新区中心商务区城市设计.doc

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1、目 录第一章基础资料汇编2第二章城市设计原则及依据3第三章规划区功能与规模3第四章土地使用控制/开发单元控制5第五章配套公共服务设施规划控制5第六章道路交通规划6第七章实施指引及城市设计导则6附录 261、规划区区位图2、土地利用现状图3、现状建筑分析图4、综合现状分析图5、土地利用规划图6、规划总体布局图7、建筑容量控制规划表8、建筑高度控制图9、重大功能性项目一览表10、综合道路系统分析图11、交通组织及交通设施规划图12、地下空间利用引导图13、分期实施指引图14、城市风貌分区图15、公园绿地和广场一览表16、控制单元导则图第一章 基础资料汇编第一条 地理位置XX北湖新区市级中心商务区位

2、于XX市城区南部，是XX北湖新城的核心区域。本次确定的规划区范围：西起荷花路，东至车站南路，北起北湖大道，南至滨湖路。（附录1：规划区区位图）第二条 土地利用现状规划范围内现有省运会指挥中心、回迁用地、恒大一期等建设用地，部分用地为建设中的道路，其余为荒地和水域。规划区总面积587公顷，其中规划建设用地377公顷，北湖湾水域用地约80公顷，城市公共绿地约150公顷，已批准的详细规划用地约 80公顷。（附录2：土地利用现状图）第三条 现状条件汇编 1、现状地形条件分析：现状用地属于平原地区，黄海高程为35米左右，地貌形势平缓，总体坡度小于千分之一， 最大高程差不超过10米，最高点位于回迁用地处，

3、最低点位于北湖湾南侧。2、现状建筑质量分析：现状建筑除未拆迁建筑均为新建建筑。（附录3：现状建筑分析图）3、现状人口分析：规划区内原农村户籍人口约1500人。回迁用地可以容纳人口约2000人。4、现状环境状况：北湖湾及新运河穿场地而过，环境优美，气候宜人，两侧场地临水相依。5、公共服务设施现状：规划区目前除省运会指挥中心外，无其他管理办公用地。相关公共服务配套还需要通过相关规划落实和周边地区解决。6、市政基础设现状：现状市政基础设施缺乏，无给水、排水、污水等处理设施。相关市政设施配套还需要通过相关规划落实和周边地区解决。7、道路交通现状：城市主干道北湖大道及城市支路滨湖路紧临规划区东西横穿北湖

4、新城，城市支路荷花路及车站南路紧临规划区南北贯穿北湖新城，这四条路是规划区和其他城市片区相互联系的主要通道。此外，城市次干路圣贤路东西贯穿规划区，公主路和运河路也已实施开工。规划区外有学苑路、学府路等城市主要道路。规划区中央未来规划一条横穿东西的城市次干路常利路。（附录4：综合现状分析图）第二章 城市设计原则及依据第四条 城市设计原则XX北湖新区市级中心商务区城市设计坚持商务、商业、旅游度假、居住休闲与城市协同发展，生态优先，特色突出和可实施性的原则。 1、城市功能协调的原则规划编制应与在编的北湖新城相关规划相协调，在整体城市协调发展的基础上，以科学发展观，进行北湖新区市级中心商务区城市设计的

5、编制。2、突出城市特色原则突出特色是现代城市发展的核心之所在，没有特色就没有吸引力。规划要突出当地区域特色、生态特色、文化特色和自然景观特色，打造独具魅力的北湖湾中央商务区。 3、生态优先的原则北湖新区中心商务区的的发展依据是优越的生态环境，滨湖景观生态环境是其发展和持续繁荣的基础。因此，在规划中必须突出生态优先，创造良好的滨水生态环境。 4、可实施性原则规划立足城市特点和现有基础，从满足当地发展需要、维护公众利益出发，按照资源条件和环境容量进行编制，有重点、分层次、分区域发展不同项目。规划的内容要符合有关标准、规范，符合北湖区域发展现状和未来发展要求，确保规划实施的可操作性。第五条 城市设计

6、依据本规划依据中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则、XX市城市总体规划（2008-2030 ）、XX北湖生态新城总体规划（2008-2030）及XX市已批复的其他相关规划和城市设计编制办法而制定。第三章 规划区功能与规模第六条 功能定位XX区域的主中心，XX市的行政商务中心、科教文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城。第七条 规划规模规划城市总用地面积587公顷，规划居住人口约5万人。第八条 用地布局1、居住用地：总用地规模101.87公顷，集中分布于规划区南部、西部，形成2大居住组团。2、公共设施用地：总用地规模114.96公顷。商业金融用地规模为83.74公顷，

7、主要分布于北湖湾东侧中央商务区，围绕省运会指挥中心分布于其西侧结合规划区内居住组团布置有集中配套商业用地；文化娱乐用地规模约13公顷，主要作为游乐和展示用地，分布于北湖湾两侧。经营性文化娱乐用地约3公顷，位于省运会指挥中心西侧。3、绿地：总用地规模183.99公顷。公园绿地140.98公顷，主要为规划区中部的滨湖绿地及周边的游乐园公园绿地；防护绿地34公顷，相关市政设施周围控制5-15米宽的绿化带、垃圾转运站周围控制8米宽绿化带、给水泵站与周围用地之间控制15米宽绿化带、快速路两侧各控制20米宽绿化带，部分水体景观防护绿化带宽10米。（附录5：土地利用规划图）第九条 规划结构规划区规划布局结构

8、为 “四区绕一湾”；四区绕一湾： 行政办公区、中央商务区、时尚魅力区、生态休闲区四个城市片区围绕北湖湾布置，。（附录6： 规划总体布局图）第十条 人口构成1、按居住类型分：规划居住人口容量约5万人，其中常住居住人口约4万人。2、按就业类型分：高等收入人口5000人，中等收入人口3万人，其他收入人口1.5万人。第十一条 建筑容量1、建筑规模：规划总建筑面积约550万平方米。其中，居住建筑面积约161万平方米，商住建筑面积约79万平方米，商业建筑面积约100万平方米，商务办公建筑面积180万平方米，其他用地及行政办公建筑面积约40万平方米。2、规划可售居住或公寓建筑面积约250万平方米。其中居住建

9、筑面积约181万平方米，商住建筑面积79万平方米。（附录7： 建筑容量控制规划表）第四章 土地使用控制/开发单元控制第十二条 用地控制指标规划区内中央商务区地块的容积率建议在3-5之间，建筑密度不宜超过50%；行政办公设施用地地块容积率不宜超过1.5，建筑密度不宜超过40%；普通居住用地容积率建议在1.5-3.0之间，建筑密度在25%-40%之间；别墅花园洋房区域容积率建议在1到1.2之间，建筑密度不大于30%；公园绿地、防护绿地、游乐设施用地、医疗设施用地及市政设施用地容积率不做硬性规定，根据后期控制性详细规划确定。第十三条 建筑限高本次城市设计通过对周边建筑限高详细控制，来整体塑造良好的北

10、湖湾优美景观格局。滨湖绿地及周边防护绿地的高度可以通过整体城市设计或景观风貌设计进行控制；东北部中央商务区，建筑风貌应突显新城市中心现代、高端的城市形象，建筑高度建议100-250米；省运会西侧地区，建筑以高层住宅为主，建筑高度不宜超过100米，商业酒店及部分公共设施建筑高度不宜超过150米；北湖湾西侧南部，主要以小高层为主，建筑高度不超过80米；北湖湾东侧南部为花园洋房区域，建筑与景观充分结合，以多层住宅为主，建筑高度不宜超过18米。在规划区形成中间北湖湾，四周建筑高低错落有致，城市空间相对低密的空间布局，丰富而具有变化的天际轮廓线。（附录8：建筑高度控制图）第十四条 开发单元规划划分开发片

11、区5个，可开发地块50个，可经营性用地290.3公顷。第五章 配套公共服务设施规划控制第十五条 配套体系北湖新区市级中心商务区属于滨湖新区北湖生态新城，其公共服务设施中心与滨湖新区中心共同构成XX新的市级中心 。第十六条 功能性项目规划重大功能性项目包括周边项目共15个，政府公益型5个，开发经营型10个，用地规模约96公顷。（附录9：重大功能性项目一览表）第十七条 公共服务设施 规划公共服务设施用地140公顷，其中公益性公共服务设施用地28公顷，非公益性公共服务设施用地112公顷。配套设施所在地块及设置要求按附XX当地公共服务配套设施实施细则进行控制。第六章 道路交通规划第十八条 城市道路规划

12、道路分为4个等级,分别为城市快速路（红线宽76米，双向8车道，非机动车中央绿化带宽度为6-10米）、城市主干路（红线宽30-75米，双向6-8车道，中央绿化带宽度5-10米）、城市次干路（红线宽20-30米，双向4车道）和支路（红线宽22米，双向2车道），道路网以北湖湾为中心，呈方格网状布局，。具体规划建设中，应结合地块情况，打通“微循环”，提升交通效率。（附录10：综合道路系统分析图）第十九条 轨道交通轨道交通具体选线参考原有XX轨道选线规划，相关地块的土地控制遵循XX2013年轨道沿线土地利用规划相关内容。第二十条 公共交通设施规划规划22处公交停车港，8处公交站场（含首末站），快速交通干

13、线2条。公交线路结合城市总体规划的布置，形成以快速公交线、公交干线、公交支线等多层级线路构成的公交线网系统。本区以北湖大道为快速公交线路，其余主干路布置公交干线，次路补充公交支线。（附录11：交通组织及交通设施规划图）第二十一条 静态交通中央商务区中，应严格按规范配建停车场（库），并应向社会公众开放，达到车位资源共享；各片区中心及商业中心还应提供社会公共停车场（库）；公共文化设施及行政办公建筑周围应同时设置地上和地下停车，并严格交通管理，杜绝主干路两旁的路边停车，保障周边道路交通功能的全面发挥。（附录12：地下空间利用引导图）第七章 实施指引及城市设计导则第二十二条 分期实施前期：首先优先启动

14、环湖水系的景观治理工作，形成片区的形象品质载体，并高效建设片区的主次干路系统，同步完善相关市政管线设施。其次通过建设北湖湾“环湖珠链”，展示XX北湖城市品牌。通过音乐厅、会议中心等市级项目的启动，奠定北湖的社会认知，也将巩固提升预留开发地块的开发价值。通过多元化的商务商业地块的开发带动，为片区未来大规模居住人口提供新的消费平台，同时为商务办公项目的开发预热人气。中期：通过完善核心区域的商业配套，提高北湖湾片区消费品质，配合轨道交通的建设，改善周边地块活力，完善土地功能，呈现24小时活力的新景图。远期：进驻最高端的第三产业，提升地区整体档次，为地区带来较大经济收益。（附录13：分期实施指引图）第

15、二十三条 风貌分区规划区整体布局呈现了由自然疏散风貌过渡到城市集中建设风貌，再过渡到自然疏散风貌的变化节奏感；城市空间体现滨湖中央商务区独特的城市面貌，疏密有致、高低错落的立体建设风貌。具体可分为中央商务区风貌区、行政文化风貌区、时尚居住风貌区、生态居住风貌区及低碳生态的湖滨风貌区。（附录14：城市风貌分区图）第二十四条 开敞空间结构公园绿地：主要为北湖湾公园及游乐园。用地面积约141公顷，占总用地面积28.11%。广场：规划城市广场8处，其中主要广场有：和谐广场、喷泉广场。用地面积约9公顷，占总用地面积1.8%。（附录15：公园绿地和广场一览表）第二十五条 城市设计控制导则（附录16：控制单

16、元导则图）附录1、规划区区位图附录2、土地利用现状图 序号现状名称面积（公顷）备注1回迁用地3.05其他用地为可建设用地和部分已建道路2省运会指挥中心42.883北湖湾77.054其他用地464.085总用地587.06附录3、现状建筑分析图附录4、综合现状分析图附录5、土地利用规划图附录6、规划总体布局图附录7、建筑容量控制规划表用地分类用地功能规模经营性用地规模（ha）经营性用地比例居住居住用地150.3150.333.80%商住用地公共设施商业服务用地140112.725.40%商业金融用地旅游休闲设施用地公共服务设施用地/文化娱乐设施用地教育科研用地工业工业用地/生产企业用地生产功能升

17、级用地物流仓储用地道路及市政设施用地对外交通用地124.3/道路面积市政设施面积保留用地居住用地29.5/公共设施总规划用地面积587.64ha总建设用地面积501.48ha总建筑面积550.1万m其中住宅建筑面积161万m商住建筑面积79万m行政办公建筑面积15万m大型文化娱乐建筑面积10万m商业建筑面积104万m商务办公建筑面积180万m康体娱乐设施建筑面积2万m市政设施建筑面积0.1万m容积率1.1附录8、建筑高度控制图附录9、重大功能性项目一览表项目类型项目名称片区区位政府公益型1省运会指挥中心及和谐广场行政办公区2国际会议中心行政办公区3大剧院行政办公区4旅游服务接待中心时尚魅力区5

18、北湖湾公园中央生态区、北湖湾公园开发经营型6游乐园低碳生态旅游区7北湖之星中央商务区8中央商业街中央商务区9体验购物街时尚魅力区10两个大型酒店行政办公区11能源中心中央商务区12金融大厦中央商务区13江南小镇高端生态居住区14学府家园时尚魅力区15SHOU公寓中央商务区附录10、综合道路系统分析图附录11、交通组织及交通设施规划图附录12、地下空间利用引导图附录13、分期实施指引图附录14、城市风貌分区图附录15、公园绿地和广场一览表项目类别个数用地面积（ha）公园396.64北湖公园55.07生态体验乐园32.77旅游接待中心公园8.8广场513.31和谐广场9.0文化体验广场1.5微山湖旅游迎宾广场0.9北湖之星广场1.91商务中心休闲广场0.56附录16、控制单元导则图