中山市三乡镇古鹤股份合作经济联合社第三截“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

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1、中山市三乡镇古鹤股份合作经济联合社（第三截）“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控 制性详细规划，三乡镇人民政府拟对位于三乡镇古鹤村的中山 市三乡镇古鹤股份合作经济联合社（下称“古鹤经联社”）旧 厂房用地进行改造，由村集体自主改造，采取全面改造的改造 方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造项目涉及2宗土地，位于三乡镇古鹤村“第三截”， 北至外埔坑，南至现状工业厂房，西至蓄洪湖，东至现状道路, 总用地面积0. 7721公顷（7720. 5平方米，折合约11. 58亩）。 其中，地块一用地面积0.3759公顷（3758. 7平方米，

2、折合约 5. 64亩），地块二用地面积0.3962公顷（3961. 8平方米，折 合约5. 94亩）o（二）标图入库情况改造项目中0. 7721公顷（7720. 5平方米，折合约11. 58 亩）于2015年6月纳入“三旧”标图入库，图斑编号。（三）权属情况改造范围内涉及2宗土地全部属国有建设用地，土地用途 为工业。其中，地块一已经确权、登记，土地证号为中府国用（2003）第314805号，为土地权利人古鹤经联社自2003年开始 使用；地块二已经确权、登记，土地证号为中府国用（2003）第 314804号，为土地权利人古鹤经联社自2003年开始使用。（四）土地现状情况改造主体地块0. 7721

3、公顷（7720. 5平方米，折合约11. 58 亩），不涉及纳入改造范围整体利用的边角地、夹心地、插 花地（下称“三地”）、其他用地、征地留用地、与原“三 旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原 “三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地。改造主 体地块现状为建设用地0.7710公顷（7710. 0平方米，折合 11. 56公顷），其他草地0. 0011公顷（10. 5平方米，折合 0.02亩）。按权属划分，均属古鹤经联社所有。改造范围内原有9栋建筑物，为古鹤经联社自2003年起 陆续开始使用，均无合法规划报建等手续，建筑面积6674. 72 平方米，容积率为0.86,作工业厂

4、房、辅助用房所用。目前 建筑物已全部拆除，改造前年产值约为52万元（折合4.5 万元/亩），年税收约为4.5万元（折合约0.4万元/亩）。改造范围内不涉及抵押、历史文化资源要素等情况。中山市三乡镇人民政府出具的核实意见明确了该宗地 于2009年12月31日前地上建筑物（构筑物）基底面积达 到用地面积三分之一及以上并使用至今，符合“三旧”改造 要求，未被认定为闲置土地，现申请实施改造，根据中山 市旧厂房改造升级实施细则（修订）（中府2023） 58号） 第二十二条规定，视为非闲置土地。（五）规划情况改造主体地块基本符合土地利用总体规划、控制性详细规 划，已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规

5、划 （2020-2035）。在土地利用总体规划中，属城镇建设用地 0. 7721公顷（7720.5平方米，折合约11.58亩），在中山 市三乡镇古典家具文化产业片区控制性详细规划及中山市 三乡镇工业用地规划条件论证报告（中府函2022） 223号） 中，一类工业用地0.7025公顷（7025. 2平方米，折合约10. 54 亩），规划容积率为1.0-3. 5,绿地率为10%-15%,建筑密度 为35%-60%,生产性建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套 设施建筑高度W100米；水域用地0.0037公顷（37.0平方米, 折合约0.06亩），公共绿地0.0658公顷（658. 3平方米，折 合

6、约0.99亩）o改造主体地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农 田、生态保护红线等管控要求。二、改造意愿及补偿安置情况（一）改造意愿情况改造范围涉及古鹤经联社一个权利主体，三乡镇人民政府 按照法律法规及中山市城市更新政策规定，就改造范围、土地 现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征 询涉及所有权利人改造意愿，经征询古鹤经联社农村集体经济 组织成员的三分之二以上股东户代表，同意将涉及土地、房屋 纳入改造范围。（二）补偿安置情况该项目属于权利人古鹤经联社自主改造，不涉及补偿安置。三、改造主体及拟改造情况、需办理用地手续根据有关规划要求，改造项目严格按土地利用总体规划、 控规管控要

7、求实施建设。在规划中属非建设用地部分，按照非 建设用地进行管控。（一）改造主体及拟改造情况由古鹤经联社作为改造主体，改造后将用于医疗器械产业 项目，在符合详细规划的基础上，容积率不小于2.0,总建筑 面积不小于15694. 54平方米（含不计容建筑面积0平方米）， 其中新建建筑面积15694. 54平方米。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中 山市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达 到7000万元（折合约600万元/亩），年税收将达到232万元 （折合约20万元/亩）。（二）需办理的用地手续由古鹤经联社申请土地合并，地块一及地块二合并为一宗 用地。四、资金筹措项目改造成本

8、为3300万元，由改造主体拟投入资金3300 万元，其中自有资金660万元，银行借贷2640万元。五、开发时序项目开发周期为1年，拟1期开发。一期开发时间为完成 土地合并手续取得不动产权证3个月内，拟投入资金3300元,拟建建筑面积15694. 54平方米（含不计容建筑面积0平方米）。 六、实施监管（一）实施实质性改造义务1 .项目实施期限：改造主体在每期动工前完成当期改造地 块的拆除工作。其中，动工时间在完成土地合并手续取得不动 产权证3个月内。（二）改造后投产经营要求2 .投资产业类别：优先引入符合中山市优先发展产业目 录（2019年版）的项目；不得引入现行的产业结构调整指 导目录中淘汰类

9、项目、外商投资准入特别管理措施（负面 清单）（2020年版）中禁止类项目，以及限制用地项目目 录（2012年本）和禁止用地项目目录（2012年本）所 列项目；3 .环保准入条件：符合中山市“三线一单”生态环境分 区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定 要求，建设项目在拆除设施、设备或者建筑物、构筑物过程中, 须按中华人民共和国土壤污染防治法的规定落实相应土壤 污染防治措施；4 .能耗准入条件：符合国家产业结构调整指导目录要 求；5 .改造后至达产年达产年：是指协议出让地块约定的全 部工程竣工时限节点起算的第3年当年当年，对应的产业地 块建设投资强度不低于284万元/亩。达产年起连续五年内有 三年所产生的年产值将达到600万元/亩,所产生的年税收将达 到20万元/亩。改造主体未依约依规实施改造的，按合作协议、监管协议 约定承担相应责任。