地产顾问公司员工培训房产销售转让类知识.docx

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1、 地产顾问公司员工培训:房产销售转让类知识_物业经理人 地产参谋公司员工培训：房产销售与转让类学问 1、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？ 答：在购置尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时，签订预售合同；当购置已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。 2、房地产预售合同主要包括哪些内容？ 答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住宅；(二)商品房根本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准；(七)供水、供电、供热、燃气、通

2、讯、道路、绿化等配套根底设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方商定的其他事项。 3、商品房预售合同还应当附有哪些内容？ 答：商品房预售合同还应当附有预购商品房工程及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。 4、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中商定？ 答：除买卖双方另有商定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成局部，卖方应担当相应的义务。 5、在什么状况下，房地产买卖合同无效？ 答：违反法

3、律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。 房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此患病的损失。当事人双方均有过错的，应当各自担当相应的责任。 6、在什么状况下，可以变更或解除房地产买卖合同？ 答：发生以下情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖合同：(一)经当事人双方协商全都，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二)因不行抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)消失房地产买卖合同商定的变更或者解除合同条件的。 双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议

4、。 一方当事人依据上述第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除合同的，应当准时通知对方。 因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人患病损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。 7、受让人不能按时付款时，应当担当什么责任？ 答：现售房地产的受让人不按商定期限给付价款的，应当比照中华人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让人过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。受让人超过房地产买卖合同商定时间九十日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有商定的除外。 预售房地产的受让人不按期给付价款的，按以下规定担当违约责任:(一)受让人给付的金额达应付价款

5、百分之五十以上的，受让人应当比照中华人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；(二)受让人给付的金额缺乏应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同商定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。 8、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当担当什么责任？ 答：按规定，在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必需按合同条款履行合同。假如进展商违约，并符合合同中有关退房的商定，购房者不但不需要担当责任，还可追究进展商的违约责任；假如进展商没有违约，购房者想退房，在没有取得进展商同意的状况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。因此，

6、购房者在签订正式房地产买卖合同时，应慎重行事。 9、在签订正式房地产买卖合同后，进展商由于某种缘由未能将房地产售予购房者，应当担当什么责任？ 答：进展商在签订正式的房地产买卖合同之后，不得再将合同标的房地产售予其他购房者，否则属于进展商违约。由此造成购房者患病损失的，进展商应当负赔偿责任。 10、购置房地产时，假如购置了屋顶花园，为何在办理房地产证时却没有反映出来？ 答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有表达出来。购房者只能从所签订的购房合同中表达其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。 11、房地

7、产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？ 答：产权转移登记后，房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当连续履行。 12、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？ 答：商品房交付使用后，买受人认为主体构造质量不合格的，可以依照有关规定托付工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体构造质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法担当赔偿责任。答：以下行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方供应土地使用权，另一方或多方供应资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人全部的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。 13、已办理按揭的楼花能否转让？ 答：正在按揭的房地产经银行、进展商及买卖双方同意后可以转让。 （1）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和进展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。