国外物业设施设备管理理念.docx

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1、 国外物业设施设备管理理念 绿色清洁方案的重要性-与整体的可持续性运营举措相结合，环保的清洁方案将大大提高治理、运营的效率 （美国建筑运行治理杂志2023年12月号）：凯西拉夫曼（CaseyLaughman）胜利实现绿色环保的设施清洁方案，往往需要大量的时间和人力的保障，涉及多个领域和多种因素。既要确保满意绿色清洁维护的条件，又能到达设施治理人员的维护标准，在试图到达此目标的过程中，物业使用人和外部合约人常常将当前的治理、运营状况极大地简单化。“在全部这些因素的驱使下，大多数的资产治理人员都倾向于将绿色清洁维护工程从整体可持续性运营方案中剥离出来，以确保维护治理工作不至过于简单。然而事实上，这

2、两者的有机结合将为物业资产供应前所未有的巨大机遇。”Dashboard可持续性运营设备公司CEO史蒂文阿什金（SteveAshkin）说，“我们常常忽视的事实是-保洁人员在做好本职清洁工作的同时，亦可以帮忙业主和设施治理人员完成更广泛意义上的可持续性运营目标。”保洁人员的第一责任是清洁设施，这毫无疑问。但是由于大量的保洁人员每天都分布在建筑中的每一个角落，“谁是下班后发觉312室办公间的暖气还在持续工作的最正确人选呢？”阿什金说。所以，在完成其本职任务的同时，保洁员们还具有巨大的帮忙实现可持续性运营方案的潜力-例如帮忙节省水电资源。阿什金还有一些更加详细的想法：“在治理的过程中，我们可以对办公

3、设备进展分类标记，这样可以使保洁人员依据不同标记实行适当的措施-我并不想让保洁人员来打算办公电脑是否应当开着或者关闭-我们可以在电脑上设置一个可以变色的点。假如点为红色，就不要去管它；假如点为绿色，则直接关闭设备；若为黄色，则需与相关治理人员联系告知设备的开启状况。我们应更加关注资产的长期利益，而人们应当信任、支持这种举措。”合理的外部照明，为设施“量体裁衣”-促进设施形象、安全、能效、性能建立（美国建筑杂志2023年12月号）：珍妮尔佩妮（JanellePenny）距你上一次安装设施外部照明设备已经过了多久？现在的外部照明设备使用年限已有多长？假如答案是已经到了10年或以上，那么现在是重新评

4、估其能耗和设备性能的时候了。现有照明系统或许还有几年的使用寿命，但是，提前规划将来更高效的外部照明系统方案，将会让马上开展的工作事半功倍，解决问题也手到擒来-确保在老化、破旧和性能急转直下的设备迫使你动手更换它们之前，就完成设施外部照明设备和系统的升级。“设备的老化、能源的加倍消耗和维护工作太频繁，这些都会使设施治理人员开头仔细考虑硬件设备的升级和翻新工作。”J.SNolan联合照明设计公司总裁珍妮特诺兰说，“假如外部照明设备常常需要更换和修理，或者看起来过于陈旧，都是进展硬件升级和翻新工作的根本特征。或许您的建筑顶部的荧光Logo仍旧足够光明，但是随着照明设备接近最终使用年限，维持它的正常发

5、光将会需要您投入越来越多的维护工作。天气等因素也将使这种问题愈发严峻。”一项主要的升级动力-补贴，还有其他可换来的财政支持将会在联邦政府、州政府，甚至在你的社区公益里推出。这让你不需要负担全部的升级资金，而数量巨大的财政鼓励也会让投入在短短的几年之内就完全收回。LightTech建筑照明设计公司老板（斯坦波梅兰）StanPomeranz说：“我刚在费耶特维尔完成了一项用LED灯替换金属卤素灯的工程，由于没有获得公益补贴，需要5-6年才能收回资金，但是在罗利市，同样的工程将由于有能源程序政策而更快地产生回报。”在动手之前和你的灯光设计师搞清晰升级的目的是什么，你是想通过维护一样数量的灯具来降低能

6、源开销呢？还是要申请绿色建筑认证？你的外部照明是用作安全？指路？识别？抑或仅仅是装饰？不管怎样，打包式的“量体裁衣”方案总要好过孤立地更换一些部件，由于这将为将来几年的更新预算留出相应的资金空间。公共资产、*场所的安全与安保-风险治理为其中最关键要素（美国设施治理经理杂志2023年12月/2023年1月号）：克里斯罗格斯（ChrisRogers）通过现在的电视节目、报纸、杂志和其他社会媒体，我们常常能够得知这样的消息-人们时常会在参与演唱会、体育赛事、商场购物或者宗教*时受伤甚至死亡。通常的熟悉是，公众在公共物业和*场所活动时不应当感受到有任何威逼。虽然经典谚语有言“人多保险”，但在当今社会中

7、，大量人员聚拢的公共物业和场所照旧存在各式各样的危急隐患。在这种社会气氛下，集聚场所业主和运营方、治理执行者和活动企划人员都应将公众的安全和活动安保列为首要工作，在实行风险治理、提前风险评估措施的前提下，可以说，集聚场所、公众物业的安全性能必定高于任何单位和个人的盈利状况。假如下辖的公共*场所和物业存在安全隐患并且已遭到公众的质疑，那么对涉及物业资产举办的任何商业、非商业活动都将遭到政府的特殊关注甚至管制。在特定的临界状态下，地方政府甚至会因此制止任何存在微小潜在危急的公共活动，同时，对相关公共场所及物业进展几乎无法通过的检查、收费和推行强制性治理运营标准-这些都使得物业资产业主及运营方的生意

8、越来越难做。公众聚拢的物业中的风险治理，简而言之，即作出最为合理的商业、道德推断，而不仅仅是“满意、到达政府要求标准”。合理的资产风险评估不仅仅向公众表达“我们关怀”的态度，更能够对后者充分说明“为什么没能超出预期地满意公众要求和某些简单引发问题及危急的活动元素”。如今，世界各国都在着手完善公共物业的监管机制，相关物业、场所的书面风险评估渐渐成为治理过程中最为关键的元素。利用设施数据克制技术匮乏-在技术性工程人员短缺的状况下，对设施数据的有效应用可提高设施、设备工作效率（英国物业和设施治理杂志2023年12月号）：查尔斯阿斯科维斯（CharlesAskwith）由于建筑系统的治理、设计方式正日

9、益简单化，现有建筑系统的完善和维护工作要求从业人员对相关技术有更加充分的了解。并且，只有当相关治理人员、工程人员把握了核心技术，才能为企业实现降低商业风险、延长建筑系统使用寿命和节能减排等长远目标。然而，当前的建筑维护行业正面临人才极度短缺的状况-高校中几乎没有学生申请工程和科学技术专业课程，而少数的相关专业毕业生也因觉得维护工作过于单调而不愿从事。尽管这种状况已经渐渐缓解，但是技术短缺仍需要肯定时间来恢复到正常状态，在这个阶段，我们需要尽可能多地对技术工程人员供应支持和帮忙-这也是为什么要更好地利用设施数据的缘由。通过记录其他人的治理阅历和具体的设施运行状况，我们可以弥补个人治理阅历上的缺乏

10、。然而，由于建筑系统本身的简单性，所需把握的设施数据甚至比系统消失的问题本身更加难以理解。幸运的是，我们可以利用软件将全部建筑内部系统整合在一起，实现各系统之间的有效关联和沟通，例如不连续公共用电系统、外部照明系统、热力空调系统、建筑内部治理系统、维护帮助系统、能源治理系统等。这些系统将对数据进展合理的系统编排并以易为理解的报表形式呈现给技术人员。完善建筑系统维护治理机制的动机在于节省设施运营本钱。对于现在的各运营方而言，若想到达政府的节能减排标准，就必需摒弃“更换设备”等老一套方法，在充分利用设施数据的状况下，实行可预防性维护战略，进展更加良好的、绿色的资产治理，以提高其使用年限。 篇2：如

11、何做好物业设备治理 一、熟识设备的运行状况 治理好物业设备是关系到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值。把握物业设备的运行治理，首先应熟识小区(大楼)的各类管线，构造的分布状况，由于它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟识设备的构造原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接收的物业，要加强设备接收验收，对设备运行状况进展跟踪、监测，记录，消退设备存在的隐患，日常治理要依据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为顶峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进展合理、适时调度，通过物业设备负载力量和调配特点，开掘设备潜能，做到物尽其用，充分发

12、挥设备的使用价值。二、建立设备治理体系俗话说“没有法规、不成方圆”，要做好物业设备治理就必需建立和完善设备治理体系，对设备进展标准化、标准化、专业化的治理，详细如下：1建立设备治理质量体系。设备治理是一项长期性，综合性的工作，对设备治理要引入ISO9001质量治理体系，如建立机房治理制度，供、配电治理制度，设备修理制度等，对设备进展标准化、标准化治理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的治理来提高效劳质量和治理水平。2建立绩效考核机制。为了提高工作效率和效劳质量，建立设备治理考核，督查机制制定设备治理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要敏捷不得渗漏，设备房要保持清

13、洁不得堆放杂物等，定期，不定期对各小区(大楼)的设备进展现场检查、考核，做到优胜劣汰，赏罚清楚，调发动工的工作积极性，增加企业分散力和向心力。3建立设备档案。物业的设备构造简单，管线纵横，对设备原始档案要进展归档，汇总、登记造册，对设备系统的资料如竣工图等进展保管，对系统中一些常消失问题的重点部位拍照并在资料中予以解释，为以后解决问题供应依据。如发电机等一些重大设备发生故障时需原生产厂家修理时，通过设备台账准时与生产厂家和联络人取得联系，为设备准时修理赢得珍贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等，根据档案治理要求，实行专业化、科学化治理，使设备治理适应现代化治理需求，同时为设备的准时

14、修理，确保设备的完好与使用安全供应科学依据。三、对设备进展修理保养设备在于治理，好的设备若得不到准时修理保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进展修理保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进展修理保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学规划修理相结合即：1坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、治理好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排解故障，“五定”即对设备进展清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采纳预防性修理，防止设备消失故障，对一般设备做好日常修理保养。2注意安全治理。对设备进展修理保

15、养时，要以人为本，做好安全治理工作，操作人员应严格根据操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、制止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，由于设备治理最根本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。3.结合实际、降耗节能。物业治理企业必需建立适合于自身特点的设备修理保养方案，遵循“安全、经济、合理、有用”的原则，有规划，有步骤地进展，做好设备的预防性修理保养，将设备故障隐患毁灭在萌芽状态，同时在物业设备修理中提出节能改造可行性方案，尽可能采纳节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利

16、废、合理更新，到达降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行修理费用，培育治理队伍的创新精神，维护业主的权益。四、以人为本、提高员工综合素养一流的设备有赖于一流的治理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素养的专业人才在设备治理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，细心培育一支技术精湛、作风优良的治理队伍是做好设备治理的精华，而培育一支高水平的治理队伍，应坚持做到：1树立质量效劳意识。物业治理是效劳性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主效劳的意识也是搞不好物业设备治理，因此培育员工的效劳意识和责任心，把为业主效劳贯彻到详细工作中去，至真至诚为业主效劳，

17、确保设备运行安全。2提高员工业务技能。业务技能的凹凸直接反映出效劳质量和工作效率，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即依据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进展现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满意各岗位要求。总之，随着物业治理的内外环境的不断改善，各物管企业在物业设备治理中结合自身设备运行状况，总结设备运行治理阅历，创新进展，加强高新技术应用，降耗节能，提高设备的使用率和完好率，为业主制造一个良好的工作和生活环境，使其物业保值、增值。 篇3：物业共用设施设备治

18、理效劳方案 物业共用设施设备治理效劳方案 一、房屋建筑主体修理养护规划及标准表序号工程时间间隔次数修理养护内容工作标准1地基根底半年一 1、检查地基有无超过允许范围的不匀称沉降。 2、检查其中有无开裂、破损，基脚有无破损。有超过允许范围的不匀称沉降请专家鉴定，制定维护方案由专业公司实施。无白蚁，构造性能完好。每季一适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发觉白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一检查房屋根底构造性能是否完好以及地基沉降总量状况。2承重构造梁每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。构造性能完好、安全，无弯曲变形，裂缝、腐蚀、无孔洞、脱漆、起壳。对于承重构造部件，若消失因设计

19、或不行抗拒因素引起的严峻损坏，托付专家进展分析、计算，拟定修理方案，由专业公司实施处理。每年一检查整体构造性能是否完好。板每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一检查整体构造性能是否完好。柱每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一检查整体构造性能是否完好。承重墙每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。每年一检查整体构造性能是否完好。金属构件 每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。 每半年一对油漆脱落、起壳、锈蚀局部刷漆处理。每年一分析金属构造各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属构造整体承载力量。备注 1、加强大风暴雨等恶劣天气时对金属构造和支撑体系的适时检

20、测。 2、加强地震等不行抗拒自然力作用后，对金属构造和支撑体系的检测维护工作。3、在大风暴雨后加强对金属构造的检查，依据检查的结果进展必要的维护。3非承重墙每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。构造性能完好墙体平直，无裂缝、孔洞、风化缺陷。每年一检查墙体构造性能是否完好。4屋面防水涂层、采光玻璃每周一 1、清扫、冲洗屋面，特殊留意采光天棚的清洁。 2、检查雨水口有无堵塞，发觉特别准时疏通。3、检查屋面有无积水。4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发觉特别即时修复。5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发觉损坏准时修复。6、发觉防水层破损、老化造成屋面渗漏的，准时修复或

21、更换。7、检查避雷网有无脱焊和连续，发觉特别准时补焊。屋面、采光棚清洁，雨水口无堵塞，伸缩缝油膏无变硬疏松、开裂、脱边。隔热层无空洞、起鼓、渗漏；防水层无破损、老化。避雷网无脱焊和连续。每年一 1、全面修补隔热层板，重新勾缝。 2、检修屋面防水层。3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好状况。4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整。5、油漆圆钢避雷网。备注每年雨季对屋面进展认真检查，准时消退涂料防水层破损、老化，准时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏状况。5楼地面每季一 1、检查楼地面是否平坦完好，有无空鼓和裂开。 2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发觉问题准时处理。3、更换大面

22、积松脱、破损的地面饰面材料。楼地面平坦完好，无空鼓、裂开，地面饰面材料无松脱、空鼓、破损每年一检查楼地面面构造功能的完好性。6楼梯每半年一 1、检查扶手、踏步有无损坏，发觉特别随时修复。 2、补换损坏的地砖。3、修复空鼓的地砖。扶手、踏步，地砖无损坏，扶手、护栏油漆完好。每年一 1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。 2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。7公共通道每周一 1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发觉特别准时修复。 2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发觉特别随时处理。地面无起砂、空鼓、开裂、松脱，墙面无污迹、剥落。每月一对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。8内墙

23、面涂料、石土质块材每月一 1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落局部。 2、处理内墙面变色现象。3、处理内墙面局部渗漏。4、更换破损的石土质块材。墙面无裂缝、空鼓、脱落、无变色现象、无渗漏水。石水质块材完好，无破损、裂缝。每季一处理内墙面大面积渗漏。每年一雨季对用户窗台进展密封维护检查，杜绝雨水侵入。9外墙面喷涂饰面、玻璃每周一修补涂料饰面破损、脱落局部。更换破损的外墙饰面玻璃。清洗外墙饰面人为造成的污染局部。涂料饰面无破损、脱落、变色、污迹。石材饰面无破损、裂纹、钢挂坚固无松动。外墙面无渗漏水。每年清洗外墙面一次。每5年翻新涂料饰面一次。每半年一结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。处理外墙面

24、变色现象；检查并加固外墙金属构件。每年一 1、雨季时期对用户窗台进展密封维护检查，杜绝雨水侵入。 2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。依据需要 1、强风暴雨天气准时公布信息，提示用户关好、锁好门窗。 2、外墙清洗必需用绿色环保型清洁剂。3、更换外墙饰面应按原设施要求进展。4、每25年翻新外墙面一次。10吊顶每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，发觉损坏准时修补。无水浸、腐烂、脱裂、霉变、踏坏。每月一加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发觉有水浸、腐烂、胀裂、霉变的局部准时修复。11门窗每月一 1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。 2、门转轴或摩控磨损

25、部位加润滑油。3、防火门（塑）钢门窗、铝合金等门窗有无变形、生锈。门无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐栏，转轴敏捷，无变形、生锈。每半年一更换门窗的易磨损部件。12地下室每周一检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发觉问题准时修复。天花、墙面、地板无起壳、脱落、渗漏水。二、供配电系统维护、治理规划及标准工程时间次数修理养护内容工作标准高压环网柜每周一 1、检查外观是否完好、运行有无噪声。 检查指示灯是否完好。2、备用柜“制止合闸”标示悬挂位置是否正确。清理外部灰尘。外观完好、清洁，运行无噪声，指示灯精确完好，操作机构敏捷、互锁机构正常。每年一 1、检查操作机构是否敏捷、互锁机

26、构是否正常。 2、检测接地电阻（应符合规定要求）。3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。变压器每周一 1、检查外观是否完好，有无特别响声。 2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。3、变压器电压、电流是非在额定范围内。电缆接头坚固，运行声音正常，备用变压器能准时投入使用，绝缘良好，对电阻符合要求，安全防护措施完好，标示明确。每年一 1、检测接地电阻，各接线装置紧固。 检测变压器线圈绝缘电阻。2、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并回固。3、清理灰尘。配电柜、动力柜、掌握柜、每天一 1、清洁卫生。 2、检查外观是否完好，电压

27、、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无特别声响。3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。4、检查开关是否在正确位置，标示是否清晰，5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否到达要求。6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。安全牢靠运行，配电元件安全牢靠，母线排完好无特别，配电房无安全隐患，安全防护措施得当，功力因素达0.9以上，各类标识，警告牌齐全，四周环境干净。半年一1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。一年一 1、重复上述检查。 2、检测接地电阻。3、测试过流爱护装置、联锁装置是否牢靠。供电线路每周一 1、清

28、洁卫生。 2、检查敷设环境有无积水、杂物。3、供电电缆标示是否清楚、脱落。线路敷设环境卫生，无积水杂物，接线装置完好无过热现象，标识清楚，无脱落，金属支架安装坚固。每月一 1、重复上述内容。 2、检查线路有无过热现象。3、检查进出线路接线装置是否完好。每年一 1、重复上述内容。 2、检测线路绝缘电阻。3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。三、消防系统维护、治理标准工程时间次数修理养护内容工作标准烟雾、温度等探测器每月一检查外观是否完好，观看其是否处于工作状态。检测是否有误报，解除报警、查出故障、准时处理。按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，（每次测试记录内必需掩盖全部回路和单元）。

29、探测器外观完好，性能稳定，报警正常，处于良好的工作状态。每半年一 1、重复上述检查。 2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反响报警。每年一 1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。 2、进展探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的准时处理。3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。4、对全部探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。报警装置每周一 1、清洁卫生。 2、检查外观是否完好，运行是否正常。外观清洁完好，接线无松动、脱落。正常报警，联动精确。每年一 1、更换损坏的报警装置。 2、手动试验报警装置是否联动，并准时处理故障。3、检查接线是否松动、脱落。消防掌握主机每日一 1、对主机、

30、联动柜外表清洁，并做好记录。 2、对主机进展探测、查询，随时了解系统运行状况。3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动准时记录事发时间、地点及进展状况。主机、联动柜清洁卫生，无灰尘，接线无松动、脱落，工作温度正常，无过热现象，能精确显示、打印报警、联动、故障信息。每周一内部吸尘、清洁，并做好记录。消防联动柜每月一对消防联动柜按钮进展检查测试，若有故障准时修理处理，并做好记录。每季一对主机、联动柜内各接线端子进展检查、清扫、紧固，并做好记录。每半年一 1、消防演习时能正常掌握消防设备的运作，并能精确检测有关信息。 2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。3、对存在的故障予以处理。测试系统接

31、口信号是否正常。软件数据备份。测试系统接口模块、各种按钮的性能。测试系统接地电阻。测试各回路的对地电阻。消防播送和背景音乐系统每季一 1、清洁设备。 2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求到达的标准。3、在双休日用实况播送检测每层消防播送喇叭是否完好。外观完好、清洁，放音清楚正常，火警时能正常联动、切换。消火栓每季一 1、清洁卫生。 2、检查外观是否完好。3、检查配件是否齐全。4、检查水还是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。5、消火栓按钮是否能正常使用。箱体清洁卫生，配件齐全，阀门开启敏捷，无锈蚀、掉漆，水带无霉变，破损，按钮能正常联动消火栓泵。每半年一消

32、防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。对消防水带作防霉变处理。喷淋、消火栓等管网每周一检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。管网压力正常，水流指示器、压力开关、水力警铃、湿式报警阀动作报警正常。喷淋头无滴漏现象。每年一 1、更换失灵压力表。 2、放去管网污水，并试验。3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮。防排烟系统每月一 1、清洁卫生。 2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。3、外观标示是否清楚。风机及各阀门外观清洁卫生，无掉漆、锈蚀，标识清楚，联动正常，阀门启闭敏捷。每半年一 1

33、、手动试运行，检查风机有无特别现象，并做好记录。 2、观看消防演习时是否联动3、检查防排烟阀门运作状况。4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。每年一 1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。 2、风机外壳清锈刷漆。3、更换各类标示。气体灭火系统每月一 1、清洁卫生。 2、检查外观是否完好，有无泄漏气表达象。3、检查气压表的完好状况。外观清洁卫生，气压正常无泄漏，模拟测试联动正常。每半年一 1、检查气瓶压力。 2、气瓶外壳除锈、刷爱护漆。3、模拟测试气体消防灭火系统的运作状况。四、排水系统维护、治理标准工程时间次数修理养护内容工作标准生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵 每天一 1、机房卫生；对机体擦拭去灰

34、、保持洁净无尘。 2、每2小时观看其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无特别声音，电机，掌握柜有无异味。3、检查压盘根处滴水是否符合标准，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。4、检查湿式报警阀、液位报警器、掌握系统工作是否正常。5、检查水位深度指示是否清楚。6、发觉故障及故障隐患准时处理。机房环境、设备设施洁净无灰尘，水位水压、电压、电源符合标准要求，电机、水泵无特别声音，湿式报警阀、液位报警器、掌握系统工作正常。每月一 1、重复上述检查。 2、生活供水的主、备用泵进展手动切换试验并记录。3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或翻开水泵出水管放水试验。4、留意水压表是否在检验合格

35、后的规定时间内使用。每年二 1、电机、泵体轴承清洗加滑油；如有特别声响，则更换同型号规格轴承。 2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。3、检测电机接地电阻。4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。5、更换磨损的水泵轴衬套。6、性能测试。水箱、水池每周一 1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口排水管口、溢水管口、透气管口防虫纱网是否完好。 2、翻开排污阀排污。3、检查进水浮球阀并作手动进水试验。4、观看水质状况，检测水的PH值。5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。水箱（池）无跑、冒、滴、漏现象，防虫网完好，水箱（池）盖板完好且上锁，每月定期投消毒漂白粉、每年对水池（箱）不

36、少于二次进展清洗消毒处理且水样检验全格。每月一 1、重复上述内容。 2、按规定比例按时投放消毒药品。每半年一 1、清洗水池，按比例投放漂白粉进展消毒。 2、送水样至市卫生防疫站进展水质化验。3、各类金属构件及管道作防锈处理。给水井、雨水井、污水井每周一 1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检验井底是否有污物，如有则去除洁净。 2、检查井盖铸造字迹是否清楚、正确。井盖完好，井底无污物，排水管道畅通，井盖标志清楚正确。半年一 1、重复上述检查。 2、清理污泥，疏通下水管道。3、各类井盖及金属构件刷漆。供水、排污管网每周一 1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。 2、检查闸阀，观看供水压力表是否正常。3

37、、阀门开启位置是否正确，标示是否清楚。外观完好无滴漏现象，供水压力正常，阀门、闸阀开启、关闭敏捷、无跑冒、滴、漏现象，管道畅通，止回阀、浮球阀、液位掌握器正常，管道支架无诱蚀，标示精确齐全。每季一 1、重复上述内容。 2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。3、检查闸阀开启、关闭是否敏捷，有无跑、冒、滴、漏现象。每年一 1、重复上述内容。 2、检查修整全部管架。3、管道及支架除锈刷漆。4、检查止回阀、浮球阀、液位掌握器是否正常。5、管道内部清洗、作防腐处理。6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。五、中心空调系统维护、治理标准工程时间次数修理养护内容工作标准空调主

38、机每年供冷暖季节机组启动前一 1、检查制冷剂液位和油面。 2、检查加热器和变频压缩机。3、检查和测试全部运行掌握和安全掌握功能。4、检查调整微电脑掌握中心的设定值。5、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录、机组运行参数。6、依据运行记录，分析处理机组问题。各仪表正确牢靠，冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能好；安全阀、附属阀件正常牢靠，每年清洗机油过滤器并更换一次冷冻机油，管道无腐蚀，测试电路动作牢靠，各安全装置性能良好，主机运行正常无异响，电机绝缘到达要求运行期间一 1、检查机组各项运行参数的工况，调整安全掌握装置。 2、检查掌握装置的运行。3、检查制冷剂液位和油位4、检查润滑系统的运行

39、。5、检查回油系统。6、检查电机和启动器的运行。7、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进展机组检修。8、每月进展一次泄漏检查。9、记录和报告有需要更换的零配件。10、冷却电机轴承打油/更换轴承。11、高/低压掌握检测/修理/更换。12、空调机组检测/修理/更换零配件。13、冷凝器清理沉积物质。14、电器装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。15、掌握和爱护装置调整设定值检测/修理/更换。每年制冷暖完毕停机期间一 1、检查压缩电机组件的各项环节。 2、检查压缩机润滑油系统。3、执行各项正确操作程序，检查电机启动器。4、检查掌握面板，确定各操作状态是否正常。5、检查冷凝

40、器干净状况是否需要清洗。6、检查系统的泄漏、制冷剂并赐予正确的处理方法。冷冻泵每天一 1、检查电机电流、电压、温度，观看有无特别现象。 2、泵体盘根处滴水是否符合要求。水泵、电机轴承、轴套等部件无较严峻磨损，若磨损严峻则更换；更换密封效果差的部件，电机绕阻绝缘符合要求，管系统阀门工作正常无漏水，电路动作牢靠。每季一 1、检查运行记录；检查联轴器及盘根的使用状况。 2、转动阀门，检查阀门能否敏捷开启、关闭。每年一 1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。 2、检测电机接地电阻，并记录。3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。4、更换水泵轴衬套，重新加装填料。5、泵壳、泵体清锈刷漆。新风机组每天一 1、机组

41、外部清洁。 2、检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。机组外部清洁洁净，电磁阀、温控器工作正常，过滤网保持洁净，排水管畅通，电机、风机运行良好，掌握局部工作性能良好。每季一 1、重复上述检查。 2、清洗风机过滤网。3、风机轴承加注黄油。每年一 1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风口。 1、更换或清洗电电机及风机轴承并加注黄油。2、风机外壳清锈刷漆。4、测试掌握局部工作性能。风机盘管每周一 1、观看风机是否正常运行，有无异 常声响。2、空调开关及电磁阀工作是否正常。风机盘管运转正常，电机绝缘性能好，皮带轮无磨损，管系、盘管无漏水、漏气、堵塞，风机、散热翅片清洁洁净。每季一

42、 1、检查冷凝水摘录不盘是否畅通排水。 2、保温要求到达的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。3、清洗回风口、出风口、过滤网。每年一 1、检测电机接地电阻及电机绝缘 电阻值。2、清洗接水盘。3、盘管风机轴承加注黄油。六、安全技防系统维护、治理标准工程时间次数修理养护内容工作标准闭路监控系统摄像机每周一 1、清洁除尘 2、检查外观完好状况。外观清洁无灰尘，接线稳固，监控位置精确无偏移，图像清楚，云台传动部件运转敏捷。每季一 1、线路整理。 2、检查各视频及音频接头。每年一 1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。 2、线路标号是否清楚可见，合理编排线路，并检修调整。3、检查云台机械机构和

43、电动元器件的工作状况。计算机和监视器每月一 1、主机、显示器及打印机清洁除尘。 2、检测UPS工作状况是否正常。3、检查各连接线路是否坚固完好，是否有氧化腐蚀现象。各部件外观完好清洁，UPS工作正常，断电很多据丧失，电脑无病毒，监视器显示清楚。电脑数据定期备份。每半年一 1、清洁主机内部灰尘。 2、数据整理与备份。3、计算机数据整理、内部测试。录像机每周一 1、清洁除尘。 2、检查外观是否完好。外观清洁卫生，各按键功能正常，回放质量良好，报警录像转换正常。每月一 1、检察录制标准。 2、测试各功能键的工作状况。每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。画面分割器、切换器和AD主机每周一 1

44、、清洁除尘。 2、检查外观是否完好。3、检查连接线路的坚固程度。外观清洁，接线稳固，各按键功能正常，报警显示及输出正确。每季一1、测试各功能键的工作状况。每年一1、线路整理，功能测试。七、电梯系统维护、治理标准工程时间次数修理养护内容工作标准电梯设备每天一 1、清洁卫生。 2、轿厢照明是否正常。3、掌握盘指示层、指示灯是否正常。4、检查掌握柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是符合到要求，运行是否有特别和振动。5、检查引机减速箱油位是否符合要求。6、检查各内选、外选接扭工作状况，是否灵敏。机房环境设施设备清洁无灰尘，轿箱照明应急照明、风扇正常、安全，制动装置有效，减速箱

45、油位，缓冲器油位符合要求，各层标记清楚，各活动部件润滑良好，系统运行正常且符合国家标准，每年由成都市技术监视局进展检测并取得合格证。每半月一 1、检查并拧紧各接线端。 2、检查安全装置，并做好记录。3、轿箱上不锈钢油。4、检查轿箱照明及风扇。5、对各安全装置清洁检查，并进展调整。6、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。每月一 1、测试各装置安全回路的电器操作。 2、检查选项层器、限速器接线端、接线和有关掌握点状况。3、检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作状况。每季一 1、检查各钢丝强张力是否平衡、有无破损断股现象。 2、检查底坑缓冲器油位状况，并作补油。3、检查各层标记是否清楚。4、检查安全装置工作是否正常。每年一 1、对导轨夹块螺钉进展检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏状况。 2、对