控制性详细规划服务建议书.doc

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1、服务建议书XX市XX区XX街道办事处驻地控制性详细规划服务建议书XX市规划设计研究院2012.4一、 规划背景1、统筹城乡发展、推进社会主义新农村建设的需要近年来，国家指示解决好农业、农村、农民问题，是事关全面建设小康社会大局，是全党工作的重中之重。XX市在带动农村经济发展、吸纳农村富余劳动力方面显示出了突出的优势，积极推进市域建设对于解决“三农”问题，构建和谐的社会主义新农村有着十分重要的意义。2、城乡规划法、镇控制性详细规划编制审批办法的实施为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，2008年1月1日城乡规划法颁布实施，新的城乡规划法明确指出

2、城市人民政府城乡规划主管部门应根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。2011年1月1日起施行的城市、镇控制性详细规划编制审批办法是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。3、城乡一体化规划以及上位规划的完成后的要求XX市城市总体规划（2008-2030年）已编制完成，同时山东省XX市XX新型乡镇总体规划（2008-2030年）也已编制完成，为了深化总体规划，适应现阶段快速发展的需要，综合协调城镇各项目建设，协调与城市的开发建设，科学制定各项规划技术指标，提供管理的依据，直接指导修建性详细规划，使镇区的土地批租、出让有据可依，正确引导开发建设行为，实现规划目标及土地

3、使用的综合效益最大化，也为提高XX街道办事处的整体形象，促进区域认同和社会整合的作用，迫切需要编制本片区的控制性详细规划。4、新型社区建设的需要2009年，XX市认真贯彻落实科学发展观，科学决策周密部署，坚持把新型农村社区建设作为统筹城乡发展、加快推进新农村建设的突破口，为指导下一步社区建设，提供规划设计依据，需要统筹对XX街道办事处驻地进行控制性详细规划的编制工作。5、“城市建设管理年”的要求2012XX市提出了“城市建设管理年”的活动，XX区印发了XX市XX区“城市建设管理年”活动实施方案，安排部署各项建设工作，并提出了健全完善规划体系、扩张提升中心城区做好城区重点地段城市设计工作、高标准

4、做好专业规划和重点项目规划编制实现城乡规划全覆盖、探索农村建设项目规划管理新模式四个城市规划目标任务，其中XX街道办事处的控规就是其中内容之一，着力体现了政府集中突破小城镇建设，实现城乡统筹的目标。二、 XX街道办事处概况1、XX街道办事处概况XX街道办事处位于XX市XX区东南部，西临市中区、北接XX高新技术产业开发区，南侧、东侧分别临石桥镇。镇域面积84.5平方公里，辖48个行政村，现状人口8.5万人。向北通过东外环延长线与相距约10公里左右的日东高速公路、京福高速公路相接；向南通过东外环延长线到达小北湖风景名胜区；向西通过机场快速路到达嘉祥机场，济徐高速；向东通过济邹公路、诗仙路，通往邹城

5、。 2、XX街道办事处总体规划信息整合2.1、城镇性质鲁南地区以现代制造业和现代农业为主导，体现镇区合一、具有特色的新型生态乡镇 。2.2、功能定位鲁南区域经济发展的产业基地；XX市对外开放，招商引资的南部窗口；XX区“镇区合一”的新型示范乡镇。2.3、城镇规模2.3.1、人口规模近期（2007年2015年）：人口规模13万人，其中镇区人口规模为9万人。远期（2016年2030年）：人口规模25万人，其中镇区人口规模为20万人。2.3.2、用地规模近期（20082015年）：人口规模9万人、建设用地规模14.04平方公里。远期（20162030年）：人口规模20万人、建设用地规模26.97平方

6、公里3、本次规划范围本次规划位于XX街道办事处驻地（济邹路南），规划总用地约2.3平方公里。三、 规划技术路线分析规划片区所处区域背景下的发展条件，明确规划区的发展方向和功能，深化总体规划的内容，此基础上结合城市设计，进行用地布局、道路交通、公共服务和市政设施规划，制定合理的控制框架体系，提出各开发地块相关控制要求和指引。四、 规划依据1、 中华人民共和国城乡规划法（2008年）2、 城市规划编制办法（2006年）3、 城市用地分类与规划建设用地标准4、 城市居住区规划设计规范（2002年版）5、 XX市城市总体规划（2008-2030年）6、 山东省XX市XX新型乡镇总体规划（2008-20

7、30年）7、 其他相关法律法规和相应的技术规范8、 现状调查内容及1：1000现状地形图9、 其他相关规划及甲方要求五、 目标定位在新型乡镇总体规划的指导下，XX区将构筑新世纪工业之城，XX产业园将不再局限于一个“产城分离”的独立园区，而是与城市发展共生共融，形成一个“产城一体”的复合型城市开发区，XX街道办事处是园区的居住服务组团，位于南北向海川路展开的现代文明轴的南端，因此本区域初步定位为：以现代产业园区为依托，发展以生活居住、公共服务为主导功能，兼备生态休闲的XX门户地区。六、 设计策略规划在初步研究基地所处的区域发展条件和背景的前提下，按照规划目标定位，提出了以下设计策略：策略一：有机

8、生长，构筑园区整体空间；空间结构上有机生长，依托海川路的现代文明轴，形成整个片区的城市级服务带，XX组团位于南端，承载着公共服务功能。策略二：公交优先，支撑驻地有序拓展；道路交通上，优先发展公交系统，和产业区形成一体的架构，满足住区居民方便和城区、园区的联系。策略三：南北联动，完善园区配套设施；公共设施上，配套完善的设施，和北部的设施带相呼应，满足园区居民的需求。策略四：水绿交融，提升驻地居住品质；生态环境上，水绿交融，引水入住区，通过绿带、绿廊、绿网的建设提升驻地居住品质。策略五：引导开发，制定科学的发展时序。制定合理的实施计划，有序引导驻地的开发建设，实现驻地改造的近远期的结合。七、 理论

9、支撑1、新城市主义理论 营造活力社区新城市主义是20世纪90年代初提出的城市规划一个新的城市设计运动。主张借鉴美国小城镇和城镇规划优秀传统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，取代郊区蔓延的发展模式。 主要特点： 功能多元。商店、公寓、住宅、娱乐、教育设施混合在一起，邻里、街道和建筑内部的功能混合。精明的交通体系。适宜步行的设计理念鼓励人们步行或大量使用自行车等作为日常交通工具。 可持续发展。社区的开发和运转对环境影响到最小程度。减少对有限土地资源和燃料的使用，多用当地产品。 传统的邻里结构。可辨别的中心和边界，跨度限制在0.41.6公里。 2、新型农村社区理论 由住区到社区转变新型农村社区是在

10、我国快速城市化进程中适应新农村建设需要探索形成的一种新的空间行政单元，农村新型社区建设是适合我国农村发展实际的一种创新实践模式；各地因地制宜，在城市化和新农村的建设中不断创新，在村庄整治、资源整合过程中，探索了一种介乎城镇与传统农村之间，集居住、生产、生活、休闲、购物、物业管理于一体 ，具有现代化功能的新的空间行政单元新型农村社区，也有地方叫做农村新型社区。八、 规划内容以及规划重点1、规划主要内容1.1、细化总体规划的用地分类，确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。1.2、确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设

11、施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。1.3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等指导原则。1.4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及控制点坐标和标高。1.5、根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。1.6、对重要道路、节点进行引导性设计。1.7、制定相应的土地使用与建筑管理规定。2、规划重点2.1、研究、分析和确定片区内各项用地的用地规模，制定指标体系，使片区内有限的土地得到科学合理的开发和利用。2.2、结合现状道路特点，优化整合外部交通与内部交通系统，构建现代化的

12、、快速便捷的公共交通体系。2.3、解决本规划区内村庄的改造和安置问题。2.4、整合现有景观环境元素，构筑良好的生态体系，彰显XX街道办事处的特色。2.5、分析确定合理的用地开发强度和引导指标，增强可操作性。九、 相关问题1、合并后镇政府与园区政府远期办公区位置、设想2、道路线形与现状协调，如海川路。3、村庄回迁户数、位置、标准。十、 项目进度计划本项目标准进度分为以下五个阶段进行：第一阶段 前期准备阶段工作内容：商讨工作详细计划，签订项目合同工作时间：2012年4月上旬第二阶段 现场调研阶段工作内容：项目工作组进入XX街道办事处，进行现场调研。工作时间：2012年4月中旬。 （甲方准备好必要的

13、工作图纸后开始调研）第三阶段 规划方案完成阶段工作内容：规划布局的初步方案，初步方案汇报。工作时间：2012年5月中旬。第四阶段 完成控规的评审成果工作内容：评审成果的编制；进行成果评审并修改；提交最终成果，进行最终成果评审会。工作时间：2012年6月中旬第五阶段 规划最终成果修改上报工作内容：根据最终成果评审意见修改完善并且上报工作时间：2012年7月中旬十一、 项目成果构成规划成果包括规划文本、说明书和图纸。图纸主要有： 区域位置分析图 区域用地布局规划图 土地利用现状图 现状道路分析图 现状村庄分布图 现状建筑质量评价 现状绿化景观分析 土地利用规划图 规划结构分析图 道路系统分析图 道

14、路断面一览表 绿化系统分析图 景观系统分析图 公共设施规划图 开发强度规划图 建筑高度规划图 五线控制规划图 给水工程规划图 雨水工程规划图 污水工程规划图 电力工程规划图 电信工程规划图 燃气工程规划图 热力工程规划图 管线综合规划图 环保环卫工程规划图 竖向工程规划图 分期实施规划图 总图则 分图则（含各个地块的图则） 导向性平面图 核心区鸟瞰图十二、 主要收集资料1、XX经济开发区十二五规划2、2011年政府工作报告3、开发区专项规划及控规、详规等相关规划。4、相关编制要求及政府设想十三、 项目经费预算按照中国城市规划协会制定的城市规划设计计费指导意见有关规定，本规划位于城市新区，则按照规定规划费用2500元/公顷，基于双方友好协商，按标准价的7折1750元/公顷计算，项目规划总用地约2.3平方公里，则本次规划费用预算为40.25万元（以实际面积为准）。附：根据城市规划设计计费指导意见（中国城市规划协会）收费标准：序号项目类别计费单价（元/公顷）备注1城市新区、开发区25002城市一般地段30003城市重点地段3500注：不同规划阶段基础上增加城市设计内容，应在相应阶段的规划设计计费的基础上，增加30%-50%的规划设计费。9