养老地产规划设计专题研究.pptx

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1、2014年3月序言养老地产背景养老地产发展研究全龄社区养老地产模式全龄社区模式 PAIT1 PAIT2 PAIT3 PAIT4 PAIT5综述 PAIT6（附录）养老地产案例分析 PAIT7在现状市场条件和绿维既有项目优势上,研究适合绿维的养老地产开发模式.建立绿维在养老地产领域的开发模型；通过全龄社区典型案例的概念方案设计，研究全龄社区的 规划设计、人群需求,物业配比、养老设施配比等,建立全龄社区的理想规划和数据模型.通过典型案例的方案研究,分析全龄社区的商业模 式,生活模式,运营模式等,为绿维在养老地产领域建立新的 标杆.目标1目标2目标3序言养老地产背景养老地产发展研究全龄社区养老地产模

2、式全龄社区模式综述（附录）养老地产案例分析资料来源：2011年 联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望基数大增长速度快高龄化趋势明显家庭结构“421”“821”未富先老的经济影响儒家文化对养老模式的影响从理论上.验证了家庭养老模式的不可持续性和不稳定性。从2011年到2015年全国 60岁以上老年人人口比重将由 13.3%增加16%。到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3 目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。老龄蓝皮书老龄蓝皮书中国老龄事业发展报告（中国老龄事业发展报告（2013）指出：指出：1、中国的人口老龄化

3、与工业化、城镇化相伴随，老龄问题 的严峻性是全世界少有的。2、由于人口超前于现代化，“未富先老龄化老”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老 龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是 全社会的共 同期待。3、国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。2013年北京土地招拍挂招拍挂市场上将多一位主角养老综合用地养老综合用地，届时养老综合用地 将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。供地范围则主要集中于北京市近 郊地区，少数位于五环周边。养老综合用地的综合性

4、主要体现在用地性质上，具体来说就是一种“鸡尾酒”组合，即约70%的住宅用地住宅用地加上不到30%的其他商业金融其他商业金融用地用地，以及少量的养老医疗设施用地养老医疗设施用地。政府用规划思维规划思维来做养老产业，将推动整个养老产业的发展老龄化问题突出，养老地产空间巨大，需求集中，上海及长三角地区尤为突出老龄化问题突出，养老地产空间巨大，需求集中，上海及长三角地区尤为突出 政府已开始高度重视养老问题，持续出台的政策将为养老地产提供前所未有的扶持政府已开始高度重视养老问题，持续出台的政策将为养老地产提供前所未有的扶持 养老地产是片蓝海，企业需要寻找适合的模式介入，帮助政府解决社会老龄化问题同时养老

5、地产是片蓝海，企业需要寻找适合的模式介入，帮助政府解决社会老龄化问题同时,形成多形成多方共赢方共赢 序言养老地产背景养老地产发展研究全龄社区养老地产模式全龄社区模式综述（附录）养老地产案例分析欧美国家从最初的社会机构养老发展到家庭社区养老亚洲养老以家庭同住或邻近居住模式为主 养老社区养老社区：养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老，公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。老年公寓老年公寓：主要面对健康老人和介护老人，一般有居家服务式公寓、护理式托老公寓和适合候鸟型老人居住的酒店式度假公寓。所有物业均以每月计费方式使用，只租

6、不售。敬老院敬老院：主要针对城镇的给类有一定经济能力的老年人。敬老院分公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。社会福利院社会福利院：主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、抚养人，或其法定赡养人、抚养人确无赡养、抚养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。养老地产的属性养老地产的属性 福利保障型和市场商品型福利保障型和市场商品型 市场化养老是社会养老体系中的主要组成部分，与福利保障型养老在土地供应，资金来源，养老体系上都有很大区别。项目选址项目选址多多

7、选在景区和交通不便的市郊选在景区和交通不便的市郊,形成居住孤岛形成居住孤岛,老人与社会的接触面小老人与社会的接触面小,归属感归属感差差年龄年龄隔离隔离老年人集居区缺乏生机老年人集居区缺乏生机,老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住。建筑规模建筑规模集中式养老社区和嵌入式的养老公寓，管理成本高集中式养老社区和嵌入式的养老公寓，管理成本高,服务效率低服务效率低。受众有限受众有限现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务。投资回报投资回报建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大

8、建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大。项目选址项目选址选择选择有一定城市配套及交通条件的地区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟有一定城市配套及交通条件的地区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟 悉的城市生活的活悉的城市生活的活力社区力社区。年龄隔离年龄隔离 老年人老年人与其他年龄群体一起居住的全龄社区，保持了老人原有的生活方式和独立性；延续与其他年龄群体一起居住的全龄社区，保持了老人原有的生活方式和独立性；延续业已形成的邻里关业已形成的邻里关系和情感环境；保持老人与各种年龄群体的交往和生活。系和情感环境；保持老人与各种年龄群体的交往和生活。建筑规模建筑规模化整为零，在

9、普通社区内设立适当比例的老年组团和适老住宅，促进代际之间的互助互惠化整为零，在普通社区内设立适当比例的老年组团和适老住宅，促进代际之间的互助互惠。受众有限受众有限扩大扩大住宅的多样性的同时保持适当的养老住宅比例，有效地利用养老服务，避免建设的盲目住宅的多样性的同时保持适当的养老住宅比例，有效地利用养老服务，避免建设的盲目 性和资金的浪费。性和资金的浪费。让养老住区建设更多地惠泽到绝大多数老人。让养老住区建设更多地惠泽到绝大多数老人。投资回报投资回报 政府政府对于养老产业须有合理定位控制和相应的政策引导。多种方式开发老年住宅，避免集中对于养老产业须有合理定位控制和相应的政策引导。多种方式开发老年

10、住宅，避免集中 开发老年住宅区开发老年住宅区所带来的风险所带来的风险。2014年初，南宁最大休闲地产嘉和城，首次提出“一生之城，全龄社区”的理念，让覆盖0100岁的全系家庭居住需求正式进入行业视野。序言养老地产背景养老地产发展研究全龄社区养老地产模式全龄社区模式综述（附录）养老地产案例分析全龄社区：全龄社区：以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成 长型活力社区。全龄社区的养老模式：全龄社区的养老模式：将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务 整个流程中，老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社 区,各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务,创造以生 活体验至上的一

11、生之城。全龄社区是用市场模式解决养老模式，服务，家庭，老人心理等社会综合问题，在养老地产各种 模式最有效而成熟测算居住小区的养老需求，养老居住产品约占比测算居住小区的养老需求，养老居住产品约占比5060%假设25000人规模的居住小区 按3.2人/户计，约7800户 上海市到2015年，老龄化率约为30%政府提倡家庭自我照顾、社区居家养老服务、机构 养老服务为一体的”9073”养老格局，90%为居家养老；7%为社区养老；3%为机构养老 按户均1.5老人计算养老社区服务设施组成养老社区服务设施组成表表养老社区对不同城市公共服务的需求有合理的半径要求，以符合 老人正常生活半径和紧急状态下的反应时间

12、。全龄社区的社区养老服务设施半径社区 养老服务设施设置原则1分级设置。老年人5分钟步行距离为300米左右，调查资料显示300米活动半径范围内容易产生安全感、信赖感、亲切感。2合理的基础上集约设置，以增加使用效率。可采用引入区内电瓶车交通系统，解决社区级服务半径范围内的出行需求。社区养老服务设施合理半径社区养老服务设施合理半径社区公共服务设施社区级养老服务设施组团级养老服务设施序言养老地产背景养老地产发展研究全龄社区养老地产模式全龄社区模式综述（附录）养老地产案例分析规划建筑篇规划景观篇区域区域：隶属上海*区*镇（假设属上海“十五”期间规划的“一城九镇”，有清 晰的规划布局，特色产业经济，城市轨

13、交，吸引人口导 入、居住，方便出行）区划位置：*镇位于上海外环线以外，属上海郊区范畴，距离中心镇约46公里。典型地块用地性质：以R居住用地为主，包括纯住宅用地及居住小区及小区 级以下的公共设施和服务设施用地如：托儿所、小学、中学、菜店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出 所等，还包括道路用地即小区内的道路、组团路或小 街、小巷、小胡同及停车场等；C1，C2用地行政办公，商业金融土地，有开发小型 办公、商业的可能性；附近规划：典型用地所在的区域规划，除居住土地（R）外，还应 规划的有公共设施用地(C)，如行政办公用地(C1)、商业 金融用地(C2)、文化娱乐用地(C3)、体育用地(C4)、医

14、疗卫生用地(C5)、教育科研设计用地(C6)。周边设施：所属区镇规划科学，产业明晰，环境优美，交通通达。u三级甲等医院：位于*区中心城；（车程30min）u二级乙等医院或社区医院：位于*区*镇中心；u市政道路已建设完成，电力、自来水、电信、宽带有线电视均通；u城市巴士公交通行；u已有轨交站点，或规划中的轨交站点；u大型购物中心或MALL：位于*区*镇，可以实现 班车到达；典型地块的用地指标：用地面积：66万m2(1000亩)地上总建筑面积：100万m2 容积率：1.5以U形中心活力轴带动主要公共功能，串联各个社区，形成”活力项链“。考虑老人10分钟步行疲劳极限，沿活力轴及公交站点附近设置电瓶车

15、。考虑老人健身散步要求，沿活力轴中间设置健身散步道养老配套两级分布。根据设施的使用频率和半径需求设置于活力带及街坊内。满足保健、教育、社交、护理、医疗需求。引入中学配套。设置中学一方面满足全年龄段生活需求，另一方面体育场馆 同时也是活力轴的一部分。可以作为整个地块的体育中心向公众开放。通过搭建中央公园-活力轴-居住组团的三级景观构架，满足老年人对运动、休憩、交往的不同景观需求。位于活力轴的景观带包含 健身步道、亲子乐园、艺术沙龙、阅读天地、邻里庭院、宠物乐 园、戏曲沙龙、体育天地等场地，满足全年龄需求对外开放空间，集中的中央公园区别于活力景观带,适合老人安静散步休闲中央公园包含治疗花园、散步小

16、径、社交庭院、阳光草坪、晨练花园营造宁静、舒适的景观感受，寻找心灵的归属感和温馨的归家感适老化住宅（首层公共部位考虑轮椅使用可能性）序言养老地产背景养老地产发展研究全龄社区养老地产模式全龄社区模式综述（附录）养老地产案例分析规划建筑篇规划景观篇设计框架设计框架通过分析老年人的活动特点制定景观框架通过分析老年人的活动特点制定景观框架对外开放空间，形成社区中集中的绿化公园介助老人和介护老人的主要活动范围，重点考虑此类老人的需求营造宁静、舒适的景观感受，寻找心灵的归属感和温馨的归家感治疗花园、宠物乐园、散步径、社交庭院、阳光草坪、晨练花园中央公园多进行一些休闲性活动休闲性活动是一种只有在老年人有参与

17、 的意愿，并且在时间地垫可能的情况下 才会产生的，包括散步、观赏、练功、唱戏、棋牌等。这些活动只有在外部环 境条件适宜的情况下才会发生。老年人 常见的自发活动有：1、晨练型：如气功、太极拳、剑术、健身操、散步等。2、夜沙龙型：以健身操和交谊舞为主，这类活动需要较开阔的聚集场地。3、闲散型:多为相互熟悉或有相同爱好 的小团体组织的活动.开放的街区，通过将年轻人活动引入，让老年人更多的参与，突出活力的氛围对不同老年人喜爱的活动类型划分空间，使相同需求的人群可以充分社交通过社交实现自我成就感，体验一种社会属性上的心灵归属感亲子乐园、艺术沙龙、阅读天地、社交庭院、宠物乐园、戏曲沙龙、体育天地（篮球场、

18、门球场、羽毛球场）开放的街区，通过将年轻人活动引入，让老年人更多的参与，亲子乐园、艺术沙龙、阅读天地、社交庭院、宠物乐园、戏 曲沙龙、体育天地（篮球场、门球场、羽毛球场）提供舒适的室外环境，同时有不同功能的活动空间设置老人和儿童共同活动的场地，增强老人活动的参与性提供舒适的室外环境，同时有不同功能的活动空间设置老人和儿童共同活动的场地，增强老人活动的参与性组团内多进行的活动范围小，活动类型较为固定和单一，例如看管儿童游玩、邻里交谈，下棋或者等人等车。设计细则设计细则适老住宅景观精细化设计要点适老住宅景观精细化设计要点以适老化景观设计原则为基础无障碍原则 安全性原则 易于识别原则 易于控制和选择

19、的原则 易于到达原则 易于交往的原则 设置下斜路缘石建议在人行过路处、行人路末端及楼宇入口的适当地方设置下斜路缘石。对于下斜路缘石及连接下斜路缘石的路缘剖度，建议斜度不应深过1:8，最理想的斜度为1:12建议下斜路缘石的长度至少1200mm，阔度至少应有1300mm。建议在下斜路缘石后，提供1500mm*1500mm的净空间，方便上 落。建议下斜路缘石表面应防滑，并装设有警告条纹的引路砖需要关注的问题n轮椅通行及停靠轮椅通行及停靠 n步行路段的休息停靠区步行路段的休息停靠区n材料的安全性，防滑材料的安全性，防滑防摔防摔n色彩识别色彩识别步行步行系统系统通道无障碍设置l为方便轮椅的人士，建议通道

20、的净宽不应少于900mm，理想宽度为大于 1500mm。如宽度少于1500mm，最好在每10m出提供面积至少1500mm*1500mm的空间，供轮椅的通过和回转。l建议在无障碍通道的一边，提供凹凸纹引路径 l为协助视障人士，建议通道边缘位应以颜色，光度，质感和竖柱边显示。l建议无障碍通道的表面应该防滑，并应定期维修保养。l建议无障碍通道旁的植物或花槽应离开引路径450mm至600mm。l通道应精良平坦，建议无障碍通道的斜度不应超过1:12，离校坡度应少于1:25，尤其是较长的坡道。l建议在无障碍通道沿途设置街灯和座椅。l建议在无障碍通道和其沿途作为设置绿荫和雨棚。l建议沿无障碍通道的树枝、指示

21、牌和路灯下的净空高度应有2m、l排水渠与无障碍通道的交接的地方应设置格栅。建议渠道格栅的狭槽不应与主要 交通方向平行，格栅的开口应尽量细小，以免拐杖或者轮椅的轮子陷入。l为协助轮椅认识，建议无障碍通道的表面不应铺盖松散的砾石和沙砾。l在行人路上有指示牌、街灯、树木、邮箱和其他街道设施的位置，最理想应设有 凹凸纹的危险警告引路砖。需要关注的问题n轮椅通行及停靠轮椅通行及停靠 n步行路段的休息停靠区步行路段的休息停靠区n材料的安全性，防滑材料的安全性，防滑防摔防摔n色彩识别色彩识别步行步行系统系统l建议在社交区的周边栽种植物，增添视觉趣味 l为安全理由，建议社交区不应被植物遮蔽 l为安全理由，尤其

22、是为了视障人士，建议树木如有低生横枝便应修建，或者将之种植 与原理无障碍通道的地方。l建议应考虑利用不同的植物，在四季营造一个全年充满视觉趣味的景致。l花卉植物建议要选优对比色，义工视障人士欣赏。l建议避免种植有害和有毒的植物需要关注的问题n植物的视觉引导植物的视觉引导n植物气味的利用，芳香植物气味的利用，芳香疗法疗法n植物的季节性植物的季节性n结合场地的空间氛围结合场地的空间氛围营造营造提供充足的可感知信息提供充足的可感知信息l提供视觉、听觉、活动或触觉刺激。触觉刺激是最重要的，比如在主要的交通交叉口或 楼梯前，铺地应有所变化 l在需要有色彩变化的地方采用黄色、橙色和红色。因为这些颜色是最容

23、易被察觉到的。而蓝色、绿色和紫色由于眼球水晶体种存在的黄斑起了过滤作用而不易被察觉。l植物应有明显的叶片质地、性质的变化及不同的香味，以刺激视觉和嗅觉l步行道上应有不同程度的阴影区和围合感，这样可让老人有充足的感官体验。但是要避免过深的阴影区和过明亮的区域并列，因为这样会让人感觉地面有起伏。保证夜间照度保证夜间照度l建议室外光线至少要有50-75勒克斯，最好有75-120勒克斯。导视牌设置考虑老年人生理特点l导视牌距离地面8501200MMl导示牌面照度不小于120勒克斯 l导视牌设置建议采用对比色方便老人辨认儿童游乐与老年活动场地共同设置儿童游乐与老年活动场地共同设置l建议入口应远离交通要道

24、，并且方便有残障的儿童到达 l建议入口的净宽度至少有900mm，1500mm则为理想 l建议入口要有通道接驳，并连接所有的游玩设施、接驳元素和空间。l建议入口两旁均设有至少1500mm*1500mm的轮椅操作空间l建议无障碍通道应连接所有游玩设施。l游乐场通道最少净宽度应有1500mm。如果难以提供1500mm宽的通道，宽度至少 有900mm，并与每10m在通道旁设有至少1500mm*1500mm的轮椅操作空间l建议无障碍通道表面必须防滑。游玩设施的地步和周边通道的表面应有减缓冲击力的 功能，并应定期维修。l场地内设置老人健身场地及交谈区，预留至少800mm*1200mm的轮椅停靠空间 l老人

25、活动的场地需要能够清楚的看到儿童活动庭院休憩场所设计要点l庭院的朝向应避开强分和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关 系。l庭院中不行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰需要关注的问题n根据人数对应场地根据人数对应场地数量需求数量需求n根据老年人喜好选择根据老年人喜好选择合适合适老人老人的活动类型的活动类型n交流空间符合老年人交流空间符合老年人习惯习惯室外场地室外场地配置配置强调老年人交流空间设置l创造各种可以用来社交和私交的小空间，包括大空间里的次一级小空间。多功能的大空间总的 来说是不适合非正式交往的。l户外的社交用地应安排在室内活动区域附近，例如建筑的入口、起居室、餐

26、厅或游乐场旁。要 提供足够的空间容纳多种活动、人员通行及静坐、观赏和谈话等。“相对”座椅很受欢迎。l选择有安全感的地方安置座椅，例如建筑旁边活封闭较多。工作人员和具名经常可以看到的地 方通常会令人有安全感。作为的安排应避免居民背向开放空间。因为对多数老人来说，背靠建筑、墙或植物让他们感觉更安全 l座位安排应避免使用者目光过分接近而产生不舒服的感觉。l在最繁忙的入口处设置一个成直角或U形的座椅。这样的设计可使一些人保持交谈的距离而坐。l座椅要设置在可以让居民看到热闹的社区街道的地方，这样可让人感觉在参与社区生活。l应有可让人独坐的座位。l环境风速过大的区域，应避免设计集中的活动场地，考虑利用相对

27、较密的种植林阻挡一部分风速。l冬季能忍受的较舒适的风速为5M/S以下，所以对于本来来说，老年人冬季主要活动的区域是宅间的绿地。l图示中行成气旋的区域应避免设计集中活动的场所。全龄全龄社区的社区的景观景观特点特点老年人群与年轻人群活动场地亦分亦合，线性混合布置利于形 成活力场。老人的活动半径决定了他大部分时间会在社区内活动，需要多 种动与静，私密与公开，不同性质的空间场所，以满足各种日 常活动需求。安全、无障碍和可识别性的步行和休闲系统使老年人在户外有 身心愉悦的体验。老人的各种机能退化，需要在户外设施功能，植栽，家具设 计等多层面予以考虑，以起辅助作用。混合混合布置布置空间空间层次层次安全安全便捷便捷关注关注细节细节序言养老地产背景养老地产发展研究全龄社区养老地产模式全龄社区模式综述（附录）养老地产案例分析绿维全龄绿维全龄社区模型全面分析全龄社区社区模型全面分析全龄社区核心诉求，核心诉求，充分研究老人生理心理特充分研究老人生理心理特点点 ，在产品设计与规划，在产品设计与规划 上创新，成上创新，成熟，是具有更强适应性的养老地产解熟，是具有更强适应性的养老地产解 决方案决方案,为老龄化社会贡献价值为老龄化社会贡献价值!序言养老地产背景养老地产发展研究全龄社区养老地产模式全龄社区模式综述（附录）养老地产案例分析