高端住区修建性详细规划.pdf

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1、XX市XX区南新街棚户区改造规划 XXXX-XX南 池 园 外 园我想在小区里自由自在的骑自行车，我想在水边抓小鱼我想买菜、接送孩子上学方便点,再就是能锻炼身体，环境好点物业管理正规，周边购物设施齐全，绿化环境好，中国梦，居住梦你想住在什么样的小区？能运动，能交流社区安全服务安静舒适 休闲健康其他这是梦吗？，不是！天时、地利、人和，将为济宁创造新的居住空间。区域背景n 区域地位提升鲁西科学发展高地，区域中心城市n 大都市区构架拉开公共服务设施、综合交通体系、一体化生态建设n 城市空间格局“一城五区、竞相发展”的大济宁格局济宁都市区复合城市济宁鲁西南中心城市兖州区太白湖新区高新技术开发区任城区经

2、济技术开发区大济宁天时城市认知中国.济宁-孔孟之乡、运河之都、文化济宁博大精深的的儒家文化，是这片古老的土地成为华夏儿女圣地与精神家园。流淌千年的兴盛与繁华济宁，儒家文化的摇篮，中华文明的发祥地，诞生了始祖轩辕皇帝、五大圣人，是中国文化版图上一颗璀璨夺目的明珠。境内水浒文化、佛教文化、始祖文化、红色文化等交相辉映。东方圣城，文韵流长 中华民族共有的精神家园京杭大运河是人类历史的奇迹，济宁“南控江淮，北接幽燕”，“通则全河通，不通全河停”，被誉为“东鲁之大郡，水路支要冲”。元明清三朝都把治运最高管理机构-河道衙门设在济宁，自古济宁商贾云集，使济宁成为名副其实的运河之都。中国.济宁-水城风貌、生态

3、宜居历史现在天时天时城市认知1、国家新型城镇化规划2、国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发201325号的要求3、山东省人民政府关于贯彻落实国发201325号文件加快棚户区改造工作的意见（鲁政发201329号）4、济宁市主城区老旧住宅小区综合整治三年行动计划（2014-2017）5、居民自身改造意愿强烈，马平昌指出完成棚户区改造任务 建设大、新、美济宁。济宁市委、市政府对老旧小区“脏乱差”现象高度重视，决定利用三年的时间，对主城区老旧住宅小区实施综合整治改造。7基地区位分析n 享南池荷净，让公园融入生活基地位于城市西南片区，成为近几年城市开发的热土，对老城区用地与人口的疏导起到重要的作用，另

4、一方面有是对城市向南拓张也起到引领作用。济宁城市级核心景观510亩南池公园对周边用地开发、住宅销售都起到重要作用，越来越多的人关注公园社区、社区公园等健康理念。周边集聚人气：片区周边开发成熟，南池水景园、南池公馆、运河佳园、龙城小区、怡景园、来鹤小区等;商业配套：南池商业街周边设施配套齐全，南池小学、一中分校，运河佳园九年制学校、文体中心等。鲁 商 南 池 公 馆御 景 园南 池 怡 景 园南 池 水 御 景 园龙 泽 苑文 体 中 心运 河 佳 园乔 庄 村 回 迁中 新 闸 村景东园兴 隆 社 区八 铺 社 区来 鹤 小 区龙 城 小 区新 园 小 区南 池 小 学南 池 公 园一 中 分

5、 校九 年 一 贯 制 学 校南池商业街柳行东寺S I T E人和R=1 0 0 0 M1、项目定位济宁城区房地产开发项目 地理位置：城市南部王母阁片区 项目规模：占地面积17.6公顷，建筑面积30.85万平方米 建筑类别：14栋瞰景高层和17栋多层花园洋房。主力户型：高层89-148平、洋房148-300平、商铺50-300平。均价：7000元/平方米 容积率：2.19 绿化率：43%优点：环境优美的高档住宅区，紧邻学校，南池公园，品质高端。地理位置：高新区廖沟河西侧。项目规模：占地面积11.4公顷，建筑面积20万平方米。建筑类别：4栋高层、10栋小高层、6栋多层 主力户型：193 到324

6、 均价：15000 容积率：1.6 绿化率：38.2%优点：所处区域环境优美，融入多项先进建筑技术的科技住宅，低密度，精装修。缺点：离市区较远南池公馆 兴唐国翠华府 地理位置：太白湖新区 项目规模：占地面积11.91公顷，建筑面积26.48万平方米 建筑类别：花园洋房、33层高层 主力户型：高层户型面积区间为91-141，花园洋房户型面积区间为106-202 均价：5200 容积率：1.95 绿化率：38%优点：周边路网通达，交通便利。缺点：离市中心较远。鹿港小镇结合济宁市主要中高端楼盘分析，对环境的追求、社区理念定位、产品多元，尤其追求高品质低多层住宅、花园洋房形成共识。同时，结合城市开发强

7、度的控制要求，强化住宅建筑的多元选择，大高层视野开阔，保证容积率，低多层关注社区理念、社区文化，提供高品质住房需求。对本项目的启示：保证指标要求、尽享区位优势带来的楼盘热销的同时，更好地展示城市形象、引领城市发展。91、项目定位济宁城区房地产特征近三年济宁市区市场房价走势图4000450050005500600065002011.62011.92 0 1 1.1 22012.32012.62012.92 0 1 2.1 22013.32013.62013.92 0 1 3.1 2供应 需求 2013年，市区住宅均价达到6087元/平米，显示出很强的市场消费潜力和项目品质档次的提升。济宁市区房地

8、产市场供需价格示意图0%2 5%5 0%7 5%2 0 0 0-6 0 0 0 6 0 0 0-7 0 0 0 7 0 0 0-8 0 0 0 8 0 0 0-9 0 0 0 9 0 0 0-1 0 0 0 0 1 0 0 0 0-2 1 0 0 00.5 00.7 00.9 01.1 01.3 01.5 01.7 01.9 02.1 02.3 0供应 需求 供需比 目前市场供需比最高的房价区间是7000-8000元，8000元以上供需开始下降，万元以上的比例更低，显现出别墅、多层洋房等高端产品的稀缺性。p市场稳定，潜力较大老城区依托良好的公共设施资源，仍是人口集聚的首选。但随着老城区人口疏解

9、及高端地产的稀缺，市民选择逐步向外部选择，老城区边缘随着城市整体环境提升，依托“近城”优势，将成为老城人口疏解的首选地。p需求多元群体式单一需求减少，多元化需求增大，设施齐全、高品质、健康自由生活环境的房产备受青睐。p品质提升基础设施投入加强，众多商圈形成，品牌房产相继入驻，必将提升本土房企经营理念，城市住宅品质提升，引领济宁房地产市场进入品牌竞争时代。p高端品牌稀缺高端项目，有较大提升空间，存在较大市场潜力。太白湖区天地北湖湾、鹿港小镇高新区兴唐华府、滨湖花园 老城区南池公馆1、项目定位刚性需求：回迁安置 回迁社区，满足1000户，占 总体开发比列的60%。关注社区整体环境、关注开发与回迁的

10、关系。市场需求：高端客户、时尚购房 追求高品质的居住人群 老城区人口疏解 改善居住环境为目的诉求 优 势交通便利傍邻南池地块规整近城不进快捷熟地 劣 势铁路专用线王母阁路高架还迁压力 机 会城市推动结合部改造棚户区改造地块区位唯一性市场潜力 挑 战还迁与开发和谐共处周边楼盘的竟争高容积率对品质打造影响毗邻南池公园，产品规划设计关系城市形象。区域竞争中尽享老城公共设施，避开老城喧闹。关键节点，关系新老城区衔接。SWOT分析站在城市整体布局的角度，贴合不同居住人群心理，构建高端城市公园精品住区。产品市场分析1、产品选择与地块价值分析区域需要什么样的商业？结合城市西南片区整体定位：活力：集聚人气，提

11、供不同的活动空间；宜人尺度：街是小的、铺是小的，与居住空间协调；商铺临街：街道化空间，易于销售；城市的、开放的：街区与城市保持联系，体现城市商务办公等功能。住宅产品的选择？结合设计条件及片区开发刚性要求：回迁：采用大高层住宅，提高片区开发强度；市场开发：大高层+多层电梯洋房。1、设计要求：容积率小于等于2.2、要形成南高北低的空间格局、高层建筑连续比不超过建设用地总长度的35%。2、产品选择分析：按照3、4进行考虑。在方案布局中进一步选择。方案 产品选择优缺点 经济效益 选择方案1 多层 南池公园视线开阔，但开发强度低放弃方案2 高层 开发度高，对南池公园视线影响较大放弃方案3 高层+多层能够

12、体现地块价值，形成良好的城市景观销售好、单价高、资金占用周期短可选方案4 高层+小高层能够体现地块价值，形成良好的城市景观可选价值最优地块：布置高品质开发多层住宅。价值较高地块：布置开发的大高层住宅，丰 富城市环南池公园天际线。价值次高地块：考虑回迁安置区，同时结合前期实施可操作性。价值较低区域：城市公共绿地、公共建筑，以遮挡城市带来的噪音和提升 城市形象。居住地块价值选择价值最高地块：布置大型商业、商务办公为 主。价值较高地块：布局特色商业街，体量小，符合社区空间尺度。价值次高地块：考虑社区公共设施、开发 居住建筑。价值较低区域：居住空间为主。商业地块价值选择2、用地布局分析3、规划主题分析

13、从地形环境入手。南池公园承载了太多的历史记忆和城市的发展诉求，也成为市民休闲健身的场所。文化的体现建筑是重要的元素，决定了我们的建筑风格，结合南池西侧的新建小区及公园建筑特色，确定了本次建筑的风格采用新中式风格，成为连接历史与现代的结合。建筑形式确定了，空间怎么布局？我们将南池公园作为城市大园，城市公共客厅。那么，从客厅到住户，业主需要什么样的空间呢。这样我们住区的理念“园外之园”应运而生。住区按照公园模式来布局，形成南池公园的溢空间，建筑不是有秩序的，不是呆板空间的组合，像中国园林，步移景异，空间变化丰富。设计思想有了，方案自然而成。大 园小 园园 与 园结 合1 43、规划主题分析1 54

14、、规划布局-设计条件分析地块规划总用地 16.3公顷，其中规划建设用地 13.87 公顷，城市道路用地 2.43公顷。用地性质：地块规划用地性质为居住用地、商业服务业设施用地。用地要求：商业服务业设施用地占建设用地面积比例不大于25%。强度要求：居住用地容积率小于等于 2.2，商业服务业设施用地容积率小于等于3.5。高度要求：建筑高度小于等于100 米。回迁要求：户数不小于1000户，并提供户型要求。-刚性需求城市绿化要求：明确在道路交叉口城市绿化面积。退让南池公园要求：明确了布局高层退南池公园距离及建筑高度要求。引导性要求：用地北侧，建筑界面应避免公园景观资源被连续展开建筑遮挡，宜布置低、多

15、层建筑。不小于2000 平方米 不小于3000 平方米 不小于7000 平方米 设计条件中明确了地块建筑布局要关注南池公园作为城市共享资源的作用，避免周边建筑界面封闭，这也是规划需要关注的核心问题之一。结 合 规 划 设 计 条 件 要 求，提 出 了 三 处 城 市 绿 化 节 点、南 池 公 园 用 地 最 南 部，建 筑 界 面 应 避 免 公 园 景 观 资 源 被 连 续 展 开 建 筑 遮 挡，宜 布 置 低、多 层 建 筑。这 是 需 要 综 合 考 虑 的。4、规划布局-设计手法按照尊重城市的设计理念，将城市设计的手法融入到居住社区：1、创造来往于城市间实体上的和视觉上的联系；

16、2、创造片区与人容易交流的场所，形成有活力的场所精神；3、社区环境与城市开敞空间的有机链接，“溢空间”成就园外园。城市意向五要素道路边界区域 节点地标地标节点节点道路边界边界区域区域设计表现道路道路是城市意象感知的主体要素。沿王母阁路布置大体量的商业综合体，与大型高架桥相呼应，成为老城区与太白湖新区南北发展轴线线上的城市标志性建筑群。南池南侧规划路需要展示生活空间需求，布局小型商业街。边界对于界限，主要关注南池公园与社区之间、回迁与开发之间的边界的处理，要形成明显特征的界限。开发回迁地标基地的区位条件决定了片区的价值，标志性的建筑需要重点打造，这也是我们提出在王母阁路高架桥布置大体量建筑的原因

17、。王母阁路节点节点，在设计书中明确规定，我们按照不同的功能，形成一处景观绿地及两处街头广场。区域区域需要与周边建筑进行协调，风格上、城市天际线富有变化等，形成南池周边完整协调的风貌区。高高高高高高设计方案演变空间形态方案特点：1、规划回迁区位于地块的西部，商品开发区位于地块的东部。商品开发区利用南池公园的景观界面较小，不符合市场规律。2、沿街商业布局较呆板，缺少大空间商业空间。3、回迁与商品开发混杂，不利于社区管理。4、沿南池景观界面高度较大，对公园景观视线界面普坏较大。第二轮方案特点：1、住宅层数采用多层与高层结合的方式布置。2、规划回迁区位于地块的南部，商品开发区位于地块的北部。充分利用南

18、池景观的良好的景观界面。3、回迁与商品开发融为一体，带来管理上的不便。4、多层布局受多方面因素影响布局较呆板。回迁区住宅层数采用小高层与高层结合的方式布置，减小高层与小高层之间的高度差距。回迁区方案将多层布局在西侧，与南池公馆有比较好的衔接，并且多层南部视线开阔，符合北高南低布局。第一轮第二轮第三轮第三轮方案关注重点：商业街的变化、组团间的分合关系、公共绿地、沿南池公园的视线界面、与高架桥的关系等。方案 类型 面积土地成本单体建设成本 销售收入初步利润（亿元）建设单价 建设金额 销售均价 销售收入方案一11层 22880 19781240 28371200 7520 1720576002.68

19、17层 202301800 36414000 7000 14161000026层 585002030 118755000 6588 38539800028层 326002030 66178000 6588 21476880033层 775502030 157426500 6588 510899400方案二6层 22170 21411240 27490800 9300 2061810002.3126层 869402030 176488200 6588 57276072030层 391002030 79373000 6588 25759080033层 479102030 97257300 6588

20、 315631080方案三6层 15520 18211240 19244800 9300 1443360003.2728层 1219402030 247538200 6588 80334072030层 415302030 84305900 6588 27359964033层 456002030 92568000 6588 300412800建筑类型 地上 单价成本 报价均价 参考项目 参考产品 单价价格类型6+1洋房地上建筑1240 9300 南池公馆 6+1洋房 7800 报价11层地上建筑1400 7500 18层高层地上建筑1800 7088 南池公园 18层精装 8718 成交价大高层住宅地上建筑2030 6588 森泰首府 33层 7703 成交价备注：上表销售报价均价为资料来源，网上销售等级资料。经济概算：经过市场分析和指标研判（同等情况下，通过土地、建设造价进行比较），选定方案三作为本项目产品组合类型。设计方案演变指标研判设计方案n舒适的居住空间n良好的社区环境n和谐的邻里关系n便捷的综合服务n全面的综合服务 n舒适的居住空间 n良好的社区环境 n和谐的邻里关系设计反馈2 6健康社区四要素汇报结束谢 谢20142 7