澳洲买房介绍及注意事项.docx

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1、澳洲买房介绍及注意事项排行榜 收藏打印发给朋友举报 发布者：恋恋笔记本热度16票 浏览270次【共。条评论】【我要评论】时间：2009年9月10日13:48在澳大利亚房地产的种类有：一、地产既用于开发住房的用地及开发种植用地。此类型适合于希望以在澳大利亚进行房产开发及投资农场建设的为由的移 民申请人购买。二、公寓 (Apartment)大楼内有专人管理，并附有各种服务设施，如游泳池，健身房等。适于学生及年轻的技术移民。三、单元房(Unit)私人拥有大楼内单元的财产，但大楼结构及公共场所归次大楼所有单元拥有者所共同具有，如进行房屋改造及有影响大楼结构的安装都需经大楼管理会同意批准。适于移民自住，

2、或投资用以出租。四、连体房(Townhouse)一般5-6家共同拥有一栋房子，房子的结构是两层，每家人都拥有一个自己小小的空间：一个小小的后院，与上 下层一套房子，及车库。但大楼结构及公共场所归次大楼所有单元拥有者所共同具有。五、独立房(House)自己拥有一块独立的土地(崖一般最小标准面积为502平方米)，及完全属于自己独立房子。这些房子大都是老 房子。由于澳大利亚只允许海外人士投资全新的物业，而新批的投资物业已很少建独立房的，因而除非您用其他 当地居民的名义才能购买，但一定要处理好产权问题。六、半独立房(Semi)两家各一半土地(二百多平方米)，公有一座房子，每套住房内部完全独立。七、楼花

3、所谓买“楼花”，是指在房产尚未动工前即签下买房合同。这种房产一般是指公寓(Apartment),单元房(Unit)或连体房(Townhouse)。如果打算买楼花，需要考虑以下要点：买楼花的最大好处是能在印花税上省下一大笔钱。法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而 如果买楼花，那么通常是在房产开工前签订合同的， 所以印花税只需按地皮价征收。同时，在一个不断升值的房 地产市场，地产也会随着增值，从而超过原本签合同时的价格，如此也能相应地赚一笔。另一个买楼花的好处是可以按照自己的喜欢来选择，像灯具，地毯，洗碗机等。最后，买楼花还可以腾出时间来 为将来的住房抵押贷存钱。买楼花签合同时、

4、只需要交纳一笔定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清。 这当中可能有几个月甚至几年的时间。不利因素包括将来市场价格的可能回落，以及房产交付期的拖延。有时拖延可能长达好几年。 显然一般人无法 忍受如此漫长的等待。此外，买楼花时也很难想象自己未来的楼宇到底是怎么样的。更多的人可能更愿意买现成 的房子。华人多买哪些区域大多数华人在买房，租房时还是偏向与东南区。首先，东南区时华人聚集区，一般华人的生活用品以及各式食品 素材这里都可以买到。其次，东南区的名校较多。第三，东南区房价较高，所以所居住人的家庭经济环境较好， 人们的素质较高。怎样选择自己所要买的房产？选择单元房（Unit）或连体房（Town

5、house）指南查访一下所处地域 看是否符合自己在地理位置上的要求。选一个与自己生活方式相吻合的住地也非常重要。一个 常见的衡量标准是视住地与工作地的远近。当然，也可以按某种居住舒适的标准来选择房源。好好研究一番计划中的开发项目。通常，房产商会有现场展示，别错过机会。仔细看一 下建筑蓝图，对未来的单 元房（Unit）或连体房（Townhouse）有一个直观的印象，研究一下用于建筑的材料样品，找出自己想要的东西，包 括房型设计，面积大小或结构布局。如果施工已经开始，可以要求到现场看看。这能更好感觉房子的特点。如果房子 还未动工，可以看一下类似的建成房。下一步是检查开发商的历史，看看他们到底可不可

6、以信赖。尽量获取那些已购房产人士对开发商的看法和评价， 问问他们对自己住房的质量是否满意。价格是否合理？研究一下类似开发项目的价格。在这之前，最好能定下自己想要的是什幺样的地毯、油漆、窗帘 等，然后对开发商的要价就能心中有数了。如果一切满意，那么，就取一份售房合同书，让律师彻底审核一下。更多信息请见合同详解。一旦您和您的律师对合同细节都表示满意，且资金也已到位，那么，就准备在合同上签字了， 并交付定金。定 金通常是购房额的10%o接下来就是等待交工了。只有当施工百分之百完成并且在最后验房后表示满意，才付清余额。买房所需材料海外人士在澳买房一定要获得澳洲投资审查委员会的批准（F.LR.B）o之后

7、将投资委员会批准的复印件交给贷款机 构，同时提供护照、驾照复印件，收入证明信等，就可申请买房贷款了。澳洲贷款机构最高可批出80%的贷款。买房手续：1 .寻找房屋信息2 .看房：检查卖主声明和售房合同。在法律上，卖主要提供一份声明，在维省，称为“卖主声明（Vendors Statement （or Section 32）这份声明，您可以从买主的房产代理那里读到。包括：一份“title”的复印件，用于显示土地的面积，地点，贷款机构，历次卖主的姓名等原始资料。计划信息，它告知这块土地是否可以当作为民居或经商来利用或开发。房产是否仍有贷款，开销，诸如市政税，水费等。建筑限制，建筑许可，是指过去七年中，

8、任何新建或改建项目。它是被包括在Housing Guarantee Fund中的。其它协议围绕这个房产发生的与其它人的协议，像围墙，建附属建筑物等。关于这份声明，卖主和房产代理应提供正确和详细的数据3 .签署合同，支付定金。4,澳洲购房有个“冷静”期，“冷静”期是指买方可以取消合同的那段时期,但不包括拍卖购房。5 .交换合同之后，如果需要贷款，你得就联系贷款机构了。澳洲各个银行的贷款利率都不一样，这就需要你好好 专研一番，最高能贷到房价的80%左右，关于澳洲贷款事项，我们在以后会介绍到。6 .成交。成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上讲，成交是房产交易的完成。7 .处理保险

9、事宜。我们在其中发挥的作用亿发勤房产合作代理方的专业顾问将为您介绍如何在澳洲购房和投资；根据您的需求选择住宅区和房源；陪同您 看房并提供专业意见；申请政府外资购房许可证；推荐律师，会计师，和金融机构；协助您与中介交涉并签订合 同。合同细节买搂花，重要的是得仔细过目并全部了解合同内容。请律师检查合同全文并解释其中的一些要点。具体要则包 括：检查合同的详细说明和项目规划，看是否符合要求。请您自己的建筑师或建房商出面评估这些项目，不失为一个好办法。看一下建筑设计图，记下您的住房离公共部 位有多远，这些公共部位包括楼道、出入口和电梯。您当然不想住得离这些嘈杂的地方太近，同时您也不会想离 这些地方太远而

10、使自己出入不方便。检查完工日期，看是否包括如果开发商不按时竣工会有罚金的条款规定。加进一个条款，讲明如果开发商更改设计，必须事先通知您。将建筑质量的保证写进合同里。 保证所有的室内 用具都精确载明，比如，如果公寓有洗碗机，那么型号、品牌都得列明。合同应该规定建筑商负责所有基本设 施的安装（包括电话和电视天线）。如果房产在交付前有损坏迹象，您有权终止合同。如果您的单元不是独立计 表（水、电、煤气），要确保合同载明分摊开销的方式。在合同上写明准许在房产竣工前有权出售，不失为明智之举。贷款注意事项澳洲置业无须付清所有款项，可以在澳洲本土申请银行贷款。澳洲大多银行给与境外人士7成以上最多至30年 的贷

11、款。贷的越多，优惠也越多。现在澳洲置业不仅可以在中国进行，即便是澳洲贷款也可以在中国申请。一些大的澳洲银行已经进入中国，可以 直接申请贷款。另外甚至可以申请其他币种的贷款，譬如港币，美金，或者日元等，从而能从币种的汇率变化中 获得更多的优惠。但是这里建议除非客户在外汇买卖上经验十分丰富，否则尽量选取澳币贷款。为什么呢？因为只有在澳洲的银行做的澳币贷款，才能享受澳洲的退税政策。所以除非非常专业的算出外币贷款所带来的收 益远远大于澳洲贷款退税所带来的收益，那么宁肯选择澳币贷款，虽然利率上比其他币高，但是还是相对划算的。尤 其是对于商业移民客户，不仅可以享受退税政策。更大的利益在于你已经在澳洲建立了

12、信用体系，这样为你以后 892签证的申请和拿到澳洲身份后利用房产抵押申请各类贷款都会有巨大的帮助。另外，在澳洲贷款可以选择只还息不还本的方式。这样等资金充裕时可以一次注入本金换掉，银行也不会另外收 取费用。或者等房产升值后卖掉再支付本金，赚取更多的投资回报。境外人士也可以选择一次性付款，但是我们不建议客户选择这种方式。因为澳洲的投资定律是用银行的钱来赚自 己的钱，尤其是澳洲的税收厉害，通过各种贷款和融资办法可以相对规避很多税收，而一旦银行贷款全部还清， 在剩下的净收入里要缴付的税收最高可达47%,非常不划算。澳洲买房需要注意的事项布里斯班华人网inBrisbane 2010-3-14 22:2

13、7来源：本站原创 查看：13次买房可能是您生活当中一个最扣人心弦和最有价值的时刻，也可能让您的财务和情绪象坐过山车一般飞向沮丧, 它完全取决于您怎么做，而您怎么做，完全取决于什么您知道什么。多数买家没有足够的准确知识，更坏的是, 许多消息不灵通不清楚。这里列出买家要避免的几个错误，简要地建议您怎么避免这些差错，以使买家真正获得令人激动和值得品味的快 乐买房经验。1）您的财务极限财务压力很可怕，它会把家庭撕裂。最重要的财务问题是，在您买房之前问自己：“什么是可能发生最坏的事？ ” “若房贷利率上升怎么办？ ”如果您根据二人有收入贷款买房，万一其中一人失去收入怎么办？想想将来！您未来的财务极限和今

14、天是否相 同？肯定？也许是更好，但如果不是更好呢？如果变得更坏呢？安全地去做。要确信，当您买了家，您就能保住 您的家。2）把想要买什么改为需要买什么通常有二种买家：一些买他们想要的，另一些买他们需要的。物质享受主义经常是财务极限下的私有世界，您需 要有四间或五间卧室吗？您需要天天看海景吗？您需要居住在“最佳的”富人区吗？在一个较不昂贵和较没有名 望的区域您能买一个更好的家。想想什么更加重要？要在您能力之内安全地的保护自己的财富和生活！ 如果把想 要买什么改为需要买什么，多数买家可能节省$几万甚至几十万元，小心考虑一下！3）被忽略的额外费用和隐臧费用买家的附加费用可能多达您房产购买价的百分之十。

15、在澳洲的一些州，政府印花税上升高达房产买入价的百分之 六。您还将需要金钱布置您的家，项目包括如换地毯和窗帘等等。此外，还有成为房主的暗藏费用一一贷款费、 律师费、地税、保险和维修保养等。这些可能的额外费用是数以万元计算的，您支付您房子的价格不是您的最终 成本，它只是许多费用之一，弄清楚所有的费用是什么并且确保您能付得起它们。4）错在不做环境调查往往在您买下一栋房子之后，您才发现有一些事不尽如意，感觉能到买比这间更好的房子。如果您打算在您的新 家住上许多年，那就需要在购买之前的多个时间区段去检查，去参观各时间的环境以确定您真正喜欢，并且检查 附近区域类似房产的最近销售价格。当您发现您属意的家，不

16、要怕麻烦去多检查几次。在您买它之前越多去看它，您将更多了解它是不是您真正喜欢的家。还有，询问一下隔壁邻居，调查研究所花费的时间和金钱总是值得的。5）不必忍受服务低劣的房产代理在您寻找合适的房子之前，先寻找正确的房产代理：一个将听您的意见并且准备帮助您寻找合适家园的人。可以 肯定的是，房产销售代理费由卖主支付，但这不是地产代理可以欺骗和粗暴对待买家的借口。所有的房产代理不 尽相同，要设法去寻找一个能坐下来与您耐心谈论您的需要的人。有一种错误认识是，您必须忍受服务低劣的房产代理。其实，好的房产代理学识渊博并且会带给您不一样的感觉。6）拒绝诱饵的开价房地产业最不道德的把戏是，一则房产广告刊登的开价在

17、它的真实价格之下。他们让无数买家从中看到希望，但 最后却发现，这个房子根本不在他们的承受价格范围之内。“在xx价位之上出价”或者说“价格范围”或“从xx价格开始”通常是使人误入歧途的广告，房产代理使用一些 “市场默认的“借口来掩盖他们的谎言。要非常小心，浪费您时间和情感去给一个看来可能的报价去“出价还价”， 甚至许多次签名还价，这是诱使您的诱饵，而您的多次还价又是诱使别人的诱饵。如果上了这些诱饵的当，您一定会 在一方面甚至多方面受到伤害。7）可能损失金钱的拍卖（Auction）当您希望能以低价从拍卖会上购买房产，您就是在挑战现实可能的售价。在拍卖方式下，有太多的购房者为他们 根本没有购买机会的

18、房子花费金钱在法律咨询和房屋检查费用上，最终他们只留下被欺骗和受伤的心灵。拍卖可能是狡诈和残忍的，除非您是地产商您知道在做什么，最佳的选择也许是：许多普通买家要忘掉在拍卖会上 购买房产！如果您很想在拍卖现场出价，要先学会“从拍卖来买房产的7个规则”。8）不要签无准备的还价有时在您给一个房子出价并且“口头上被接受”之后，其它买家也许会还价更高。要知道法律规定，只有您和房 产屋主双方都在一个有法律约束力的合同上签字后，您才算真正买到这个房子。在这种情况下，如果您真的想要这房子，请记住：不要让您的希望破灭。一个减少还价落空风险的方法是去见房 产业主，至少，要求房产代理确定没有一个买家比您的还价更高，

19、以确保在这栋房子被卖给另一买家之前您还可 以获得增加还价的机会。9）签最聪明的Offer 如果您决定给一个您喜欢的房子出价，请注意：越低的还价您买下该房子的机会越低。通常，您出一个最高的offer就是 您最佳的出价。把这个出价用文字写明在合同上，表明您不可能也不会支付更多。当然，也要小心表演这个“吓唬人”的心理比赛，有时它也能轻易地事与愿违。看您决定哪些更加重要：您爱的 是这栋房子还是您将支付的价格。您不必付无法负担得起的价格，但不太聪明的还价，也可能让您错过心仪房 产 的机会。10）不要接受非独立的报告和建议这是根本，为您的财务和心理上有安全感，您需要获得一个独立的房产检查报告。请务必在您签

20、字买房之前发现 这栋房子的所有主要缺点。请记住这里最关键的词是“独立”，小心使用由房产代理推荐的任何人。他们推荐的一些机构和个人可能从房产代 理那里接受佣金。并且，一定要在您签字之前得到正确法律建议。做您一生当中最大的财务决定之前没有获得独立的 专家建议是非常疯狂的行动。如果对价格有疑义，或者希望获得对这个房子的估价，您花费的几百元能非常容易地为您节省数以万元，这是值 得花费的。11）要快或要慢买房成功的标志是在您能买得起的价格范围内发现并买到满意的房子。这可能发生在您开始看房产广告的第一 天，或者可能需要耗时数星期，甚而儿个月的刻苦努力。如果您发现了满意的房子，不要犹豫不决，举棋不定。 同样地，也不要被房产代理使用”心理战术逼迫之下做出一个仓促的决定。不管您怎么想，您一定会发现您的理想家园。这需要时间去确定一切检查无误，一切都感觉良好。当这种情况发 生时，不论是在第一天或在几个星期以后，这都是您正确的买房时间。12）小心投资故事一些消极案例显示，数以万计的消费者被投资故事套牢。因此，需要有非常机警的头脑对一些“免费”提议保持 警惕，无论这些提议看起来有多么好。譬如投资研讨会或去遥远的区域旅行看房等等。许多情况往往是，这些人谎称房产会有巨大升值潜力，短期回报保证，或者“负扣税”等好处，但消费者购买后 却发现上当受骗。做好您的调查研究，在没有得到独立的忠告之前，不要签署任何文件！