我国住房保障制度改革研究综述文档.pdf

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1、 住房是人类生存的基本物质要求，是人们生活的必需品。当今社会，城市中无房居民、住房困难户和拥有多处居所的居民并存，住房不公平问题已经成为影响社会稳定的主要问题。因此，解决住宅资源分配的不公平问题，是国家政府所面对的重大问题。我国建立了相应住房保障制度以缓解住房问题和进行社会财富的再分配以缓解国家贫富差距，然而我国城镇住房保障制度还存在住房保障覆盖面小、住房供应结构不合理、价格偏高、住房保障法律、法规建设滞后、政府职能没有最大限度地 发挥等诸 多问题。本综述立 足于近十年来 的研究成 果，从 我国住房保障制度 发展历史、我国住房保障制度 现状、国 外 住房保障制度的 启示、我国住房保障制度 改

2、进 方 法 与 建 议等四个方 面 来依次阐 述。一、我国住房保障制度 发展历史我国住房保障制度的 发展历史 主要经 历 了以 下几个阶段。(1949 年-1978 年)福利型 住房制度的 形 成 时期。此 时期 是我国经 济向 社会主 义 公有制经济 的 过渡时期。这一时期新 中国 通过 没 收、赎买 的 方式 对 旧 社会房地 产业 进行 改造，将其纳入 公有制 体系 中 来，另一方 面国家 投 资 兴 建公有住房后以 极低 的房 租 分配 给 职 工使用。当 时住房 被 当 作 社会 福利 的 一部 分，具 有 典型 的 低租金实 物配 给 的 特征。(1979年-1985年)试点售 房

3、 阶段，这一阶段，在理 论上 进行了住宅 属性 的 讨论，就 住宅的 福利性 和 商 品 性 问题进行了定 位。我国 开始 对住房制度进行 改革，城镇居民住房 开始走向私 有 化、商 品 化。(1986年-1990年)提租补贴阶段，在 这一阶段将 公房 租金提 高 到 成本 租金水 平，提 高房租 以后 按照 合理的住房 租售比 价相应地 提 高 工 资 水 平和 实 行“三三 制 售 房”，即按照个 人、单位、国家 三者各自负担 1/3的 办 法 将 房 屋出售给个 人。(1991年 1993年)以 售代租阶段，这一阶段继续推 行“提租增 资”房 改方案，借鉴新加坡 住房保障的经 验做 法，

4、建立了住房公 积金 制度，积极 进行公房 出售，鼓励 职 工集 资建房、建立住房基 金等。(1994年-1998年)全 面 推 进 阶段，在 这一阶段，逐步 建立 新 的城镇住房制度，实现 住房的 商 品 化、社会 化；加快 住房建设，改善 居住 条件，满足 城镇居民不 断增长 的住房需求。(1998 年-至 今)住房分配 货币化阶段，本 阶段，我国 逐步 建立 起 住房社会保障 体系 的基本 框架。提出 了 实现全 面 停止 住房 实 物分配，逐步实 行住房分配 货币化，建立和 完善 以经 济适用 住房为主的多 层次 城镇住房供应 体系，发展 住房 金融，培育 和规 范 住房 交易 市 场

5、的 改革目标。2010年，公 共租赁 房制度在 全 国 范围内开始启动。二、我国住房保障制度 现状我国住房保障制度是以经 济适用 住房为主的住房供应 体系。其核心 是“对不 同收入 的家庭,实 行不 同 的住房供应政 策”，对高 收入 家 庭提 供 商 品房,实 行市 场 价；对中 低收入 家 庭提 供经 济适用 住房,实 行政府 指导 价；对最 低收入 家 庭提 供 廉租 住房,实 行政府定价。而我国的住房保障主要 包括 经 济适用 房、廉租 房和住房公 积金 制度。当 前 经 济适用 房政 策执 行中存在的主要问题为:目标群体错位、开发标准 高 档化、区位选择 有 局 限,增加 了生活成本

6、、产权 不 清、价格 脱离 中 低收入者 的 支付 能 力、监督 成本 过 高。廉租 房政 策执 行中存在的问题为:廉租 住房房源不 足、资 金缺乏、收入标准划 分困难、保障覆盖面 过于狭窄、缺乏 社会 力量参与 的 竞争机 制。公 积金管 理中存在的主要问题为：利益指向错位、公 积金 的 管 理存在 着管 理 机 构不 健全、执 法 力 度不 严、监督机 制不 完善、使用效率低等诸 多问题,这直接 影响公 积金 的 增值收益 和 增加 了公 积金 的 风险。三、国 外 住房保障制度的 启示1、美 国 美 国政府不 仅直接向低收入 家 庭提 供 租金补贴,还 采用金融、税收、补贴等措施促 进公

7、我国住房保障制度改革研究综述共住房建设,鼓励住房私有化逐渐建立了一个由多样化的政策手段组成的完整的住房政策体系。联邦政府每年提供专项拨款用于建造公共住房；对供应公共住房的私有建房机构进行资金补贴；让私人金融机构积极地参与住房建设,以充分发挥私人资本在住房信贷中的作用，鼓励私人资本注入公共住宅建设。此外，美国确立了低收入家庭的标准,再规定达到这一标准所需付出的房租占家庭总收入的比例,政府只对超出该比例的部分给予补贴。美国政府通过住房抵押信贷援助、联邦家庭担保项目、对购房者实行税收减免等手段,鼓励居民购房,促使中低收入者拥有住房的比例不断提高。建立完善的住房金融保障体系和抵押贷款保险体系。对我国的

8、启示：建立健全的住房保障法规、制定专门的住宅法和住房保障法；建立多样化的住房保障融资渠道和完善的住房抵押贷款保险机制；社会保障性商品房的适度供应，经济实用住房的建设规模应该满足中低收入阶层的住房需求；改变政府指定开发商进行开发的运作惯例,在竞争中产生经济适用房的开发商。2、新加坡 新加坡住房社会保障的核心是公共租屋制度。房屋发展局来统一负责组屋的规划、开发和管理；建立了创新型的中央公积金制度，涉及到养老、医疗、住房、教育、投资等社会生活的各个方面,是一个综合的社会保障储蓄制；成立专门的住房管理机构负责住房保障政策的制定、公共住房的运营及管理；明确的公共住房分配政策和严格的分配程序。对我国的启示

9、：建立规范化的公积金管理模式。政府应作为住房保障的实施主体,或者设立专门的代理机构并赋予一定的权力,代其行使其职责；建立廉租住房的配足标准,经济适用房的开发技术标准。3、瑞典 瑞典政府将住房社会保障制度作为国家福利保障政策的重要组成部分，编制了十分完善的国家住房福利制度并坚决执行。其政策特点就是补贴高、限制少、覆盖面广。具体做法是由政府出资建造大量合作房和出租房，专门面对中低收入阶层居民。造房资金主要由政府部门筹集，并对购房者提供长期贷款和优惠利率，对低收入者还给予补贴。政府同时建立专门抵押贷款机构，长期支持居民低利率贷款购房。把住房社会保障作为国家福利保障政策的重要组成部分常抓不懈，是值得我

10、们借鉴的。四、我国住房保障制度改进方法与建议 1、住房保障制度的改进与建议（1）明确住房保障的范围，科学地界定住房保障对象；明确居民家庭收入水平线的划分标准；完善住房社会保障福利制度准入、退出机制；政府对保障供给对象的界定、保障水平、程度的掌控等清晰明确，呈动态性。（2）完善立法，制定相关法律和实施条例，健全金融、税收、财政、土地等方面的配套制度。（3）成立专门管理住房保障的部门（4）发挥非盈利组织的作用 2、完善经济适用住房制度的建议：住房保障方式因地制宜；严格限定的经济适用房保障对象；改变经济适用房补贴方式（采取货币化补贴方式帮助中低收入者到市场上购房）；调整经济适用房建设的土地政策；完善

11、管理办法；降低经济适用住房价格（政府加大保障力度,还应采取对建设项目完全免税、进一步减利、政府提供基础设施配套、提供政策性低息开发贷款、对购房户抵扣所得税等多种方式）；充分发挥政策性金融支持手段。3、完善廉租房制度的建议：制定廉租房保障体系的法规及政策；逐步取消实物补贴；设置规范管理机构；培育住房租赁市场；加快建立个人信用制度；完善社会保障住房的物业管理；4、完善住房公积金政策的建议：改变公积金管理中心管理模式；加大住房公积金归集力度；通过运营实现住房公积金保值增值；形成市场主导型的政策性住房金融制度。住房问题近年来一直是社会热点问题,住房社会保障也是人们聚焦的重点之一。尽管这些年来我国住房保

12、障制度进行了诸多改革，但是仍存在相关立法不全、管理机制不完善、相应保障制度没有起到一定的成效等许多问题。我们应通过相应的措施来完善我们的住房保障制度，改变现状。政府应发挥主要的作用，建立相关法律法规，建立稳定的资金来源和完善各方面的相关制度，对于促进社会平等,缓和社会矛盾,构建社会主义和谐社会具有深远的意义。参考文献：1凌玲：我国住房社会福利保障制度构建研究以行政给付为视角 2尹坷：城镇住房保障制度问题及对策研究 3张秀芳：我国住房社会保障中的政府责任与实现途径研究 4曲玉国：基于制度层面的厦门市社会保障性住房政策改进研究 5马光红：社会保障性商品住房问题研究 住房保障制度建设的文献综述 我国

13、住房制度改革和住房保障制度建设的文献综述 摘要 住房保障制度是保障民生的重大事宜，也是学术界关注的热点议题。对众多学者的研究成果从两大方面进行梳理，即宏观上对整个住房保障制度的研究和微观上对住房保障制度具体深层次的研究，并在梳理的基础上总结研究的特点，为相关问题的探索提供一些思路。关键词 住房制度改革 住房保障制度 文献综述 年国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 1998 知(国发 1998123号)，逐步完善的市场机制进而渗透住房领域并开始发挥重大作用。解决中低收入阶层的住房需求问题，加快构建我国住房保障制度成为理论和实践中亟待解决的课题，引发了学术界的持续关注与研讨

14、。我国住房保障领域的研究文献，大体可分为从宏观层而对住房保障制度进行论述和从微观层面对住房保障的某具体层次进行论述。不论从哪个层面，研究的视角都是多元的，并不单一。一、宏观层面 在构建任房保障制度的必要性方面，刘俊霞(2008)从经济学角度分析，认为市场机制在调节住房领域的供求方面失效，因此需要政府介入来构建住房社会保障制度。借鉴新加坡中央公积金制度和美国在住房保障制度的模式方面，安华(2000)住房反向抵押贷款制度，提出了整合养老保障和住房保障，以房养老的模式。王盛(2009)则通过对江苏省相关试点的调研，对保障性住房的共有产权模式给予了积极评价。在构建保障性住房的财政方面，丛诚(2008)

15、通过研究在既定土地制度下，构建住房保障体系对房地产财税政策的要求，提出了要在住房市场中加入贷款利息免税和物业税两个“自动稳定器”的观点，同时建议政府的财税金融政策应有利引导市场资源流向住房保障领域。在构建住房保障制度的政策方面，陈成文(2008)从国际比较视角总结了英、美、日等发达国家住房保障政策的经验。工春华(2007)则对欠发达国家巴西、阿根 廷的住房保障制度进行了分析借鉴。尽管参照比较所选取的标的国家不一样，但文献的对策建议较一致，均主张政府应承担起住房保障的责任，加强住房领 域的宏观调控;加快住房保障法制化建设，为住房保障提供法律保障;发展住房金融 事业，拓宽保障性住房的融资渠道;鼓励

16、多方合作构建全方位、多层次的住房保障 体系。在住房保障政策实施的效果方面，邓中荚(2009)从政策测评视角提出了社会保 障性住房制度的综合评价模型。虽然该模型的测评指标和权重还有待进一步完善，但它提供了一种思路即可以将模糊数学理论应用于住房保障政策测评。二、微观层面 用房 学者对经济适用房的现状、弊端、对策等多方而进行了分析，经济适 总结起来有两种对立的观点。刘琳(2009)反对将现有经济适用房政策纳入住房 保障制度范畴，认为经济适用房非但起不到任何保障的作用，反而加剧了资源分配 的不公平。魏建、张昕鹏(2008)主张撤销经济适用房制度，理由是通过对地方政 府、开发商、购买者博弈的终济学分析发

17、现经济适用房会造成住房市场的制度性分 割，根本无法实现保障目的。而马光远(2009)则坚持完善经济适用房制度，反对撤 销，理由是现阶段经济适用房的存在仍然具有价值。廉租房 李晶(2008)对供给廉租房的必要性进行了研究，指出廉租房政策更符 合市场和社会发展需要，同时在解决低收入阶层住房问题上更有效，应该得到不断 加强和完善。汪洁(2009)通过考察海口廉租房存在的问题，提出了包括强化地方政 府职责、广辟房源以及健全居民收入统计与监管机制在内的政策建议。李辉婕(2009)为廉租房政策提供了测评方法，建立了新的指标和公式可以对我国 31省(市)廉租房的保障水平进行测算，并可用于分析各地廉租房保障水

18、平与经济发展的适应 性。农民工住房状况 农民工住房问题是住房保障制度的重要内容。为改善农民工 住房状况，学者们提出了加快城中村改造，将农民工纳入住房保障统一体系，提高 农民工改善居住条件的自身能力等建议。三、总结 近年来，关于我国住房保障领域的研究在广度和深度上都有了很大进展，但仍 处于不断发展和完善的阶段。总结起来我国住房保障领域的研究文献 呈现 以 下特点:1(研究文献 尚缺乏 对我国中 低收 入 家庭 住房保障 范围 的 科 学 界定，缺乏 对住房 保障 目 标的 准确定位，这 容 易 造 成 对策建议的可 操作 性 差或 者 所 提方 案存 在制度性 漏洞。2(学者的研究 多集 中在

19、构 建 传 统的住房保障 模 式内，对新的 思路 和 实践如 住房 反向抵押贷款 制度和住房保障 共 有 产权 制度 缺少 关 注 和研究。新 模 式的 优劣 在 理论 和 实践 中 尚难 以 鉴定。3(文献研究的 视角多元，但 缺乏细致 和深入。如 对住房公 积金 的研究 较忽视。住房公 积金 可以在住房保障制度中发 挥 重要 作 用，除 了保障 基本 住房 权益外，其沉 淀资金还 可用于经济适用房建 设，其增值收益 可用于廉租房建 设。4(文献中对住房保障制度的 个案实证 研究 较少。参考文献:1刘俊霞(论住房市场失效与住房社会保障制度的构建J(投资研究，2008，(4):19,232安华

20、(养老保障和住房保障整合发展的探讨J(中国行政管理，2006，(8)3王盛、高宪哲(共有产权制度保障性住房的有益探索J(天津经济，2009，(10)4丛诚(论财税政策对住房保障体系的支撑Jl 中国房地产金融，2008。(3):lObl45陈成文，胡竹君(低收入家庭的住房保障:英、美、日三国的实践模式及其启示J(中国软科学。2008，(7):150,1546邓中美(社会保障性住房制度评价指标体系研究J(重庆科技学院学报(社会科学版)，2009，(8)7刘琳(现有经济适用房政策不适合进入住房保障制度J(中国投资，2009，(9)(8魏建，张昕鹏(市场的制度性分割:经济适用房制度的博弈分析J(山东大学学报:哲社版，2008。(1):83,909马光远(不可轻苦废除经济适用房J(长三角，2009，(7)(10李晶(完善保障性租赁住房政策的必要性研究J(城市规划，2008，(5):45,5011李辉婕(各地区廉租住房保障水平测算及其与经济发展的适应性分析J(当代财经，2008，(11):39,42，7112王凯，侯爱敏，翟青(城市农民工住房问题的研究综述J(城市发展研究，2010，17(1)