全国物业管理示范大厦标准评分细则工程部实施方案.xls

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1、北北京京市市实实施施全全国国物物业业管管理理示示范范大大厦厦标标准准评评分分细细则则检检查查标标准准检检查查内内容容评评分分细细则则跟跟办办部部门门1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1、建设用地规划许可证；符合1分，实际情况与规划不符的，每一项扣0.2分:材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺少4种以上的扣0.2分,第5项无临建房屋的不扣分2、建设工程规划许可证；3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详详细细规规划划说说明明书书、环环境境预预评评价价书书4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准

2、手续（如有临建房屋）；备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章2、己办理接管验收手续一一、物物业业公公司司验验收收记记录录及及问问题题处处理理情情况况符合1分，第一项无验收记录或处理情况记录的扣0.1分；第二项收集资料中每缺一项扣0.1分二二、物物业业公公司司收收集集资资料料1、大厦竣工总平面图工程部2、单体建筑、结构、设备安装竣工图工程部3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料工程部5、各单项工程竣工验收证明材料工程部6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单9、供水、供暖的试压

3、报告工程部11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法一一、各各项项管管理理制制度度符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分，发现一处不符合扣0.2分，未制定考核办法扣0.5分1、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修工程管理制度4、回访制度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度15、档案管理制度二二、各各级级、各各类类人人员员的的岗岗位位职职责责、工工作作程程序序、工工作作标标准准、考考核核办办法法、考考核核记记录录12、物业管理企业的管理

4、人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分，最多不得超过5人2、各类专业人员的专业上岗证书(电工、电梯司机、会计等）3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况符合1分，使用计算机或智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备的扣0.2分，查询资料中每缺一项扣0.2分二、计算机查询资料包

5、括：1、房屋、设备等基数2、分户档案3、费用收支情况4、房屋、设备普查资料5、房屋、设备修缮资料15、房屋及其共用设施设备档案资料（含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便一一、房房屋屋及及设设备备基基础础资资料料符合1分,包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每缺一项扣0.1分。1、房屋总平面图2、地下管网图3、规划批准文件4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）二二、房房屋屋产产权权产产藉藉资资料料1、房屋产权情况清册2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分

6、摊原则和分摊系数三三、物物业业管管理理经经营营管管理理资资料料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、大厦情况表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完好等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备台帐8、设施设备运行记录9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录10、资料分类成册，有目录并查阅方便17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分；2、未设立服务电话的扣0.5分

7、；3、发现一处处理不及时扣0.2分,最多不得超过三处；4、回访记录与实际情况不符的，发现一处扣0.1分,最多不得超过四次.回访比例不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分。2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30）并按月统计、装订）19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录1、明显位置公布维修服务的承诺符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。2

8、、服务承诺的落实情况记录3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（见第17条要求）二二、房房屋屋管管理理及及维维修修养养护护9 9分分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象对照规划图现场查看符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1、安装位置统一（要求横平竖直）符合2分,每发现一处不符合扣0.4分2、有冷凝水收集管3、空调支架无生锈现象三三、共共用用设设备备管管理理 3535分分（一一）综综合合要要求求4 4分分1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行1、

9、设备运行记录符合1分,每发现一处不符合扣0.3分2、操作人员岗位责任制3、设备巡回检查记录4、设备维护记录和定期保养记录2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1、机房内房间、设备清洁无杂物符合1分,每发现一处不符合扣0.4分2、机房有挡鼠板，无鼠、虫3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1、配备所需专业技术人员（职称证明）符合1分,发现一处不符合扣0.5分2、操作记录4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故设备运行、重大事故发生情况符合1分,正常运行1分，发生重大事故的扣1分（二二）供供电电系系统统3

10、3分分1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1、有关通知及记录符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、限电、停电审批资料2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1、临时用电管理措施符合1分,临时用电措施、停电应急预案不符合的各扣0.5分2、停电应急处理预案3、备用应急发电机可随时起用1、备用应急发电机的维修保养记录符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、备用应急发电机的试运行记录（三三）弱弱电电系系统统2 2分分1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1、弱电系统分项巡视记录符合1分,每发现一处不符合扣0.4分（含变电室防鼠板高60公分以上

11、，放鼠药）2、弱电系统维修记录2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1、系统运行正常符合1分,每发现一处不符合扣0.4分2、监控录影带按规定保存3、系统运行、测试记录（五五）电电梯梯系系统统6 6分分1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1、电梯准用证（安全许可证）符合1分,每发现一处不符合扣0.4分2、电梯年检合格证3、电梯维修保养合同2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、电梯机房通风情况3、电梯轿厢照明情况4、电梯保养记录5、电梯检修记录3、轿厢、井道、

12、机房保持清洁 现场保持清洁符合1分，轿厢应干净,井道应清洁,无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2分4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗1、维保人员上岗证书符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、维保方的企业营业执照5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 接到故障报修20分钟内到达现场符合1分,发现一处不符合规定的扣0.5分6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 电梯出险应急预案符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案的扣0.5分（六六）给给排排水水系系统统9 9分分1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户

13、安排合理的用水和节水计划1、大厦节水计划符合1分,每缺一项扣0.5分2、大厦节水措施2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏1、设备日常巡视记录符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、设备现场工作正常3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染1、蓄水池清洗记录符合2分,每发现一项不符合扣0.3分2、蓄水池消毒记录3、二次供水卫生许可证4、水质化验单5、操作人员健康证6、水箱间卫生检查记录7、现场水箱间清洁，水箱加锁4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1、供水设备管理措施落

14、实情况记录符合1分，没有管理措施扣0.5分,水箱周围每发现一处隐患扣0.2分2、供水设备现场保持清洁5、限水、停水按规定时间通知住用户1、限水、停水通知符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、停水的临时供水预案6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1、排水系统清淘记录符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、地下室、车库等设施设备的检查记录7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象1、派工单20分钟到达现场符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场的扣0.5分2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉8、制定事故应急处理方案供水事故应急

15、处理预案符合1分，无处理预案扣0.5分,有预案内容不完善扣0.5分（七七）空空调调系系统统3 3分分1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1、运行记录符合1分,有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分2、巡视记录3、水塔噪声测试报告2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修派工单的到达现场时间符合相关管理制度符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分3、制定中央空调发生故障应急处理方案1、中央空调发生故障应急处理预案符合1分，无应急处理预案扣1分,有预案但不完善扣0.5分，记录与预案不符合扣0

16、.5分2、相关记录与方案相符（八八）供供暖暖供供气气系系统统 3 3分分1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）符合1分,每发现一处不符合扣0.3分2、设备运行记录3、值班记录（24小时有人值班）、投诉记录（少于3%）4、值班电话、报修地点公布2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1、巡视记录符合1分，每发现一处不符合扣0.4分2、保养记录3、现场符合要求3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度 测温记录符合1分,有上一年的测温记录但不完整的扣0.5分,无记录扣1分四四、共共用用设设施施管管理理4 4分分1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 与规划图对照现场查看符合1分,每发现一处不符合扣0.2分2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露管线符合1分,每发现一处不符合扣0.2分3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1、巡视记录符合1分,每发现一处开关破损的、灯泡不亮扣0.2分2、现场灯具、开关完好，无不亮现象4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦1、大厦通道无堆积物符合1分,每发现一处不符合扣0.2分2、路面平整，无破损