影响房地产价格的因素分析.docx

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1、影响房地产价格的因素分析篇一：毕业论文-浅析房地产价格影响因素 题 目浅析房地产价格影响因素 目 录 一、引言3 二、影响房地产价格因素主要分类3 （一）房地产的自身因素3 （二）房地产的环境因素3 （三）房地产的人口因素4 （四）房地产的经济因素4 （五）房地产的社会因素4 （六）房地产的行政因素5 （七）房地产的心理因素7 （八）房房地产的国际因素7 三、调控房地产价格的政策建议8 (一)加强国家对房地产价格的指导 8 (二)发挥国有房地产开发公司的引导作用 8 (三)加强对地方政府执行政策的监管力度 8 (四) 实行有效措施，抑制房地产投资过热8 四、结论9 参考文献 论文摘要 近几年来

2、，我国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他行业的发展,在解决我国居民住房问题,推动经济发展方面起着重要的作用。然而,房地产市场的过快发展,带来了一系列问题,尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地产价格的相关理论动身,分析影响房地产价格的相关因素,并运用扬州市房地产市场为依据,从实证角度分析了具有代表意义的因素对一般住宅价格的影响。最终通过对我国房地产政策的分析,找出房地产政策与价格形成的关系,并对调控我国房地产市场提出政策建议。 关键词：房地产价格、形成因素、政策建议。 一、引言 房地产价格就是和平地获得他人房地产所必需付出的代价。房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互

3、作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且常常处于改变之中，房地产评估必需要对此做出细致分析并正确推断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的评估。 二、影响房地产价格因素的主要分类 （一）房地产的自身因素 所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。 （二）房地产的环境因素 影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产四周的物理形态因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。 （三）房地产的人口因素 1、人口数量 房地产价格与人口数量的关

4、系特别亲密。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量削减时,对房地产的需求就会削减,房地产价格也就会下落。 2、人口素养 人们的文化教化水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的改变。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必定日益完善和普遍,同时对居住环境也必定力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格上升。假如一个地区中居民的素养低、构成困难、社会秩序欠佳,人们多不情愿在此居住,则该地区的房地产价格必定低落。 3、家庭人口规模 这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生改变,即使人口总量

5、不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的改变而影响房地产价格。 （四）房地产的经济因素 主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特殊是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。 （五）房地产的社会因素 1、政治安定状况 社会安定的状况下，老一百零一姓情愿投资房产一类的固定资产。假如政局不稳，人们确定变现大量固定资产，转为黄金一类的可转移的资产，房价必定下落。 2、社会治安程度 社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪状况。房地产所处的地区假如常常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,会造成房

6、地产价格低落。 3、房地产投机 房地产投机是指不是为了运用而是为了再出售(或再购买)而短暂购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落改变,以期从价差中获利的行为。一般来说, 房地产投机对房地产价格的影响可能会引起房地产价格上涨或下跌，也可能起着稳定房地产价格的作用。 4、城市化 大量人口从农村或者不发达地区转移到城市后，住房需求就上升了，房价也就水涨船高了。 （六）房地产的行政因素 1、房地产制度 目前，中国房地产全部制是房屋可以私人全部，其中的住宅绝大部分为私人全部，而且可以买卖;但土地全部权属于国家或者农夫集体，只有土地运用权，还是有期限的。一般状况下，土地运用期限越长，土地及房地产的价格

7、会越高，反之会越低。 2、房地产政策 （1）土地政策 土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面始终实行比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地运用每一寸土地,加强国家对土地全部权的调控以及中心对地方政府的监督,根据政策对土地价格的影响不同可分成以下类别: 土地运用权出让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地运用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。改革土地运用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。 土地监管的规范对土地价格的影响。关于土

8、地出让和利用的监管方面,自2002年以来,国家制定若干政策进行规范,在地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。实践证明,这些政策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有主动的作用。土地政策对土地价格的形成具有肯定的影响,而土地是房地产的主要组成部分,因此,土地价格的改变也就是房地产开发成本的改变。 （2）金融政策 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融亲密相关。因此，金融政策的改变对房地产价格有影响。影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格限制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比

9、例，提高或降低最高房地产抵押贷款 成数，延长或缩短最长购房贷款期限等等。例如，严格限制房地产开发贷款，会削减将来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升;实行诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会削减房地产需求，从而会降低房地产价格波动。 （3）税收政策 这几年,我国房地产业发展极为快速,房价涨幅巨大,国家为了规范房地产税收,发挥税收的调控作用,制定了一系列税收政策,对于房地产价格起到了肯定的影响。税收手段是财政政策的主要手段,它是通过税种和税率的变动来调整社会总供应和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地运用税、土地增值税、房地产

10、税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响,特殊对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。可是这种影响是微弱的,因为投资房地产的收益要远大于存款的收益,并且投资房地产相对风险较低。 3、行政隶属变更 行政区域的重新划分，对房地产价格的影响比较大，郊区的乡村变成城区，房价一般会上升。 4、特别政策 为了连接到扬州泰州机场的区域发展，扬州市政府提出重点发展东区，东区的房价也就上升了 5、城市发展战略 扬州最新的城市发展战略是从东西扩张到南北联动，南区和北区的房价渐渐升了。 6、城市规划 城市规划是为了实现肯定时期内城市的经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方

11、向，合理利用城市土地和空间资源，协调城市各项用地和空间布局以及对城市各项建设活动的综合部署、详细支配和实施管理。城市规划对房地产价格的影响很大，例如，假如城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨 7、土地利用规划 土地利用总体规划是在肯定区域内，依据国家社会经济可持续发展的要求和 当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、爱护在空间上、 篇二：中国房地产价格影响因素分析论文。 学习中心： 分 题目 中国房地产价格影响因素分析 学 号 学生姓名 导师姓名 2022年11 月 19 日 原创性声明 本人慎重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进

12、行探讨工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的探讨做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人担当。 论文作者签名： 日期： 2022年 11月 19 日 【摘要】房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平、开发成本和经济发展的景气度等因素的改变有重要关联性。分析这些影响因素，对于精确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。房地产开发区建设的总成本，是商品房销售的基础资料。房地产发展的历史背景对房地产价格方面也存在着不行分割的因素。在市场经济条件下，引起房地产价格的上涨有多种因素，故近年来政府实行

13、多种政策调控房地产价格，以期将房地产价格限制在合理范围内，而合理的住宅房屋价格是房地产业健康、有序发展的先决条件。房地产的详细市场价格是由众多因素相互作用形成的。房地产，是指土地和附着于地上的建筑物以及构筑物同已合并入建筑物（或构筑物）与土地中的各种设施、设备。如房屋中的水电设备、防火、空调、电梯等设施属于房产，而地上的道路、涵洞、地下的管道、电网、通讯设施等市政基础设施也应纳入地产之中。 【关键词】中国；房地产；市场价格；价格趋势；成本 书目 一、房地产开发预算的详细内容 . 3 （一）土地开发预算（也称作开发前期工作预算） . 3 （二）建筑安装工程预算 . 4 （三）其他预算 . 6 二

14、、房地产发展的历史背景 . 6 （一）房地产发展概况及其土地供应与住宅关系探讨的意义 . 6 （二）土地供应与住宅关系探讨的意义 . 7 三、影响房地产需求的因素 . 7 （一）消费者的预期 . 7 （二）人口数量 . 8 （三）收入水平 . 8 （四）社会安定状况 . 8 四、影响房地产供应的因素 . 8 （一）房地产开发投资规模 . 8 （二）成本因素 . 9 （三）竣工面积 . 9 五、房地产价格影响因素的定性分析 . 9 （一）房地产价格的构成 . 10 （二）房地产价格的特征 . 12 （三）影响房地产价格因素的理论分析 . 12 六、 影响房地产的其它因素 . 13 （一）国民经济

15、发展水平 . 13 （二）利率因素 . 14 （三）金融机构贷款余额 . 14 （四）政策因素 . 15 七、房地产价格影响因素的实证分析 . 15 （一）影响房地产价格的经济因素分析 . 15 （二）房地产价格与价格涨幅的因素比较分析 . 16 （三）带有政策因素的房地产价格分析 . 16 八、抑制房地产价格过高的措施与建议 . 17 （一）措施 . 17 （二）建议 . 17 九、结论. 18 【参考文献】 . 19 中国房地产价格影响因素分析 一、房地产开发预算的详细内容 房地产开发预算的详细内容，是依据国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准，结合开发的详细任务来确定的。它受政

16、策性因素的影响很大，由于各省、市、自治区状况不同，因此，其预算内容也有所区分。一般包括以下三项内容： （一）土地开发预算（也称作开发前期工作预算） 土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。 1、征地补偿费 征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括： 第一，土地补偿费。它是指国家征用集体全部的土地时，干脆对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。 其次，青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。 第三，安置补助费。它是指为妥当支配被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之

17、外，支付给被征地单位的安置补助费用。 第四，农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负责安置或托付其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。 第五，超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责管理 第六，新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。 2、新菜地开发建设基金 新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。 3、拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁

18、及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。其中包括： 篇三：房地产市场以及房地产价格影响因素分析 房地产市场以及房地产价格影响因素分析房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运 行的要求。 基本定义 房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。 房产市场流通的房产，是有肯定的房屋全部权和

19、运用权的房屋财产。 狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产； 广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地运用权在内。 2市场行情 价格改变 2022年2月，是中国楼市的传统淡季，然而国家统计局18日发布的最新数据显示，2月份全国73个大中城市，房价全面上涨的就有66个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。 就新建商品住宅而言，从环比来看，73个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个，最高涨幅为3.1%。 从同比来看，73个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个，最高涨幅为 8.2%。 与新居相比

20、，二手房市场同样红火。环比上涨的城市有66个，最高涨幅为2.2%；同比上涨的城市有49个，最高涨幅为6.7%。 2022年，关于房地产市场的看空言论隧然增多。地产危机爆发、楼市“崩盘”、楼市“拐点”、房企破产倒闭等词句不断地出现在纸媒和网络上。 中国房地产市场在经验了十余年的高速发展之后，房地产企业们可能猛然间发觉，他们身处在了一个新的十字路口。 应了那句话，潮水退去，才知道谁在裸泳。眼下，各路房企分头出击，谋求淡市下的自我救赎，寻求再增长的动力。1 经过多轮调研与监测，有关部门认为房地产市场总体上“供过于求”，将来将侧重于“释放住房需求”。此外，多个渠道的信息显示，为了协作新型城镇化的发展需

21、求，支持和激励合理自住住房需求，有关部门将接着发挥好市场化手段的作用，探讨“接着改善居民住房消费的金融服务”。 在释放需求的详细方式上，多位业内人士认为，在限购层面，除一线城市外，限购政策松绑可能成为趋势。此外，应接着合理运用信贷、税收等市场化手段。此前诸多储备政策已在酝酿，不解除下半年选择合适时机释放政策信号。 中国证券报记者了解到，有关部门多次赴地方调研，除调研棚户区改造和公租房建设之外，还对房地产市场的整体状况进行了解。上述业内人士指出，在某次座谈会上，有关部门曾对房地产市场形势做出推断，即市场总体上出现“供过于求”的现象，将来将侧重于“释放住房需求”。2 2022年以来，我国国房景气指

22、数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，73个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月起先取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2022年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会接着进行合理回来，开发商应接着以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥确定作用。3 2022年数据 2022年1-11月，全国商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为53526亿元，同比

23、增长9.1%，自8月起由下降转为上升且增幅不断扩大，累计销售面积为91750万平方米，同比增长2.3%，为2022年以来首次同比上升，但增速低于去年同期销售额和销售面积增速分别为16.0%和8.5%。 单月来看，全国商品房销售额、销售面积分别在6月和7月结束了2022年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%，是2022年单月最高水平。 2022年1-11月，各类城市成交量均有所增长，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显著，同比增长36.5%；二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。与历年同期相比，各类城市月均成交量均为2022年以来仅低

24、于2022年的次高水平，其中一线城市与2022 年同期相比降幅超过40%，二线城市下降11.7%，而三线城市基本与2022年水平持平，仅下降 2.6%。 3基本分类 土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家全部，农村土地归集体全部，永久出让土地全部权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地运用权的转让或租赁。房地产市场根据不同标准，不同方法，可作出不同的分类。 新婚姻法使楼市快速发展，达到上涨趋势。 交易对象 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。 住宅市场是房产市场的主体，依据住宅的

25、档次，可细分为豪华型、舒适型、经济好用型和保障型四个不同层次的市场。 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等详细市场。 组成要素 （1）土地运用市场。是按国家对城市土地运用权的有偿出让和获得土地运用权者将开发的土地运用权有偿转让的场所。 （2）房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。 （3）房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。 （4）房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、修理、设计等活动的市场。 （5）房地产技术信息市场。 房产流通 （1）房

26、地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地运用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给运用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 （2）二级房地产市场，又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次运用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 （3）三级房地产市场，又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。 二、三级房地产市场是一级房地产市场的延长和扩大，起促进市场旺盛的作用。 4主要特点 房地

27、产市场的供应和需求的高度层次性和差别性 由于人口、环境、文化、教化、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求状况各不相同，房地产市场供应和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。详细表现在，土地的分区利用状况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。 多样性 房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式 双重性 由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的实力，因而作为消费品的同

28、时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。 不平衡性 房地产市场供求关系的不平衡状态是常常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展改变，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。 股票市场 房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。中国地域宽阔，各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，确定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中心不行能像调整股票市场那样，干脆调整区域性的房地产市场。房地产开发

29、是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。 房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府限制土地，它通过土地供应和城建规划，把住房发展纳入其中，从而干脆限制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建立、验收到销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。明显，对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围 5主要作用 房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，刚好实现房地产的价值和运用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，

30、提高居民的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。 6调控作用 第一，政府的职责在于制定科学的能够有效爱护竞争的规则。 房地产市场既具有一般商品市场运行的一般特征，又具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性，以及受地理位置影响等特别性。此外，中国房地产进入市场交易的时间较短，不到20年的时间，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有肯定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善中国房地产市场的相关法律制度，既防止垄断，又防止过度竞争；既促进房地产市场快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够根据市场经济规律有序运行。 其次，由于中国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府的主要职责就是要爱护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。 中国房地产市场表现的不成熟性和诸多无趣性，大多与市场发育不成熟有关，因此，政府的重要职责就是爱护和引导房地产市场的发育，而不能将它一棍子打死。当然，政府爱护和引导房 第25页 共25页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页