2023年下半年上海房地产估价师《制度与政策》：禁止行为模拟试题.docx

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1、2023年下半年上海房地产估价师制度与政策：禁止行为模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供应、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、运用价值、供求2、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采纳假设开发法估价，假设按纯 商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗 土地的评估3值应为A. 800万元B. 1000万元C. 1800万元D. 8001000万元之间

2、3、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一 综合小区。（2023年试题）开发公司征用该片土地应报审批。A： Z县人民政府B： Y市人民政府C：X省人民政府D：国务院E：房地产估价机构必需加盖公章4、非公物拍卖，收取佣金的比例依据的原则确定。A：同拍卖成交价成正比B：同拍卖成交价成反比C：同拍卖报价成反比D：同拍卖保留价成反比E：执行层的组织协调5、供应政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而实行的影响的政策。A：总供应B：总需求C总保障D：总内需E：执行层的组织协调6、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者赐予20 9/6 的价格实惠，这种价格

3、折扣技巧属于A.现金折扣B.数量折扣C.折让D.季节折扣7、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。A：二者往往是甲方与乙方的合作关系B：建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C：房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方D：房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，依 据承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务E：房地产估价机构必需加盖公章8、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参与投标的承包商通常在。A：3个以上B：510个之间C：5个以上D：310个之间E：借款合同9、依据购买对象的不同，可将市场分为两大类

4、型：个人消费市场和A.组织市场B.集团消费市场C.组团消费市场D.企业消费市场10、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。A：商品房销售广告书B：商品房销售协议书C：商品房销售意向书D：商品房销售托付书E：执行层的组织协调11、某宗建筑密度为50%, 土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼， 均价为5000元/以，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/ nV。该宗 土地的总价为万元。A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格12、修建性具体规划应当符合规划。A.限制性具体B.区域C.近期建设D.分区13、直线趋势法公式中的常

5、数a、b是由确定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的将来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料14、依据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类， 即便利品、选购品和特别品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为15、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b,是由确定的。A：房地产的历史价格资料B：房地产的将来价格资料C：房地产的现实价格资料D：估价师选取的现时和将来的价格资料E：工业用地的监测点评估价格16、依据中华人民共和国刑法规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林 地等农用地，变更被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁

6、 坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单惩罚金。A：一B：三C：五D：七E：房地产估价机构必需加盖公章17、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行 政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的 罚款B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得 的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以117元以下 的罚款C.中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，有意供应虚假评估报 告，情节严峻的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并惩罚金D.中介服务人员严峻

7、不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严峻后果 的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单惩罚金18、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,运用面积为80m2,每 平方米运用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为一元。A. 2400B. 2580C. 2607D. 276019、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。A：市场法B：成本法C：收益法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格20、依据租客的意愿刚好调整房地产的运用功能，是房地产投资特性中的A.相互影响性B.适应性C.不一样性D.保值性与增值性21、某宗面积为3000m2的工业用地，容

8、积率为0.28,楼面地价为700元/m2。 现按规划拟改为商业用地，容积率为50楼面地价为960元/m2。理论上应补地 价一万元。A. 78B. 882C. 1210D. 127222、下列可无偿收回土地运用权的有。A：因地质灾难不行抗力因素导致开发商两年未动工开发的B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的D：因开发商自身缘由导致其两年未动工开发的E：房地产估价机构必需加盖公章23、不考虑其他因素变更，利率上升，则房地产价值。A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同24、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法

9、是A.专家打分法B. “三项预料值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法25、评估某宗房地产2023年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/m2,成交日期为2023年1月末，该类房地产自2023年1月末至2023年9 月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%, 2.5%, 0.5%, -1.5%, -2.5%, -1.0%, 1.5%, -1.5%, 0%0则该可比实例在2023年9月末的价格为一元/m2。A. 2938B. 2982C. 3329D. 3379二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的

10、每个选项得05分） 1、通常房地产开发投资利润率的计算基数为A. 土地取得成本+开发成本B. 土地取得成本+开发成本+管理费用C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+俏售费用D.开发完成后的房地产价值2、自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就 出台了部门规章。A.红线B.绿线C.紫线D.蓝线E.黄线3、房地产的独一无二特性导致了。A：难以出现相同房地产的大量供应B：房地产市场不能实现完全竞争C：房地产交易难以实行样品交易的方式D：房地产价格千差万别并简单受交易者个别因素的影响E：房地产价值量大4、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则 上不得少

11、于工程合同的（）。A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%5、下列污染类型中，属于辐射污染的有。A：灯光污染B：视觉污染C：高压输电线污染D：垃圾臭气污染E：医疗照耀6、_是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。A.投资估算B.竣工结算C.成本结算D.技术报告7、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可。A.征收相当于出让金20%的土地闲置费B.征收相当于出让金30%的土地闲置费C.征收相当于出让金40%的土地闲置费D.无偿收回8、资本化率的公式为（）。A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D9、依据住宅质量保证书约定，在保修期内单位应当担当商品房保修

12、责任。A.物业管理B.房屋施工C.房屋工程监理D.房地产开发10、估价的通俗含义是估计（）的价格或价值。A.现有物品B. 一般物品C.经济物D.建筑物品11、房产测量的成果包括。A：房产簿籍B：房产数据C：房产测量要求D：房产图集E：房产测量规范12、房地产开发商依据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法13、房地产开发项目的主要不确定因素有A. 土地费用B.建安工程费用C.运营费用D.空置率E. 容积率14、是物业可以获得的最大租金收入。A.潜在租金收入B.潜在毛租金收入C.净毛租金收入D.实际租金收入

13、15、依据房屋登记方法，可以办理预报登记的有A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋全部权转让D.房屋全部权设定抵押E.购买预售商品房16、应分摊的共有建筑面积不包括A.作为公共运用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、 过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面 积B.单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半C.用作公共休憩、绿化等场所的架空层D.外墙（包括山墙）水平投影面积的一半17、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发 放贷款。A. 50%B. 60%C. 70%D. 80%18、下列关于计算贷款综合风险

14、度的系数的表述中，不正确的是。A：企业信用等级越高，信用等级系数值越高B：贷款期限越长，期限系数值越大C：项目风险越大，风险等级系数值越大D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低E：借款合同19、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。A：承德市城市总体规划B：邢台市城市总体规划C：石家庄市城市总体规划D：承德市XX县人民政府所在地城镇总体规划E：石家庄市XX县城镇总体规划2()、不能为金融机构供应建设贷款担保的是。A：用其他房地产做抵押B：供应质押C：物资抵押D：第三方担保E：借款合同21、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有_。A.市场供求风险B.变现风

15、险C.利率风险D.时间风险E.资本价值风险22、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行 为供应依据B：为社会公众查询企业和个人信用、信息供应服务C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为供应投诉途径的信息管 理系统D：削减或避开商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生E：不能削减或避开商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生23、以下项目中，构成商品住宅价格的有。A：征地费及拆迁安置补偿费B：地段差价C：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D：住宅建筑、安装工程费E：非住宅小区级的公共建筑的建设费用24、运用平均增减量法进行估价的条件是_。A.房地产价格时间序列逐期上升或下降B.房地产价格的变动呈现出肯定的规律性C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅 度大致相等D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大 致接近25、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构供应的抵押贷款，在 正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为 2万元，所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为（）。A.B.C.D.7.5%8.3%12.5%16.7%