房地产开发项目成本控制要点.docx

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1、房地产开发项目成本控制要点房地产开发项目成本限制要点 本文关键词：开发项目，成本限制，要点，房地产房地产开发项目成本限制要点 本文简介：房地产开发项目成本限制要点第一部分项目立项环节成本限制要点依据项目开发方式的不同而有所区分。由于国家法规政策的限制，该环节运作时敏捷度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地限制企业的费用。项目开发部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本限制的主要任务由项目开发部来担当。一、新征土地（一）征房地产开发项目成本限制要点 本文内容：房地产开发项目成本限制要点第一部分项目立项环节成本限制要点依据项目开发方式的不同而有所区分。由于国家法规政策的限制，该环节运作

2、时敏捷度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地限制企业的费用。项目开发部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本限制的主要任务由项目开发部来担当。一、新征土地（一）征地费用：少交或晚交，力争减免。由项目开发部负责。（二）拆迁安置费用：房产确权后办理拆迁安置费用。由项目开发部负责。（三）市政大配套费用：自建部分根据公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理。工程部和预算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。（四）规划条件：满意公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。由项目开发部、工程部负责。二、买断项目（一）买断内容：明确买断内容明细。由项目开发部负责。（二）付款总额：为公司争取最大

3、利益。由项目开发部负责。（三）付款时间：周期长、次数多。由项目开发部负责。（四）三通或七通一平的标准：明确验收标准明细。由工程部、项目开发部负责。（五）手续风险：与项目付款时间干脆挂钩。由项目开发部负责。三、合作开发（一）合作方式：符合集团要求，有利于大连公司。（二）分成比例：双赢原则。（三）交房时间：尽可能地延后交房。（四）交房标准：不低于合同中规定的交房标准。（五）付款总额与付款时间：选择有利于公司利益的方式。上述5项内容均由项目开发部负责。其次部分项目规划环节成本限制要点项目规划环节的成本限制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。在规划环节进行成本限制是实现事前限制的关键环节，可以

4、最大限度地削减事后变动带来的成本。所以，该环节限制要点和限制内容相当困难。基本原则是：周密规划，科学探讨，严格审批。项目开发部、工程部和各类评审委员会在该环节担当主要的职能。一、规划方案（一）可行性规划设计：市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性探讨设计任务书、可行性设计变更。由预算部、销售部协作完成。（二）方案评审：组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、工程、预算、财务、销售等部门组成评审委员会，总经理负责。（三）设计成果：对可行性规划设计依据实际状况进行细微环节调整，设备选型方案提前确定。由工程部负责；依

5、据提交的设计成果进行投资估算：预算部负责，工程部协作。二、报批设计（一）设计方案：依据项目前期运营的状况和市场分析制订设计任务书，项目开发部负责、销售部协作。方案设计招投标：工程部负责。方案设计评审：招投标评审委员会。（二）报批：留意市政设计；留意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。项目开发部负责，工程部协作。三、扩初设计（一）扩初设计要求：对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核。工程部负责，各部门协作。（二）成本概算：依据扩初设计招投标方案和设备选型、实体探讨、环境方案等因素对总成本作出概算。项目开发部与工程部负责。制订经营指导书：预算部负责。（三）扩初设计图：依据扩初设计要求招标、专

6、家评审、内部评审。招投标评审委员会负责。设计调整：工程部负责。四、桩基设计（一）地质勘察：搜集权威地质资料；自己专业人员勘察。（二）设计方案评审：桩基设计2种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构评审。（三）桩基施工图：设计调整。上述5项内容均由工程部负责。五、施工图设计（一）施工图设计要求：依据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求。建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价73%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。由工程部负责，其他部门帮助。（二）报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。由项目开发部负责。（三）审图：互审互签，明确

7、修改看法，设计洽商。工程部负责，销售部参加。（四）面积测算：设计图纸测算与实际施工时检验相结合。工程部负责。六、销售包装设计结合营销费用限制，施工招投标。七、装修方案设计（一）方案设计要求：依据扩初设计图、经营指导书和实体探讨的结果确定方案设计要求。工程部负责，销售部帮助。（二）材料设备选型成本方案：市场信息调研，依据设计要求确定装修材料和设备；制订装修设计目标成本安排明细表，装饰综合价格拆分分析。工程部负责。（三）招投标：制订设计任务书：工程部负责，销售部帮助；评审：招投标评审委员会。八、功能设计（一）小区建筑物功能的经济评估：市场调研：销售部负责；有针对性扩充建筑物功能：工程部负责，销售部

8、帮助。（二）市政配套方案：市政状况调研、争取政府有利条件。项目开发部负责。（三）环境方案设计：依据投资估算和报批标精确立环境设计方案目标成本总额。工程部负责，项目开发部帮助；招投标：招投标评审委员会。（四）智能化设计：市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容限制：销售部负责；招投标，找寻外部合作，争取双赢：招投标小组组织，总经理负责。（五）销售承诺：保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一样性。销售部负责，工程部帮助。九、设计变更（一）设计调整费用（二）设计变更洽商：严格根据设计变更洽商流程进行。工程部负责，销售部帮助。十、材料设备（一）选型（二）方案确定时间：在扩初图确定前

9、确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装。工程部负责。（三）选购：招投标。招投标评审委员会。十一、其他费用物业管理完善费：限额设计。预算部。第三部分招投标环节成本限制要点招投标环节的成本限制涉及到工程、预算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但详细内容特殊是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本限制的难点在于标书制订，重点在于评标。一、投标单位的选择主要是：资质、管理水平、技术力气、历史记录、资金实力、合作经验等6个方面。1.建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库；2.从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位；3.主办部门举荐

10、5家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理、设计、环境、装修招投标合同；预算部负责材料设备招投标合同；销售部负责营销、包装招投标合同。招投标工作小组审核、考察、评估、筛选3家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导。招投标评审委员会审核，总经理批准。二、招投标文件（一）各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标留意事项；（9）废标条件（投标书必需加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充看法；（14）标准合同条文；（15

11、）图纸、其他要求等（二）主办部门起草、制定招投标标准文本：1、工程部负责工程监理、设计、环境、装修招投标合同；2、预算部负责材料设备招投标合同。3、销售部负责营销、包装招投标合同。（三）招投标工作组审核：招投标评审委员会审核，主管领导批准。三、评标和定标（一）技术性评标和定标；经济性评标定标：优先依次是：1、技术评标；2、经济评标；3、合作经验。负责部门：1、技术部门负责技术评标；2、预算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费。（二）综合审核投标单位，评定中标单位：招投标评审委员会审核、评定，总经理批准。第四部分施工环节成本限制要点施工环节的成本限制主要应留意两大方面：一是因各种变更

12、带来的费用；二是材料、工程款的支付。由于市场改变与市场把握的缘由，施工阶段不行避开地由于各种状况而要对施工安排和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必需的。这一阶段进行成本限制时要留意各部门的刚好沟通和良好合作。一、设计变更环节（一）变更评估1、项目前期规划、定位要全面、精确，尽量避开在施工中的重大设计调整。2、加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种改变，为审批供应参考依据。3、成本限制部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。成本限制部成本管理员负责计算变更后的成本现状。（二）

13、变更的审核签认1、依据变更缘由将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。由经办部门负责。2、设计变更通知单。由发生变更项目的负责人负责。3、变更必需有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。由经办部门负责。（三）变更的审批经总经理审批后方可进行变更。由总经理负责。二、施工现场签证（一）签证的必要性现场签证的确认应严格根据合同中所约定的条款执行。由经办部门（成本限制部或工程部）负责。（二）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。由经办部门（成本限制部或工程部）负责。（三）签证的工程量1、仔细核对签证的工程量精确。由经办部门（成本限制部或工程

14、部）负责。2、签证的内容、缘由、工程量应清晰精确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。由经办部门（成本限制部或工程部）负责。（四）签证的审批1、施工洽商通知单。由发生变更项目的负责人负责。2、必需遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。由总经理负责。（五）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并依据统计资料对限制工程变更提出改进看法。主管工程师负责。三、审图扩初图会审、施工图会审、分项、分部图会审、各专业技术图纸会审。要执行图纸多层次会审会签及审批制度和各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。由甲方总工办技术负责人负责。

15、四、总分包协作费分包方式、分包内容、分包的责任界定。通过投标确定协作费。应避开在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表负责。五、材料供应（一）选型。施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。由总工办负责。（二）材料供应方式。先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。成本限制部组织工程部参与。（三）材料安排。限时编制材料安排，材料安排签认。由材料选购部负责。（四）预留时间。要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。由经办部门负责。六、工程款的支付（一）付款进度。按合同约定执行付款。按进度付款。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位。（二）工程进度。多层次多角度审核工程进度。

16、预算人员审核工程价值量。（三）付款的审批。依据状况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理。第五部分材料及设备选购环节成本限制要点材料及设备选购环节成本限制的核心要素是安排和信息。通过明确而科学的流程，就可以最大限度的削减在该环节出现损失的概率，达到成本限制的目的。一、材料进场安排（一）选购招投标及订立合同时间：材料选购部、成本限制部、信息审核部共同完成。（二）生产周期：与工程进度相协作。（三）运输周期：详细与选购点远近相对应。（四）安装、验收周期：与工程进度相协作。（五）交叉作业时间：与工序支配相联系。以上各项均由工程部负责。二、材料的性能价格比（一）市场信息：日常搜集市场信息，建立材料市场

17、信息库。由材料选购部、信息审核部负责。（二）技术参数：材料设备的技术参数由总工办确定或封样。由总工办负责。（三）招投标：必需招投标的材料设备要制定招投标安排。不需招投标的材料设备，采纳三家以上厂家报价选择。由材料选购部、信息审核部、成本限制部负责。三、材料款支付材料款支付方式、材料款支付进度、保修款。预付款限额限制；首次验收后付款总额进度限制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。由经办部门（工程部或材料选购部）负责。四、材料验收（一）数量验收：材料选购部、信息审核部、成本限制部共同确认货到现场数量。甲方工地代表或专业工程师负责监控验收。（二）质量验收：外观质量的验收、安装后质量

18、的验收：工程部负责。投入运用后的质量验收：物业公司负责。五、材料保管与保修（一）材料保管：在合同中明确货物的卸货和保管的责任担当者。材料选购部、工程部负责。（二）材料保修：用合同的方式明确保修责任和保修期。材料选购部、工程部负责。第六部分销售环节成本限制要点销售环节的成本一般是按比例限制，但一旦制订了费用目标总额，详细的单项支出就必需严格限制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都须要分工负责这部分的限制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本限制也必需有长线考虑。一、营销方案（一）费用总额：确定费用目标总额。销售部负责。（二）市场信息收

19、集：依据各种相关因素确定详细安排和费用。销售部负责。（三）营销安排：依据各种相关因素确定详细安排和费用。销售部负责。（四）营销预算：依据各种相关因素确定详细安排和费用。销售部负责。（五）营销方案审批：征求各方面看法，按审批流程操作。主管副总。二、营销现场费用（一）现场销售人工费用：销售人数限制、销售工作进度限制、嘉奖方法限制。销售部部门经理。（二）现场销售器具费：销售部部门经理。（三）卖场、现场包装费：销售部部门经理。（四）销售模型费用：销售部部门经理。（五）宣扬资料及礼品费：销售部部门经理。（六）展销费：销售部部门经理。（七）安排额度限制：额度内调剂和超额审批制度。主管副总。三、媒体选择（一

20、）媒体及广告代理公司信息收集和分析：专人负责。销售部。（二）招投标：1、先评后选的原则：信息审核部、销售部。2、内部评审：信息审核部、销售部。3、招投标：招投标评审委员会。四、样板房装修（一）设计、装修：市场信息收集、制订装修目标成本总额。销售部、总工办。（二）材料选购：信息搜集；材料、设备选型。信息审核部、材料选购部、成本限制部。（三）信息采集及招投标：招投标。招投标评审小组。（四）样板房维护：托付物业代管协议。物业公司、销售部。（五）材料回收、保管和再利用：建立材料设备清单、运用登记、闲置品评估和处理。材料选购部负责，物业、销售部协作。五、销售回款（一）销售折扣点：销售部、销售代理公司提出

21、方案。总经理拍板。（二）回款周期：销售部、销售代理公司提出方案。销售部负责、财务部监督。六、销售补充条款及承诺（一）承诺的给出：制作楼书；承诺分类。销售部负责，总工办、工程部监督。（二）设计变更与承诺：变更审批与知会制度；承诺变更。总工办负责，销售、工程帮助。七、客户交房（一）交房日期：晚交房缘由分类处理。（二）保修期：与施工单位洽商延长保修期。（三）质量补偿：交房验收协议。上述事项由工程部负责，销售部、物业公司协作。八、其他（一）销售代理费费：销售部与销售代理公司协商。总经理拍板。（二）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费等）：严格按相关流程进行。主管副总。第七部分工程预

22、决算环节成本限制要点工程预决算环节的成本限制难点在于有关监控信息的刚好和精确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应当留意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。一、乙方预算乙方预算内容的审查：（一）先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。（二）留意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。上述事项由成本限制部负责，工程部、总工办帮助。二、钢筋用量的核实（一）施工图中的钢筋用量：选择并托付现场管理阅历丰富、职业道德良好、工作仔细负责的工程造价询问公司进行钢筋量的计算工作。由成本限制部、总工办与主管副总负责确定工程造价询问公

23、司。（二）洽商、变更的钢筋用量：成本限制部专人负责抽查与核实工程造价询问公司的钢筋用量计算工作；工程造价询问公司与成本限制部相关人员必需下现场了解乙方绑扎钢筋状况。成本限制部负责人监督。三、价差的调整包括材料价差、人工价差、费用价差。严格执行合同中价差调整方法；刚好跟踪价格（材料、人工、费用）改变状况；当价格出现异样波动时，应马上与相关单位商议对策。成本限制部预算工程师负责。四、洽商、变更的费用限制（一）图纸审核：总工办、工程部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制；监理公司审图；施工单位审图。总工办负责建筑专业图纸质量的审核；工程部负责其他专业图纸的审核。（二）因市场因素甲方对图纸的修改：甲

24、方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较。（三）现场签证：现场签证中，应明确发生费用的缘由和责任。工程部负责现场签证的监控；成本限制部负责审核洽商、变更的合理性、完整性及经济性。五、违约与索赔（一）工期与质量：甲方履行自己的合同义务；甲方督促乙方履行合同义务；工期与质量要重视过程中限制。工程部负责施工合同中技术条款的监控；成本限制部负责施工合同中合同条款经济部分的监控。（二）协作管理：工程部项目经理负责各施工方的协作问题。工程部负责施工过程中各方的协调、协作。（三）停工、窝工：当工程造成重大停、窝工时，工程部与成本限制部刚好进行停、窝工费用计算。成本限制部负责违约费用的核实。第八部分期间费

25、用成本限制要点期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期改变，期间费用的敏捷性很高，更须要加强对期间费用的安排限制。财务部在这一环节除了担当主要的限制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出状况。一、财务费用（一）公司开发速度、规模与贷款安排：制定年度资金安排；资金占压费用估算与限制。财务部负责年度资金安排；财务部与成本限制部协作限制占压资金量。（二）地价款的支付：制定项目总体开发安排。开发部、总工办负责项目总体开发安排。（三）工程款的支付：制定工程年度付款安排。工程部负责工程年度付款安排。（四）销售回款的管理：制定年销售安排。销售部负责制定年度销售安排。二、人工费用

26、包括员工薪金、岗位津贴、出差补助、加班补助及其他费用、奖金等。依据集团有关规定确定各公司工资总额、出差补助、加班补助及其他费用。财务部负责。三、行政管理费用（一）通讯费用：通讯费用实行专项审批报销。（二）交际费用：交际费用实行专项审批报销。（三）车辆交通费：车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；修理费、保养费事前审批；经批准的私家车（私车公用）限额报销。行政人事部与财务部共同负责。（四）其它办公用品：按安排选购、领用。第九部分物业管理成本限制要点（略）8第21页 共21页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页