我国住房保障制度改革研究综述文档.pdf
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1、 住房是人类生存的基本物质要求,是人们生活的必需品。当今社会,城市中无房居民、住房困难户和拥有多处居所的居民并存,住房不公平问题已经成为影响社会稳定的主要问题。因此,解决住宅资源分配的不公平问题,是国家政府所面对的重大问题。我国建立了相应住房保障制度以缓解住房问题和进行社会财富的再分配以缓解国家贫富差距,然而我国城镇住房保障制度还存在住房保障覆盖面小、住房供应结构不合理、价格偏高、住房保障法律、法规建设滞后、政府职能没有最大限度地 发挥等诸 多问题。本综述立 足于近十年来 的研究成 果,从 我国住房保障制度 发展历史、我国住房保障制度 现状、国 外 住房保障制度的 启示、我国住房保障制度 改
2、进 方 法 与 建 议等四个方 面 来依次阐 述。一、我国住房保障制度 发展历史我国住房保障制度的 发展历史 主要经 历 了以 下几个阶段。(1949 年-1978 年)福利型 住房制度的 形 成 时期。此 时期 是我国经 济向 社会主 义 公有制经济 的 过渡时期。这一时期新 中国 通过 没 收、赎买 的 方式 对 旧 社会房地 产业 进行 改造,将其纳入 公有制 体系 中 来,另一方 面国家 投 资 兴 建公有住房后以 极低 的房 租 分配 给 职 工使用。当 时住房 被 当 作 社会 福利 的 一部 分,具 有 典型 的 低租金实 物配 给 的 特征。(1979年-1985年)试点售 房
3、 阶段,这一阶段,在理 论上 进行了住宅 属性 的 讨论,就 住宅的 福利性 和 商 品 性 问题进行了定 位。我国 开始 对住房制度进行 改革,城镇居民住房 开始走向私 有 化、商 品 化。(1986年-1990年)提租补贴阶段,在 这一阶段将 公房 租金提 高 到 成本 租金水 平,提 高房租 以后 按照 合理的住房 租售比 价相应地 提 高 工 资 水 平和 实 行“三三 制 售 房”,即按照个 人、单位、国家 三者各自负担 1/3的 办 法 将 房 屋出售给个 人。(1991年 1993年)以 售代租阶段,这一阶段继续推 行“提租增 资”房 改方案,借鉴新加坡 住房保障的经 验做 法,
4、建立了住房公 积金 制度,积极 进行公房 出售,鼓励 职 工集 资建房、建立住房基 金等。(1994年-1998年)全 面 推 进 阶段,在 这一阶段,逐步 建立 新 的城镇住房制度,实现 住房的 商 品 化、社会 化;加快 住房建设,改善 居住 条件,满足 城镇居民不 断增长 的住房需求。(1998 年-至 今)住房分配 货币化阶段,本 阶段,我国 逐步 建立 起 住房社会保障 体系 的基本 框架。提出 了 实现全 面 停止 住房 实 物分配,逐步实 行住房分配 货币化,建立和 完善 以经 济适用 住房为主的多 层次 城镇住房供应 体系,发展 住房 金融,培育 和规 范 住房 交易 市 场
5、的 改革目标。2010年,公 共租赁 房制度在 全 国 范围内开始启动。二、我国住房保障制度 现状我国住房保障制度是以经 济适用 住房为主的住房供应 体系。其核心 是“对不 同收入 的家庭,实 行不 同 的住房供应政 策”,对高 收入 家 庭提 供 商 品房,实 行市 场 价;对中 低收入 家 庭提 供经 济适用 住房,实 行政府 指导 价;对最 低收入 家 庭提 供 廉租 住房,实 行政府定价。而我国的住房保障主要 包括 经 济适用 房、廉租 房和住房公 积金 制度。当 前 经 济适用 房政 策执 行中存在的主要问题为:目标群体错位、开发标准 高 档化、区位选择 有 局 限,增加 了生活成本
6、、产权 不 清、价格 脱离 中 低收入者 的 支付 能 力、监督 成本 过 高。廉租 房政 策执 行中存在的问题为:廉租 住房房源不 足、资 金缺乏、收入标准划 分困难、保障覆盖面 过于狭窄、缺乏 社会 力量参与 的 竞争机 制。公 积金管 理中存在的主要问题为:利益指向错位、公 积金 的 管 理存在 着管 理 机 构不 健全、执 法 力 度不 严、监督机 制不 完善、使用效率低等诸 多问题,这直接 影响公 积金 的 增值收益 和 增加 了公 积金 的 风险。三、国 外 住房保障制度的 启示1、美 国 美 国政府不 仅直接向低收入 家 庭提 供 租金补贴,还 采用金融、税收、补贴等措施促 进公
7、我国住房保障制度改革研究综述共住房建设,鼓励住房私有化逐渐建立了一个由多样化的政策手段组成的完整的住房政策体系。联邦政府每年提供专项拨款用于建造公共住房;对供应公共住房的私有建房机构进行资金补贴;让私人金融机构积极地参与住房建设,以充分发挥私人资本在住房信贷中的作用,鼓励私人资本注入公共住宅建设。此外,美国确立了低收入家庭的标准,再规定达到这一标准所需付出的房租占家庭总收入的比例,政府只对超出该比例的部分给予补贴。美国政府通过住房抵押信贷援助、联邦家庭担保项目、对购房者实行税收减免等手段,鼓励居民购房,促使中低收入者拥有住房的比例不断提高。建立完善的住房金融保障体系和抵押贷款保险体系。对我国的
8、启示:建立健全的住房保障法规、制定专门的住宅法和住房保障法;建立多样化的住房保障融资渠道和完善的住房抵押贷款保险机制;社会保障性商品房的适度供应,经济实用住房的建设规模应该满足中低收入阶层的住房需求;改变政府指定开发商进行开发的运作惯例,在竞争中产生经济适用房的开发商。2、新加坡 新加坡住房社会保障的核心是公共租屋制度。房屋发展局来统一负责组屋的规划、开发和管理;建立了创新型的中央公积金制度,涉及到养老、医疗、住房、教育、投资等社会生活的各个方面,是一个综合的社会保障储蓄制;成立专门的住房管理机构负责住房保障政策的制定、公共住房的运营及管理;明确的公共住房分配政策和严格的分配程序。对我国的启示
9、:建立规范化的公积金管理模式。政府应作为住房保障的实施主体,或者设立专门的代理机构并赋予一定的权力,代其行使其职责;建立廉租住房的配足标准,经济适用房的开发技术标准。3、瑞典 瑞典政府将住房社会保障制度作为国家福利保障政策的重要组成部分,编制了十分完善的国家住房福利制度并坚决执行。其政策特点就是补贴高、限制少、覆盖面广。具体做法是由政府出资建造大量合作房和出租房,专门面对中低收入阶层居民。造房资金主要由政府部门筹集,并对购房者提供长期贷款和优惠利率,对低收入者还给予补贴。政府同时建立专门抵押贷款机构,长期支持居民低利率贷款购房。把住房社会保障作为国家福利保障政策的重要组成部分常抓不懈,是值得我
10、们借鉴的。四、我国住房保障制度改进方法与建议 1、住房保障制度的改进与建议(1)明确住房保障的范围,科学地界定住房保障对象;明确居民家庭收入水平线的划分标准;完善住房社会保障福利制度准入、退出机制;政府对保障供给对象的界定、保障水平、程度的掌控等清晰明确,呈动态性。(2)完善立法,制定相关法律和实施条例,健全金融、税收、财政、土地等方面的配套制度。(3)成立专门管理住房保障的部门(4)发挥非盈利组织的作用 2、完善经济适用住房制度的建议:住房保障方式因地制宜;严格限定的经济适用房保障对象;改变经济适用房补贴方式(采取货币化补贴方式帮助中低收入者到市场上购房);调整经济适用房建设的土地政策;完善
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