亚热带海岛休闲度假圣地发展策略研究.pdf

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1、1慢餐，也慢餐，也慢餐，也慢餐，也是一种生是一种生是一种生是一种生活态度活态度活态度活态度SLOW MEAL IS ONE KIND OF LIFE MANNERSLOW MEAL IS ONE KIND OF LIFE MANNER2当今社会讲求当今社会讲求更奢华更奢华更奢华更奢华更高更高更高更高更强更强更强更强更快更快更快更快3与之相伴，每个都市人越来越感到与之相伴，每个都市人越来越感到4于是，都市人越来越渴望于是，都市人越来越渴望到阳光下、沙到阳光下、沙到阳光下、沙到阳光下、沙滩上发发呆滩上发发呆滩上发发呆滩上发发呆到绿地、花香到绿地、花香到绿地、花香到绿地、花香中感受自然中感受自然中感

2、受自然中感受自然与亲爱的人一与亲爱的人一与亲爱的人一与亲爱的人一起享受温情起享受温情起享受温情起享受温情5海南中国人逃避尘嚣的3S理想天堂海南中国人逃避尘嚣的3S理想天堂阳光阳光阳光阳光（SunSun）大海大海大海大海（SeaSea）沙滩沙滩沙滩沙滩（SandSand）6但是，上帝和天使时有光顾，大部队还是但是，上帝和天使时有光顾，大部队还是象赶集一样，象赶集一样，象赶集一样，象赶集一样，15001500元海南五日双飞游的观光客。元海南五日双飞游的观光客。元海南五日双飞游的观光客。元海南五日双飞游的观光客。7天堂之门还在打磨天堂之门还在打磨有产品、缺产业有产品、缺产业有产品、缺产业有产品、缺产

3、业?海口旅游产品单一，老化，游客到海口消费形式单一，尚未形成多层次、高附加值的旅游产业链。海口热带中国海口热带中国海口热带中国海口热带中国天堂大门天堂大门天堂大门天堂大门有市场、缺形象有市场、缺形象有市场、缺形象有市场、缺形象?每年有大量过境游客，对由于对三亚的依赖性高，海口成了过境点和住宿点。?海口具有极强的城市首位度，较好的海岸资源及亚热带风情，但是资源的特点不强，文化感染力与影响力还待挖掘有资源、缺主题有资源、缺主题有资源、缺主题有资源、缺主题有环境、缺氛围有环境、缺氛围有环境、缺氛围有环境、缺氛围?海口沿海一线已营造了一系列优美环境，但由于没有与国际时尚文化对接，也没有充分体现本土文化

4、特色，缺少特色人文氛围8新埠岛的战略价值突显新埠岛的战略价值突显?成为支撑海口外滩，联动海口东、西岸的重要节点成为支撑海口外滩，联动海口东、西岸的重要节点?成为创优南渡江生态走廊，展现海口绿色城市的形象窗口成为创优南渡江生态走廊，展现海口绿色城市的形象窗口?成为优化海口休闲度假功能，打造国际度假休闲胜地的最佳通廊成为优化海口休闲度假功能，打造国际度假休闲胜地的最佳通廊?成为汇聚休闲、旅游度假等现代服务业，提升城市产业经济的发力点成为汇聚休闲、旅游度假等现代服务业，提升城市产业经济的发力点9在这里将赋予你:在这里将赋予你:享受时间的艺术享受时间的艺术享受时间的艺术享受时间的艺术10解读托斯卡纳（

5、解读托斯卡纳（解读托斯卡纳（解读托斯卡纳（ToscanaToscanaToscanaToscana）?一个和谐多彩的天堂。一个和谐多彩的天堂。一个和谐多彩的天堂。一个和谐多彩的天堂。如果上帝爱上这个地方，那就叫做托斯卡纳!如果上帝爱上这个地方，那就叫做托斯卡纳!托斯卡纳在意大利中西部，从亚平宁山向西一直到地中海边。有着典型的地中海温润气候，阳光下蓝天白云，色彩鲜艳的墙壁，深绿色的百叶窗，深红色的屋顶，错落有致的散布在如茵的大地上这样的纯粹，这样的静谧，只有在托斯卡纳，才能见到。?一个心灵休憩的桃源。一个心灵休憩的桃源。一个心灵休憩的桃源。一个心灵休憩的桃源。“如果迷路，我想是在托斯卡纳！如果迷

6、路，我想是在托斯卡纳！”。很久以来，托斯卡纳，成了英国人逃避世界，或者寻找灵感，休憩身心的地方，英国首相布莱尔也不例外，每年夏天他们都要在锡耶纳郊外的别墅里待上两个星期。这就是地中海的托斯卡纳，所带给我们无尽的生活梦想！?一个艺术优雅的圣殿。一个艺术优雅的圣殿。一个艺术优雅的圣殿。一个艺术优雅的圣殿。徐志摩笔下的翡冷翠。徐志摩笔下的翡冷翠。佛罗伦萨作为托斯卡纳大区的首府，是文艺复兴的发祥地，留下了但丁、乔托、米开朗基罗、达芬奇、拉斐尔等艺术巨匠的不朽之作。整座城市仍保留着文艺复兴时期的风貌，每个角落都散发着唯美的艺术气息。“托斯卡纳托斯卡纳托斯卡纳托斯卡纳”是一种生活态度和追求是一种生活态度和

7、追求是一种生活态度和追求是一种生活态度和追求11海口新埠岛发展策略海口新埠岛发展策略海口新埠岛发展策略海口新埠岛发展策略与空间开发对策与空间开发对策与空间开发对策与空间开发对策Nov.2005Nov.200512新埠岛发展的核心诉求新埠岛发展的核心诉求成就感成就感成就感成就感归属感归属感归属感归属感认同感认同感认同感认同感亚热带亚热带亚热带亚热带风情风情风情风情群岛空间群岛空间群岛空间群岛空间形态形态形态形态休闲度假休闲度假区域区域区域区域发展发展发展发展?如何有机复合旅游功能，提升区域产业价值如何有机复合旅游功能，提升区域产业价值?如何形象区域鲜明空间特色？如何形象区域鲜明空间特色？?如何实

8、现区域的城市化发展？如何实现区域的城市化发展？?如何引导区域产业发展？如何引导区域产业发展？?如何突出项目地理个性，实现价值最大化开发？如何突出项目地理个性，实现价值最大化开发？?探讨泛游艇化的产业移植可行性探讨泛游艇化的产业移植可行性?如何以亚热带风情特色形成区域开发亮点？如何以亚热带风情特色形成区域开发亮点？?如何实现区域的生态可持续发展如何实现区域的生态可持续发展 地域属性地域属性用地条件属性用地条件属性市场属性市场属性开发属性开发属性13产品开发维度产品开发维度产品开发维度开发模式维度开发模式维度开发模式维度区域发展维度区域发展维度区域发展维度主题开发区域运营旅游引领的度假住宅区游憩引

9、领的综合功能区度假物业为主及辅助配套设施旅游项目设施及经营性公建产品主题开发区域运营旅游引领的度假住宅区游憩引领的综合功能区度假物业为主及辅助配套设施旅游项目设施及经营性公建产品动态开发平衡模式以动态发展的观念，在本项目提供差异化度假居住产品以动态发展的观念，在本项目提供差异化度假居住产品区域开发运营模式区域开发运营模式提升区域功能能级三者之间，探寻一种和谐、共生、互长的可持续发展解决之道。提升区域功能能级三者之间，探寻一种和谐、共生、互长的可持续发展解决之道。启动期目标。启动期目标。成长期目标。成长期目标。成熟期目标成熟期目标研究思路研究思路14本项目的分析逻辑与研究框架本项目的分析逻辑与研

10、究框架房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析项目SWOT分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运

11、营理念区域功能板块构建区域功能板块构建15发展背景专题研究一发展背景专题研究一房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分

12、析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题

13、解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建?自92年起，中国旅游产业

14、进入一个上升通道，旅游收入增长率高于同期GDP增长率，旅游业步入快速发展黄金期旅游业步入快速发展黄金期；?中产阶级成为旅游需求升级换代的主导力量，旅游进入观光休闲体验三位一体时代，休闲体验旅游成为发展的主导方向休闲体验旅游成为发展的主导方向；?当前我国国内旅游消费的结构中物质消费的食、住、行比重较大，占到7585，精神消费的游、购、娱占到1525，精神消费发展潜力巨大精神消费发展潜力巨大，且已呈现增长态势；中国旅游产业发展特点中国旅游产业发展特点海口旅游产业发展的机会海口旅游产业发展的机会?打造主题、树立形象、营造氛围、提升产业打造主题、树立形象、营造氛围、提升产业?突出文化品味，营造特色风情

15、氛围，集中资源，突出文化品味，营造特色风情氛围，集中资源，做强一个示范区做强一个示范区趋势一趋势一旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假旅游转变旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假旅游转变居民旅游支出由集中性消费向经常性消费转变居民旅游支出由集中性消费向经常性消费转变趋势二趋势二投资第二居所的需求增加投资第二居所的需求增加趋势三趋势三旅游方式散客化旅游方式散客化趋势四趋势四自驾车旅游日渐兴起趋势七自驾车旅游日渐兴起趋势七银发旅游市场潜力巨大趋势八银发旅游市场潜力巨大趋势八趋势五旅游需求类型多样化、个性化趋势五旅游需求类型多样化、个性化趋势六商务旅游越来越突出趋势六商务旅游越来越突出旅游专题研究旅游专

16、题研究旅游专题研究旅游专题研究16发展背景专题研究二发展背景专题研究二房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分

17、析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题解析项目

18、核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建海口房地产市场特点海口房地产市场特

19、点海口房地产市场特点海口房地产市场特点?由于海南特殊的区位属性，使得海口的海口的房地产市场事实上已发育为全国房地产市场全国房地产市场，且目前处于新一轮上升期中；?海口属于外部需求主导外部需求主导下的政策敏感与投资导向型城市，目前市场对第一、二居所的需求为第一、二居所的需求为3：7的比例；?同全国其他城市相比，且考虑海口经济在海南的高首位度现状，海口房地产市场整体发展水平偏低，本岛内部有很大需求潜力整体发展水平偏低，本岛内部有很大需求潜力。海口住宅市场小结海口住宅市场小结海口住宅市场小结海口住宅市场小结?海口住宅市场中西海岸、填海区和海甸新埠岛代表市场发展方向，多集中岛外养老型、投资型购房?海口

20、住宅市场对总价比较敏感，因此全市来看高端物业比重偏弱。别墅中联排别墅为主，独栋别墅市场销售落后于高档公寓；?现有项目开发规模偏小，少有复合型开发项目。新埠岛的开发可以借势海口房地产发展，打造成为整个海口房地产市场转型中的标杆，新埠岛的开发可以借势海口房地产发展，打造成为整个海口房地产市场转型中的标杆，以吸引并滞留投资型购房者。以吸引并滞留投资型购房者。海口房地产专题研究海口房地产专题研究海口房地产专题研究海口房地产专题研究17房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海

21、滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究房地产专题研究旅游专

22、题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定

23、位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建海口旅游地产产品特征海口旅游地产产品特征?点式开发，沿海资源利用单一，楼盘规模小?海景投资型住宅主导，产品档次差异大，自我服务能力差?产权式与分时度假酒店大规模开发，竞争激烈?商业层次落后，缺乏与城市首位度匹配的综合性服务功能中心项目旅游地产市场开发建议项目旅游地产市场开发

24、建议?海口缺失一个对旅游业能级提升有引擎驱动效应的示范区域。海口缺失一个对旅游业能级提升有引擎驱动效应的示范区域。?打造一个特色鲜明的主题城镇打造一个特色鲜明的主题城镇，将城镇建设同景点开发紧密结合，注重对生活的体验，成为旅游景区、住宅和度假功能的综合体。，将城镇建设同景点开发紧密结合，注重对生活的体验，成为旅游景区、住宅和度假功能的综合体。景区景点阶段景区景点阶段产品系列阶段产品系列阶段旅游与地产开发结合旅游与地产开发结合主题城镇阶段主题城镇阶段旅游地产三种开发模式：旅游地产三种开发模式：旅游驱动地产开发模式地产带动度假开发模式旅游驱动地产开发模式地产带动度假开发模式旅游居住互融开发模式旅游

25、居住互融开发模式旅游地产发展旅游地产发展旅游地产发展旅游地产发展4 4 4 4个阶段个阶段个阶段个阶段旅游地产专题研究旅游地产专题研究旅游地产专题研究旅游地产专题研究发展背景专题研究三发展背景专题研究三18房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运

26、营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研

27、究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运

28、营理念发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建保护开发理念：保护开发理念：在土地开发过程中，对生态敏感区加以保护来维持生态系统健康，享受生态系统的自然服务；同时取得开发的经济效益，使开发与保护相互和谐、平衡。开发利用总体导则开发利用总体导则?就本区域整体而言整体而言，其特有的生态资源特征是新埠岛价值的有力支撑。在开发过程中必须通过对南渡江水系，林地斑块、鱼塘虾池以及泻湖湿地等来构建项目区的生态基础构建项目区的生态基础。?填海区域填海区域如果全部填平，价值将等同于内陆土地。建议可以半填式营造人工形态半填式营造人工形态，通过同原有生态资源的契

29、合实现价值最大化实现价值最大化。土地利用现状分析?新埠岛地理位置独特、敏感、水网发达；?项目基本属于自然、半自然区域，开发量小，地形平坦；?交通、市政等基础设施建设水平差；?属于地质敏感区域，建设用地适宜性差区域。生态资源现状分析?新埠岛是南渡江入海口冲积三角洲，目前生态环境相对优越；?但由于其生态系统物种多样性差，生态系统脆弱，抗干扰和自我恢复的能力弱；?生态保护和生态恢复是岛屿开发、体现土地价值的前提和保障。资源生态专题研究资源生态专题研究资源生态专题研究资源生态专题研究发展背景专题研究四发展背景专题研究四21项目生态敏感性分析项目生态敏感性分析小结小结岛屿总体上是属于生态和地质敏感区，应

30、采取保护性开发方法，开发的同时必须保护和恢复当地的生态环境。?低度生态敏感区，开发强度相对较高；低度生态敏感区，开发强度相对较高；?中度生态敏感区，开发强度相对中等，缓冲区；中度生态敏感区，开发强度相对中等，缓冲区；?高度生态敏感区，开发强度相对较低，为场地提供基本的生态服务。高度生态敏感区，开发强度相对较低，为场地提供基本的生态服务。岛屿范围内的生态敏感差异分析岛屿范围内的生态敏感差异分析?从更大尺度考虑，整个岛屿属于生态敏感区域，也是地质敏感区域。但从开发的角度，整个岛屿内部可以进一步分析其敏感差异性。从更大尺度考虑，整个岛屿属于生态敏感区域，也是地质敏感区域。但从开发的角度，整个岛屿内部

31、可以进一步分析其敏感差异性。?依据对生物多样性、土壤、水体以及其它位于场地内及区域性资源长久维持的重要程度来划分敏感差异。生态敏感差异如右图所示。依据对生物多样性、土壤、水体以及其它位于场地内及区域性资源长久维持的重要程度来划分敏感差异。生态敏感差异如右图所示。22在现状土地利用分析和生态资源、敏感性分析、案例研究基础上得出项目区保护开发理念在现状土地利用分析和生态资源、敏感性分析、案例研究基础上得出项目区保护开发理念保护开发理念保护开发理念、总体开发导则、总体开发导则开发导则开发导则，并列举一系列专题开发导则，并列举一系列专题开发导则专题开发导则专题开发导则。生态保护与土地开发理念生态保护与

32、土地开发理念主要特征主要特征主要特征主要特征生态安全理念生态安全理念生态安全理念生态安全理念?维护水系廊道的连通性、完整性，保护和维护河流的自然形态。维护水系廊道的连通性、完整性，保护和维护河流的自然形态。?保护生态敏感区域，维持生态系统健康，实现开发与保护和谐融洽。保护生态敏感区域，维持生态系统健康，实现开发与保护和谐融洽。?保护重要的自然水文过程、生态过程、大型的自然植被斑块。保护重要的自然水文过程、生态过程、大型的自然植被斑块。?以大型自然植被斑块作为开发基底，沿河流廊道、绿带进行扩散、渗透，溶解自然，形成项目区的生态基础设施。以大型自然植被斑块作为开发基底，沿河流廊道、绿带进行扩散、渗

33、透，溶解自然，形成项目区的生态基础设施。?强调生态恢复理念，节约开发成本。强调生态恢复理念，节约开发成本。在土地开发过程中，通过分析场地生态敏感区域，加以保护来维持生态系统的健康，享受生态系统的自然服务；同时取得开发的经济效益，使开发与保护相互和谐、相互平衡。它强调生态系统的连续性、完整性和复杂性。在土地开发过程中，通过分析场地生态敏感区域，加以保护来维持生态系统的健康，享受生态系统的自然服务；同时取得开发的经济效益，使开发与保护相互和谐、相互平衡。它强调生态系统的连续性、完整性和复杂性。保护开发理念保护开发理念29发展背景专题研究五发展背景专题研究五房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅

34、游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构

35、建房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专

36、项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建游艇在项目中的初步设想：游艇在项目中的初步设想：作为海滨旅游为特色的区域开发，本项目开发远景是以游艇为主要交通载体的岛屿生活，游艇将是新埠岛地区最

37、鲜活的动态景观。?国际上游艇业已撑起一个巨大的产业体系，年收入逾500亿美元；?国内游艇成为新的消费热点，进入消费启动期；但整体消费水平不高、需求基础不强、俱乐部受众面偏窄且管理与配套不完善；?目前游艇作为复合元素出现在一些高档楼盘项目中，但多数停留在概念层面；?本项目海岸线较长，水系众多，特别是岛链岛居的题材，为塑造游艇生活方式主题创造了良好条件；同时为打造游艇产业以及提升海口旅游能级奠定基础。游艇与本项目开发的嫁接建议：游艇与本项目开发的嫁接建议：游艇与本项目开发的嫁接建议：游艇与本项目开发的嫁接建议：?空间支持空间支持空间支持空间支持?本项目具备游艇业发展的基本条件，建议本项目具备游艇业

38、发展的基本条件，建议在填海及整体开发规划中，为在填海及整体开发规划中，为游艇的导入做游艇的导入做预留空间准备预留空间准备。?对接模式对接模式对接模式对接模式?建议创立海口的游艇俱乐部建议创立海口的游艇俱乐部，游艇俱乐部，游艇俱乐部会员资格或产权式分时形式来与房产开发嫁会员资格或产权式分时形式来与房产开发嫁接接。游艇专题研究游艇专题研究游艇专题研究游艇专题研究30房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特

39、金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究旅游地产开发专题研究资源生态

40、研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究资源生态研究游艇专题研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题解析项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度阿特金斯项目思考维度项目S W O T分析项目S W O T分析专项研究专项研究专项研究专项研究分析构建分析构建分析构建分析构建区域运营区域运营区域运营区域运营破破破破题题题题定定定定位位位位总体战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则总体

41、战略定位总体战略定位总体形象定位总体形象定位项目开发原则项目开发原则定性分析定性分析定量分析定量分析发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念发展计划发展计划文化活动文化活动运营模式运营模式运营理念运营理念区域功能板块构建区域功能板块构建国内海岛旅游发展的途径与趋势国内海岛旅游发展的途径与趋势从海岛自然旅游资源的实际出发，对其自然风光、景点进行生态化、精品化建设。根据岛屿自然环境及资源条件，统筹规划，突出海洋特色，充分利用海港、海水、野生动植物、岩石、沙滩及海底生物资源，从空中、海面、海底多层次、多角度地深入挖掘海洋旅游资源，积极开发观光和休闲、度假旅游。案例研究案例研究

42、成功经验借鉴成功经验借鉴?集合城镇开发理念，强调区域整体复合性开发；?明确准确的开发主题，落实相应的引擎项目；?景区加城镇的开发模式确保旅游地产成功开发；海岛海滨度假专题研究海岛海滨度假专题研究海岛海滨度假专题研究海岛海滨度假专题研究发展背景专题研究六发展背景专题研究六31国际著名海岛、海滨休闲度假圣地国际著名海岛、海滨休闲度假圣地参观美军基地和海“美国村”，充满异域文化天然海滨浴场和众多的人工游泳池，取代了温泉并且更受欢迎从海中展望塔能够看到深达3.54米的海中世界景观海洋博览会纪念公园是日本最大的亚热带公园琉球村保持了日本的独特风情，手工艺制作文化和各种各样的节日庆典。岛上漫游，欣赏盖在拔

43、地而起的火山口悬崖边的房屋，与众不同的黑色沙滩令人难以置信，还设有水上乐园和潜水中心在酒吧品酒、欣赏优美的爱琴海日落，是各国游客都有的相同经历参观葡萄园和酿酒厂火山是圣托里尼岛的明珠，可以登临高处欣赏这一壮观景致追寻艺人足迹，毕加索故居、怪才画家达利的家乡高尔夫运动，50个高尔夫球俱乐部，60个高尔夫球场航海运动，沿海岸线分布着一连串的运动码头，游客可在地中海和直布罗陀海峡一带航行购物，世界首屈一指的名牌在此均有旗舰店搭乘多尼船巡游各岛，欣赏一岛一景参与潜水课程，学习和享受潜水乐趣马尔代夫丰饶的鱼类资源使垂钓成为老少皆宜的活动搭乘小飞机翱翔于马累南、北环礁，从空中鸟瞰马尔代夫是不能错过的特有活

44、动海洋世界、梦幻世界、华纳兄弟电影世界三大特色主题乐园形形色色的综合购物中心、度假购物村、免税店等“浪划者天堂”是滑浪爱好者的天堂，潜水、钓鱼、扬帆、玩水上电车、打高尔夫球及沙滩排球特色活动特色活动海洋浴场和人工游泳池，美国海军基地，清澈的海水，海中展望塔，海洋博览公园，古与今、东与西的结合新月型小岛，峭壁上房屋，静谧浪漫氛围，蓝与白，爱琴海的日落，火山，黑沙滩，无尽的葡萄地酒吧和丰富的夜生活海水浴，毕加索故居，主题公园，名牌旗舰店，高尔夫球场和俱乐部，沿海岸线的运动码头一岛一景的特色风情，当地土著文化，潜水圣地，垂钓海滩美景，主题乐园，冲浪运动，天堂农庄，购物中心和免税店核心元素核心元素旅游

45、度假休闲旅游、婚庆蜜月旅游、休闲娱乐、购物旅游度假旅游度假、购物功能功能日本冲绳岛希腊爱琴海圣托里尼岛西班牙的太阳海岸马尔代夫澳大利亚黄金海岸海岛典例海岛典例日韩地区日韩地区地中海地区地中海地区西欧地区西欧地区印度洋地区印度洋地区澳洲地区澳洲地区区域区域32国际案例借鉴：国际案例借鉴：美国新泽西洲ocean city美国新泽西洲ocean city?没有出众的资源禀赋条件。没有出众的资源禀赋条件。?此地的滨海区域风景及其它自然旅游资源禀赋差距甚远，年中温差较大，城市南部海域清洁度不高，整体环境一般，也不具备丰富的人文历史遗产。?通过聚向营销突破自然条件限制的典范通过聚向营销突破自然条件限制的典

46、范?自90年代以来，海洋城数次被美国国家旅游学会评选为美国十佳滨海小镇之一，使得海洋城成为了新泽西海岸的旅游度假胜地?海洋城的制胜之道在于其针对家庭的聚向营销和服务，综合开发多种娱乐休闲方式以满足不同年龄阶段、收入阶层的家庭游客的经营理念?三大措施实施聚向营销三大措施实施聚向营销?为家庭提供温馨服务的齐备功能设施：为家庭提供温馨服务的齐备功能设施：既有冲浪、高尔夫、网球、帆船等倍受中青年家庭成员欢迎的项目；也有主题音乐会、教堂集会、博物馆集图书馆的诸多活动对中老年家庭成员较有吸引力；另有儿童娱乐中心及附设诊所的远足营，以迎合家庭小成员的需要；?营造节庆活动，吸引家庭客群：营造节庆活动，吸引家庭

47、客群：每个月平均有12项主题活动，满足各年龄阶段与收入阶层游客的需要，非常适合家庭性质假期休闲；?“木板路木板路”营造的近人尺度：营造的近人尺度：作为区域最著名的景观，区域的木板路横贯区域东西，连同各景区与娱乐设施，成为该区域的核心景观大道，非工业尺度的木板路所营造的温馨气氛，对于家庭游客也具有相当的吸引力通过聚向营销突破自然条件限制成为全美最佳家庭海滩通过聚向营销突破自然条件限制成为全美最佳家庭海滩33SW策略策略强化F1品牌影响力，形成赛车特色产业文化区，以及发展赛车时尚娱乐/休闲消费；借助F1高端设施资源，发展商业/商务/娱乐等服务配套OW策策依托嘉定，立足上海和长三角，发展赛车特色文化

48、/休闲/娱乐/运动的综合一站式旅游度假主题消费ST策策通过营造赛车运动/文化和主题的差异性，形成高端引领作用OT策策发展中高端特色商业/商务/旅游休闲度假功能，形成企业商务和大众娱乐为主的服务区项目SWOT及发展策略分析项目SWOT及发展策略分析S（优势）?可得利于海南品牌及海口城市首位度?与海口城区联系紧密、交通将更便捷?海口市中已没有如此大规模开发区域?具有较好的江、海、河、湖、林、滩、地热等生态自然资源；?企业具有大规模开发经验及客户积累?得到政府的认可和支持。O（机会）?旅游地产成为投资热点，海南的旅游投资价值得到资本和民众的认可和青睐；?海口西拓东优战略，奠定区域地产价值?海口房地产

49、见底回升，极具投资价值；?海口缺少一个可以代表城市形象、旅游窗口、文化名片的区域、场所。W（劣势）?目前区域形象和口牌不佳?基础设施配套薄弱?生活设施配套薄弱，无生活氛围?有较大的拆迁安置量?较大的围堰、防洪堤岸工程量T（威胁）?海口旅游有被边缘化趋势?海口对西海岸开发和海甸美丽沙项目已进入启动阶段?开发对生态环境的破坏，会影响长期可持续发展?周边不拆迁渔村，会对项目有长期不可见影响SW策略策略打好生态牌，体现亚热带风情打好生态牌，体现亚热带风情做好海文章，突出游艇岛特色做好海文章，突出游艇岛特色营造家氛围，打造家庭湾品牌营造家氛围，打造家庭湾品牌OW策略策略借助政府力，建桥配套、推动拆迁改造

50、借助政府力，建桥配套、推动拆迁改造 调动资本力，规模开发、整体经营导入调动资本力，规模开发、整体经营导入 引导市场力，经营创新、高性价比产品引导市场力，经营创新、高性价比产品ST策略策略突出欢乐家庭概念突出欢乐家庭概念突出体验旅游概念突出体验旅游概念突出岛居游艇概念突出岛居游艇概念突出景区生活概念突出景区生活概念突出生态健康概念突出生态健康概念突出文化交流概念突出文化交流概念OT策略策略创建海口旅游休闲窗口创建海口旅游休闲窗口创建海口度假居住样板创建海口度假居住样板创建海口时尚文化基地创建海口时尚文化基地基础设施薄弱和较大的防洪堤岸工作量。基础设施薄弱和较大的防洪堤岸工作量。面临与海口西海岸开