工业厂房更新改造案例研究.ppt

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1、工业厂房更新改造案例研究代表案例解读南京1912 基本概况n南京1912街区被命名为中国特色商业街，据不完全统计，2009年全年共接待全国近百个城市代表团的参观、交流和学习，并收到国内100余个城市的合作邀请。n街区日平均客流量达到近万人次，节日高峰客流达5-6万人次，曾创下平安夜10万人齐聚1912的盛况。n民国时期的南京城聚集着最显赫的政界要人和学术大家，是中西交会之地，受西风东渐之影响，建筑、社会风尚都带着中西合璧的味道。这样一种历史经验和怀旧情怀，自然成为时尚消费的最佳背景。代表案例解读南京1912 主题特色以民国建筑作为主题特色n“南京”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致，

2、依托于总统府的“南京”，体现的也是民国建筑的精神。n在建筑外观上，大多数新建筑中，毫无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外再无任何修饰。代表案例解读n 区位条件：新芝8号创意园占地面积5230平方米，利用原宁波方向机厂的厂房改建，在尽可能充分保护盒利用原建筑、维持原风格与周边环境的协调的前提下实现其形象与功能的跃升和拓展。宁波新芝8 号 基本概况n 规 模：园区拥有五栋风格各异的设计室组团建筑，合计18间工作室供创意企业入驻。n 意 义：此园为宁波市首个市级都市产业园，也是首个真正意义上的LOFT创意园。它标志着一个升级蓬勃的创意产业集聚地在宁波应

3、运而生，标志着宁波在河里利用、改造老工业厂房，推动都市产业发展，推进创新型城市建设方面迈出了成功一步。代表案例解读n 改造宗旨：机场厂房改建，保留原始的记忆片段n 主要手法：黄砖墙、大铁门、电线架、发锈的铁板幕墙、笨重的人字屋架、灰色外墙、鹅卵石和水池、8字变形符号等等。宁波新芝8 号 改造手法代表案例解读丝联166 基本概况n 区位与规模：创意产业园区是由原杭州丝绸印染联合厂的旧厂房部分改造而成，该厂房建于上世纪50年代，占地2万平米。n 历史文化：依托运河历史文化和铁路遗址公园等现有资源，融合科技与艺术，打造一个集休闲观光、收藏出售于一体的创意基地。n 主题定位：斑驳的红砖瓦墙，错落有致的

4、工业厂房，纵横交错的管道，墙壁还保留着各个时代的标语。马路上穿着制服的工人与打扮时尚前卫的参观者相映成趣，历史与现实、工业与艺术在这里完美的契合在了一起。代表案例解读北京酒厂 AR T 国际艺术园 基本概况n 历史背景：酒厂ART国际艺术园是对有30年历史的朝阳区酿酒厂重新规划后建立的。总建筑面积约2万平方米，聚集了数十家中外艺术机构和百余名国内外著名艺术家。n 艺术展览：酒厂紧邻中央美术学院，处在望京自由艺术家、艺术机构集散中心，再加上其老厂房的宽敞空间，使它具有着成为艺术园区的独特优势。时尚发布 时尚发布品位品位 西班牙餐厅 美国偶像 狠牛创意面馆代表案例解读杭州L OF T49 基本概况

5、n 成 因：杭州拥有的艺术人才资源，是国内众多城市无法比拟的。除了浙江大学之外，还拥有中国美术学院、浙江理工大学也是一个巨大的“人才库”。n 意 义：LOFT49，不应该只是杭印路上文化产业的一座“孤岛”，集天时、地利、人和于一身的它，不仅要将LOFT文化进行到底，更应以不断提高的社会影响力和本身的魅力值将它弘扬成杭州文化创意产业的园区，并最终成为一个有着鲜明特色的产业群。代表案例解读杭州L OF T49 主题特色n 艺 术：49号厂区占地面积52亩，目前，出租给创意公司约9300平米，已吸引民间投资数千万。在废旧厂区里，艺术家和设计师创造出一块充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业聚集地

6、。n 意 义：一些追求理想又贫困潦倒的艺术家们来到郊区废弃的旧厂房寻找一片廉价而远离尘嚣的创作空间。高大的空间为他们的创作带来灵感。于是其他一些有着类似想法的艺术家也开始聚拢过来，形成了一片新的艺术空间。代表案例解读深圳F518 风貌特色n时尚创意园曾是一片旧工业区，总共有多栋四层楼的旧厂房，南北总长约米，建筑面积万平方米。n裸露着灰色槽钢和红砖墙的10栋旧厂房，338米街道错落着白色LOFT、OMinishop品牌展示店、集装箱店，以及给人意外情绪的雕塑和公共设施。代表案例解读深圳F518 前岸艺术酒店n一座概念性的建筑，追求时尚、前卫、精致和创造性的外形，结合创意思想和文化累积的内涵，挑战

7、着传统酒店观念。n前岸艺术酒店成为客人梦想居住的地方，更是全球旅行创意人演绎智慧价值的舞台。每位思想者、商业者和旅行者留下珍贵的“足迹”，形成独特的酒店文化内核。n酒店25层99米，有300间创意的商务客房、21间SOHO名人创意工作室、容纳800人的会演中心、12个展厅、3个大型会议室、俱乐部、康娱中心。时尚发布 时尚发布品位品位 西班牙餐厅 美国偶像 狠牛创意面馆代表案例解读深圳O T C-L OF T 主题特色以民国建筑作为主题特色n当时如果把厂房全部拆掉，开发房地产，可能经济效益比较高，“但深圳本身的城市历史虽然不是很长，一个26年历史的城市，也应该留下一点东西了”，基于这样的想法做成

8、深圳的一个创意园区。n在建筑粗放的，也是多样的。灰色的水泥墙，高敞的空间是所有建筑的特点，但每一个创意机构走进去都有不同的风格。典型特征分析客群特征n 一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：普通大众 城市白领 精英阶层同乐坊旧厂房的建筑新貌主题餐饮时尚发布活动时尚演出俱乐部、酒吧1933老场坊老建筑观光公益活动特色餐饮体验主题零售时尚发布活动会员制的顶级会所和俱乐部上海老码头老建筑观光老码头风情体验商业休闲体验会所、俱乐部等高端服务札幌啤酒厂啤酒文化观光家庭消费品牌零售时尚活动主题餐饮啤酒文化体验高档艺术品

9、消费吸引点总结开放公益时尚体验消费身份和生活方式的体现人气的来源 消费的主力 亮点的塑造依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。启示一：人气的来源由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60以上，构筑一个中高档的生活圈。启示二：消费的主力面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。启示三：亮点的塑造典型特征分析业态特征 依托空间特色，打造特色休闲商业集群业态配比的

10、一般规律业态分类 占比 细分业态 占比商业休闲 50-70%餐饮类 40左右零售类 40左右文化娱乐类 20左右创意办公 10-20%其他配套 10-20%旧改项目常见商业形态的一般特征分类 特征描述餐饮类 通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位；也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格符合项目整体定位零售类 通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主，中高档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左右，装修精致、主题鲜明；服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制，定位较高档文化娱乐类 定位高端的会所、俱乐部最为常见；电影院、

11、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条件选择创意办公 宽敞、自由、灵活，面积可分可合；主要面向设计类的中小型企业或个人工作室酒店 以小型的精品酒店为主，主题鲜明，以独特文化吸引特定人群展示空间 通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示功能，面积在1000平米以上；功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座以及企业年会等多种形式典型特征分析休闲商业n 临近广场、步行道的1-2层厂房改建n 形成连续的商业界面n 与开放空间形成互动n 以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主n 主题鲜明、装修精致、富有情调典型特征分析n 通常选在相对僻静的场所n 多为小型的独栋建筑改建而成n 外表朴实，内部装修奢华n 精品酒店的客房数通常在50左右，具有很强的设计感和文化性酒店会所典型特征分析剧院剧场n 规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间n 内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途典型特征分析创意办公n 通常由3层以上的厂房改建而成；n 内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分；n 主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室典型特征分析开放空间n 围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间；n 经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚