《建设用地容积率管理》讲座.pdf

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1、建设用地容积率建设用地容积率管理管理 2018年08月 2018年08月 讲座提纲：第一部分 建设用地容积率调整管理及疑难解析 第二部分 公共利益的城市居住地块容积率控制 1.总则 第1部分 建设用地容积率调整管理及疑难解析 1.总则 容积率管理和科学确定 为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据城乡规划法、城市、镇控制性详细规划编制审批办法，特制定建设用地容积率管理办法，自2012年3月1日起施行。控规编制审批办控规编制审批办法：法：第三条：控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。国有土地使用权的划拨、出让应当符合控制性详细规划

2、。城乡规划法：城乡规划法：第三十七条：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。建设用地

3、容积建设用地容积率管理办法：率管理办法：第一条：为进一步规范建设用地容积率的管理，根据中华人民共和国城乡规划法、城市、镇控制性详细规划编制审批办法等法律法规，制定本办法。城乡规划法：城乡规划法：第二条：制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第二条：在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。建设用地容积率建设用地容积率管理办法：管

4、理办法：第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。针对一般城区：容积率=地上总建筑面积规划用地面积 针对工业区：容积率=（厂区建筑面积+

5、构筑物面积）厂区占地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率与其相反。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。1 1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在

6、2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/2 1/2 面积。面积。建筑面积的计算，在主体结构内形成建筑空间，满足计算面积结构层高建筑面积的计算，在主体结构内形成建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨蓬、檐要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨蓬、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围不等厚时，以一个层高范围不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。楼地面结构标高处的外围水平面积计算。2 2 建筑物内设有局部

7、楼层时建筑物内设有局部楼层时(见图见图1 1），对于局部楼层的二层及以上楼），对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在其结构底板水平面积计算。层高在2.20m2.20m及以上者应计算全而积；层高不及以上者应计算全而积；层高不足足2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/21/2面积。面积。3 3 对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m2.10m及以上的部位应计及以上的部位应计算全面积；结构净高在算全

8、面积；结构净高在1.20m1.20m及以上至及以上至2.10m2.10m及以下的部位应计算及以下的部位应计算1/21/2面积；面积；结构净高在结构净高在1.20m1.20m以下的部位不应计算建筑面积。以下的部位不应计算建筑面积。4 4 对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m2.10m及以上的部位应计算及以上的部位应计算全面积；结构净高在全面积；结构净高在1.20m1.20m及以上至及以上至2.10m2.10m及以下的部位应计算及以下的部位应计算1/21/2面积；面积；结构净高在结构净高在1.20m1.20m以下的部位不应计算建筑面积。场馆看台下的建筑

9、空间因以下的部位不应计算建筑面积。场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对其上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上面积计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部高有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面部高有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。积。顶盖无围护结构的

10、场馆看台应按其顶盖水平投影面积的顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/21/2计算面积。计算面积。“有顶盖无围护结构的场馆看台”所称的“场馆”为专业术语，指各“有顶盖无围护结构的场馆看台”所称的“场馆”为专业术语，指各种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。5 5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；及以上的，应计算全面积；结构层高在结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以

11、下的，应计算1/21/2面积面积。地下室作为设备、地下室作为设备、管道层按管道层按建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范第第3.0.263.0.26条执行；地下室的各种竖向井道按条执行；地下室的各种竖向井道按建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范第第3.0.193.0.19条执行；地下室的围护结构不垂直于水平面的按条执行；地下室的围护结构不垂直于水平面的按建筑工程建筑建筑工程建筑面积计算规范面积计算规范每每3.0.183.0.18条规定执行。条规定执行。6 6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积

12、的积的1/21/2计算面积。出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡计算面积。出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长道，出入口坡道的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。地下室入口见图阳光板顶盖等）。地下室入口见图2 2。7 7 建筑物架空层及坡地建筑物吊

13、脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在建筑面积。结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/21/2面积。面积。本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层的建筑面积计算，也本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层的建筑面积计算，也适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个甚适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个甚至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积计算。

14、架至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图3 3。8 8 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设置的建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/21/2面积。面积。9 9 建筑物

15、间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积。无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板围水平面积计算全面积。无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算水平投影面积计算l/2l/2面积。（无维护结构的架空走廊见图面积。（无维护结构的架空走廊见图4 4，有维护结，有维护结构的架空走廊见图构的架空走廊见图5 5。）。）10 10 对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其护

16、结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全及以上的，应计算全面积；结构层高在面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算l/2l/2面积。面积。本本条主要规定了图书馆中立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车条主要规定了图书馆中立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车场的立体车库等建筑的建筑面积计算规定。起局部分隔、

17、储存等作用的书场的立体车库等建筑的建筑面积计算规定。起局部分隔、储存等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。层不计算建筑面积。11 11 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应以下的，应计算计算l/2l/2面积。面积。12 12 附属在建筑物外墙落地橱窗、应按其围

18、护结构外围水平面积计算。附属在建筑物外墙落地橱窗、应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应以下的，应计算计算1/2 1/2 面积。面积。13 13 窗台与室内楼地面高差在窗台与室内楼地面高差在0.45m0.45m以下且结构净高在以下且结构净高在2.10m2.10m及以上的凸及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2 1/2 面积。面积。14 14 有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计有围护设

19、施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算算1/2 1/2 面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算平面积计算1/2 1/2 面积。（檐廊见图面积。（檐廊见图6 6）15 15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/2 1/2 面面积。（门斗见图积。（门斗见图7 7）16 16 门廊应

20、按其顶板水平投影面积计算门廊应按其顶板水平投影面积计算1/2 1/2 计算建筑面积；雨篷分为计算建筑面积；雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，有柱雨篷和无柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。有柱雨蓬应按其结构板水平投影面积的均计算建筑面积。有柱雨蓬应按其结构板水平投影面积的1/21/2计算建筑面计算建筑面积；无柱雨蓬的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在积；无柱雨蓬的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m2.10m及以上的，及以上的，应按雨蓬结构板水平投影面积的应按雨蓬结构板水平投影面积的1/21/2计算建筑面积。无柱雨篷，其

21、结构板计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于2.102.10米时才米时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时取最大宽度。度，弧形或异形时取最大宽度。17 17 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在结构层高在2.20m2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m2.20

22、m以下的，应以下的，应计算计算1/2 1/2 面积。面积。18 18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外围水平面积计算。围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外围水平面积计算。结构净高在结构净高在2.10m2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m1.20m及以上至及以上至2.10m2.10m以下的部位，应计算以下的部位，应计算1/2 1/2 面积。结构净高在面积。结构净高在1.20m1.20m及以下的部位，不应计及以下的部位，不应计算建筑面积。算建筑面积。本规范的本规范的20052005版条文中仅对维护结构向外倾斜进行了

23、规定，本次修订后条版条文中仅对维护结构向外倾斜进行了规定，本次修订后条文对向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是“结构净高”，与文对向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是“结构净高”，与其他正常平楼层其他正常平楼层 按层高划分不同，但与斜屋面划按层高划分不同，但与斜屋面划 分原则一致。由于目前很多建筑分原则一致。由于目前很多建筑 追求新、奇、特，造型越来越复追求新、奇、特，造型越来越复 杂，很多时候无法明确区分什么杂，很多时候无法明确区分什么 是围护结构、什么是屋顶，因此是围护结构、什么是屋顶，因此 对于斜维护结构与斜屋顶采用相对于斜维护结构与斜屋顶采用相 同的计算规则，即

24、只要外壳倾斜同的计算规则，即只要外壳倾斜 ，就按结构净高划段，分别计算，就按结构净高划段，分别计算 建筑面积，斜维护结构见图建筑面积，斜维护结构见图8 8。19 19 建筑物内的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井，建筑物内的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井，烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑全面积。有顶盖的采光井应按一层烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑全面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在计算面积，且结构净高在2.10m2.10m及以上的，应计算全面积；及以上的，应计算全面积；结构净高在结构净高在2.10m2.10m及以下的，应计算及以下的，应计算1/

25、21/2面积。建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计面积。建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井，地下室采光算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井，地下室采光井见图井见图9 9。20 20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/21/2计算建筑面积。室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的计算建筑面积。室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能、还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。基本部件，无论从其功能、还是工程计价的

26、要求来说，均需计算建筑面积。层数为室外楼梯依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利层数为室外楼梯依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。外踏步，不计算建筑面积。21 21 在主体结构内的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；在主体结构内的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算在主体结构外的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算1/21/2面积。面积。建筑物的阳台，不

27、论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。建筑面积。22 22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的其顶盖水平投影面积的1/21/2计算建筑面积。计算建筑面积。23 23 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。幕墙以其在建筑中所起的作用和功能来区分，直接作为外墙起围护作用幕墙以其在建筑中所起的作用和功能来区分，直接作为外墙起围护作用的幕墙，按其外边线计

28、算建筑面积；设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙，的幕墙，按其外边线计算建筑面积；设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙，不计算筑面积。不计算筑面积。24 24 建筑物外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计建筑物外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，入自然层建筑面积。为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但计算方法较本规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但计算方法较20052005年有一定变化。年有一定变化。建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外

29、建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构的外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度墙结构的外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外的已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、不扣除门窗和建筑物外的已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算面积的构件有保温隔热层落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算面积的构件有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温

30、材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包含阳台、室外走为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包含阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层的廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算，不包含抹灰层、防潮层、保护建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算，不包含抹灰层、防潮层、保护层（墙）的厚度。建筑外墙外保温见图层（墙）的厚度。建筑外墙外保温见图1010。25 25 与室内相通的变形缝

31、，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。低跨面积内。26 26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在构层高在2.20m2.20m以上的，应计算全面积；结构层高在以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计以下的，应计算算1/21/2面积。面积。设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施设备

32、层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工消耗上并无本质区别，且本规范定义自然层为工消耗上并无本质区别，且本规范定义自然层为“按楼地面结构分层的按楼地面结构分层的楼层楼层”，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。2727、下列项目不应计算面积：下列项目不应计算面积：1 1）与建筑物内不相连通的建筑部件，指的是建筑外墙外不与户室开门与建筑物内不相连通的建筑部件，指的是建筑外墙外不与

33、户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台（廊）、平台，以及不与阳台相通的空调室连通，起装饰作用的敞开式挑台（廊）、平台，以及不与阳台相通的空调室外机隔板（箱）等设备平台部件；外机隔板（箱）等设备平台部件；2 2）骑）骑楼（图楼（图1111）、过街楼（图）、过街楼（图1212）的底层的开放公共空间和建筑物通）的底层的开放公共空间和建筑物通道；道；3 3）舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；指的是影剧院的舞台舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；指的是影剧院的舞台及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和挑台

34、等构件设施；和挑台等构件设施；4 4）露台、露天游泳池、花架、屋顶水箱及装饰性结构构件；露台、露天游泳池、花架、屋顶水箱及装饰性结构构件；5 5）建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；建筑物内建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；建筑物内不构成结构层的操作平台、上料平台（包括工业厂房、搅拌站和料仓等建不构成结构层的操作平台、上料平台（包括工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平台、上料平台等），其主要作用为室内构筑物或设筑中的设备操作控制平台、上料平台等），其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施，因此不计算建筑面积。备服务的独立上人设施，因此不计算建筑面积

35、。6 6）勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、主体结构外的空调机外机搁板（箱）、构件、配件、挑出宽度饰性幕墙、主体结构外的空调机外机搁板（箱）、构件、配件、挑出宽度在在2.10m2.10m及以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；附及以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；附墙柱是指非结构性装饰柱。墙柱是指非结构性装饰柱。7 7）窗台与室内地面高差在窗台与室内地面高差在0.45m0.45m以下且结构净高在以下且结构净高在2.10m2.10m及以下的凸及以下的凸（飘）窗，窗台与室

36、内地面高差在（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m0.45m及以上的凸（飘）窗；室外钢楼梯及以上的凸（飘）窗；室外钢楼梯需要区分具体用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑需要区分具体用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道、兼用于消防，则需要按本规范物唯一通道、兼用于消防，则需要按本规范3.0.203.0.20条计算建筑面积。条计算建筑面积。8 8）室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；9 9）无围护结构的观光电梯；无围护结构的观光电梯；1010）建筑物以外地下人防通道、独立的烟囱、烟道、地沟、油（水）建筑物以外地下人防通道、独立的烟

37、囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥等构筑物。罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥等构筑物。北京市建筑面积指标计算规则（北京市建筑面积指标计算规则（20062006年）年）当住宅建筑标准层层高大于当住宅建筑标准层层高大于4.94.9米米 (2.7(2.7米米+2.2+2.2米米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的算值按该层水平投影面积的2 2倍计算；当住宅建筑层高大于倍计算；当住宅建筑层高大于7.67.6米（米（2.72.7米米2+2.22+2.2米）时，米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按

38、该层水平投影面积的不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 3倍计算。倍计算。各省市细则框架下出台的一些特殊政策规定 当办公建筑标准层层高大于当办公建筑标准层层高大于5.55.5米米(3.3(3.3米米+2.2+2.2米米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的算值按该层水平投影面积的2 2倍计算；当办公建筑层高大于倍计算；当办公建筑层高大于8.88.8米（米（3.33.3米米2+2.22+2.2米）时，米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面

39、积的3 3倍计算。倍计算。当普通商业建筑标准层层高大于当普通商业建筑标准层层高大于6.16.1米米 (3.9(3.9米米+2.2+2.2米米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的的计算值按该层水平投影面积的2 2倍计算；当普通商业建筑层高大于倍计算；当普通商业建筑层高大于1010米（米（3.93.9米米2+2.22+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 3倍计算。倍计算。计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面

40、积计算。计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。各省市细则框架下出台的一些特殊政策规定 地下空间的顶板面高出室外地面地下空间的顶板面高出室外地面1.51.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足地下空间的顶板面高出室外地面不足1.51.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.20.2米作为室外地坪，之后再按上述规米作为室

41、外地坪，之后再按上述规定核准。定核准。住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353GB/T50353-20052005）的规定执行。）的规定执行。设计单位应在总平面图上分别注明建筑

42、面积和建筑面积计算值。设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。各省市细则框架下出台的一些特殊政策规定 上海市建筑面积计算规划管理暂行规定上海市建筑面积计算规划管理暂行规定（20112011）第一条（目的、依据）第一条（目的、依据）为了加强城乡规划管理，进一步规范规划管理中建设工程的建筑面积计算，现根为了加强城乡规划管理，进一步规范规划管理中建设工程的建筑面积计算，现根据建筑工程建筑面积计算规范（据建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353GB/T50353-20052005）等国家和本市的有关规定，结）等国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。合本市实际情况，制定

43、本规定。第二条（适用范围）第二条（适用范围）本市行政区域内各项建设工程在建筑设计和项目申报、审批、竣工测量、竣工规本市行政区域内各项建设工程在建筑设计和项目申报、审批、竣工测量、竣工规划土地综合验收等管理中涉及建筑面积计算的，应当遵守本规定。划土地综合验收等管理中涉及建筑面积计算的，应当遵守本规定。筑面积。筑面积。各省市细则框架下出台的一些特殊政策规定 第三条（基本原则）第三条（基本原则）建筑面积计算应当符合法律、法规以及国家和本市的技术标准和相关规定。建筑面积计算应当符合法律、法规以及国家和本市的技术标准和相关规定。各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设各项

44、建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。计平面用途及性质。建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送审材料。审材料。规划管理部门在建设项目审批过程中，应当严格依照有关技术标准及相关规定审核规划管理部门在建设项目审批过程中，应当严格依照有关技术标准及相关规定审核建筑面积，对建设单位（个人）、设计单位报建中的不规范行为，应及时查明情况并责建筑面积，对建设单位（个人）、设计单位报建中的不规范行为，应及时查明情况并责令纠正。令纠正。第四条（建设工程建筑面积

45、的计算）第四条（建设工程建筑面积的计算）建设工程建筑面积的计算，应执行国家标准建筑工程建筑面积计算规范建设工程建筑面积的计算，应执行国家标准建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353GB/T50353-20052005）。）。各省市细则框架下出台的一些特殊政策规定 第五条（核计容积率时建筑面积的计算）第五条（核计容积率时建筑面积的计算）在计算容积率时，除法律、法规、技术标准和相关规定有明确的建筑面积计算方法的，建在计算容积率时，除法律、法规、技术标准和相关规定有明确的建筑面积计算方法的，建设工程的建筑面积按照以下规则计算：设工程的建筑面积按照以下规则计算：（一）设备层、避难层和设备管道夹层（

46、一）设备层、避难层和设备管道夹层 设备层指建筑物中专为设臵暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进设备层指建筑物中专为设臵暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。入操作使用的楼层。避难层指建筑高度超过避难层指建筑高度超过100100米的高层建筑，为消防安全专门设臵的供人们疏散避难的楼层。米的高层建筑，为消防安全专门设臵的供人们疏散避难的楼层。高度在高度在2.22.2米以下（含米以下（含2.22.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在2.22.2米以上的设米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设

47、备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。设备管道夹层，高度在设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。设备管道夹层，高度在2.22.

48、2米以下（含米以下（含2.22.2米）的，不计算建筑面积；高度在米）的，不计算建筑面积；高度在2.22.2米以上的，应按其外墙结构外围水平面米以上的，应按其外墙结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。积计算建筑面积并计入容积率。各省市细则框架下出台的一些特殊政策规定（二）地下室（二）地下室 地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率：地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/21/2，地下室在室外地面以上部分，地下室在室外地面以上部分的

49、高度不超过的高度不超过1 1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建

50、性详细规划确定室外地面标高。控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.30.3米。米。建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。地下室设臵通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构地下室设臵通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过外