2023年上海物业管理条例实施细则全文(（5篇）.docx

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1、 2023年上海物业管理条例实施细则全文(（5篇） 第一条为标准物业效劳收费行为，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据中华人民共和国价格法、江苏省物业治理条例、江苏省物业效劳收费治理方法等法律法规及有关规定，结合我市实际状况，制定本细则。 其次条本细则适用于南通市市区（不含通州区）内住宅物业效劳收费及监视治理。 第三条本细则所称物业效劳收费，是指业主通过选聘物业效劳企业或者业主自行对物业治理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 物业效劳收费包括物业公共效劳费、汽车停放收费、特约效劳费、代办效劳费。其中物

2、业公共效劳费，是指物业效劳企业根据物业效劳合同商定供应具有公共性的物业根本效劳，向业主或物业使用人收取的费用。 第四条市价格主管部门会同市物业治理行政主管部门负责市区物业效劳收费的治理与监视工作，制定市区物业效劳收费的治理方法及相关政策规定；区价格主管部门会同区物业治理行政主管部门负责辖区内物业效劳收费政策的落实和监视治理工作。 第五条 物业效劳收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、效劳质量和收费标准相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调整价。 （一）政府指导价 业主大会、业主代表大会或物业治理委员会（以下统称业主大会）成立之前的一般商品住宅（指除各类别墅、酒店式公寓等高档住宅

3、以外的商品住房）前期物业公共效劳收费、住宅物业治理区域的汽车停放费和车位租金等实行政府指导价。 实行政府指导价的一般商品住宅前期物业公共效劳收费，按效劳等级收费，详细物业效劳内容、等级标准及一般商品住宅物业前期物业公共效劳费的基准价与浮动幅度，另行文公布。 住宅物业治理区域内的汽车停放费和车位租金实行最高限价治理，详细收费标准另行文公布。 拆迁安置房等保障性商品房的物业效劳相关收费按市有关规定执行。 （二）市场调整价 非一般商品住宅、业主大会成立以后的一般商品住宅的公共物业效劳收费，满意局部业主、物业使用人需要或者承受托付开展的特约效劳、代办效劳等效劳收费，实行市场调整价。详细收费标准由当事人

4、协商商定。 第六条市物业治理行政主管部门、市价格主管部门，每三年对市区一般商品住宅前期物业公共效劳等级及收费标准进展评估，并依据评估结果适时调整。 第七条在业主、业主大会选聘物业效劳企业前，一般商品住宅物业的建立单位应当在政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业效劳企业，并在前期物业效劳合同中商定效劳内容、效劳标准、收费标准。物业效劳企业应当自前期物业效劳合同签订之日起三十日内，将前期物业效劳合同报区物业治理行政主管部门、价格主管部门备案。 物业效劳企业因供应的一般商品住宅前期物业公共效劳超出政府指导价涵盖的效劳内容，需提高收费标准，应公开征得半数以上业主及市物业行政

5、主管部门同意，经市价格主管部门核准后执行。 第八条 物业公共效劳收费根据房屋全部权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。 第九条一般商品住宅小区内共用设施设备维护治理、保洁、绿化等物业效劳过程中的用水、用电、用气价格，根据居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。 第十条 业主应当依据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费用。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业公共效劳费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。 因业主缘由未准时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置半年以上的住宅，经确认后按合同商定标准的70%缴纳前期物业

6、公共效劳费，优待期限最长不超过36个月。业主大会成立后，由业主大会与物业效劳企业商定。 物业效劳企业可以依据合同商定预收物业公共效劳费用，预收的期限最长不超过一年。 第十一条汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、治理效劳人员费用以及法定税费等。租金是车位全部权人或治理者将车位实行租赁方式，出租给使用人所收取的费用。物业效劳企业应当将汽车停放费等单独列帐，独立核算。 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业效劳合同中商定；业主大会成立后，应当由业主大会打算汽车能否停放。 第十二条住宅物业治理区域内，共用的电梯、水泵、中心空调、集

7、中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等代收代交费用，由物业效劳企业单独列帐，按实际支出和商定方式向业主或物业使用人合理分摊。 第十三条住宅小区实行门禁出入证（卡）治理的，建立单位应当为每户业主免费配置不少于4张出入证（含IC卡等，下同）。物业治理区域内的停车场实行门禁出入证（卡）治理的，建立单位（或物业效劳企业）应当为业主免费供应与已购（租）车位相等数量的出入证（卡）。 业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。 第十四条 在住宅装饰装修工程开工前，装修人（业主或者住宅使用人)，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业治理单位签订住宅室内装饰装修治理效劳协议。 第十五条 物业效

8、劳企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业效劳合同，效劳质量和收费标准应当质价相符。 第十六条物业效劳收费实行明码标价，物业效劳企业应当在物业治理区域内显著位置公示物业效劳企业名称、效劳工程、效劳等级、收费标准，以及物业行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，承受业主或物业使用人的监视，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。 物业效劳企业应当定期在物业治理区域内显著位置分别公示物业公共效劳收费、汽车停放费和经营设施收益收支状况、公共水电费分摊等状况，并承受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）监视。 物业效劳收费标准发生变化时，物业效劳企业应当在执行新标准前一个月予

9、以公示。 第十七条 物业效劳企业应当完善内部财务治理制度，强化本钱和收支治理。同一物业效劳企业同时效劳于多个物业治理区域的，效劳本钱和收支应按物业治理工程分别核算。 第十八条 业主、物业使用人未根据物业合同商定交纳物业效劳费用的，业主大会、物业效劳企业可以催促其限期交纳；逾期不交纳的，物业效劳企业可以依法追缴。 第十九条 物业治理行政主管部门、价格主管部门应当加强对物业效劳及收费的监视检查，按中华人民共和国价格法、江苏省物业治理条例、江苏省物业效劳收费治理方法等法律法规和有关规定依法查处物业效劳企业的违法行为。 其次十条本细则自xxxx年xx月xx日起执行。业主与物业效劳企业在本细则实施前已依

10、法通过协议、合同等形式商定物业效劳收费等事项的，在协议、合同期限内从其商定。 本细则未规定或未明确的事项，其他法律、法规或标准性文件等有相关治理规定的，从其规定；没有明确规定的，由当事人协协商定。 其次十一条本细则由市价格主管部门、市物业行政主管部门根据各自职责负责解释。 物业治理实施细则标准 篇二 应收款的治理 应收款治理包括应收费用、往来帐清理、应收票据治理以及坏帐损失确实认等，详细方法如下： (一)、各小区负责每月对当月发生的水电气费、物管费的催收工作，编制各项费用的应收款统计表，并于每月25日向财务部和经理报送，报表必需照实反映当月费用发生总额，实际收回总额，尚未收取总额。 (二)、财

11、务部据各小区报送应收费用统计表，对应收费用实行建帐治理，明确费用追溯责任人。 (三)、各小区治理处应在小区内公开小区费用的收取标准、收费责任人及公司专用收费凭据，亲密与业主沟通收费相关事宜，避开小区收费与业主自行交费的脱节，同时需制定相应鼓励政策，以有效防止各项费用的错收、漏收和截留，保证公司资金不受损失。 (四)、财务部需不定期地上门向业主询问交费状况，以抽查各小区的收费治理状况，若抽查出有违纪违法行为，应马上提交经理及授权人处理。 (五)、财务部必需定期核对和清理公司的往来款项。 (六)、对坏帐损失确实认必需依据会计法,按严格的审核、审批程序进展。逾期三年的呆帐可报经总公司财务总监审核、总

12、经理审批后加以确认。 选购及库房治理 (一)、实物选购治理 1、各小区及部门在每月25日前统一制定下月所需物品规划，交予库房治理员，经与库存实物核对后，统一按以下格式制定下月选购规划。 选购规划表 编制单位：_所需时间：x年x月 选购物品需用数量估计单价估计总额需用时间使用部门及用途需用人签字 部门负责人：_库管：_审批人：_ 注：该表一式三份，一份部门留存，一份选购留存，一份交财务部。 选购规划表需经部门负责人签字，库管复核，经理审批前方能交公司选购员选购。各部门不得自行选购物品，特别缘由需由经理审批。 2、各小区及部门当月所需的特别用物品及油料由部门主管填写请购单,并经公司经理签字后交选购

13、人员选购。 3、选购人员依据选购规划表或请购单,按所需时间选购物品。 4、选购人员经公司经理批准可借支肯定数量的备用金，备用金的使用需受财务部出纳的监视。 5、全部选购物品必需经库管人员清查、验收后入库，库管人员开具入库单,直接交付使用的选购物品由库管人员出具验收单。财务部凭据有效发票和库管开具的入库单或验收单予以报销。 6、月末财务人员定期检查选购人员所报选购规划表及请购单是否与库管人员开具的入库或验收单相符。财务人员应做好该项原始凭据的审核记录，以备经理抽查。 (二)、实物的验收入库和退库治理 1、库管入库时需认真清查、验收实物，并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符，核对

14、无误后，开具入库单。 2、直接交付使用的选购物品，库管人员仍需认真清查、验收实物，并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符，核对无误后出具验收单。 3、实物退库必需填写退库清单，库管按相关财务折旧方法计算折旧，按折抵后的价格填写入库单。离岗员工在退回领用衣物、办公用品时，必需保持实物洁净、无损方可退回。 4、库管人员需按月归集和统计入库单,月末与财务部对帐。 (三)、实物的领用治理 5、各小区及部门在库房领用物品必需填写领料单,经部门主管签字前方能在库房领取物品。 6、领料人在领取物品时严格按领料单上所填实物数量领取，出库实物经领发双方核对无误后，由领料人签字领取。 7、领用易耗

15、品(如：保洁用抹布、灯泡、有外包装的清洁剂等)必需以旧换新。到期需更换工作服的员工，需书面申请服装更换，经部门主管批准前方可领取。 8、库管人员需按月归集和统计实物领用单，并交财务部作帐务处理。 (四)、实物的保管治理 1、入库实物需分类堆放，标明品类。库管按月检查库房实物，保证物品的存放安全。 2、对过期或变质的物品应准时登记、隔离，月末做统计报表经经理签字确认后，报财务部作自然损耗处理。 3、未经库管人员许可，任何人不得任意进出库房。 4、库管人员对库房存放的实物负完全保管责任，如因遗失或无故毁损而对公司财产造成的损失由库管负赔偿责任。 (四)、实物的盘点治理 1、每月25日为库房盘点日，

16、库管必需逐一对实物进展盘点，财务部出纳监视盘点。盘点日内，库房不进出任何物品。 2、库房盘点需逐一核对库房登记帐与盘点实物是否相符，做到帐实相符，清点完毕需编制库房盘点表交财务部对帐。 3、财务部会计据盘点表核对会计分类帐金额，做到帐帐相符，如有不吻合，会计应准时查明缘由。因不行抗力缘由造成的差异可作待处理财产损溢处理，其他缘由均需追溯责任。 其他有形资产治理 (一)、凡单位价值在20_元以上，使用期超过一年的即是公司的固定资产，单位价值在20_元以下的有形实物视为低值易耗品，以上两项均是公司的有形财产，属于公司有形资产治理范围。 (二)、固定资产、低值易耗品需按件设置卡片，并在实物上标明公司

17、所属标志。 (三)、依据有形资产的使用部门、放置地点及其性能划分治理责任人，负责资产的安全与完整，做到实物资产有归属，资产使用有记录。 物业治理实施细则标准 篇三 一、20_物业治理制度 （一）、安全职责 1、严格执行公司的各项治理制度； 2、负责制定各项安全护卫职责制度，依据实际状况进展指导和检查，对公司治理区域实施安全监视； 3、负责小区消防设施的监护和公共效劳场所安全防范的督察； 4、做好公司治理区域内的治理工作，涉及违法案件的药准时移交派出所，业务上自觉承受派出所指导； 5、查处公司治理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故； 6、建立健全和治理好系统档案资料； 7、抓好

18、护卫队思想政治教育和业务技能培训； 8、做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹筹划工作； 9、完成领导交办的其他任务。 （二）、护卫岗位职责 1、护卫员上岗必需穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整； 2、订正违章时必需先敬礼，做到文明效劳，礼貌待人； 3、上岗时要仔细检查设备、设施，仔细做好安全防范工作，发觉担心全因素应马上查明状况，排解险情，并准时报告领导，确保小区的安全； 4、坚守岗位，提高警觉，发觉违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获； 5、熟识本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失； 6、爱惜设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得任凭移动及

19、乱用； 7、熟识小区的消防系统及消防器材的安装位置，把握各种灭火器材的使用方法，遇到突发大事能正确进展处理； 8、值班时间，对岗位内发生的各种状况要准时仔细处理，并作好记录； 9、熟识小区内公共设施状况，巡查、登记公共设施完好及损坏状况； 10、严格执行交接班制度，仔细做好交接记录； 11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进展盘问和检查； 12、对进入小区内的生疏车辆要进展登记； 13、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有爱护现场、爱护证据、维护秩序及供应请客的职责； 14、熟识本治理区域内公共设备、设施及业主的根本状况； 15、仔细完成领导交办的其他任务。 （三）、电梯效劳标准 1、电梯

20、公司维保人员依据电梯维护养护标准，对小区电梯实施修理保养。 2、轿厢内须张挂“电梯效劳标准”、和“乘梯须知”； 3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守； 4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，仔细填写运行记录； 5、修理保养准时，严格执行保养规程，仔细填写保养记录 6、轿箱环境干净光明，不得有油污，垃圾等。机房洁净，干净，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。 7、按规划进展大、中修，并提前天通知治理效劳中心，经同意方可实施。 （四）、安全质量治理 1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进展安全检验并填写年度电梯安全普查表，电梯修理质量实行内检，互检，专职验检制度，填写电梯修理保养检查验收