地产公司住宅工程项目策划报告.pdf

《地产公司住宅工程项目策划报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产公司住宅工程项目策划报告.pdf（163页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、运营中心 1目录 目录Contents 目标策划 第一部分 双享策划 报建策划 第三部分第二部分 前置策划 第四部分 工程策划 第五部分 质量策划 第六部分运营中心 2目标策划 第一部分城市简介及功能分区1、郑州是河南省会，有汽车、装备制造、煤电铝、食品、纺织服装、电子信息等六大优势产业。主城区划分为八区，城市整体在向东发展。2、八大区所属的主城区功能定位为：国家级商贸中心、区域性金融服务中心和高新技术产业基地。3、本项目位于经开区的国际物流园区，园区作为郑州建设全国现代物流中心的核心区，是以现代物流业和汽车及装备制造业为主导产业，集国际物流、区域分拨、城市配送等功能于一体的现代物流产业示范区

2、。二七区中原区高新区金水区惠济区郑东新区管城区经开区碧桂园翡翠湾峯景项目运营中心 4一、目标策划区位及交通运营中心 5一、目标策划周边配套地块位于经开区国际物流园区内。周边医疗、教育配套较少，但休闲娱乐、产业配套充足。交通方面紧邻横贯郑州市东西的航海路，向南直达郑州市南三环。方特欢乐世界绿博园郑凤牡丹园园中国厨房文化博物馆 郑州国际汽车公园宇通新能源郑大二附院居然之家直销中心方特欢乐世界6公里6公里绿博园2公里0.5公里郑凤牡丹园园郑州国际汽车公园3公里宇通新能源4.5公里中国厨房文化博物馆4.5公里3公里郑大二附院运营中心 6一、目标策划地块基本信息占地：53.53亩容积率：3.5挂牌起始价

3、：1205万元/亩总价：6.45亿元成交楼面地价：5164元/；付款时间：2017年7月4日支付保证金4.29亿元，签订出让合同后10个工作日内付清土地款是否可提前预售：否是否可规划变更：是是否可调整户型：是建筑密度：25%建筑限高：100米90/70:无商业比例：公建配套：幼儿园、是否符合土规：符合是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：周边道路暂未修通，签订出让合同后90日交地。地块内规划有一条10米宽的规划道路，应在修规中落实。地块南至：航海东路地块西至：九曲路九曲一路翡 翠 湾 保利峯景凤凰大街商都路运营中心 7一、目标策划项目鸟瞰图运营中心 8一、目标策划项目鸟瞰图商业

4、效果图幼儿园效果图单体效果图运营中心 9一、目标策划开发分区及货量组织项目货量组织碧桂园峯景货值梳理楼号 户型面积 总套数面积（）货值（元）楼栋货值（亿）26#（32F）143 64 9152 1063096322.9126 128 16128 18734284827#（34F）143 68 9724 1129539842.1126 68 8568 9952588828#（34F）99 68 6732 781989122.397 136 13192 15323827229#（34F）143 68 9724 1129539842.1126 68 8568 9952588830#（34F-1F）1

5、43 66 9438 1096318082.1126 66 8316 9659865631#（34F-1F）99 66 6534 759105602.297 132 12804 148731264合计 998 118880138092169613.7备注：估价以地块限价11616元/测算货值。批次 楼号 货值（亿）1批次 26#27#52批次 28#2.33批次 29#30#31#6.4合计 13.7一批26#、27#二批28#三批29#、30#、31#运营中心 10一、目标策划销售计划首 开7.3 亿26#27#28#共530套1、推 售 策 略：2 0 1 8 年 赶 在 二 季 度 供

6、货，在 万 科、金 地 之 前 开 盘，抢 占 市 场 先 机，保 证 首 开 去 化；以 上 推 盘 结 合 开 工 节 点，全 年 推 出 1 3.7 亿，从 而 达 成 年 度 销 售 目 标营销节点升级派筹 项目摘牌2017年7月6日验资入会板房开放开盘2017年5月20日 2017年5月1日 2017年11月16日 2017年4月25日二批加推2017年5月27日二 批 加 推6.4 亿29#/30#/31#共466套运营中心 11双享策划 第二部分运营中心 12二、双享策划成就共享奖金分配方案根据成就共享测算结果，分配方案如下表：岗位 部门 分类 奖金分配比例 奖金分配金额项目团队

7、奖金分配比例（占总奖金比例）40%项目总经理 综合部 项目团队 35%14%53.06-综合部 项目团队 5%2%7.58-开发部 项目团队 15%6%22.74-工程部 项目团队 35%14%53.06-财务部 项目团队 10%4%15.16项目团队各岗位奖金分配比例小计 100.00%40%151.6运营中心 13报建策划 第三部分运营中心 14前置策划 第四部分运营中心 15四、前置策划遵循原则项目成功必须做好前置策划交楼策划：交楼当开盘、先后次序、系统化、完美交楼前置策划必须遵循原则报建策划：合法合规、借助资源、邀请领导、注重执行招标策划：先定后干、先算后干、经验优先、必须书面设计策划

8、：方案确定、基础管线、安排会审、交底优先采购策划：专项会议、查漏补缺、消项计划、专人负责组织策划：三堂会审、帮扶小组、项目1+1、集团驻场成本策划：量化责权、重奖重罚、责任到人、考核到事营销策划：目标分解、产品解读、客户教育、拓展渠道装修策划：首立规矩、四审四查、八项先行、三大管理项目开工前需扫清内外部障碍，如避免村民阻工、政府关系维护等运营中心 16四、前置策划前置工作场地土山、树木清表土方清表前原貌，摘牌土地现场约30万方渣土垃圾，政府清表至11月10日与项目交接。土方、树木清理进行中场地清表完成，于11月9日完成交接。运营中心 17四、前置策划前置工作临电前置工作：场地电杆平面图单身宿舍

9、原场地电杆拆改电杆临电接驳点n 经项目前期了解，地块周边最近仅金地内一处可接驳点，但需拆改电杆。n 原临电方案协商金地、万科共同出资拆改，完成后分别接入个地块使用；电杆拆改费用约190万，三家分别承担60余万，引入项目电箱约需30余万，费用共计90余万。n 经项目调查周边环网情况，与电力公司充分沟通，了解地块以东较远处有满足项目容量的接驳点；综合费用需60余万，采用该方案为公司节约30万左右费用运营中心 18四、前置策划前置工作临时围挡n 项目南侧考虑紧邻航海路主干道，北侧考虑相临万科地块，为了实现更好地对外展示，设置为3m高围挡，其余部分考虑到成本问题，仅设置为2.5m高围挡（橘黄色）。n

10、考虑围挡下整体为回填土，未分层压实，同时为在土方清表过程中进行围挡施工穿插，加快场地围闭。协调村中机械对围挡基础施工，并对围挡基础布置优化。临时围挡工程138M214M233M188M出入口出入口出入口运营中心 19四、前置策划前置工作地勘初勘清表过程中进行勘探10.1期间，政府清表未开展，项目沟通办事处，协调袁庄村委机械，根据总规粗放主楼，进行场地局部清表；后协商勘察单位进场初勘。10月中旬取得中间成果推进设计、招标工作。10月底，政府清表进度过半，项目沟通勘察单位进场进行场地详堪。初勘关于峯景项目高层地基基础的方案：1、峯景项目5栋34F、1栋32层住宅楼，建议400mm CFG桩，以或层

11、细沙层为桩端持力层。其承载力特征值fak为550kPa。桩长约1821m。2.拟建幼儿园可采用独立基础或筏板基础，以第层粉质粘土作持力层，由于第层粉质粘土均匀性差,建议挖除换填二八灰土至基底设计标高。3.地下车库可采用天然地基独立基础，以第层粉质粘土作持力层。运营中心 20四、前置策划前置工作关于中建七局进场前约谈要求内容：告知现场地况,施工工艺采用铝模全现浇外墙+爬架.项目为工期400+项目,进度需符合一下几点:主体 8层内必开始进入穿插砌体,1 3层内外抹灰开始穿插,1 7层开始精装修进场,8天内完成移交工作.其中主体工期要求为:首层 1 1天,二层 9天,三层 6天,标准层4.5天/层,

12、屋面层 9天/层.如在非客观影响阶段(扬尘,农忙)工期偏差超过 1 0天,我方有权利邀请第三方抢工队进场抢工,费用全部由贵司承担.所有施工管理层以及栋号长需要面试,部分人员需笔试.总包劳务不应采用大清包，如采用大清包应加强管理、技术交底，保证方案措施及相关要求落地，定期上交会议相关资料。需成立实测小组对完成工作进行测量及固定维修队伍,人员不可兼多职,作业面完成后3天出测量结果上报我方,5天内修补完成.未完成上报,修补或抽查不合格按合同进行处罚.保证区域巡检前10名.赶工,抢工阶段24小时管理人员全员在场,平时施工晚22点前管理人员需在场,如离场需向项目部请假.所有影响项目施工的道路,市政配套,

13、政府等部门关系,总包需主动沟通协调,甲方起相关配合工作.总包应对甲分包单位,甲指甲供材料起到主动管理的义务,包括机械,人员,材料,垃圾,临水临电,成品保护等工作的协调处理,推脱责任影响的工期问题应由总包承担.10总包现场安全文明应严格遵循”碧桂园施工现场安全文明 2 0 1 7版(河南区域增强版)”,现场扬尘治理必须符合7个100%,相关外部关系自行主动公关协调.运营中心 21四、前置策划前置工作临建办公区选址临建办公区平面临建板房规划：1、峯景项目租用地块西400米场地作为临建生活区，占地1.5亩，满足工地日常工作人员基本生活需求；其余人员借用翡翠湾生活区及办公区，项目会议室则借用总包会议室

14、，以节约项目配套投资；办公及生活板房总建筑面积共449平。总投资约24万元。2.峯景项目协商豪园项目，计划利用豪园拆除板房，为集团公司降低开发成本。运营中心 22A 项目部组织架构四、前置策划组织策划项目采用自行监理区域片区总朱晖项目副总经理张敏千 傅晓剑片区工程总姜德龙经开区大开发吕巍涛综合部 成本部营销部财资部工程负责人：李岩工程管理、监理案场客服巡岗人员资料员孙园园工程（监理）部 物业部人力/行政/后勤等土建工程师崔小磊娄文帅冯永川成本控制 营销 财务资金物业经理王景林营销总张峰林张继鹏郭文豪李云彩范莹莹财务经理龚军川水电工程师郭永超运营中心 23A 项目部组织分工项目工作分工表姓名 现

15、场分工情况土建 2名采购立项流程专员（材料下单及跟进）土建兼职园艺、绿化 土建兼职装修工程 土建兼职安装 1人运营 土建兼职四、前置策划组织策划土建1：冯永川（兼精装）土建2：崔小磊（兼精装）安装:（郭永超）运营中心 24四、前置策划组织策划部门 姓 名 岗位 责任分工综合部李云彩综合（负责翡翠湾峯景）负责项目部行政、后勤及人事管理工作。范莹莹仓管（负责翡翠湾峯景）负责项目部物资采购,发放以及管理。工程（监理）部李岩 工程负责人 全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。崔小磊 土建工程师 土建工程师相关职责。冯永川 土建工程师 土建工程师相关职责。郭永超 安装工程师 安

16、装工程师相关职责。孙园园 资料员 负责图纸、变更单、联系单以及工程相关资料的收集、整理、发放。A 项目部人员职责运营中心 25四、前置策划组织策划B 总包组织架构总包组织架构人员皆由项目部面试，合格之后方可上岗入职。运营中心 26四、前置策划组织策划会议制度开工、封顶、开放、开盘目标明确区域互动每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会总承包：统一思想 宣贯制度项目部：抢工经验分享会议制度运营中心 27四、前置策划设计策划设计优化目的：确保出图进度满足现场施工要

17、求规划前置图纸会审设计变更深化设计8大重点关注产品选择装修标准限额设计运营中心 28四、前置策划设计策划设 计 内 容 完 成 时 间规 划 方 案 预 沟 通 已 完 成规 划 方 案 主 席 签 确（含 单 体 方 案 集 团 确 认）已 完 成总 平 面 图（单 体 带 坐 标）已 完 成土 方 平 衡 图 已 完 成土 方 开 挖 图 已 完 成桩 基 施 工 图 2 0 1 7-1 1-2 7基 础 结 构 图 2 0 1 7-1 1-3 0正 负 零 以 下 全 套 施 工 图 2 0 1 7-1 2-1 0正 负 零 以 上 全 套 施 工 图 2 0 1 7-1 2-1 0全

18、套 精 装 修 施 工 图 2 0 1 7-1 2-3 0园 建 施 工 图 2 0 1 8-3-3 0绿 化 施 工 图 2 0 1 8-3-3 0设计出图计划运营中心 29四、前置策划设计策划图纸会审1、区域设计管理部组织，项目部召集设计、总分包、监理、子公司、营销中心（示范区）等召开图纸评审会；2、将意见统一反馈到设计院确定审核后下发实施；3、施工样板间遇到问题时再次进行反馈修改，按修改后图纸施工；4、项目部根据最终确定的施工图，组织施工单位全面进行货量区施工。关于加强图纸会审工作的通知图纸会审运营中心 30四、前置策划招标策划部门 对接人 主要工作项目部 崔小磊负责立项发起、参与考察、

19、现场踏勘、并参与招标全过程的开展区域成本管理部 舒哲主导、类招标工作，负责组织施工单位考察、标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订集团成本管理中心刘国华主导、类招标工作，负责组织施工单位考察、标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订运营中心 31四、前置策划招标策划阶段 项目 开始时间 完成时间 现选定单位 进度招标 总包工程 2017年9月30日 2017年11月15日 中国建筑第七工程局有限公司 已完成招标 监理工程 2017年9月15日 2017年11月15日 河南省豫建工程管理有限公司 已完成招标 地质勘探工程 2017年9月6日 2017年9月30日 河南省卓越勘测设计有限公司 已完成

20、招标 土方开挖与回填工程 2017年10月1日 2017年11月10日 郑州中润华博实业有限公司 推进中招标 基坑支护工程 2017年11月10日 2017年11月30日 推进中招标 桩基础工程 2017年11月5日 2017年11月20日 河南金地岩土工程有限公司 未完成招标 人防设计工程（含审查）2017年9月10日 2017年10月10日河南省民防建筑工程设计有限公司已完成招标 人防监理工程 2017年9月15日 2017年10月30日 河南省豫建工程管理有限公司 已完成招标 人防施工工程 2017年11月30日 2017年12月30日 未开始招标 精装修 2017年12月15日 201

21、8年1月15日 未开始招标 门窗工程 2017年12月10日 2018年1月20日 未开始招标 钢制防火门制作 2017年12月10日 2018年1月20日 未开始运营中心 32四、前置策划采购策划材料采购重点设备材料关键节点责任到人电梯、石材、屋面瓦、防水卷材、外墙砖、涂料、三箱、室内抛光砖、水池景观设备、家居四大件、洁具、灯具开关面板、淋浴屏风、景观饰品、家电、软装图纸选定供应商下单、进场验收、跟进土建装修园建类：崔小磊机电市政配套类：郭永超样板确认运营中心 33四、前置策划采购策划在项目部组织架构中设置采购专员和相应仓库管理员采购专员仓库管理员熟悉采购流程，对接区域材料采购工作，尤其是具

22、有丰富装修经验的人员，专门算量、下单、跟进材料进展负责整个项目所有物料验收、进出仓手续，常用物品的备仓、资产月度盘点、NC系统录单，包括但不限于房地产公司、顺茵绿化的一草一木、物业公司的一纸一笔的仓库管理工作。专职或固定人员兼职专职台账式管理必须每天进行跟踪梳理，并上报项目总。运营中心 34四、前置策划采购策划l 机电安装类：成套配电箱、面板开关、电线电缆；卫生间洁具如洗手盆、座厕、浴缸、淋浴屏风、浴室柜、浴室镜、龙头及五金配件；防火门。1、与采购部同事进行座谈对甲指甲供材提前进行梳理：l 建筑装饰类：外墙砖、文化石、屋面瓦、外墙涂料、抛光砖、瓷片、马赛克，石材仿古砖、广场砖等。2、在总包单位

23、合同编号生成后，项目即组织总包方和供应商开展三方合同签订工作，确保材料及时到场。运营中心 35四、前置策划采购策划3、展示区材料采购下单要留一定的余量：根据核算的材料数量，在采购下单时，对不同采购的物品数量进行适当的增加，例如瓷砖、外墙砖、马赛克、涂料等。以防抢工期间造成材料损耗过大或下单不准而影响工期。同时该部分多出材料可用于货量区，不会造成浪费。4、对于供货周期较长的材料、设备，如电梯、铝合金门窗、石材等材料，和供货商充分沟通，提前做好材料供货计划，给予供应商合理的供货周期，并且采购部、项目部、施工单位三方派出专人进行跟踪，确保材料按计划到场。特别是施工方下的采购单部分，采购单要送到项目部

24、备案。运营中心 36四、前置策划采购策划专业 材料名称 品牌 对接部门 负责人 下单时间 到场时间 备注建筑类外墙涂料 菊花（中华制漆）集团采购部崔小磊2018年8月1日（货量首批）2018年9月1日（货量首批）由施工方下单，要求下单时间早于材料到场时间不少于30天抛光砖、瓷片 欧神诺 集团采购部 2018年6月15日 2018年7月15日内墙涂料 华润 集团采购部 2018年6月15日 2018年6月15日反应型防水卷材 广州大禹 集团采购部 2017年11月25日 2017年12月25日外墙喷釉瓷砖 晋城陶瓷 集团采购部 2018年6月1日 2018年7月1日文化石 郑州博鳌 集团采购部

25、2019年3月1日 2019年4月1日钢质防火门 浙江三荣门业 集团采购部 2018年8月1日 2018年9月1日机电安装类电线电缆佛山市同创业电缆/东莞市民兴电缆集团采购部崔小磊2018年4月15日 2018年6月15日甲供材，项目部下单，早于到场前60天下单开关面板 昇辉 集团采购部 2018年4月15日 2018年6月15日配电箱 昇辉 集团采购部 2018年4月15日 2018年6月15日运营中心 37四、前置策划采购策划专业 材料名称 品牌 对接部门 项目负责人 下单时间 到场时间 备注洁具及其五金类大便器、洗脸盆 贝朗 集团采购部崔小磊2019年1月1日 2019年2月1日项目部下

26、单洗菜盆 贝朗 集团采购部 2019年1月1日 2019年2月1日花洒 贝朗 集团采购部 2019年1月1日 2019年2月1日淋浴屏风 中山市优普 集团采购部 2019年1月1日 2019年2月1日洗手盆龙头 贝朗 集团采购部 2019年1月1日 2019年2月1日灯饰类路灯 昇辉 集团采购部2019年3月15日2019年4月15日项目部下单灯具（吸顶灯、筒灯）美的 集团采购部 2019年3月1日 2019年4月1日精简装修类木门、木地板、橱柜 现代家居现代家居崔小磊2019年3月1日 2019年4月1日项目部下单浴镜、浴柜 现代家居 2019年3月1日 2019年4月1日户外园建饰品类罐类

27、创喜邦盛 集团采购部2019年4月1日 2019年5月1日 项目部与供货商签订合同石制小品木制小品仿真植物户外用品儿童游乐设施其他成品构件运营中心 38 精装善策划，质量有保障四审四查八项先行三大管理通病预防38慎选分包制度严谨样板先行前紧后松3手工劳动为主4做业分布面广2属小量重复性工作1客户满意不仅是规范5实施人员参差不齐6总包配合过程中强势7精装修分包天生弱者8甲方有劲使不上精装修策划精装修工程特点做什么 怎么做首立规矩四、前置策划装修策划运营中心 39四、前置策划装修策划没有规矩不能成方圆，精装修质量控制首要工作是立规矩。四审四查八项先行三大管理通病预防首立规矩审运输、查工艺；审计划、

28、查工作面；审图纸、查交接单；审工序、查隐蔽。管理先行、样板先行、材料先行、分批先行、封闭先行、放线先行、堆场先行、加工先行人员管理、过程质量管理、成品保护管理任何施工企业都是来赚钱的，前置通病防治可以责任清晰，奖罚分明；前置通病防治可以警示施工企业注重通病防治，通病返工是甲乙共同损失，预防是第一选择。运营中心 40工程策划 第四部分四抢四保（抢临设保畅通、抢地下保地上、抢主体保装修、抢立面保室外）科学穿插（合理穿插、流水施工、劳动均衡、净工期合理）品质提升（样板先行、一次成活、过程验收、成品保护）前置策划（策划先行、组织保障、高效落地、过程管控）SSGF新体系选用爬架铝模全现浇及结构拉缝拉毛P

29、VC墙纸墙板自愈合防水高精地面楼层截水整体卫浴PC构件全穿插施工20128屋面安装屋面吊篮精装修施工开始20层安装中间吊篮穿插内抹灰穿插二层砌体开始安装二层窗框，栏杆开始安装施工电梯6517选用五大SSGF体系，科学穿插（合理穿插、流水施工、劳动均衡、净工期合理）开始施工电梯下车库 0运营中心 43质量管控原则明确分工、责任到人图纸会审、培训交底原材严控、样板先行过程验收、成品保护三步走管控思路样板引路保障两防提升品质清晰划分三级质量责任，建立全员质量责任意识，建立全周期质量管理意识；质量管理全员参与，形成质量链的上游下游，人人都是质量专员。五、工程策划运营中心 44五、工程策划施工组织设计成

30、本合理，劳动均衡，有工作面就有人，科学合理穿插。1、开始时间：开工前30天开始。2、完成时间：开工前10天完成。3、重点提醒：（1）整体与分阶段场地规划；各单位相互配合，做好穿插施工和场地移交；（2）标段划分，土方阶段平面布置，主体阶段平面布置，装饰装修阶段平面布置，现场办公与生活区布置，外架与模板及其支撑体系，临水临电临路；（3）施组编制完成后，及时给专业单位、项目部管理人员进行交底和培训；（4）合理考虑分批竣备、围挡设置、交楼；（5）充分考虑塔吊、施工电梯等大型机械布置，控制各施工工种分批进场时间，确保满足穿插施工、快速施工要求。运营中心 45五、工程策划平面布置凤凰大街航海东路东风渠航海

31、路商都路新安路（南三环）万三路金沙大街花马东街故城南路东风渠花马沟凤凰大街航海路预计通车时间2017年9月，现修至金沙大街，向东通车有东寺村及袁庄村的拆迁。凤凰大街通至地块时间为交地前，通至商都路列入2017年计划，向北通车有现状小路通过袁庄村。峯景翡 翠 湾 保利新安路碧桂园.峯景项目位置示意运营中心 46五、工程策划平面布置施工现场与办公区位置示意图运营中心 47五、工程策划平面布置施工现场与办公区位置示意图BIM效果办公生活区运营中心 48五、工程策划平面布置施工区段划分图第一施工区段第二施工区段26#27#28#29#30#31#注：1、第一施工区段，26#、27#、28#楼于2018

32、年4月16日施工完成地上4层达到预售条件。2、第二施工区段，29#、30#、31#楼于2018年5月5日施工完成地上4层，达到预售条件。3、商业在31#楼主体施工至28层后开始施工；幼儿园在27#楼主体施工至28层后开始施工。运营中心 49五、工程策划出土分区出土分区图26#27#28#29#30#31#1阶段开挖：26#、27#主楼及一层地库开挖，于11月30日前完成。2阶段开完：28#楼主楼及周边二层车库开挖，于12月10日前完成。3阶段开完：29#、30#、31#主楼及车库大面积开挖完成，于1月15日前完成。负一层车库区负二层车库区运营中心 50五、工程策划桩基工程1、已确认桩基单位（完

33、成招标工作）。2、招标时约定工期11.30日开始施工，总体划分为一个标段招标。一区二区 三区运营中心 51五、工程策划平面布置木工加工场钢筋加工场塔吊基础施工阶段平面布置图500KVA箱变图例：运营中心 52五、工程策划平面布置基础施工阶段平面布置图BIM效果运营中心 53五、工程策划场地布置漫游运营中心 54五、工程策划平面布置施工电梯木工加工场钢筋加工场塔吊主体施工阶段平面布置图500KVA箱变图例：地泵消防泵站水源消防管（兼作施工）注：1、27#楼主体施工至28层后进行幼儿园施工（共用一台塔吊）。31#楼主体施工至28层后进行商业施工（共用一台塔吊）。2、二次结构在主体施工至8层插入施工

34、。3、装修在主体施工至14层插入施工。车库必须施工完成,车库外墙防水及回填土完成。4、地下室及地上5层混凝土采用汽车泵浇筑。运营中心 55五、工程策划平面布置施工电梯木工加工场钢筋加工场塔吊主体、装修施工阶段平面布置图500KVA箱变装修材料堆料场图例：地泵消防泵站水源消防管（兼作施工）运营中心 56五、工程策划平面布置主体、装修施工阶段平面布置图BIM效果运营中心 57五、工程策划平面布置施工电梯装修施工阶段平面布置图500KVA箱变装修材料加工场图例：运营中心 58五、工程策划平面布置装修施工阶段平面布置图BIM效果运营中心 59五、工程策划平面布置临电平面布置图500KVA箱变图例：一级

35、配电箱二级配电箱接入点运营中心 60五、工程策划平面布置临水平面布置图地泵图例：消防泵站水源消防管（兼作施工）车库边线围挡喷淋运营中心 61五、工程策划平面布置办公及生活区布置图（一层）说明：根据施工安排及工期要求，施工现场场地无法满足临建布设。需在施工现场西侧500m进行租地作为办公及生活区。租地面积为15亩。甲方办公室运营中心 62五、工程策划平面布置办公及生活区BIM效果图劳务生活区中建七局项目部甲方项目部运营中心 63五、工程策划工期计划30天+40天基础+地下工程18-1-25230天主 体-无冬歇18-10-2030天砌筑抹灰18-12-2590天道路市政19-6-1331天园艺+

36、绿化19-7-14100天装修+不可抗力-无冬歇期19-7-2830天验收、竣备及联合验收2019-8-28室内装修室外工程（第70天）（第300天）（第330天）（第430天）（第460天）不含2个冬歇期及政府管控新工艺1 7-1 1-1 5开工（第420天）（第430天）（第440天）关键线路非关键线路70拆架及外墙涂料施工-无冬歇期19-3-13（第300天）20天人货梯拆除19-4-13运营中心 64五、工程策划工期计划28#楼在26#27#楼开始20后开始施工；29#30#31#楼在28#楼开始30天后开始施工。运营中心 65五、工程策划工期计划标准层施工进度安排运营中心 66五、工

37、程策划穿插施工综述 穿插施工，即是要在主体施工后将后续工序分层合理安排，实现主体户内装修公区内外装修外围各工种分段分层流水施工完成，从而达到提高质量、提高效率、缩短工期的目的。结合北方地区增加外保温、地暖工艺，编制合理详细的穿插施工计划（合理穿插、流水施工、劳动均衡、净工期合理）。控制点：精装进入前外窗封闭，截水措施完成。制定详细工序施工计划，相互影响的工序不安排至同一层施工 各工序质量合格，基本做到无返工或其引起的连锁返工 组织方式突破：逐层流水推进，周周落实计划 工人培训及管理，保留优秀工人 成品保护，减少无效返工 水平及竖向交通流线组织 图纸及合作方提前确定运营中心 67五、工程策划穿插

38、施工综述序号任务前置任务插入节点 完成节点 时间 备注1单项工程2挖基础土方（桩基完成）基槽验收2018.1.12018.1.153地下结构2褥垫层完成 0.000 2018.2.272018.3.134地上主体（6天/层）3 0.000 完成34层顶板 2018.3.142018.10.225层施工完，插入施工电梯安装5主体封顶 4 34层顶板完成后 完成上部机房及女儿墙 2018.11.26屋面工程 4 34层顶板完成后 完成全部屋面内容 2018.11.32018.11.227砌体工程4主体8层 主体完成后30天左右 2018.5.202018.11.228内墙抹灰 7 主体12层 砌筑

39、完成后14天左右 2018.6.152018.12.59外墙抹灰（暂不考虑）7 34层主体验收后 外围工程完成后45天左右洞口封堵10窗框安装 8 6层主体 主体完成后10天 2018.4.192018.11.111外墙保温 9 外墙抹灰分批完成交接验收 外墙抹灰后7天 2018.11.152018.12.14无外抹则屋面女儿墙完成后施工34层工程各工序插入时间节点安排运营中心 68五、工程策划穿插施工综述序号任务前置任务插入节点 完成节点 时间 备注12 外墙涂料 11 外墙保温分批完成交接验收 完成全部外墙装饰 2018.12.152019.3.2513 精装修施工 8 主体17层 201

40、8.7.62019.3.2314 爬架拆除 4 砌体完成，屋面上部结构及周边装饰完成 外架拆除完成 2018.11.222018.11.2615 塔吊拆除 14 外架拆除，电机及屋面材料吊装完成 塔吊拆除完成 2018.11.272018.12.116施工电梯拆除及洞口处理25 室内楼地面结束，材料运输完成 电梯拆除完成 2019.1.202019.1.2517 电梯安装 24 施工电梯拆除前70天 安装调试完成 2018.11.12019.1.15 18 室外工程 土方回填完成后15天室外工程完成（仅包含外墙外2m范围内管道预留预埋等，不包括小区室外管网、绿化等工程）2019.2.25201

41、9.5.2519 竣工验收 收尾清理完成竣工资料整理完成，单项工程竣工验收2019.5.252019.5.3034层工程工期及各工序插入时间节点安排运营中心 69一、报建前置，尽早获取施工证，确保合法合规（甲方要求）1、做好报建策划是关键，实现分段验收。2、与政府上下层级的关系维护及沟通是顺利报建的基础，前置尊重、持续维护、切勿临时抱佛脚，尊重政府专业意见。3、针对1+N模式重要城市可成立报建精英团队（专业性），流程标准化和持续优化，共享报建资源。二、充分、科学合理的货量区工程策划1、区域大运营工作组须确保新项目做好工程策划，整合资源确保工程策划有效落地，实现分段验收，分段穿插。2、要求施工单

42、位积极参与工程策划，让策划更有实效性；同时也要做好工程策划在所有参建单位内的交底。3、严格执行总裁的“身正、选准、管好、立断”指示，要培育出敢打硬仗、合作良好、有实力的施工方，建立战略合作关系。四、场地移交，具备良好施工条件1、按时保质移交。如5层一移交。2、做好通层移交样板，甲方、乙方、监理单位进行充分交底。3、土建移交装修作业面是穿插的关键，区域项目要想方设法沟通实现分段验收。五、工程策划运营中心 70运营中心 71一、主体结构封顶后半个月屋面结构完成：1、屋面结构完成后开始拆除爬架，施工屋面工程（20天）；2、爬架拆除完后开始拆塔吊，安装吊篮（15天）；3、爬架拆除后外墙收尾开始（非塔吊

43、拆除部位）；4、塔吊拆除完成后开始园林施工。二、主体封顶后280天达到交付条件：1、主体结构封顶3个月后湿作业完成；2、主体结构封顶4个月开始拆除施工电梯（15天）；3、主体结构封顶后5.5个月外墙收尾完成达到区域外墙联合验收条件；4、主体结构封顶后7个月园林施工完成；5、主体封顶后8.5个月竣工备案完成；（净工期460天，不含17年、18年冬歇期）运营中心 72四、外墙180/150/90：1、180：交付前180天外墙保温施工、腻子打磨修补；2、150：交付前150天面漆施工；3、90：交付前90天外墙联合验收。五、使用功能210/120/60：1、210：交付前210天配电房、发电机房开

44、始安装（交付前180天电梯开始安装；交付前150天水泵房、消防泵房、消防中心、电系统开始安装；交付前120天智能化系统开始安装；交付前105天电梯安装调试完成、燃气管开始安装）；2、120：交付前120天通电、通水、消防水电风系统安装调试完成；3、60：交付前60天燃气具备通气条件、智能化安装调试完成。运营中心 73六、装修90/60/45/30：1、90：交付前90天装修大面完成，物业功能大面完成，模拟验收完成；2、60：交付前60天到90天之间为模拟验收问题整改期；交付前60天模拟验收问题100%整改关闭，达到第一次联合验收条件；3、45：交付前45天到60天之间为第一次联合验收问题整改期

45、；交付前45天第一次联合验收问题100%整改关闭；4、30：交付前30天到45天之间为工地开放日业主提出问题整改期；交付前30天工地开放日业主提出问题100%整改关闭，达到第二次联合验收条件。运营中心 74注意事项：1、图纸：建筑、结构、装修图纸需在桩基施工完成前完成铝模和墙板的深化图；2、招标：土建总包需在桩基施工前完成招标；装修总包及装修甲供材料需在地下室底板完成前完成招标；装修湿作业的材料需在正负零之前完成采购；3、塔吊：在确定运营总平图时确定位置，桩基施工时同步施工塔吊基础；4、施工电梯：在5层结构时即爬架提升前安装；施工电梯口不得采用落地脚手架；5、爬架：在5层结构时即随层安装；6、

46、施工样板：在10层结构时验收墙体结构，在19层结构时验收墙地砖；顶层厨房卫生间部品安装完成时进行整体施工样板验收；7、正式电梯：电梯井脚手架采用同时满足电梯公司和土建施工的落地脚手架，主体封顶后五天内先行拆除影响电梯公司施工的脚手板，待电梯公司安装完成后再行拆除剩余的脚手架。8、层间止水主要考虑雨水对装修施工的影响：厨卫间烟道；阳台、卫生间预留洞；放线孔；传料孔；水、电井预留洞；泵管洞；楼梯间；电梯井。9、临水、临电及楼层卫生间：均考虑设置在楼梯间。运营中心 75五、工程策划新技术应用SSGF新建造技术体系“十二大工艺”中采取五大工艺爬架铝模全现浇外墙全穿插施工楼层截水运营中心 76五、工程策

47、划新技术应用梁板后浇带采用独立的支撑体系运营中心 77五、工程策划新技术应用（铝膜）铝合金模板的优点和特点：1重量轻、刚度高2各类规格型号齐全、精度高3拼装、分拆，简单易学4循环使用次数多、均摊成本低5应用范围广、承载能力强6施工效果质量好、免抹灰7施工效率高、建筑周期短8回收率高，残值大9施工更安全，不产生建筑垃圾运营中心 78五、工程策划新技术应用（铝膜）运营中心 79五、工程策划新技术应用（铝膜）各类规格型号齐全精度高施工效果质量好、免抹灰运营中心 80五、工程策划新技术应用（全现浇外墙）本工程采用全现浇外墙，取消了外墙砌体、抹灰作业，节约工期、提高施工效率，减少了外墙渗漏的概率。封顶后

48、挂设吊篮，进行外饰面施工。运营中心 81五、工程策划新技术应用（楼层截水系统）序号 部位 做法1 上水管道 将管子上口使用塑料盖板封闭，禁止渗漏2 排水管道 在N-5层完成排水管安装，将水从排水管内排出3 烟道、放线孔、传料孔洞口周围用砂浆做反坎进行周围防水，然后用模板加盖;4 砼泵管 设置在电梯井内，井道底部放置铁箱作为污水箱，清洗泵管使用空压机和棉球5 消防水管 消防水管安装至N-1层，安装完成后立即吊洞，楼层临时用水与消防水管连接6 楼梯间 层层在靠近公区一侧设置挡水台7 外架 平台采用压花钢板，与结构间隙处使用翻板8 管道井 所有管道使用模板封闭，利用地漏将水排至电梯井道内运营中心 8

49、2五、工程策划新技术应用（楼层截水系统）截水系统跟主体进度同步，通过该系统对施工用水和雨水进行封堵及引流，来实现穿插施工作业。楼梯部位截水，采用110PVC塑料管一分为二现场安装（安装时需向集水井方向放坡）将楼层所有水源引流至收集池（设置在楼梯转换平台），再通过管道排走楼层所有预留洞口（水电井、烟道、风井）用砂浆围边表面盖模板，并刷上统一安全警示颜色；所有预留管口加盖帽运营中心 83五、工程策划施工重点及难点项目重点、难点分析表序号 重点、难点 应对措施1主楼底板厚，属于大体积混凝土 1、有选择的使用减水剂、缓凝剂、高效膨胀剂以及抗裂纤维等外加剂和掺合料，以形成补偿收缩混凝土，提高混凝土的极限

50、拉伸强度、抗裂性；2、严格控制粗细骨料，检验其级配、含泥量、针片状含量、压碎等指标，以符合使用要求；3、有效控制水泥用量，降低水泥水化热；4、采用振捣和二次振捣施工工艺，使混凝土达到规范要求的密实程度，以解决混凝土在施工过程中产生沉缩裂缝；5、加强混凝土的养护；混凝土测温采用计算机自动测温技术，连续记录温度变化，防止混凝土内外温差超过25，以便做好养护工作。运营中心 84五、工程策划施工重点及难点项目重点、难点分析表序号 重点、难点 应对措施2 基础施工控制 1、本工程属于深基坑工程，基坑开挖要防止土方坍塌，出现人员伤亡。对于基坑开挖和降水应编制专项施工方案。2、地下室底板和顶板的后浇带应重点