房地产项目规划设计任务书.doc

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1、武汉XX西半岛项目概念规划设计任务书定位报告第一部分 项目概况及用地分析第二部分 设计任务第三部分 设计进度及成果要求第一部分 项目概况及用地分析1.1宗地位置XX西半岛项目（暂定名）位于武汉市区西北方向，属汉口东西湖区，距汉口中心商业区直线距离12公里，车行距离18公里（20分钟），距武汉XX已开发项目四季花城东区项目直线距离4公里，车行距离5公里。武 昌汉 阳汉口中心城区内环线中环线10KM5KM12KM5KM四季花城东区西半岛从宗地区位看，西半岛项目位于东西湖区之金银湖生态产业园区内，2002年，该片区获国家环保总局批文，升级为国家级生态示范园区，2003年,该区又提出“生态化工业强区”

2、概念，重点建设、宣传康乐健体、生态休闲、现代工农业观光三大特色，正在成长为生态与经济并举的武汉旅游、人居新区。作为城郊接合部地块，西半岛项目目前主要通过地块西侧环湖路（现状路、4车道）与金山大道（现状路、6车道）接驳，实现对外交通。花城东区西半岛项目往汉口主城区往天河机场宗地区域位置图1.2宗地概况1.2.1宗地现状西半岛项目位于半岛形地块内部，东侧隔内湖、城市规划绿地（现状为租期尚有8年之养鸡场）眺望金银湖水面（水面面积约为300万平方米），南北两侧隔规划观景道路及代征绿地与金银湖水面接壤，西临环湖路。1.2.2地形地貌图l 地面情况地块内部密布鱼塘、荷塘及自然堤岸，零星分布种植用绿地（葡萄

3、园、菜地），城郊地块原始风貌保留较为完整，基本无地表建筑物附着。现状地势平坦，地面标高为20-21米，呈西高东低之势。场地内池塘底标高一般为16-19米。平时水深1-2米。周边地表水常年水位(黄海高程)17.93米，周边地表水最高控制水位(黄海高程)20.46米。场地内除水杉林外无具保留价值的树木，可结合规划及景观需要保留部分葡萄园。实际建设中将有大量的回填工程。综合而言，整个地块自然景较丰富，场地地形、水体分布、树木分布及塘底比标高见附件资料。地块中部有110千伏高压线南北向贯穿，须保留37.5米宽高压走廊。宗地东侧规划市政绿地内现状为康地种鸡场，会对项目产生不利影响。l 地下情况地底与地表

4、情况单一，没有原始管线、地下电缆及暗渠等。l 土地的完整性地块性质基本比较完整，没有历史原因留下来的潜在于地底与地表的大的影响项目规划建设遗留物，地块上除市政代征地外，目前尚未发现受保护的历史文物和可利用的构建。l 现场照片由于项目临水滨湖，西半岛地块夏、冬两季地表景观差异明显：夏季，金银湖水位丰满，地块内部水塘及周边水域水量充沛，绿化植被生长茂盛，景观资源优异；冬季，金银湖水位回落，地块南侧“港湾”及部分内湖“退水成滩”，在无人为干预情况下水景资源存在一定程度的衰减； 2002.04月现场照片EFGCBAD2002.10月现场照片，照片经过处理，现场水位下降，植物以枯绿色为主1.3用地分析1

5、.3.1用地划块项目用地范围分南北两区（下图示黄色为南区，红色为北区），附件提供电子文件。总用地规划用地面积：644745平米（967亩），净用地面积407773平米（611亩），代征用地面积：236972平米（355亩）。代征用地面积中代征道路面积74437平米（111亩）代征绿地面积162535平米（244亩）。 黄色为南区，红色为北区h南区规划用地面积365235.57平米（547.85亩），净用地面积：201797.57平米（302.70亩），代征用地面积：163433.17平米（245.15亩）。代征用地面积中代征道路面积56896.32平米（85.34亩），代征绿地面积106541

6、.68平米（159.81亩）。规划设计时，需综合考虑总用地与南区用地之间的关系，同时要考虑南区用地独立开发的可行性。1.3.2南区用地限制分析n 南区用地限制条件见上图，需注意南区地块西侧限高30m，东侧限高20m。n 37.5米宽110kv高压线下可考虑做为宗地交通道路，并结合市政绿地进行统一设计。1.3.3四周道路分析l 环湖路（宗地西侧）现状路为12米（含两侧各1.5米人行道），规划红线宽50米（以现状路中心线为准），含绿化带及人行路，规划要求项目内建筑退道路中心线100米。道路分析：环湖路为已建市政道路，是项目联系金山大道，到达四季花城东区及连接汉口中心区的唯一道路。l 宗地内规划观景

7、路（见下图，包含跨宗地南侧湖汊的桥梁）n 整个宗地规划两条观景路，是为连接宗地东侧城市保留绿地（现为种鸡场），形成观景道路向城市开放。需按照通行机动车考虑。（规划要确定道路级别及道路宽度）。环湖岔架桥环湖岔可结合宗地道路结构考虑架桥方案，亦可考虑不做架桥。1.3.4宗地植被分析水杉带水杉带1.4宗地地理位置与气候特征武汉位于湖北省的中部地区，江汉平原东部，面积8494.41平方公里，是长江中游与其最大的支流汉水交汇处。长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳以及武昌等三部分，俗称武汉三镇。武汉地形以平原为主，丘陵为辅，且市内湖泊塘堰众多。武汉属副热带湿润季风气候，具有雨量充沛、日照充足、冬冷夏热。一年中

8、，1月平均气温最低，1度；7、8月平均气温最高，28.7度，常年绝对温度最高40度，最低-10度，平均16.3度。主导风向NNE（详武汉市风玫瑰图）。武汉是湖北省的龙头，GDP占全省的30，地方财政收入占全省的35.3，全社会固定资产投资占全省的33.6，出口总额占52，外商投资占70左右。统计数字显示，武汉市GDP为1493.09亿元，地方财政收入85.83亿元，城镇人均可支配收入7820元。 2004年19月份武汉市房地产开发投资149.16亿元，同比增长50.4%，其中住宅108.39亿元，同比增长51.7%。2004年19月份武汉市商品房销售面积393.66万平米，同比增长52.7%。

9、2004年19月份武汉市商品房销售金额96.96亿元，同比增长83.7%。1.5用地范围内的规划市政路现状1.5.1公交系统现阶段西半岛项目西侧环湖路上有一路公交线路713，金山大道的现行公交线路则达3条（603、47、207）。规划中有三条公交线（31、71、721）。与207线路协商未来始发站放在我地块内。 项目北区政府规划占地1000平米，建筑面积200平米的公交车站。1.5.2周边教育配套周边缺乏教育配套，主要教育机构均在距宗地直线距离6.5公里的吴家山片区及距宗地直线距离5公里的常青花园片区。项目内考虑设置九年制中小学，占地约45亩，其中南北区地块中各占一半面积（详下文技术指标）。要

10、综合考虑中小学用地的统一开发。1.5.3其它配套设施周边缺乏其它配套设施，主要配套均在距宗地5公里的奥林匹克花园，及直线距离6.5公里的吴家山片区，距宗地直线距离5公里的常青花园片区。相邻的四季花城东区（行车距离5公里）及高尔夫城市花园（行车约3公里）可以提供部分配套。1.5.4综合分析作为生态园区待开发地块，西半岛项目周边5公里半径范围内基本无独立生活配套供拟建项目使用，仅有几个在建小区能提供一些简单的商业、教育支持。从大市政配套看，西半岛项目地下有水、电管网经过，可满足施工要求但尚不能满足居住所需，需要增容。地块内尚未修建排水管网，电信、宽带可保证接至地块边缘。煤气供给点距宗地较远，约为4

11、公里。第二部分 设计任务2.1市场定位及客户定位目标客群（核心客群）定位：n 年龄3045岁之间；n 男性比例（直接购买决策人）略大于女性；n 70以上接受过高等教育（含大专），对自身有较高满意度及较好的未来发展预期；n 30以上有外省发达城市居住、工作经验，少数有海外留学、工作经历；n 职业分布广泛，其中经商人士及企事业单位中、高层占相当比例；n 当前居住地或工作地至少有一处在汉口，其中工作地多集中于汉口中心城区；n 个人年收入6万起步，集中于812万区间；n 家庭年收入8万起步，集中于1020万区间；n 家庭人口相对简单，以34人为主；n 70家庭已经拥有至少一部轿车（含单位配车），其余在

12、未来12年多有够车打算；n 至少有一次住宅购置经验，部分已完成多次置业；生活需求描摹n 家庭人口简单，生活需求相对单纯；n 典型家庭组成为夫妻双方携带一在幼儿园、小学或中学就读的子女，部分家庭携带一位老人，但较少有家庭直接与两位老人一同居住；n 是否将拟开发项目作为第一居所主要取决于家庭中子女的就学需求：如果子女需要在城市中心区就读小学，则主要将拟居住项目作为周末休闲只用（或闲置几年）；如果子女就读中学（特别是住校型重点中学），则多选择将拟开发项目作为主要居所；n 由于收入较高且工作繁忙，目标客户家庭会聘请保姆或钟点工，但同时，由于有较高的受教育程度，且子女年龄相对较大（非襁褓期），这部分客户

13、并不希望保姆住在家中，而更原因其“走动服务”；n 典型的家庭居室分配为：主卧1间，子女卧室1间，老人房（客房）1间，书房一间；n 目标客户家庭对家中家庭聚会的频次要求较低，多为逢年过节招待亲属或密友，其他时间的待客及休闲活动对安排在餐厅或休闲娱乐场所，一般不带回家；n 目标客户对小区娱乐配套的需求相对理性，热爱羽毛球、网球等小球类运动，部分参加健身房健身或游泳，对“泡吧”等“高消费”并不十分热衷；2.2设计要求2.2.1规划及建筑l 开发分期：整个小区分四期建设。首期选址以宗地西南范围（即宗地西侧环湖路、宗地内规划市政路及宗地内湖汊围合范围）考虑。l 建筑风格：设计建议l 产品类型：a) 23

14、层联排别墅，可考虑少量双拼联排别墅；b) 3.5层的3+1产品（3层为复式）（附图提供）；c) 56层的窄情T产品（附图提供）；d) 1011层小高层产品e) b、c类产品由我司提供设计原型，设计时可根据规划结构进行户型优化（如增减层数、增加端头户型）；a、d类产品在设计时结合规划结构提出具体方案；l 住宅间距：24米以下要求 1.2H；小高层日照间距计算方式见武汉市143号政府令（详见附件）计算法则；l 小区管理模式：n 规划设计时需考虑组团管理规模。n 邻湖的景观及公建设施向城市开放。学校、幼儿园及车站对外开放。2.2.2交通l 出入口n 主要出入口设置在延环湖路及宗地内规划观景路设小区；

15、n 沿内湖岸可开设人行、车行出入口。l 公交车站n 考虑沿环湖路设置公交车停靠站点；n 考虑宗地北区内配置未来公交始发站的位置。l 停车方式：除联排产品考虑配置户内停车库外，其余产品以组团间设置开放式停车位为主；n 项目整体停车比例为：0.51个/户；n 建议不同产品对应不同车位配比，设计时可调节比例：n 商业、会所配套车位及访客车位按设计规范基本要求放大1020进行配置。 2.2.3公建及配套尽量考虑公建设置的连续性及集中布置，形成规模商业、娱乐效应。商业：l 商业设施需开放设置，考虑社区内及周边区域客户共用；l 项目商业需考虑南区集中商业（面积3500平米）及北区5分钟商业（面积300平米

16、）的延续性。l 南区商业点尽量安排在项目主交通流线节点处；l 项目西半岛项目应当提供超市、餐厅两大业态；l 商业布置与应尽量考虑车行业主使用的便利性；l 商业的规划布置应妥善考虑前期（首期）入住业主基本日常生活的需要；会所：l 建议项目会所兼容以下三方面功能：个体业主的高档休闲与娱乐；集体业主（非业主）的商务交际与娱乐，上流生活交际平台；索引与展示西半岛项目生态技术与生态概念。l 会所总建筑面积建议控制在2500平方米左右（南区1500平米，北区约1000平米，不含依附在一起的普通商业配套），会所形态可根据设计需要进一步明确和安排。l 会所的总体规划与布置应充分考虑项目前期(首期)销售的需要，

17、尽可能保证在项目首期开盘时（或之后不久）能部分完工并具备一定的展示、使用功能。教育配套：l 幼儿园按国家规划设计规范要求在南北区分别进行配置。l 项目内设置九年制中小学，南北区占地平均，总占地约45亩，南区占地15500平米；l 小学在规划设计规范要求基础上要包含四季花城东区2000余业主需求；中学按国家规范考虑即可；注：除以上配套外，如需箱式配电箱、垃圾转运点等则相应在规划时考虑适当位置。2.2.4开盘示范区域l 重点考虑宗地南区地块独立开盘示范区域划分，以及与北区的联系；l 需重视销售卖场的交通组织，协调开盘展示区域的卖场范围，展示产品范围，以及景观展示区域，景观展示范围大小的关系；l 需

18、考虑开盘示范区的工程可行性，保证2005年9月9日顺利展开正式销售；l 需综合考虑开盘展示区的景观展示效果与景观施工、成本的协调性；2.2.5景观l 注意景观与建筑的关系。l 湖岸及湖汊作为重要的景观资源，水案处理的方式应考虑保护原生态水面及湖岸。l 应充分考虑枯水期湖岸的景观处理，处理季节变化造成的水景变化。l 应充分考虑宗地内的水资源及地形地貌的利用，尤其是代征绿地地块以不进行大量土方填埋为原则。l 应统一考虑城市代征绿地及100米道路推线内的景观设计，配合项目的规划赋予不同的功能。l 对宗地现存景观的改造设计需强调成本控制。l 应充分考虑高压线走廊的处理方式，削弱其对项目的影响。2.3项

19、目规划控制指标要求2.3.1用地技术控制指标容积率：1.101.3建筑密度：20%-23%绿地率：35%第三部分 设计进度及成果要求3.1进度要求以双方签订的设计合同规定的完成时间为准。除实地踏勘外，中期应有不少于两次交流（主要设计人员来汉）。草图阶段应提供不少于两个方案作比较（可通过邮件和传真形式交流）。3.2成果要求3.2.1概念设计说明对任务书中所描述的问题提出相应的解决方案。应着重阐述项目的可持续发展概念，以及建筑规划的风格和主题。其中应考虑生态系统的介入和系列、分阶段实施的可能性。3.2.2综合经济技术指标3.2.3概念设计图纸要求l 规划总平面图：路网、建筑排布（1：1000）。l

20、 地块价值分析图：分析宗地的地块价值，包括重要的景观节点分析。l 规划结构及分析图：以地块价值分析图为基础，通过规划设计体现土地价值，分析建筑分布密度、分期利用与土地价值之间的关系。l 功能分区图：住宅、公建及配套设施分布。l 路网结构及交通分析图：人车流线、小区出入口以及与公交站点的关系，停车方式及停车位的数量，路网的分级及处理方式（1：1000）。l 分期开发规划图：分期建设地块内的交通、配套设施的安排，景观的分期利用（1：1000）。l 景观分析图：景观的组织、重要的景观节点的景观分析及景观结合方式，表达绿化、水系、公共空间及组团内空间之间的关系。l 景观视线分析图：分析地块内住宅的观景

21、情况。l 现状景观与概念设计完成后的景观对比图：反映景观体系及景观利用及改造。l 水案、代征绿地及100米退线的利用方案：提出解决方案，提升地块价值，促进开盘展示。l 基本组团模式（或称院落模式）分析图：大体的户型配置、组合方式、朝向及间距（1：500）。l 社区中心布置及景观分析图l 示范区分析图：示范区的范围、展示的产品类型、景观利用及售楼处的位置，体现出项目的冲击力。l 方案分期技术经济指标，详见附表三l 体块模型（1：1000）l 表现图注：规划中应考虑养鸡场对项目的影响，并提出规避与解决的方案。3.3提供的附件资料宗地红线图宗地现有地形图周边交通图武汉市政府143号令附表一：南区户型

22、比例及配置要求，北区指标由设计方根据土地价值自定项目窄情T3+1退台小高层联排别墅产品指标户型面积区间（平米）80-135135-165145-160220-250户均建筑面积（平米）110150155230房型2-4房3-4房4房4房及以上面积比35-38%22-25%35%5%交房标准装修毛坯装修毛坯价格指标入市均价（元/平米）3600400035506000附表二：规划设计公建配套建筑面积指标占地面积建筑面积商业（南区）结合销售卖场35005分钟商业（北区）300幼儿园（分南、北区）按国家标准按国家标准中小学（南区）155006500 （北区）155006500会所（一期）结合销售卖场1500 （二期）结合销售卖场1000公交站（仅用于二期）1000200其它用房（一期）600 （二期）600附表三：分期技术经济指标表（可在此表基础上自行调节）南区北区总计一期二期三期四期用地面积建筑面积1.住宅2.公建 商业 会所 中小学 幼儿园 其它3.地下室面积容积率建筑覆盖率绿地率道路面积机动车位第 17 页 共 17 页