新时期城中村改造模式的研究探索.pdf

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1、新 时 期 城 中 村 改 造 模 式 的 研 究 探 索摘 要：在将海 南建设 国际旅游岛 上升为国 家战略，海南省 人民 政府正式 批复同意重新 编制三 亚市城市 总体规 划的背景 之下，三亚全面开展 新一轮的 城市建 设，向 着建设 国际一流 滨海旅游城市 的目标 迈进。月川村作 为三亚中 心城区城中村 的代表，在城市发 展的进 程中面 临着 整体的改造。本文旨在介 绍 月川片区控 制性详 细规划中 民生为本的规 划 模式，探求一 种自上 而下与自下而 上相结合 的控制 性详细 规划编 制方法与技术。1、引 言2 0 1 0 年 1 月，国 务 院 发 布 关 于 推 进 海 南 国 际

2、 旅 游 岛 建 设 发 展 的 若 干 意 见，将 海 南 建设 国 际 旅 游 岛 上 升 为 国 家 战 略。在 国 际 旅 游 岛 的 建 设 过 程 中，三 亚 作 为 海 南 旅 游 的 重 中 之 重，必 然 将 承 载 更 多 更 新 的 核 心 功 能。2 0 0 9 年 3 月 1 8 日，海 南 省 人 民 政 府 正 式 批 复 同 意 重 新 编 制 三 亚 市 城 市 总 体 规 划，三 亚市 依 法、符 合 程 序 地 展 开 了 城 市 总 体 规 划 重 新 编 制 工 作，三 亚 市 将 在 新 一 轮 总 规 的 指 导 之 下全 面 开 展 新 一 轮

3、的 城 市 建 设，向 着 建 设 国 际 一 流 滨 海 旅 游 城 市 的 目 标 迈 进。作 为 三 亚 中 心 城 区 核 心 区 域 之 一 的 月 川 片 区，将 不 可 避 免 面 临 功 能 提 升 和 空 间 整 合。月川 村 作 为 三 亚 最 大 的 城 中 村，由 于 自 身 存 在 大 量 的 自 发 性 建 设，月 川 村 内 的 居 住 环 境、基 础设 施、子 女 就 业、社 会 治 安 等 问 题 已 经 日 益 突 出。上 述 问 题 已 经 成 为 影 响 城 市 环 境 和 百 姓 民生 的 重 要 问 题，月 川 村 整 体 的 改 造 迫 在 眉 睫

4、。2、三 亚 城 中 村 改 造 模 式 的 探 讨 以 月 川 片 区 控 制 性 详 细 规 划 为 例2.1 月川片区现 状以及存 在的 问题2.1.1 现状区 位条件月 川 片 区 位 于 三 亚 东 河、西 河 交 汇 的 扇 形 洲 头 地 带，是 三 亚 两 河 交 汇 城 市 发 源 地，是大 三 亚 湾“美 丽 客 厅”的 重 要 支 撑 腹 地。片 区 内 部 地 势 较 为 平 坦，西 北 部 为 片 区 制 高 点 金鸡 岭。图 1.月川 片区区 位分析图、月川 片区区位 模式图2.1.2 现 状景 观条件月 川 片 区 场 地 山 水 环 境 优 越，远处 有 牛 少

5、 坡、狗 岭 和 鹿 回 头 作 为 背景，近 景 有 金 鸡 岭 公 园 和 丹 洲 湖。基地 内 有 两 条 河 流 穿 过，形 成 滨 河 景 观线，滨 河 地 带 是 重 要 的 开 放 空 间。现状 范 围 内 有 几 条 重 要 的 景 观 视 廊，分图 2：现状景 观 条件分 析图别 为 由 片 区 制 高 点 金 鸡 岭 向 周 边 主 要 景 观 节 点 连 接 而 成 的 重 要 视 廊：月 川 半 岛 端 头-金 鸡 岭，活 力 中 心 海 上 节 点-金 鸡 岭，鹿 回 头-金 鸡 岭，狗 岭-金 鸡 岭，以 及 指 向 海 月 广 场 的 迎 宾 大 道通 海 景 观

6、 视 廊。上 述 景 观 视 廊 共 同 划 定 月 川 片 区 为 三 亚 市 区 内 重 要 的 景 观 区 域。2.1.3 现状交 通条件月 川 片 区 内 现 状 场 地 内 部 路 网 尚 不 完 善，现 已 经 形 成 了 迎 宾 西 路、凤 凰 路、河 东 路、金鸡 岭 路 构 成 的 骨 干 路 网 体 系，支 路 网 体 系 尚 未 构 建 完 善。在 月 川 片 区 内 存 在 大 量 的 道 路 尚 未对 接，而 成 为 断 头 路；同 时 停 车 场 地 缺 失。由 此 表 现 为 主 干 道 交 通 拥 堵，支 路 体 系 缺 失，地块 之 间 联 系 不 佳，地 块

7、 内 部 停 车 不 便，交 通 秩 序 混 乱 等 一 系 列 问 题。2.1.4 现状人 口及现 状村 民居 住情况月 川 片 区 内 现 状 居 住 总 人 口 共 5 7 0 0 0 人，约 1 9 0 0 0 户；其 中，月 川 村 内 原 籍 村 民 4 5 0 0人，约 1 1 8 5 户；另 有 外 迁 入 常 住 户 1 6 2 5 人，其 中 本 市 迁 入 人 口 1 1 8 8 人，外 市 迁 入 人 口 4 3 7人；租 住 人 口 5 2 5 0 0 人。月 川 村 现 状 总 建 筑 面 积 9 8 万 平 方 米。目 前 的 现 状 建 筑 中，原 籍 村 民

8、自 建 面 积 为 8 2 万平 方 米，外 地 人 买 卖 土 地 建 房 面 积 为 1 6 万 平 方 米。月 川 村 内 建 设 稠 密，是 三 亚 市 中 心 城 区内 最 大 的 城 中 村 之 一，人 口 十 分 密 集，村 庄 建 设 环 境 不 佳。2.2 月川村搬迁 安置社会 调查 与搬迁 安置 设想1 城 市 更 新 角 度 下 月 川 村 的 搬 迁 改 造 问 题、改 造 后 的 社 会 稳 定 问 题、民 生 问 题、安 置 问题 是 应 当 重 点 研 究 的 问 题。在 总 结 村 民 生 活 现 状 调 查、搬 迁 改 造 民 意 调 查 结 果、目 前 确

9、定 的补 偿 对 象、三 亚 中 心 城 区 的 补 偿 标 准、村 民 意 愿 共 识 的 基 础 上，研 究 三 亚 中 心 城 区 城 市 更 新-月 川 村 改 造 的 空 间 布 局 要 求，探 讨 搬 迁 安 置 在 规 划 布 局 上 的 可 能 性。2.2.1 村民生 活现状 调查1.现 状 就 业 情 况 调 查 结 果：现 状 村 民 就 业 率 非 常 低，大 约 9 0%的 村 民 没 有 固 定 工 作。调查 显 示 造 成 就 业 难 问 题 主 要 有 两 点 原 因：第 一，月 川 村 村 民 整 体 文 化 程 度 低，缺 乏 劳 动 技 能，面 临 就 业

10、困 难；第 二，许 多 村 民 已 经 习 惯 于 目 前 从 事 租 赁 房 屋，依 赖 房 租 的 生 活 方 式，不 愿意 从 事 其 他 工 作。现 状 收 入 来 源 情 况 调 查 结 果：目 前，大 约 9 0%的 村 民 没 有 稳 定 的 收 入 来 源，仅 依 靠 房 租、个 体 经 营、开 摩 托 车 和 简 单 的 服 务 行 业 为 主。调 查 显 示 村 民 收 入 低 的 原 因 主 要 有 以 下 三 点：第 一，缺 乏 稳 定 和 多 元 化 的 收 入 来 源，单 一 的 收 入 方 式 不 可 能 从 根 本 上 改 善 农 民 的 收 入；第二，月 川

11、村 缺 乏 有 消 费 能 力 的 人 群，大 量 的 穷 人 聚 集 区 很 难 支 撑 农 民 个 体 经 营 效 益 的 提 升；第 三，缺 乏 有 一 定 规 模 和 多 元 化 的 就 业 载 体，收 入 来 源 大 多 依 靠 低 端 的 经 营 类 型。由 此 可 以看 出，给 村 民 提 供 多 元 化、高 水 平 的 商 业 经 营 空 间，把 村 民 的 经 营 项 目 纳 入 到 城 市 旅 游 和 中高 端 消 费 体 系 是 亟 须 解 决 的 重 点 问 题。通 过 改 善 居 住 环 境、经 营 环 境、提 升 物 业 水 平、引 入中 高 端 消 费 人 群，是

12、 村 民 收 入 提 升 的 关 键。2.生 活 环 境 调 查 结 果：调 查 显 示 由 于 月 川 村 生 活 配 套 设 施 不 完 善，大 约 9 0%的 村 民 生 活状 态 单 调 枯 燥，空 虚 的 生 活 方 式 和 低 俗 的 文 化 生 活，给 月 川 村 社 会 治 安 带 来 问 题 并 且 给 子 女教 育 埋 下 了 巨 大 隐 患。造 成 这 些 问 题 主 要 有 以 下 三 点 原 因：第 一，村 内 缺 乏 完 善 的 公 共 服 务设 施、文 化 娱 乐 设 施 和 村 民 业 余 文 化 生 活 的 空 间；第 二，农 民 自 发 性 建 房，造 成

13、月 川 村 必 备的 生 活 配 套 设 施 缺 失；第 三，大 量 素 质 低 下 的 外 来 租 房 人 员 涌 入，给 社 会 治 安 带 来 了 非 常 大的 隐 患，给 文 化 生 活 带 来 的 很 多 负 面 的 影 响。3.现 状 居 民 住 房 情 况 汇 总：月 川 村 委 会 的 数 据 统 计 显 示：原 籍 村 民 人 均 建 筑 面 积 1 8 2平 方 米，其 中 自 住 约 6 2 平 方 米/人，出 租 屋 及 店 铺 1 2 0 平 方 米/人；外 地 人 购 买 宅 基 地 建 房，人 均 建 筑 面 积 1 6 6 平 方 米，其 中 自 住 约 5 0

14、 平 方 米/人。出 租 屋 及 店 铺 1 1 6 平 方 米/人。2.2.2 搬迁改 造民意 调查1.旧 村 改 造 认 同 度 的 调 查 结 果：调 查 显 示 大 约 8 2%的 村 民 支 持 改 造，支 持 改 造 的 村 民 都要 求 得 到 合 理 的 补 偿。村 民 对 于 改 造 的 基 本 要 求 有 以 下 三 点：第 一，原 住 民 要 求 1 0 0%就 地安 置；第 二，9 1%以 上 的 原 住 民 要 求 提 供 可 供 选 择 的 多 样 化 的 安 置 补 偿 方 式；第 三，8 2%的 村民 接 受 以 人 口 为 单 位 的 面 积 补 偿 和 货

15、币 补 偿 相 结 合 的 方 式。2.就 业 与 收 入 来 源 预 期 调 查 结 果：调 查 显 示，大 约 9 5%以 上 的 村 民 要 求 在 改 造 之 后 必 须有 属 于 自 己 的 出 租 屋 和 店 铺 以 维 持 生 计，近 期 不 愿 意 接 受 就 业 方 式 的 彻 底 改 变。大 约 9 0%的村 民 要 求 提 供 统 一 的 集 体 经 营 空 间，已 解 决 未 来 子 女 的 就 业 问 题；大 约 9 0%的 居 民 提 出 改 造之 后 应 当 实 现 收 入 的 提 升，希 望 在 原 有 的 基 础 上 增 加 收 入 来 源。由 此 可 以 看

16、 出，改 造 必 须 为延 续 村 民 当 前 就 业 方 式 提 供 空 间，同 时 强 化 多 元 就 业 途 径 的 长 期 引 导，这 是 月 川 村 改 造 能 否顺 利 推 进 的 关 键。3.生 活 环 境 预 期 调 查 结 果：调 查 显 示 8 0%的 居 民 对 于 目 前 的 生 活 环 境 不 满 意，村 民 对 未来 生 活 环 境 的 预 期 主 要 集 中 在 以 下 三 个 方 面：第 一，大 约 8 2%村 民 要 求 改 造 之 后 月 川 具 有 完善 的 公 共 服 务 配 套 设 施；第 二，1 0 0%的 村 民 要 求 解 决 拥 挤 的 交 通

17、 环 境 和 生 活 环 境，提 供 高 质量 的 公 共 空 间。第 三，9 0%的 村 民 要 求 自 住 房 屋 与 出 租 房 分 离，确 保 安 全 的 生 活 环 境。村 民希 望 真 正 按 照 城 市 的 标 准 来 配 套 改 造 之 后 的 月 川 村，提 供 给 村 民 城 市 标 准 的 基 础 设 施 和 生 活配 套，让 他 们 真 正 享 受 城 市 待 遇，从 根 本 上 改 变 生 活 态 度，实 现 从 村 民 向 市 民 的 转 变，消 除安 全 隐 患 滋 生 的 条 件。4.改 造 后 居 住 方 式 调 查 结 果：调 查 显 示 村 民 可 以 接

18、 受 多 样 的 安 置 方 式。其 中，大 约 5 5%的 村 民 要 求 自 住 房 屋 采 取 有 天 有 地 的“花 园 洋 房”的 居 住 方 式，4 5%的 村 民 表 示 自 住 房 屋 可以 接 受 高 层 中“楼 中 楼 跃 层”的 方 式。出 租 屋 同 意 以 高 层 建 筑 的 方 式 与 自 住 建 房 分 离 还 建。2.2.3 搬迁安 置原则尊 重 民 权：村 民 享 有 选 择 权 和 参 与 权。选 择 权：村 民 可 根 据 自 身 利 益 选 择 货 币 补 偿 或实 物 安 置 等 多 种 方 式；参 与 权：组 织 多 个 搬 迁 自 治 小 组，以

19、小 组 为 单 位 参 与 搬 迁 改 造 过 程；保 障 民 生：过 渡 补 助 与 远 期 保 证 结 合；改 造 中 村 民 享 有 临 时 过 渡 有 补 助，改 造 后，在保 证 现 有 村 民 收 入 方 式 的 基 础 上，增 加 村 民 的 收 入 途 径，通 过 多 种 方 式 促 进 就 业；就 地 安 置：对 于 原 住 民 采 取 就 地 安 置 的 方 式，保 证 村 民 原 有 生 活 圈；合 理 合 法：在 合理 范 围 内，与 原 住 民 协 商 面 积 补 偿 和 现 金 补 偿 标 准；对 于 非 法 买 卖 土地 和 违 章 建 设 不 在 补 偿 之 列

20、；奖 励 原 则：对 于 配 合 拆迁、自 住 拆 迁 给 予 奖 励。2.2.4 补偿对 象范围 与对 象确 认补 偿 对 象 范 围：原 则 上 只 针 对 本 村 原 住 民 进 行 面 积 补 偿 和 现 金 补 偿。非 本 村 户 口 村 民的 房 屋、经 营 性 房 屋 和 简 易 结 构 房 屋，需 经 相 关 部 门 鉴 定 其 房 屋 是 否 合 法，如 合 法 则 以 货 币补 偿 的 方 式 进 行 补 偿，否 则 以 违 章 建 筑 处 理。户 籍 确 定：原 则 上 以 公 安 部 门 户 籍 登 记 的 原 籍 村 民 为 准。外 村 或 村 外 人 员 寄 户、挂

21、 户或 婚 嫁 出 外 村 的 村 民 不 予 计 算。（但 户 口 未 迁 出 本 村，在 本 村 仍 享 有 承 包 地、履 行 村 民 同 等义 务 并 独 立 建 户 的 除 外）本 村 在 校 大 中 专 学 生、现 役 义 务 兵 或 士 官，可 纳 入 计 算 对 象。已 办理 结 婚 证，且 已 举 行 民 俗 婚 礼 嫁 入 居 住，但 女 方 户 口 未 迁 入 本 村 的，可 纳 入 计 算 对 象。属 二 女 户 或 单 女 户，招 入 男 方 系 外 村 人 并 已 到 本 村 女 方 落 户 的，可 纳 入 计 算 对 象。非 本 村 户口，但 在 村 内 居 住

22、达 2 0 年 以 上，履 行 村 民 同 等 义 务 并 在 村 民 大 会 投 票 表 决 票 数 超 过 2/3 者可 享 受 原 住 居 民 待 遇。对 于 人 员 身 份 情 况 张 榜 公 告（公 告 时 间：7 个 工 作 日 内）。如 有 异 议，召 开 村 民 大 会 裁 决。对 象 确 认：依 据 以 上 原 则，由 月 川 村 委 会 确 认 有 权 参 与 面 积 补 偿 和 现 金 补 偿 的 原 籍 村民 人 数 为 4 5 0 0 人（1 5 0 0 户），其 余 非 本 村 户 口 的 居 民 进 行 货 币 补 偿。2.2.5 初步财 务估算 以及 对规 划布

23、局 的反馈为 了 充 分 预 估 月 川 村 搬 迁 改 造 中 所 需 的 安 置 房 面 积 和 相 应 的 资 金 成 本，估 算 按 照 目 前村 民 可 以 接 受 的 补 偿 标 准 进 行 估 算，初 步 计 算 出 搬 迁 安 置 所 需 要 的 建 筑 面 积 和 资 金 成 本，作为 规 划 设 计 方 案 的 参 考。具 体 实 施 过 程 中 的 安 置 补 偿 标 准，由 具 体 的 实 施 操 作 主 体 和 村 民 协商 决 定。安 置 房 面 积 估 算：按 照 调 研 情 况，安 置 房 补 偿 范 围 为 原 籍 村 民，考 虑 补 偿 自 住 建 筑 面积

24、，用 于 出 租 的 店 铺 面 积，用 于 维 持 生 计 的 出 租 屋 面 积，得 出 共 计 所 需 新 建 用 于 安 置 和 面 积补 偿 的 建 筑 面 积 总 量。初 步 考 虑 在 通 过 规 划 的 安 置 房、出 租 屋 和 商 业 铺 面 作 为 面 积 补 偿 给 原籍 村 民。（此 情 况 已 经 与 月 川 村 委 会 商 讨，具 备 实 施 操 作 的 可 能）所 需 资 金 成 本 估 算：所 需 资 金 成 本 包 括 地 上 物 拆 除 费 用、安 置 房 土 建 成 本、原 有 建 筑现 金 补 偿（含 装 修 补 偿）、搬 迁 过 程 中 4 5 0

25、0 人 的 房 屋 周 转 费、宅 基 地 补 偿、旱 地 补 偿、鱼 塘补 偿 按 照，得 到 资 金 成 本。目 前，月 川 村 周 边 住 宅 销 售 价 格 为 2 0 0 0 0-2 5 0 0 0 元/平 方 米，综 合 考 虑 市 场 运 作 中 的 土建 成 本、建 安 成 本、财 务 成 本、管 理 成 本、销 售 成 本 等 因 素，楼 面 地 价 在 6 0 0 0-8 0 0 0 元 具 备政 府 主 导、市 场 运 作 的 条 件。实 现 资 金 平 衡 可 以 考 虑 搬 迁 改 造 资 金 来 源 于 本 区 内 整 合 出 的 土地 开 发。如 果 要 实 现

26、就 地 的 资 金 平 衡，在 规 划 当 中 应 当 考 虑 布 局 3 2 万 平 方 米 的 可 开 发 商 品房。所需资金成本估算统计序号项目细则 所需成本1 地上物拆除 9 8 万平方米 X 2 5 元=0.2 4 5 亿 元2安置房土建成本6 7.5 万平方米 X 1 8 0 0=1 2.1 5 亿元3补偿金额 1 4.5 万平方米 X 2 2 0 0 元+1 6 万平方米 X 1 4 0 0 元=5.4 3 亿元装修补偿金 5.4 3 X 2 0%=1.0 8 6亿4 房屋周转费 3 0 0 元/人月 X 2 4 个月 X 4 5 0 0 人=0.3 2 4 亿元5 宅基地 3.

27、6 4 万元/亩 X 8 4 4.5 亩=0.3 0 7 3 亿元6 旱地5.6 5 万元/亩 X 1 0 5.5 亩=0.0 5 9 6 亿元7 鱼塘1.7 8 万元/亩 X 4 8 4.5 亩=0.0 8 6 2 亿元总计1 9.6 9 6 亿元（按照楼面地价 6 0 0 0-8 0 0 0 元，新建商品房 2 5-3 2 万平 方米）表 1.搬迁安 置资金成 本估算统计表2.3 月川片区城 中村改造 模式 的研究 思路 和方法2.3.1 改造模 式影响 要素 分析1.搬 迁 安 置 需 求 对 地 块 指 标 和 空 间 形 象 的 影 响 搬 迁 安 置 方 式 和 布 局 模 式 会

28、 影 响 到 安 置地 块 的 建 设 指 标 的 确 定 和 空 间 形 象，是 方 案 必须 研 究 的 前 提 之 一。村 民 居 住 模 式 的 调 查 显 示，规 划 中 应 当 安 排 部 分 建 筑 量 作 为 村 民 搬 迁、安 置 和 村 民 谋 生 所 需 的 安 置 房、出 租 屋 和 自 家 铺 面。未 来 村 民 可 以 接 受 的 居 住 方 式 的 调 查 中显 示，5 5%的 村 民 要 求 有 天 有 地 的 花 园 洋 房 的 自 主 方 式(图 7-1：有 天 有 地 花 园 洋 房 空 间 布局 模 式 示 意 图)，4 5%的 村 民 要 求 楼 中

29、楼 的 自 住 方 式（图 7-2.1：楼 中 楼 的 空 间 模 式 图、图 7-2.2楼 中 楼 样 板 单 元 示 意 图）。通 过 对 于 建 筑 布 局 模 式 的 研 究（图 7-3：安 置 区 楼 中 楼 与 有 天 有地 花 园 洋 房 布 局 模 式 图），可 以 确 定 未 来 用 于 村 民 自 住 安 置 的 地 块 指 标 中，容 积 率 在 3.0、建 筑 密 度 3 5%-4 0%、最 高 建 筑 高 度 控 制 在 7 0-1 0 0 米 较 为 适 宜，在 该 指 标 下 能 够 满 足 安 置 所需 的 空 间。综 合 以 上 分 析 内 容，规 划 确 定

30、 了 1 0 个 地 块 用 于 月 川 村 的 搬 迁 安 置，1 个 酒 店 用 地 地 块作 为 未 来 村 集 体 经 营 用 地。图 3-1.有天有 地花园洋房空间布 局模式示 意图 图 3-2.楼中楼 的空间模 式2.产 权 边 界：片 区内 存 在 着 复 杂 的 产 权关 系，在 新 的 规 划 设 计方 案 中 应 当 根 据 实 际情 况 予 以 考 虑。在 原 有基 础 之 上 有 机 更 新，尊重 单 位 产 权 界 限、原 有图 3-3.够 满足安置所需的 空间 的空间模 式 示意社 区、保 留 建 筑 和 已 经批 复 的 项 目，推 进 和 谐的 城 市 更 新

31、方 式。3.公 共 功 能：片 区 担 负 着 三 亚 湾“海 上 客 厅”的 部 分 后 台 服 务 功 能，定 位 中 也 要 求 其具 有 魅 力 商 业、主 题 酒 店、娱 乐 功 能、特 色 滨 水 公 共 空 间 的 功 能。结 合 方 案 中 重 要 的 结 构 性空 间，有 机 布 局 酒 店、商 业、文 化、娱 乐 等 各 项 公 共 功 能 是 方 案 当 中 必 须 中 重 点 考 虑 的 要 素。4.滨 水 空 间：片 区 半 岛 形 态，三 面 临 水，滨 水 特 征 明 显。滨 水 空 间 作 为 市 民 活 动、凸显 环 境、旅 游 活 动、商 业 活 动 的 绝

32、 佳 空 间，对 城 市 品 质、社 区 体 系、旅 游 活 动 均 具 有 重 要 的影 响。5.历 史 文 化：片 区 中 包 含 一 处 清 朝 末 年 的 历 史 民 居，体 现 出 月 川 村 悠 久 的 历 史 和 深 厚的 文 化 底 蕴。历 史 建 筑 保 留 下 来，将 会 成 为 村 民 回 忆 历 史 的 场 所，成 为 整 个 片 区 文 化 底 蕴 的体 现。6.资 金 平 衡：月 川 村 改 造 建 设 在 考 虑 村 民 就 地 安 置 的 同 时，应 当 考 虑 搬 迁 安 置 成 本 通过 就 地 整 合 土 地 资 源，尽 量 实 现 建 设 的 资 金 平

33、 衡。2.3.2 基 于改 造模式 要素 基础 的方案 推演 方式研 究1.方 案 推 演 方 式 结 构 构 思 在 充 分 影 响 改造 模 式 要 素 的 基础 上，进 行 多 个 阶 段 的 方 案 构 思 推 演，获 得 更加 科 学 合 理、便 于 实 施 操 作 的 规 划 方 案。第 一 阶 段 以 交 通 支 撑 为 要 素，框 定 交 通 能够 支 撑 的 开 发 强 度 上 线，并 在 此 基 础 之 上 建 立城 市 空 间 模 型。第 二 阶 段 以 搬 迁 安 置 所 需 的 村民 安 置 空 间 和 支 撑 旧 城 改 造 资 金 平 衡 的 开 发 空间 作 为

34、 限 制 条 件 细 化 方 案，明 确 农 民 安 置 空 间和 开 发 空 间 的 位 置 与 面 积、强 度 与 形 态。第 三阶 段 以 现 状 产 权 边 界 和 历 史 建 筑 保 护 作 为 限 制要 素，划 出 需 要 保 留 和 保 护 的 区 域，并 综 合 协调 现 状 建 筑 的 情 况。第 四 阶 段 以 山 水 关 系、滨水 空 间 作 为 限 制 要 素，在 空 间 上 落 实 重 要 的 空间 视 廊、标 志 点、通 道、节 点、重 点 界 面，以确 保 城 市 山 水 关 系 的 合 理 性。第 五 阶 段 将 城 市的 公 共 功 能 作 为 限 制 要 素

35、，分 别 在 空 间 上 落 实城 市 的 公 共 功 能；同 时，结 合 公 共 功 能 的 不 同属 性 刻 画 出 相 应 的 特 色 形 象。通 过 对 限 制 要 素图 4.方案 推演方 式示意分 阶 段 的 理 性 逻 辑 分 析，最 终 形 成 相 对 完 善 的空 间 布 局 构 思。2.空 间 布 局 构 思 和 空 间 结 构综 合 以 上 构 思 过 程，可 以 总 结 为“双 核、三 带、四 团”的 空 间 结 构。双核 在 半 岛 端 头 和 半 岛 东 南 侧 形 成 两个 滨 水 活 力 核 心；形 成 滨 河 两 个 形 象 突出 的 空 间 节 点，承 担 主

36、 题 酒 店、商 务 酒店、小 型 商 务 办 公、购 物 中 心、休 闲 中心、文 化 中 心 等 功 能；三 带 在 半 岛西 侧 的 滨 水 地 带，梳 理 现 有 的 滨 水 空 间图 5-1.空间 布 局构思和 空间结构 图形 成 供 市 民 休 闲 活 动 的 滨 水 景 观 带；在半 岛 东 侧 的 滨 水 地 带，注 入 商 业、文 化、休 闲、娱 乐、餐 饮 等 一 系 列 功 能，形 成 形 态 丰 富、特 色 鲜 明 的 滨 水 活 力 带；四 团 在 半 岛腹 地，围 绕 社 区 绿 地、街 头 绿 带 和 街 头 公 园 形 成 四 个 社 区 组 团，一 部 分 成

37、 为 月 川 村 民 改 造 后的 居 住 组 团，另 一 部 分，作 为 城 市 开 发 建 设 出 让 土 地。图 5-2.规划用 地布局图2.3.3 基 于城 市设计 手法 的 空 间设计 准则 研究1.滨 水 开 敞 准 则：滨 水 空 间 的 空 间 布 局 应 当 遵 循“滨 水 开 敞、逐 级 跌 落”的 原 则。首先，应 当 保 持 滨 水 空 间 的 开 敞 性 和 连 续 性，保 证 滨 水 标 志 性 建 筑 的 全 面 展 示 空 间，提 升 滨 水形 象 品 质，形 成 滨 水 开 敞 的 建 筑 景 观 空 间，全 面 提 升 滨 水 区 价 值。其 次，应 当 尽

38、 可 能 地 保 持滨 水 建 筑 群 的 逐 级 跌 落 的 形 态，一 方 面 给 滨 水 活 动 的 人 们 提 供 丰 富 的 观 景 享 受，给 人 们 在 滨水 区 驻 足 停 留 提 供 良 好 的 城 市 图 景；另 一 方 面 避 免 对 滨 水 空 间 的 压 迫 感，给 人 宜 人 尺 度 的 滨水 空 间 感 受。图 6-1.滨水开 敞准则2.山 水 通 廊 准 则：空 间 组 织 应 当 充 分 尊 重 自 然，注 重 保 持“山 水 通 廊”的 连 续 性。一方 面，通 过 山 水 通 廊 的 建 立，强 化 城 市 空 间 与 自 然 空 间 之 间 的 对 话，

39、强 化 城 市 的 标 示 感 和 感知 度，让 城 市 旅 游 的 游 客 更 加 容 易 认 知 城 市。另 一 方 面，山 水 通 廊 给 生 活 在 片 区 内 的 居 民 提供 了 更 好 的 观 景 条 件。图 6-2.山水通 廊准则3.分 层 轮 廓 准 则：滨 水 形 态 的 塑 造 应 当 遵 循“分 层 分 段、合 理 设 置 标 志 建 筑”的 原 则。首 先，分 层 考 虑 形 态 塑 造 的 方 式，在 滨 水 一 线 严 格 控 制 建 筑 高 度，形 成 尺 度 宜 人、轮 廓 平 缓的 滨 水 一 线 建 筑 群；其 次，在 滨 水 二 线 地 区 综 合 考

40、虑 外 围 空 间 条 件，分 段 布 局 标 志 性 建 筑，形 成 高 低 错 落、轮 廓 分 明 的 建 筑 轮 廓 线。图 6-3.分层轮 廓准则4.生 态 低 碳 准 则：空 间 布 局 应 当 合 理 搭 配“碳 源、碳 汇”采 用 低 碳 的 方 式 组 织 建 筑 空间 布 局。空 间 布 局 当 中，合 理 的 搭 配 城 市 集 约 开 发 的 空 间 与 城 市 开 敞 空 间，让 城 市 集 约 开 发空 间 所 产 生 的 碳 能 够 就 进 在 城 市 开 敞 空 间 绿 地 当 中 被 吸 收，实 现 空 间 布 局 的 生 态 低 碳。图 6-4.生态低 碳准则

41、5.多 彩 生 活 准 则：城 市 空 间 设 计 应 当 本 着“多 样 尺 度 空 间”承 载 城 市 多 种 旅 游 产 品 的思 路，形 成“多 彩 生 活”。在 滨 水 区，既 要 考 虑 大 尺 度 商 业 中 心 承 载 大 型 购 物 和 娱 乐 活 动 的需 求；也 要 考 虑 中 小 尺 度 的 步 行 商 业 空 间 满 足 休 闲、特 色 旅 游 项 目、特 色 商 业 零 售 的 需 求；同 时，考 虑 在 滨 水 区 结 合 滨 水 岸 线 形 成 特 色 空 间 承 载 文 化 活 动 和 水 上 旅 游 活 动 的 需 要。2.3.4 进行控 制性详 细规 划的

42、 专题研 究在 传 统 的 空 间 形 态 分 析 研 究 基 础 上、综 合 考 虑 到 交 通、市 政、生 态 等 方 面 的 要 素，将设 计 思 维 拓 展 到 对 月 川 片 区 月 川 片 区 改 造 更 为 理 性 和 全 面 的 理 性 思 考。1.综 合 交 通 系 统 规 划 专 题，形 成 高 效、便 利、顺 畅、特 色 的 片 区 环 境 月 川 片 区 中 市 域主 要 联 系 通 道 和 组 团 联 络 通 道 穿 过，是 滨 海 一 线 地 区 各 组 团 与 内 部 山区 旅 游 组 团 与 滨 海 衔 接 的 转 换 地 区。根 据 三 亚 市 综 合 交 通

43、 规 划，未 来 三 亚 主 城 区 的 路 网组 织 将 在 保 持 现 状 网 络“依 海 就 势”布 局 的 基 础 上，强 化 和 延 伸 沿 海 方 向 交 通 联 系 通 道 和 横向 放 射 性 跨 层 通 道。月 川 片 区 中，河 东 路、凤 凰 路 将 成 为 联 系 城 市 滨 海 组 团 之 间 的 城 市 主 干道；迎 宾 路、金 鸡 岭 路 将 成 为 联 系 城 市 内 部 层 与 滨 海 旅 游 圈 层 的 重 要 城 市 主 干 道。河 东 路、凤 凰 路 与 迎 宾 路 的 交 叉 口 将 成 为 城 市 重 要 的 交 通 节 点。对 目 前 的 路 网

44、支 撑 能 力 进 行 了 交 通 流 量 的 模 拟 分 析，通 过 计 算 机 模 拟 分 析 目 前 的 路 网支 撑 能 力，得 到 规 划 后 的 月 川 片 区 路 网 所 能 支 撑 的 总 开 发 量。并 虑 居 住 人 群 的 就 业 出 行、办公 商 业 的 客 流、旅 游 游 客 的 客 流，预 测 居 住、商 业、文 化、办 公 所 占 的 建 筑 量 比 重。提 出 月川 片 区 的 总 体 路 网 结 构 为“四 横、四 纵”的 干 道 路 网 格 局、主 次 分 明 的 方 格 网 形 式 路 网。建立 体 现 旅 游 城 市 特 色 的 公 共 交 通 系 统，

45、将 敞 篷 巴 士 和 机 场 E x p r e s s 快 线 有 效 衔 接，形 成 公 共交 通 主 干 线，并 结 合 活 力 公 共 空 间 布 置 豆 荚 观 光 车 和 特 色 马 车，建 立 符 合 三 亚 旅 游 城 市 特 色的 轨 道 交 通 和 旅 游 巴 士 为 主 的 公 共 交 通 系 统。2.生 态 环 境 系 统 规 划 专 题，树 立 生 态 示 范 月 川 片 区 成 为 三 亚 城 市 建 设 的 生 态 示 范区，有 必 要 在 片 区 开 发 过 程 中 采 用 低 碳 策 略，包 括 低 碳 规 划 技 术、低 碳 布 局 模 式 和 低 碳 建

46、 筑 技 术 等。在 人 口 规 模 及 建 设 量 不 变 的 前 提 下，通 过 生 态 技 术 及 理 念 的 引 入 及 用 地 布 局 优 化 等 技 术 手 段，尽 力 实 现 区 内 碳 源 碳 汇 总 体 平 衡 或总 碳 排 放 量 最 低。同 时 在 月 川 片 区 内 规 划 网 络 状 绿 地 系 统，由 内 到 外 形 成 社 区 绿 地、街 头 绿 廊、街 头 公园 和 滨 水 开 敞 绿 地 三 层 结 构。社 区 绿 地 和 街 头 绿 廊 衔 接 并 联 系 街 头 绿 廊 和 滨 水 开 敞 绿 地，形成 完 整 的 城 市 绿 地 系 统。片 区 内 部

47、公 园 绿 地-金 鸡 岭 公 园 和 月 川 湿 地 公 园 应 按 照 三 亚 市 公 园绿 地 采 取 实 线 控 制，居 住 区 级 公 园 绿 地 采 取 虚 线 和 指 标 控 制，居 住 区 级 公 园 绿 地 面 积 不 低 于人 均 1 0 平 方 米。3.综 合 市 政 基 础 设 施 规 划 专 题，促 进 城 市 技 术 利 用 在 市 政 基 础 设 施 规 划 中，引 入 新 技术 和 新 方 法，对 于 市 政 规 划 各 专 项 和 综 合 防 灾 系 统，做 详 尽 的 规 划 设 计。对 雨 水 收 集 和 处 理 的 具 体 方 式 和 再 生 水 利 用

48、 规 划，体 现 节 能 环 保 的 新尝 试。3、对 城 中 村 改 造 模 式 的 探 索 和 启 示综 上 所 述，月 川 村 作 为 三 亚 中 心 城 区 内 城 中 村 的 典 型，是 三 亚 中 心 城 区 城 市 发 展 更新 的 重 点 地 区，是 承 载 未 来 国 际 旅 游 岛 战 略 重 点 核 心 功 能 的 地 区，将 体 现 三 亚 市 努 力 向着 建 设 国 际 一 流 滨 海 旅 游 城 市 的 目 标 迈 进 的 要 求。通 过 城 市 的 有 机 更 新，城 中 村 的 改 造将 成 为 三 亚 市 乃 至 国 际 旅 游 岛 城 市 发 展 和 建 设 的 示 范。本 文 所 探 讨 的 城 中 村 改 造 模 式 的根 本 在 于 民 生 为 本，确 保 三 亚 城 中 村 居 民 的 根 本 利 益。通 过 民 意 调 查、群 众 反 馈 等 方 式推 进 公 众 参 与 城 市 规 划，使 民 生 诉 求 合 理 反 馈 于 设 计 方 案 的 确 立 和 控 制 性 详 细 规 划 的 编制，探 求 一 种 自 上 而 下 与 自 下 而 上 相 结 合 的 控 制 性 详 细 规 划 编 制 方 法 与 技 术。