县城乡商业网点规划 (2).doc

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1、XX县城乡商业网点规划(20072020) 说明书城乡商业网点规划说 明 书（20072020）2007年8月目 录第一章 规划背景3一、编制背景3二、规划编制的必要性3第二章 XX县城乡商业网点现状及问题分析4一、XX县概况4二、XX县城乡商业网点现状8三、XX县城乡商业网点现有成就12四、XX县城乡商业网点存在的问题13五、影响XX县城乡商业网点发展的相关因素分析14第三章 XX县商业发展SWOT分析17一、商业发展总体状况17二、XX县商业发展SWOT 分析18第四章 解读相关规划及商业定位28一、解读XX市城市总体规划（20032020）28二、解读XX市商业网点规划（20032020

2、）30三、商业服务人流物流分析32四、XX县城市商业定位32第五章 规划总则33一、规划依据33二、规划指导思想34三、规划原则34四、规划范围、期限及内容34五、规划发展目标和发展战略35第六章 商业网点总体布局37一、总体布局37二、规划布局内容38第七章 特色街50一、地位与功能50二、布置原则50三、设置导向50四、设置要点50五、XX县商业街设置51第八章 市场规划54一、商品交易市场54二、农产品交易市场的布局60第九章 物流基地规划66一、总体思路66二、设置原则66三、设置导向66第十章 乡镇商业及农村商业68一、城镇商业网点体系68二、特色镇商业中心68三、一般镇商业69四、

3、农村新型社区商业中心69五、万村千乡市场工程建设70第十一章 零售业态71一、业态分类71二、零售业态的规划布局71第十二章 近期建设规划（2007-2010）74第十二章 实施措施76第一章 规划背景一、编制背景在加快城乡商业网点建设的新形势下，国家对商业网点建设提出了新的要求：1. 加快法规和标准的制定。法规是规划编制和实施的依据，各城乡要因地制宜，将条例起草与商业网点设置规划、建立项目听证审议制度通盘考虑，通过立法予以正式确认并公布于众。2. 充分发挥协会等中介组织作用，实行听证制度，保证决策的科学性和民主性。在我国经济生活中广泛实行听证制度可有效地保证政府的决策科学可靠，符合客观实际，

4、从而更有利地促进宏观调控措施到位，有利于减少听证审批程序和环节，提高效率。3. 运用现代信息手段，建立高水平的商业规划资讯系统。要研究运用现代信息手段和技术来加强商业规划管理，通过开发集数据获取、管理、分析处理、模拟和可视化表达功能于一体的计算机系统，定期公布商业网点信息，科学指导投资者布点，对商业网点实施动态管理，在为政府准确掌握商业状况和重大项目审批提高准确的科学依据的同时，使商业网点信息资源全社会共享。4. 将城乡商业网点规划作为审核设立外商投资商业企业的重要依据。我国已经加入世界贸易组织，要严格遵循世贸组织的基本原则，对内资与外商开设的大型商业网点必须一视同仁。根据我国有关外商投资商业

5、企业的有关规定，外商投资商业企业必须符合所在地区的商业网点规划。二、规划编制的必要性（一）城乡商业网点规划是城市发展战略的重要组成部分商业网点规划制定和实施效果的好坏决定了城乡未来商业网点布局的优劣，同时影响着城乡总体建设和城乡商业发展的水平。当前是我国加快发展现代流通业的重要时期，必须制定科学合理的城乡商业网点规划，作为城乡发展战略的重要组成部分，加强政府对城乡商业的宏观调控，满足城乡现代化的总体发展要求。（二）商业网点规划是国家对商品市场进行宏观调控的重要依据和手段目前城乡商业网点设施存在突出的结构性问题，主要表现为在主城区，商业区的大中型商业设施出现阶段性饱和，业态雷同且过于集中；在乡镇

6、上，商业设施缺乏，商品档次偏低，不能满足人们的购物需求。制定科学合理的城乡商业网点规划来指导城乡商业的布局建设，能避免商业网点开发建设中的随意性和盲目性，同时通过商业网点规划布局来进行有效的宏观控制也是现代商业管理的主要标志之一。（三）加强对城乡商业网点建设的宏观调控势在必行随着城乡建设力度的加大，城市规模不断扩大。与此同时，商业网点建设呈现出无序发展，重复建设的情况。虽然商业网点建设对促进经济发展，保障有效供给，方便群众生活发挥了积极作用，但缺乏总量调控和布局失衡的问题日益突出，造成了资源浪费和企业间的恶性竞争，因而进行有效调控和合理引导，制止重复建设，是当务之急。第二章 XX县城乡商业网点

7、现状及问题分析一、XX县概况（一）历史沿革XX县古称XX，最初以古蜀国的都邑闻名于世。距今2700多年前的蜀王杜宇、鳖灵，都以XX为都邑。秦灭巴蜀之后二年（公元前314年），在XX设蜀郡，挪作为该郡的属县，正式称为XX县。这是XX县建置的开始，建县至今（2007年）已有2321年的历史。县域在历史上累有变动。1958年崇宁县撤销后，大部分地区并入XX县。解放后迄1983年，隶属温江地区；1983年起归属XX市。（二）地理位置XX县位XX市西北近郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等个县（市、区）的20个镇（乡）接壤。县城东至金牛区界13公里，西至都江堰市界16公里，南至温江区界8公里，北至彭州

8、市界11.6公里，东北至新都区界12公里。县城距XX市绕高速公路1公里，距XX市三环路6公里，距XX市二环路10公里，距XX市一环路16公里，距双流国际机场20分钟车程，距XX火车站30分钟车程，已开通数条公交线路，直达XX市区。（三）自然条件1. 气候：XX县属中亚热带季风性湿润气候，平均气温15，最低极端气温零下5左右。全年风向频率以东南风最多，具有春早、夏长、秋雨、冬暖、无霜期长、雨量充沛、冬季多雾、日照偏少和四季分明的特点，生态气候环境，十分宜人。加上地处XX上风上水，工业污染少，很适宜开展各种旅游，特别是乡村度假旅游的开发潜力大。2. 地貌：XX县地貌类型分区属于四川盆地盆西平原区，

9、具有川西坝区的典型特点。根据地貌成因和形态，全县分属三种地貌景观：冰碛、冰水堆积一级台地。即横山子地貌景观。因侵蚀作用，微地貌参差起伏。表部复盖中、下更新统之冰碛及冰水堆积物上部为黄褐色含铁质网纹黏土，下部为泥砾、沙砾或沙岩、沙砾岩。 冰水堆积扇状平原。包括县西部两路口、友爱、清河、德源及东部团结、安靖、犀浦、合作等乡(镇)的大部地区。因近代河流侵蚀，扇面形成起伏不大的低洼地形和河间地块，具有“大平小不平”的特点，由黄褐色砂质粉砂土、黏质粉砂土及沙泥砾石组成，其表面广布秋色水稻土。 漫滩一级阶地。上列两类地区外，XX县其余地区均为漫滩一级阶地。属于岷江洪冲积扇，也称洪冲积扇一级阶地。叠于冰水堆

10、积扇状平原之上，覆盖着13米厚的灰黑色或灰黄色黏土与亚黏土，土壤疏松，结构良好。XX县地形平面略似一只五指并拢、由西北伸向东南的手掌。在这掌状地形中，西北角的浅丘台地像大指根部隆起的大鱼际肌，一抹平畴的坝子像掌肌，几条主要河流像指缝。3. 河流：XX县没有发源于县境内的河流，其过境各河流都是都江堰的输水河道，都江堰之水流出都江堰市境内之后，第一个流经地就是XX县，然后才流至XX，正因为XX县是都江堰“第一水”，XX工业和居民用水的“取水口”便选于此；若以入境河流计算，XX县有蒲阳河、柏条河、徐堰河、走马河及江安河等五条河流或分或合，构成县内8条干渠，总长158公里；其下又分出66条支渠，116

11、条斗渠，2179条农渠；加上无数的毛渠和排水沟，形成全县密如蛛网的排灌体系。XX县的水源主要来自岷江，入境后，各河又分别汇入岷江和沱江，并形成岷江和沱江两个水系；全县属岷江流域的土地面积计230.31平方公里，属沱江流域的计202平方公里。（四）交通区位XX县地处XX市上游西北郊，县城距XX市绕高速公路1公里，距XX市三环路6公里，距XX市二环路10公里，距XX市一环路16公里，距双流国际机场20分钟车程，距XX火车站30 分钟车程，已开通305、304、221、98、54等数条公交线路，直达XX市区。境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九

12、寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。XX县的交通已经具备了XX“大都市”的基本特点，317国道、成灌高速公路、沙西线（即沙西公路）以及即将开工建设的从金牛区开始，沿成灌公路（国道317线）和红光路布置，延伸到XX筒镇的XX地铁，形成了“四路并行”直通XX中心城区的交通优势；XX县县城通往各镇的公路，都达到了国家高等级公路标准；各镇至各村社，其公路在全面硬化的基础上，实现了“村村通客运”；加上各村社至重点企业或农户的公路，形成了纵横交错的现代化立体交通网络；县内还开辟了四条旅游线路，有大中型旅游客车、乡村客运车、旅游出租车近400辆，游客到各景点旅游十分方便。（五）XX县人口与经济行政区划：目

13、前XX县下设14个镇：XX筒镇、犀浦镇、红光镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰镇、新民场镇、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。辖区人口：XX县幅员面积437.5平方公里,辖14个镇,总人口48万人,非农业人口10万人,近年,XX县人口由于外来人口的增多,常住人口数量增速较快。经济运行走势良好，发展后劲不断增强。2006年地区生产总值100.16亿元，年均增长14.3%；人均GDP由2002年的1480美元增加到2600美元；实现全口径财政收入13.8亿元，地方财政收入9.3亿元，同口径分别比2002年增长2.5倍和3.6倍，全口径财政收入占地区生产总值的比重由2002年的6.9%

14、提高到14.3%；2006年累计完成固定资产投资195亿元；县域经济综合实力连年位居全省“十强县”，进入全国最具投资潜力中小城市50强。 工业经济增势强劲。2006年，预计实现全口径工业增加值43.2亿元，年均增长20%，工业对县域经济增长的贡献率达57%；规模以上工业企业达到159家，实现规模工业增加值34亿元，年均增长27%；组建了丹丹XX县豆瓣集团，“XX县豆瓣”国家标准通过国家批准发布，并获得“地理标志产品保护”，2006年豆瓣行业销售收入突破12亿元。第三产业日趋活跃。2006年实现社会消费品零售总额23.8亿元,年均增长14%；以乡村旅游为主的特色旅游加快发展，实现旅游收入4.28

15、亿元，年均增长10.7%；农科村获得“中国农家乐旅游发源地”和国家AAA级景区命名授牌；房地产业快速发展，累计开发商品房305万平方米；海霸王冷藏物流项目加快建设，建成农村放心商店123个，第三产业业态正逐步提升。现代农业加快发展。围绕发展都市农业，建成红东路鲜盆花等四大农业产业化基地，花卉苗木、无公害蔬菜、珍稀食用菌和优质粮油等农产品优势明显，累计引进投资超千万元的农业产业化项目40个，超亿元的重点龙头项目6个，培育国家级、省级农产品品牌10个，绿色食品认证产品23个，被列为国家基本农田保护示范区和国际都市农业示范区。（六）区域经济联系XX县是XX市的卫星城，近年来经济快速发展。199620

16、06年，XX县GDP的平均增长速度为10.51%，第三产业增长速度为14.39%。与1996年相比，2006年XX县GDP、第三产业、社会消费品零售总额、城市人均可支配收入、农村人均可支配收入分别增长了2.63、3.80、2.40、2.59、2.25倍。2006年，XX县GDP位居全市19个区县中的第9位，在10个县市中仅次于双流，人均GDP20681.4元/人；第三产业位居全市第10位，高于周边其它县市；社会消费品零售总额位居全市第9位，在10个县市中仅次于都江堰市；城乡居民储蓄余额位居全市第3位。表2-1 2006年XX各区市县GDP及构成城 市年末人口（万人）地区生产总值（亿元）位次第三

17、产业增加值（亿元）位次消费品零售总额(亿元)位次城乡居民储蓄余额（亿元）位次锦江区39.95260.312165.523192.631青羊区51.24252.73181.572176.312金牛区69.53311.931194.041170.483武侯区57.57250.244161.294165.154成华区61.57210.756111.51570.775龙泉驿56.46114.13841.6921.3711青白江4094.191224.991316.216新都区65.01150.37747.8836.24891.252温江区33.8496.711030.981119.731258.976

18、金堂县86.1964.421524.111618.41434.2双流县92.81230.03597.06655.316159.071XX县48.43100.16934.931023.89979.563大邑县51.3754.541821.11713.31836.929蒲江县26.129.2198.92197.681915.9211新津县29.9358.121720.51816.021728.3810都江堰61.0496.531148.87743.53778.244彭州市78.3789.481329.511223.411057.447邛崃市65.1464.21624.961418.381545.0

19、58崇州市66.8766.131424.141519.021359.085二、XX县城乡商业网点现状（一） 零售网点现状1. 商业网点空间布局（1）XX筒镇商业街区状况XX筒镇是XX县政府所在地，是XX县政治、经济、文化中心。商业大多集中在一环路以内，是XX县商业最集中的区域，具有商业中心的雏形。其中北大街、一环路西南段、星光大道、王府商业街最为集中，北大街全长500米，以服装、鞋类经营为主；一环路西南段以超市、厨卫用品为主；星光大道是一条代表XX县形象的商业综合步行街，全长150米，以品牌服装专卖店为主，穿插分布一些咖啡、婚纱摄影、西式快餐、网吧等。王府商业街是一条仿古两层建筑，连接北大街和

20、东大街，全长约200米，一楼商铺以中低档服装店为主，零散分布着箱包店、电器店（风扇等）、首饰店、钟表店，二楼基本处于闲置状态。城区餐饮主要集中在望丛中路、一环路西南段一带，经营面积大多在100400平方米，档次较低。总体上，XX筒镇商业目前依旧以底层商铺以为主，缺乏集中式商业。城区内商业种类齐全但结构不够合理，特色不够明显，专卖店、名店较少，经营品种档次较低，不利于城区商业形象提升；具有特色的商业网点和设施不够突出，难于创造商业区的品牌和吸引力，县城商业中心还没有形成；购物环境有待继续改善，影响城市品位及商业持续健康发展。（2）犀浦镇、红光镇商业街区状况这两个镇目前都没有形成一定规模的商业中心

21、，零售商业网点零散分布在城区各点，犀浦餐饮主要集中在围城路今日花园至西区花园一带，红光依托西华大学，周围分布着超市、服装、餐饮等商业设施。（3）友爱镇商业街区状况配套乡村旅游，友爱镇依托农科村AAAA级景区，餐饮业发展迅速，主要集中在迎宾街一带，面积在100300平方米，目前规模、档次偏低，有待于进一步提升。（4）安靖镇商业街区状况安靖镇商业目前主要由西安村和商业新区组成，以超市、服装为主。2. 商业业态构成及特征XX县商业业态构成还不够完整，十种零售业态中便利店、超市、专业店及百货店等比较普遍，但没有形成集购物、休闲、服务等于一体的“一站式”服务的大型购物中心，而且没有大型超市、大型专业店，

22、各种商业业态规模小，竞争激烈。具体来看，主要有：（1）购物中心XX县目前尚无购物中心。（2）综合超市根据普查资料，XX县目前没有大型超市，超市规模普遍偏小，单体店营业面积在100平方米以上的超市共有46家，总营业面积6395平方米，其中单体店营业面积在200平方米以上的超市9个，营业面积2302平方米。（3）百货店根据普查资料，XX县百货店有9家，总营业面积960平方米。但大多数属于低、中档，规模小，设施旧，主要分布在北大街。由于经营范围大多相似，又同受行业业态的冲击，因此竞争激烈，商业企业效益较差。（4）专业店主要包括以服装为主的专业店和以通讯器材、家电、农机、家具家居为主的专业店，集中布局

23、在星光大道、王府商业街一带，并形成了一定的规模。（5）连锁经营XX县连锁经营相对比较多，主要以餐饮、超市以及药店为主；根据普查资料，新都区共有连锁店64个，连锁店经营额占社会消费品零售总额的比例为23.47%，与其他经营业态相比，其处于发展阶段，规模不够大、层次比较低，在经营面积、营业额和经营管理上，都与市区相比存在着一定的差距。（二）市场现状目前，XX县具有一定规模、功能齐全的批发市场较少，主要位于安靖镇和安德镇。安靖镇市场主要集中在园区大道两侧，目前建有西部纺织品批发市场、泰昌金属市场、洞子口批发市场，安靖生产资料市场已进入施工前期准备阶段。安德镇市场主要由四部分组成，即天府商贸城、生产资

24、料市场、牦牛交易市场及317国道两侧零散市场。天府商贸城规划用地面积79亩，总建筑面积22323平方米，商铺341间，营业面积17133平方米，住宅面积3288平方米，停车位196个。商贸城主要分为商贸区、蔬菜、水果交易区，经营产品以民族商品和农副产品为主，涉及服装、百货、日杂、建材、蔬菜、水果、等；生产资料市场占地约20亩，主要经营红瓦、建材等；牦牛交易市场占地15亩，位于玉华宾馆停车场，主要经营牦牛交易；317线两侧商铺集中地段商家145家，其中粮油副食34家，建材批发19家，蔬菜批发15家，汽修、汽配21家、旅馆13家、餐馆11家，其它行业32家。市场年均成交额在5亿元以上。XX县有一定

25、规模的专业市场、批发市场共13个，具体情况参见表2-2：表2-2 XX县主要的专业市场、批发市场一览表企业或网点名称企业或网点位置网点用地面积()经营性质2006年乡镇街道地址综合品牌专卖专业经营营业额(万元)从业人员(人)合计362929.321000唐昌综合市场唐昌镇一环路西北段3901.318000天府商贸城安德镇317国道西侧37680110000生产资料市场安德镇317国道西侧9990牦牛交易市场安德镇玉华宾馆停车场6660安靖泰昌金属市场安靖镇土地村999001西部纺织品批发市场安静镇土地村932401洞子口批发市场安靖镇土地村932401犀浦镇蔬菜批发市场犀浦镇双林村300013

26、000XX八骏园汽车城犀浦镇犀团路1紫骐科技汽车贸易市场犀浦镇犀团路1鹃城旧货市场XX筒镇成灌西路467号86581中心村竹木废旧市场XX筒镇中心村1水果批发市场XX筒镇成灌路66601（三）商业街根据相关资料，XX县城区的商业街主要有10条，具体参见表2-3： 表2-3 XX县主要商业一览表名称地址规模（米）商业业态及运行状况全长宽度星光大道XX筒镇15018主要以服饰、餐饮为主，规模较集中，步行街北大街XX筒镇50028主要以综合商业为主，传统商业聚集区，经营状况好，人流量大西大街XX筒镇20028主要经营电器、通讯等，经营环境优良，经营状况很好王府商业街XX筒镇2809主要经营服装等，经

27、营较差。和兴花鸟街XX筒镇20010主要以花卉苗木、假山石店、花盆店、鱼鸟店、茶楼等为主，经营良好滨河消夏一条街XX筒镇20010以冷淡杯、夜啤酒、喝茶等为主，餐饮环境较差，沱江河污染严重犀池美食街犀浦镇5506主要经营地方特色餐饮，经营状况良好玉龙消夏街犀浦镇50010主要经营住宿、餐饮、百货，较为集中，经营状况良好三、XX县城乡商业网点现有成就（一）商贸业快速发展近年来，XX县商贸业保持快速、健康、稳定发展，呈现良好发展势头。一是各类市场迅速发展，市场网络初步形成。市场建设正由小规模向大规模、自发无序型向综合专业型发展；二是商贸投资力度明显加大。安靖海霸王物流建设工程、全县农村放心商店等项

28、目的建设，一定程度上提升了商业业态档次；三是商贸从业人员不断增加。(二)商贸设施日趋完善XX县大力推进基础设施建设，初步形成了具有一定流通生产力和规模的商贸流通基础设施。通过加大对交通和通信电网等城市基础设施改造，综合商贸市场改造，商业生态住宅小区等开发和建设，商贸流通业的基础设施不断完善。连锁店、专卖店、便民店等新型业态遍布城乡，集贸市场和商业网点星罗棋布，满足了多层次的消费需求。 （三）商业集群初步形成结合区域资源优势，XX县初步形成了一批特色商业集群雏形。依托XX市车辆管理所，在犀浦引进了八骏园汽车城、紫骐科技汽车贸易装饰城；依托XX县火车站，在安靖引进海霸王等10多个物流项目，初步形成

29、辐射XX及周边的物流服务站；以友爱镇农科村乡村旅游为依托，形成了集休闲娱乐、餐饮观光为一体的休闲旅游带；在安德镇317国道两侧，形成了以天府商贸城为主的民族贸易市场；依托沙西线生态旅游和古蜀文化旅游，逐步形成了一批档次较高的餐饮业；以西华大学、西南交通大学等高校为依托，在团结、犀浦等镇形成高校经济圈。（四）消费市场潜力较大XX县以XX市为发展平台，依托高新西区和XX现代工业港，第三产业发展速度较快，消费市场具有一定的聚合辐射功能。2006年全县实现社会消费零售总额23.89亿元，比2005年增长4.7%。部分专业市场辐射较广，专业市场竞争能力较强，吸引了全国各地的众多商家。巨大的消费市场，既是

30、XX县商业网点繁荣的重要基础，更是XX县商业实现可持续发展的重要现实条件。四、XX县城乡商业网点存在的问题（一）商业网点总量不足XX县商业网点总量不足，不能满足XX县日益增长的消费需求，目前XX县人均商业面积仅0.53平方米/人，第三产业对GDP的贡献率偏小，2006年为27.2%，产业结构不合理。（二）网点业态结构单一传统业态和经营方式仍占主导地位，社会化和组织化程度较低，犀浦镇蔬菜批发市场、安靖泰昌金属市场等市场是XX县社会化分工和产业化分工程度较高的市场，但其集散和吞吐量较低，经济效益不够明显；全区商业网点以底商为主，规模小、难于管理，商业业态中，百货店等传统业态占多数，折扣店、专卖店等

31、新型业态所占比例较小，不能满足日益增长的消费需求，对全区经济增长的贡献度偏低。商业零售企业规模小、资本实力较弱、信息含量低、经营方式落后，难以形成全市商业零售业的核心竞争力。（三）网点布局不够均衡全县零售商业网点集中分布在XX筒城区一环路以内，比重高达42.4%，这种过度集中的结果，一方面出现了抢占地盘、竞相开店、恶性竞争的现象，造成了行业布局不合理、结构比例失调、业态功能雷同、重复建设和社会资源的浪费；另一方面又必将会改变原来城区比较合理的空间结构和原有的人文景观，给整个地区的环境和交通带来一系列的问题，比如人流量太大、交通拥挤、噪声污染、垃圾处理等。而与此形成鲜明对比的是，农村、城乡结合部

32、和新建居民区商业设施不足，居民购物不方便。XX县小商品和批发市场等离城区过近，造成交通和环境等问题。同类市场过度集中，恶性竞争带来一定的负面影响；农副产品市场设施简陋，临时性建筑多，大棚式、大棚与地摊混合式及无设施的市场占了绝大多数。（四）商业品牌有待提升业内专家认为，零售商和供应商之间的合作已经进入到品牌和品牌的合作，服务与服务的结合，管理与管理的融合，商品品牌与商业品牌的结合可以产生出112的效果。XX县商贸流通业与周边地区比较，“两头（XX市和都江堰）热，中间（XX县）冷”，从本质上反映出XX县商贸流通业仍缺乏吸引投资者和消费者的特色产业和品牌产业，难于聚集人气，促进消费，扩大商机。五、

33、影响XX县城乡商业网点发展的相关因素分析（一）影响商业规模相关因素 影响XX县商业规模发展的一般因素主要包括城市总体规划、国民经济发展规划、经济规模、消费水平及结构、社会消费品购买能力等。1. XX市XX县分区规划（20032020）（1）职能与定位XX市XX县分区规划（20032020）将XX县的区域职能界定为：XX市主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成的科研教育基地。（2）城区规模到2020年，XX县城区发展用地规模为51平方公里，人口规模为45万人。（3）城乡空间结构XX县城乡空间发展格局为“一核、两极、四点、五片”。“一核”即以XX筒镇、红光镇、犀

34、浦镇构成的城市发展片区，要以高新西区配套行政商务中心为重点的新城区建设，结合XX筒镇的旧城改造为核心，以配套服务于高新西区为主要发展方向。“两极”即安德镇、友爱镇两个重点镇，形成XX县两个次级经济增长中心。“四点”即以唐昌镇、三道堰镇、团结镇、安靖镇四个特色镇为支撑，带动周边区域发展。“五片”即、德源镇、花园镇、古城镇、唐元镇、新民场镇，要在区域城镇建设中发挥纽带作用。2. XX市商业网点规划（20032020）按照XX市商业网点规划（20032020），XX县发展组团商业中心，生态观光及休闲娱乐业。3. XX县社会经济发展规划根据XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要及XX市XX县分区

35、规划（20032020），XX县地区生产总值”十一五”期间年均递增率14.5%；预计到2010年达到165亿元，2020年达到430亿元。XX县产业结构不断优化升级，第三产业增加值的比重逐步增加，在国民经济中的地位和作用不断加强。2006年，一、二、三产业结构为11：54：35；2010年力争达到8:57:35；2020年达到4:54:42。4. GDP和社会消费品零售总额商业规模发展与GDP及社会消费品零售总额的发展规律相一致，2006年，XX县GDP为100.16亿元，比上年增长了17.09%；社会消费品零售总额为23.89亿元，比上年增加了4.69%，数据显示，商业规模与GDP、社会消费

36、品零售总额存在着较强的相关关系。通过对发展现状进行分析，结合XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，确定2010年2020年社会消费品零售总额年均增长率约为15%。5. 社会消费品购买能力数据显示，XX县居民消费水平稳步提高，人均可支配收入和人均消费性支出持续增长。XX县居民的消费结构已由温饱型逐步发展到小康型，城乡居民购买力将大大提高。预计到2010年，XX县城镇居民人均可支配收入达到16469元（2006年为11667元），农民人均纯收入达到7413元（2006年为5156元）。居民生活水平不断提高，恩格尔系数将逐年下降。预计到2010年降至35%以下，娱乐、教育、衣食、通讯、居住市

37、场有较大的发展空间，这会给XX县带来较大的增长空间。（二）影响商业网点布局的相关因素商业网点的布局与人口密度，地域风俗、旅游、物流、交通、房地产开发等有密切的关系，并呈现出一定的规律性，主要表现在：1. 人口密度一般情况下，人口密度越大，商业网点越多，本次规划的商业网点的布置充分结合XX县现状及规划人口分布。从XX县商业网点现状分布来看，具有这种明显的特征。XX筒城区和犀浦城区人口密度最高，商业网点密度最大。2. 居民消费结构近年来，XX县居民消费水平稳步提高，人均可支出收入和人均消费性支出持续增长，同时居民消费支出结构发生了较大的变化，文化娱乐支出所占比重持续上升。3. 地域风俗有居住群落，

38、就有“市”和“场”，就有商业氛围。不少中国人具有较为明显的怀旧情结，喜欢保留老的风俗习惯，对那些颇有历史的老商业街情有独钟，XX县也一样。这就要求我们在XX县的商业网点规划中必须立足现实，对现有的商业街和市场进行深入了解，对老街区老城市要处理好恢复和变革的关系，尽可能做到合理合“情”。4. 旅游业根据XX市XX县分区规划（20032020），XX县重点发展“ 生态观光及休闲娱乐业”。按照XX县旅游发展总体思路，XX县旅游空间结构可概括为“一廊乡村百里画廊，两带沙西线国际乡村度假带和天府蜀源文化旅游带，三核心XX筒镇、三道堰镇和友爱镇”。打通乡村百里画廊滨水廊道，全面盘活XX县东西部丰富的滨水、

39、乡村旅游资源，XX筒、三道堰、友爱三核辐射，以沙西线和成灌高速两轴带动沙西线国际乡村度假带和天府蜀源文化旅游带形成XX县旅游腾飞的两翼，一翼重点面向国际市场，一翼重点面向国内市场。 XX县重点规划的旅游项目主要包括：沙西线国际乡村度假项目、XX县乡村风景道体系、古蜀文化旅游项目、川西坝子“农家乐”民俗旅游项目。5. 房地产业的发展房地产的发展空间态势将引导小区商业设施的配套建设。根据XX市XX县分区规划，XX县未来房地产发展将主要集中在XX筒镇、犀浦镇、红光镇。房地产业的快速发展将带动周边商业配套设施的改造、提升，引发新一轮的商业发展。6. 交通网络结构与商业网点的空间拓展“十一五”期间，XX

40、县将形成和完善以中心城区为中心，以高速公路、省道干线公路为依托，以县级快速公路为主骨架，连接镇所在地和行政村，贯通周边区（市）县和XX市中心城区骨架公路。城市商业发展与交通网络二者之间存在着天然的共生关系，许多商业网点直接依托交通网络布局发展。XX县的零售百货店基本都位于城市中心区或主干道附近，批发市场主要布局于城市交通干道附近和城郊交通干线的出入口位置，商业街往往也是交通通达性较高的地域。第三章 XX县商业发展SWOT分析一、商业发展总体状况 如表3-1所示：第三产业在XX县经济发展中的比重从1998年的26.20增加到2006年的34.89，增长幅度达33.37；第一产业从1998年的16

41、.36下降到2006年的11.15；第二产业在XX县的经济发展中的比重较稳定，第三产业的增长幅度加快。表3-1 XX县产业结构变化情况年份199819992000200120022003200420052006第一产业16.36 15.113.6312.412.711.813.7512.2811.15第二产业57.44 59.260.6761.9457.458.147.3851.8353.96第三产业26.20 25.725.725.6629.930.138.8735.8934.89从上表总体看， XX县的产业结构变动轨迹与其经济发展阶段基本上相适应，在国民经济总量不断增加的同时，其内部的三次

42、产业结构也逐渐改善，第一产业日益被兴起的第三产业所替代。XX县正处于由传统县域经济向XX市近郊型经济转型的特殊时期，以后第一产业在 GDP 的比重稳定并呈下降趋势， 第二和第三产业未来能够在国民经济中起主导作用。 “十五”期间，XX县商贸业得到了较快的发展。据统计，近5年来，XX县社会消费品零售总额以年均13.5%的速度快速增长。如图31所示：2006年，全区实现消费品零售总额23.89亿元，比2005年增长14.25%，人均社会消费品零售总额达到10908.67元；批发零售贸易业零售总额23.74亿元，较上年增长14.41%，对全县GDP增长的贡献率达20.45。 图3-1 XX县社会消费品

43、零售总额增长示意图XX县商业网点逐步增多，商业规模不断扩大，商业设施不断增加，商业现代化服务程度不断提高。近几年来，重点引进了XX海霸王物流、泰昌金属、鹏鑫物流、全友家私、吴氏醪糟肉饭店、红旗商场、等具有一定经营规模和竞争实力的企业，大大提升了行业的整体素质。XX县大型商业网点状况具体参见表3-2：表3-2 XX县大型商业网点状况表名 称地 址业 态营业面积（）经营性质吴氏醪糟肉饭店望丛西路餐饮娱乐900综合全友家私一环路东南段家具700品牌专卖镜湖园宾馆望丛中路宾馆住宿700综合大众服装城北大街一段服装600综合宁夏清真餐馆安平西路餐饮娱乐600综合红旗连锁十字路口超市600综合印象商务茶座

44、西街一段休闲茶业500综合仙客来宾馆望丛中路宾馆住宿500综合二、XX县商业发展SWOT 分析XX县的商业发展进行SWOT 分析，具体分析内容如下表3-3所示：表3-3 SWOT 分析结构表正 面负 面现状/内部优势（strengths）劣势（weaknesses）未来/外部机遇（opportunities）挑战（threats）策略优势+机遇策略劣势+机遇策略优势+挑战策略劣势+挑战策略（一）XX县商业发展的优势1. 区位优势明显，地位不断提升XX县地处川西平原腹心，幅员面积437平方公里，48万人，辖14个镇，是XX市卫星城。XX县紧接XX国家高新技术产业开发区，对高新西区的产业发展和配套设施的提供起着重要的作用。在国务院批复的XX市总体规划中，XX县已确定为XX市特大中心城市西北部分中心，成为XX市都市区的重要组成部分。近几年来，随着经济快速发展，城市规模迅速扩大，XX县凭借优越的地理位置，在XX城市发展中的地位不断提高，从最初的县城，到XX市“卫星城”，到“中心城外围组团”，再到如今的XX特大城市的“西北部分中