2023上半年深圳房地产市场回顾与展望-克而瑞.ppt

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1、中国房地产大数据应用服务商2023上半年深圳房地产市场回顾与展望双轨并行分化加剧易居企业集团克而瑞深圳区域2023年07月版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！欢迎扫码关注克而瑞深圳区域免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。中国房地产大数据应用服务商2023上半年数据服务研究服务B I G D A T ER E S E A R C HC O N S U L T SS E R V I C E咨询服务三、咨询板块一、数据板块二、研究板块城市进入研究

2、服务CRIC 2020 数据库粤港澳大湾区投资决策系统城市栅格系统定制监测研究服务房企-粤港澳大湾区投资布局战略研究服务地块可行性研究服务、项目定位服务深圳房地产市场月度/季度/年度监测报告全国及深圳房地产政策资讯研究监测报告粤港澳大湾区城市房地产热点监测研究企业定制月度/季度/年度监测报告等房企品牌研究：企业测评、项目测评服务/房企白皮书服务专题研究服务：客户研究、产品线研究、企业研究等场景化大屏企业定制数据系统等深圳房地产市场回顾与展望 2023上半CONTENTS01022023年上半年房地产市场回顾2023年下半年房地产市场展望深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023年上半年深圳

3、楼市关 键 词“刚需”“改善”项目分化：改善盘开盘去化普遍6成以上，刚需盘普遍不足2成。供应为近六年上半年新高 供应为近六年上半年新高：供应259万，比近6年高值增长近5成城中村统租二手房指导价名存实亡 可售型人才房分流：上半年人才房二房去化率达90%以上，三房销售分化，二三房整体销售达7000套，成交套数占比新房市场近三分之一。“日光盘”犹存：【海德园】凭借顶级城市配套和学区配套，加上可观的“刚需”“改善项目分化一二手倒挂空间，成为今年上半年仅存的日光盘。二手房指导价名存实亡：二手房按揭贷款和参考价脱钩，银行核定房价以可售型人才房分流前海调规网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。城中村

4、统租：4月25日，南山西丽发布白芒村统租公告，引发舆论讨论，根据深圳市住房发展2023年度实施计划的通知，2023年计划供应分配保障性住房9万套，其中城中村统筹5.2万套。地价下调日光盘犹存 前海调规：前海调规之后，该片区的存量宅地面积从2万增加至44.5万，建面从5.56万增至135.93万。深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023上半年深圳房地产市场回顾政策地市楼市01深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023年上半年房地产市场回顾 政策边际放松，二手房松绑力度有所加大，保障性住房相关政策不断完善 上调公积金幅度，二手房贷款额度与指导价脱钩等边际性政策为主，无大幅刺激性政策；保障

5、性住房相关政策不断完善，安居房、人才房将退出历史舞台，共有产权房取而代之。政策地市 首轮土拍热度超预期，第二轮供地量与质均显著提升,深超总放开7090限制、竞现房首现 供地规模持续高位，首轮土拍热度超预期，财务稳健民企积极进场；基本土拍规则限地价、限溢价等维持不变，但从二批次土拍开始取消集中拍地，出现放开7090限制、竞现房销售、取消配建等规则。供应为近六年上半年新高，成交量与19年基本持平；月度成交3、4月弱复苏后回落 政策严控下，经济形势及保障房供应影响，刚需市场下滑严重，深圳楼市萎靡不振；市场分化加剧，改善盘开盘去化普遍6成以上，刚需盘多数不足2成。楼市 新房大量供应叠加一二手价格倒挂，

6、二手房市场持续低迷，一二手成交量基本维持在1比1 3/4月积压需求释放带动成交量小幅上涨，之后呈现冲高回落趋势，4月指导价放松后并未带来实际成交量的提升；一二手成交量基本维持在1比1，其中福田、龙岗为成交主力区域。01深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023上半年房地产市场回顾 政策政策边际放松，二手房方面政策松绑力度有所加大；安居房、人才房将退出历史舞台二手房指导价名存实亡深汕限购放开4月20日，深圳网传银行核定贷款房价以网签备案价和评估价，实际成交价孰低为准，参考价仅作参考，即日起实行（已执行)。3月，深汕住建局日前发布关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知,放开限购。2023年上半

7、年公积金贷款额度上调安居房、人才房将退出历史舞台 3月24日，深圳住建局发布深圳市住房公积金贷款管理规定。政策调整后，个人住房公积贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。深圳楼市重点政策 7月，深圳市公共租赁住房管理办法深圳市保障性租赁住房管理办法深圳市共有产权住房管理办法深圳市保障性住房规划建设管理办法，这四份文件将于8月1日正式实施。深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房，改建共有产权房。十四五”新增20万套保障房深圳暂停两年的积分入户重新启动 4月，深圳住建局公布，十四五”期间，建设筹集保障性住房从原目标54万套(间)提高到不少于7

8、4万套(间)。6月，深圳市公安局公布2023年度居住社保积分入户政策解读。据了解，2023年度积分入户将于6月中下旬正式启动，入户指标共2万个。01深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023上半年房地产市场回顾 地市（集中土拍）首轮土拍热度超预期，财务稳健民企积极进场；第二轮供地量与质均显著提升,深超总放开7090限制、竞现房首现表：2022-2023历年批次土拍对比表：2023年深圳第二批集中供地拟出让清单2022年2023年用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）序号区位宗地号用地位置明细第一批次第二批次第三批次第四批次第一批次12南山宝安龙华龙华光明光明龙岗龙岗龙岗深汕T207-0060

9、A001-0212A811-0347A839-0292A614-0522A503-0107G02309-0009G02309-0008G02315-0028X2022-0001南山区沙河街道，深湾二路与白石二道交汇处西南侧宝安区新安街道，金科路与罗田路交汇处西南侧龙华区民治街道，民塘路与白松四路交汇处西北侧龙华区大浪街道，恒大时尚慧谷西南侧3.631.521.013.393.911.431.241.300.756.1624.3420.778.23供地宗数（宗）816775475供应建面（万）1078180141226101637.29415.9621.887.70成交宗数（宗）成交金额（亿）底

10、价成交宗数（宗）底价成交占比（%）溢价触顶宗数（宗）溢价触顶占比（%）流拍率（%）5光明区凤凰街道，东明大道与松白路交汇处东北侧光明区凤凰街道，光侨路与观光路交汇处东南侧龙岗区宝龙街道，宝龙大道与宝龙一路交汇处东北侧龙岗区宝龙街道，宝龙大道与宝龙二路交汇处西北侧龙岗区宝龙街道，翠宝路与宝龙二路交汇处西北侧深汕特别合作区小漠镇，小漠港西南侧19303392106497721675.78386.620%14%967%257%320%393.238107.39合计104.85100%0%64%13%9.30%100%33%14%3.90%83%43%14%3.68%83%60%0%10%60%深超总

11、T207-0060由中海以125.32亿元+配建5.85万竞得，深圳第8宗百亿地块6月30日，深超总地块经竞地价39轮，竞配建112轮，竞拍过程持续77分钟，最终由中海地产以125.32亿元+配建5.85万全年期自持租赁住房竞得，溢价率15%，成为深圳第8宗百亿地块，也是近3年总价最高的宅地。溢价率（%）15%100%国央企占比（%）整体表现宝中地块A001-0212竞指标的部分从今年宅地出让中的“竞保障房”改为“竞现房销售建面”宝中宅地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,但竞指标的部分从今年宅地出让中的“竞所有地块均触顶热度最高热度有所下滑但整体仍处高位地块均处于

12、外围热度明显下滑热度分化明显房企理性拿地热度上升民企参与度提升保障房”改为“竞现房销售建面”。数据来源：CRIC01深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023上半年房地产市场回顾 楼市【新房】供应为近6年上半年新高，成交量与19年水平基本持平，月度成交自3、4月弱复苏后开始回落2018-2023年深圳上半年商品住宅量价走势2022-2023年深圳商品住宅量价月度走势300250200150100508000070000600005000040000300002000010000012010080604020090000800007000060000500004000030000200001

13、00000259253185173 1721641591551391291198102018上半年 2019上半年 2020上半年 2021上半年 2022上半年 2023上半年供应面积（万）成交面积（万）成交均价(元/)供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)数据来源：CRIC；商品住宅包含【普通住宅+别墅】01深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023上半年房地产市场回顾 楼市【开盘】开盘去化率持续低位，项目分化显著；改善盘开盘去化普遍6成以上，刚需盘多数不足2成2022-2023年深圳商品住宅开盘月度走势2023年上半年刚需、改善盘开盘去化率月度走势700060005000400

14、0300020001000060%50%40%30%20%10%0%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%22.6 22.7 22.8 22.9 22.1 22.11 22.12 23.1 23.2 23.3 23.4 23.5 23.623.123.223.323.423.523.6供应套数（套）成交套数（套）开盘去化率改善刚需数据来源：CRIC；商品住宅包含【普通住宅+别墅】01深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023上半年房地产市场回顾 楼市【二手房】新房大量供应叠加优惠促销及部分项目价格倒挂，二手房市场持续低迷，一二手成交量基本维持在1比12021-2023年

15、上半年深圳二手房月度成交走势2020-2023上半年度深圳市一二手房成交套数8000700060005000400030002000100007452900008000070000600005000040000300002000010000064264月，二手房带押过户、指导价放松48335038143934116362030043576319129451457433002262625281328925981273024072527231223462266179321789723522188 181013289189752126199617761676996517301635154028184

16、25825124816291152108792020年H1 2020年H2 2021年H1 2021年H2 2022年H1 2022年H2 2023年H1二手房（成交套数）45743一手房（成交套数）1629150381281842945125825132892598199651328918975179321789715210数据来源：CRIC；商品住宅包含【普通住宅+别墅】01深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023上半年房地产市场回顾 楼市【可售保障房人才房】可售人才房热度走高，2023年上半年去化近7000套，对商品房刚需市场冲击大2022年下半年以来深圳可售人才房去化情况2房3房

17、12000100008000600040002000080%70%60%50%40%30%20%10%0%时间供应成交去化率 总申购量90%61360供应成交去化率总申购量995069%2023年580852054142169841%79042023年上半年深圳可售人才房项目供求量3500690331603000250020001500100050043%208044229927526726515521911341199231224831302022年下半年2023年上半年去化率（%）总供应（套）总成交（套）总供应（套）总成交（套）注：可售人才房供应套数为存量及新增可售人才房套数数据来源：深圳

18、住建局深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023上半年深圳房地产市场展望政策环境市场走势02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023年下半年房地产市场展望2023下半年深圳楼市研判：房住不炒基调不变，中心区及近郊区域放开限购政策可能性不大，以压缩购房成本的边际性政策为主政策环境 土地市场：基本规则优化，规模维持高位，下半年前海超10公顷土地将入市；新房供应：下半年计划新增供应3.4万套,其中改善新盘约占1/3，主要分布在宝中及蛇口西丽区域；新房成交：受前期客户消耗和大势影响，预计下半年整体去化量或低于上半年；区域、项目分化持续市场存在；外围刚需盘延续整体降温的趋势；改善盘去化较相对坚

19、挺，但内部分化；二手房：挂牌量持续高位，新房价格优势明显，二手房成交依旧低迷，业主降价依旧是主流;出售型保障房：安居房、人才房将退出历史舞台，共有产权房逐步面市02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023年下半年房地产市场展望 政策环境房住不炒基调不变，中心区及近郊区域放开限购政策可能性不大，以压缩购房成本的边际性政策为主 城市政策调整的整体力度较小，主要聚焦于远郊，效果相对有限，房住不炒基调不会变，激进的政策将退出取而代之的是稳定的、制度化的长效机制，加强“一区一策”一区一策多形式购房补贴 一区一策：6月，中国经济时报发布一线城市房地产限购应适时优化调整文章指出，一些一线、新一线城市采

20、取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策。公积金贷款额度提升：上海、广州、深圳则宣布上调多子女家庭住房公积金贷款额度。利率下调仍有空间：当前经济偏弱、需求不足，货币政策或 部分区域放开限购：3月，深汕住建局日前发布关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知，已放开限购，限购放开之后无明显刺激作用。将持续宽松直至引导市场预期回稳02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023年下半年房地产市场展望 市场走势|土地市场【未来供地】规模维持高位，“商改住”增加核心区宅地供应,下半年前海超10公顷土地将入市土地供应三大特征：1）规模维持高位；2）供应集中在坪山、龙岗、宝安、光明等外围区本地刚需+改善；3）

21、新增前海宅地14宗供应主打高改2022-2023年度深圳各区域居住用地计划（单位：公顷）2023年2022年区域新供应商品住房用地更新整备商品住房用地新供应商品住房用地更新整备商品住房用地合计合计全市坪山10026121212710511.52320537.53511615162311101.58991323201214.5021528龙岗39宝安172943光明122423龙华16.31.55.5023.313.512.51024.51.512前海127大鹏4深汕10231.50031.53南山（不含前海）罗湖683066033福田03.52.73.52.702.542.54盐田0002深圳

22、房地产市场回顾与展望 2023上半2023年下半年房地产市场展望 市场走势|土地市场【土拍】基本规则优化，保障性住房配建比例下调，部分地块因地制宜取消7090限制，提高供需匹配度2021年2022年第二批次2023年第一批次内容第一批次第二批次第三批次第一批次第三批次三限双竞第四批次第二批次三限双竞：（限地价+限售价+限自持+竞地价+竞自持+摇号）三限双竞三限双竞三限双竞三限双竞三限双竞（限地价+限售价+限保障性租赁住房面积+竞地价+竞企业自持保障租赁住房面积+摇号）双限双竞（限地价+限售价+竞地价+竞配建）（限地价+限售价+限全年期自持租赁住房面积+竞地价+竞全年自持租赁住房面积+摇号）（限

23、地价+限售价+限（限 地 价+限 售价+限保障性租赁住房面积 保 障 性 租 赁 住 房面 积+竞地价+竞企业自持+竞地价+竞企业自持三限双竞（限地价+限售价+限全年期自持租赁住房面积竞地价+竞全年期自持租赁住房面积+摇号）（限地价+限售价+限可售公共住房面积+竞地价+竞可售公共住房面积+摇号）（限地价+限售价+限安居+竞地价+竞安居+摇号）出让方式双限单竞：保障租赁住房面积+保障租赁住房面积+（限地价+限售价+竞地价+摇号）摇号）摇号）（1）下调商品住宅价格，原限价基础下调3%-9.2%，如前海桂湾由限价9.9万/下调至9.2万/，强化房地联动（2）限地价15%溢价率（3）摇号深圳湾超总T2

24、07-0060宗地不限户型比例；商品住宅限价上调（如前海片区限价由9.2万/上调至取消“竞自持”“竞配建”，租赁用房；安居型商品房改为取消“全年期自持租赁住房”改为可售公共住房（人才房、安居房）商品住宅限价上调商品住宅限价上调（宝安福海地块由4.79万/上调至4.57万/）5%-10%不等，新房限 10.71万/，龙华民激发房企拿地热情商品住宅限价上调宝中地块A001-0212竞指标的部分从今年宅地出让中的“竞保障房”改为“竞现房销售建面”主要变化价松动竞自持再次出现治地块由6.98万/上调至7.33万/，光明凤凰地块由4.44万/上调至4.89万/）（除龙岗地块外其余地块销售限价皆有上调）加

25、大公共住房供给力度（4）严查资金来源未限制最高溢已出让地块依旧15%限溢价禁马甲溢价15%封顶率封顶*同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；同一企业参与本批次，最多可竞得3宗用地（含联合竞买）/高溢价地块频出 稳地价稳房价稳预期 取消竞自持，改为竞可售 住宅限价上调热度高 规则加码、防止过热 为房企释放利润空间 提振房企拿地信心住宅限价上调提振房企拿地信心 提振房企拿地信心住宅限价上调 取消竞自持，竞配建 住宅限价上调住宅限价上调，部分土鼓励房企拿地 提振房企拿地信心 地性质调整，提振房企拿地积极性02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023年下半年房地产市场展望 市场走势

26、|市场供应新增供应：下半年计划新增供应3.4万套,其中改善新盘约占1/3，主要分布在宝中、南山（西丽蛇口白石洲）区域截至6月30日,深圳今年已有61个住宅新盘拿预证,共计25682套。根据深圳市住房和建设局近日印发的深圳市住房发展2023年度实施计划计划批准预售和现售商品住房约6万套，下半年计划预证供应3.4万套。深圳2023年下半年度待入市改善新盘（不完全统计）2023年下半年计划供应预证套数（万套）76543210区域南山南山南山南山南山南山南山南山南山南山南山宝安宝安宝安宝安宝安片区妈湾蛇口西丽西丽西丽西丽蛇口白石洲白石洲南头蛇口新安宝中宝中宝中宝中楼盘套数320面积106-128123

27、-200m108-185n112-19687-130/每平单价预计9万起预计9万招商领玺三期开云府6418汉园茗院预计8.5万预计8.5万预计8.5万预计8.5万预计11万预计11万预计11万预估8.5万预估9万1148256汇城茗院二期金域阳光家园总章叠翠花园海境界二期绿景白石洲璟庭深业世纪山谷天源华府312535139-18955-275160-68092-185123-200m289-13087-150/1643.412576402.6433开云府418勤诚达云邸都市茗荟二期泰华梧桐林居越秀瑞樾府鸿荣源胤璇预计8.5万预计11万预计10.5万限价8.86万限价8.55万481732448

28、2306110-114n/1602023年计划上半年批准上半年批准下半年计划合计120622023年计划下半年计划数据来源：CRIC02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023年下半年房地产市场展望 市场走势|市场成交（新房）市场成交：预计成交量与上半年基本持平；区域、项目分化持续存在；外围刚需盘延续整体降温的趋势；改善盘去化相对坚挺，但内部分化目前刚需客持续观望，改善客群相对活跃，开盘去化率依赖改善盘带动提升。受前期客户消耗和大势影响，预计下半年整体去化量，或低于上半年。区域方面，项目分化持续存在，外围区域如光明、坪山区域降温明显，下半年刚需盘将延续整体降温的趋势。改善盘去化相对较好，

29、但中心区改善盘也出现内部分化，存在明显倒挂、优越地段及配套项目，开盘接近日光，无明显价格优势的改善项目表现平平。2023年上半年刚需盘改善盘去化情况2021年-2023年上半年各区域开盘去化率走势200001500010000500001825670%60%50%40%30%20%10%0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%62%94%77%73%529470%397122%325963%53%改善盘刚需盘47%45%推出套数去化套数开盘去化率37%34%34%2023年上半年典型同片区项目去化情况对比25%20%19%推售量（套）推货面积（）装修/成交均价 销

30、控成交 开盘当天毛坯（元/）（套）去化率片区楼盘名称 推售时间差异原因价格优势8%6%深业云海湾 2023/6919645104-18398-155简装简装920001070087226095%40%前海桂湾光明坪山宝安2021年龙岗福田南山盐田龙华一湾臻邸2023/62022年2023上半年数据来源：CRIC02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023年下半年房地产市场展望 市场走势|市场成交（二手房）二手房：挂牌量走高，成交依旧低迷，业主降价成主流二手房成交量持续下滑，市场低迷，4月政策出台仍无法带动成交量继续回升，购房者信心明显不足,挂牌量持续高位；深圳刚需板块当前价格战激烈，房企

31、优惠让利，一手房低于周边二手房价，部分刚需客群流向一手房市场；而部分改善板块因政府限价，一二手倒挂，存在利润空间，一手房市场挤压下，二手房成交承压，二手房业主降价依旧是主流。深圳近2个月二手房挂牌表现（套）深圳2023年上半年各片区均价变化（对比1/6月）56000540005200050000480004600044000行政区片区全区1月VS6月-5.4%-9.0%-5.4%-4.4%3.7%行政区片区全区1月VS6月-4.1%-5.9%-7.0%-3.9%-3.9%1.9%行政区龙华片区全区1月VS6月-4.6%-1.8%-6.8%-13.6%-2.4%-3.6%-1.9%-3.4%-5

32、.4%-11.0%-6.3%-5.8%-3.8%-12.1%-6.6%-7.2%-8.6%1.0%5423654038539905382953698宝安南布心安托山八卦岭百花大浪5304352397观澜51842挂牌量持续高位51648蔡屋围草埔红山514155096450803保税区笔架山车公庙福出中心区岗厦龙华中心梅林关民治50348罗湖翠竹-3.3%-6.2%-2.9%-2.5%-2.4%-4.8%-2.0%-16.0%-3.6%-3.2%-3.5%-2.7%-3.0%3.6%东门-7.2%-3.0%2.4%洪湖福田上塘47769黄贝岭莲塘全区华强北华强南皇岗-7.1%-3.1%-2.7

33、%-4.0%4.1%百鸽笼坂田泥岗全区宝荷后海景田布吉华侨城科技园南山中心区南头莲花大芬2023032020230403202304102023041720230424202305042023050820230515202305222023052920230605202306122023061920230626农科中心全区-2.6%-4.9%-4.0%-5.3%-4.5%-6.4%-7.1%-7.7%-10.2%-5.4%大运丹竹头横岗南山龙岗宝安中心碧海2023年上半年典型板块一二手房成交价对比南油六约北龙岗中心城木棉湾南岭宝安坪山深圳湾白石洲大冲翻身-6.2%-2.0%-3.3%-5.2%

34、-3.0%-4.0%板块沙井新房成交均价（万/）二手房成交均价（万/）-2.1%-3.0%-12.5%-7.4%-15.5%福永4.73.95.24.06.517沙井龙岗坂田全区全区平湖6.312.6光明光明坪山坪地香蜜湖公明坑梓石芽岭数据来源：深圳市房地产信息平台数据来源：CRIC02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半2023年下半年房地产市场展望 市场走势|人才房出售型保障房：供应量逐年加大，共有产权房加快入市深圳市住房发展“十四五”规划，持续加大保障性住房建设筹集和供应分配力度，“十四五”期间计划建设筹集保障性住房74万套(间)，其中共有产权住房8万套。可售人才房未来潜在供应预计超2

35、万套，主要分布在光明、宝安、龙岗等区；安居房未来潜在供应预计约2.3万套，主要分布在龙岗、坪山、宝安等区。深圳2020-2023年可售性安居房及可售性人才房计划供应套数与实际供应套数走势2023年上半年各类型新房成交套数占比21.81.61.41.211.7529%1.29上半年累计供应0.850.80.60.40.200.490.4770%2020年2021年计划供应（万套）2022年2023年人才房+安居房商品住宅实际供应（万套）数据来源：深圳市房地产信息平台数据来源：深圳住建局深圳房地产市场回顾与展望 2023上半附件：CONTENTS010203040506榜单发布宏观环境土地市场商品

36、住宅市场保障房市场商办市场深圳房地产市场回顾与展望 2023上半01 榜单发布企业排行项目排行深圳房地产市场回顾与展望 2023上半CRIC观点成交金额集中度和面积集中度均有所下降，规模房企竞争愈发激烈TOP10企业金额集中度TOP10企业面积集中度47.2%45.0%TOP10企业22.3%17.3%TOP10项目金额集中度TOP10项目面积集中度TOP10项目01深圳房地产市场回顾与展望 2023上半榜单发布 企业排行|房企销售金额销售金额TOP10：前十集中度下降超两成，前三位均超百亿,门槛断层明显，华润和深铁居金额冠亚之位2023年上半年，深圳整体市场成交金额同比上涨6%。头部房企竞争

37、激烈，top10房企商品房成交金额集中度大幅下降，市场占有率为47.2%，top10入榜门槛下降35%；华润置地1-6月累计流量业绩达148.19亿元，同比下降50，主力项目【超核中心|润府】单盘贡献超64亿元；万科地产凭借其主力项目【万科瑧湾悦】、【万科未来之光】、【万科金域学府】三盘重回流量榜单前三名。2022上半年2023上半年2022年1-6月市场占有率（%）2023年1-6月市场占有率（%）2022年1-6月深圳市房企流量销售金额top10（亿元）2023年1-6月深圳市房企流量销售金额top10（亿元）华润置地299.38华润置地深铁置业万科地产招商蛇口卓越集团前海控股鸿荣源148

38、.1919.510.47.27.16.569.48.36.44.54.33.83.02.82.42.3深铁置业金地集团益田集团电建地产前海控股万科地产中国恒大新润园地产鸿荣源159.60130.82110.27108.4899.15100.7171.7568.3191.4060.4876.6647.44572.8065.25京基集团深国际44.054.74.33.61138.90亿元74.3%745.88亿元47.2%38.0755.85华侨城36.06数据说明：商品房（普通住宅、别墅、公寓、商业、办公）；数据来源：网签数据，CRIC01深圳房地产市场回顾与展望 2023上半榜单发布 企业排行

39、|房企销售面积销售面积TOP10：集中度较去年下降明显，TOP3房企市占率均下滑，华润和深铁居面积冠亚之位2023年上半年深圳楼市整体成交量较上年上涨19%。TOP10企业成交面积约118.6万，较去年下降17%，TOP10企业整体成交集中度下降，市场占有率较去年下降17.3%，TOP3房企华润置地深铁置业万科地产市占率下降明显。2023上半年入榜门槛为6.25万，缩减约13%。2022上半年2023上半年2023年1-6月市场占有率（%）2022年1-6月市场占有率（%）2022年1-6月深圳市商品房企销售面积top10（亿元）2023年1-6月深圳市商品房企销售面积top10（亿元）华润置

40、地深铁置业万科地产前海控股招商蛇口卓越集团京基集团保利置业鸿荣源29.67华润置地深铁置业中国恒大万科地产益田集团金地集团电建地产佳兆业27.9011.36.05.14.14.03.83.03.02.42.4121115.8813.5725.0815.726.96.9610.7015.6610.4213.7710.769.944.74.33.63.63.28.009.767.878.19142.262.3%118.6万45.0%6.29前海控股鸿荣源8.187.21中海地产6.25数据说明：商品房（普通住宅、别墅、公寓、商业、办公）；数据来源：网签数据，CRIC01深圳房地产市场回顾与展望 2

41、023上半榜单发布 项目排行|面积/金额项目排行TOP10：华润和深铁凭借热销大盘业绩占据前二；豪宅及刚需项目持续分化【超核中心润府】斩获2023年上半年销售金额面积双榜冠军，累计销售金额超64亿元，销售面积8.83万，【深铁懿府】凭借累计销售金额55亿元、销售面积5.09万夺得2023年上半年销售金额面积双榜亚军。从区域分布来看，上榜项目大多位于南山、福田、龙华三片区，项目热销主要得益于产品打造、片区价值和周边一二手价格倒挂。深圳2023年1-6月商品住宅项目销售金额TOP10深圳2023年1-6月商品住宅项目销售面积TOP10项目名称区域销售金额(亿元)房企简称项目名称区域销售面积(万)房

42、企简称超核中心|润府龙华区64.07华润置地&深铁置业超核中心|润府深铁懿府龙华区南山区光明区8.835.094.68华润置地&深铁置业深铁置业深铁懿府颐城瑧湾悦中洲湾南山区南山区福田区龙华区南山区55.2337.7530.2529.3628.24深铁置业深国际&万科地产中洲控股润晖府华润置地万科金域学府龙岗区4.28万科地产鸿荣源博誉府天健悦湾府鸿荣源鸿荣源博誉府万丰海岸城龙华区宝安区3.863.863.843.813.763.63鸿荣源海岸集团华侨城天健集团万科未来之光宝安区28.04万科地产华侨城四海华亭半山润府龙华区溪山美地园海德园龙华区福田区龙华区27.7627.1224.60兆科地

43、产新润园地产华侨城深汕特别合作区龙华区华润置地卓越集团绿城中国卓越和奕府华侨城四海华亭绿城汇银桂语兰庭光明区数据说明：预售普通住宅；数据来源：网签数据，CRIC深圳房地产市场回顾与展望 2023上半02 宏观环境经济发展城市建设楼市政策深圳房地产市场回顾与展望 2023上半CRIC观点：深圳经济运行开局良好，但大势仍承压城市建设坚持扩大内需战略，扩大高质量投资政策边际放松，二手房方面政策松绑力度有所加大 宏观经济：市场预期明显改善，经济运行开局良好，但经济大势仍倍感压力，还需使经济运行延续恢复态势；城市建设：坚持扩大内需这个战略基点，主动服务和融入新发展格局，扩大高质量投资，推动经济实现质的有

44、效提升和量的合理增长；楼市政策：政策边际放松，二手房方面政策松绑力度有所加大，保障房制度不断完善；02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半宏观环境 经济发展深圳经济：2023年深圳一季度同比增长6.5%，高于全国和全省平均水平，市场预期明显改善，经济运行开局良好2023年一季度，深圳地区生产总值7772.19亿元，同比增长6.5%，GDP增速高于全省Q1增速（4%），高于国内Q1GDP增速（4.5%）。其中，第一产业增加值为5.35亿元，同比增长0.1%；第二产业增加值为2549.24亿元，同比增长4.6%；第三产业增加值为5217.60亿元，同比增长7.6%。深圳各大辖区经济运行趋于稳定，

45、恢复态势显著。其中南山区首次突破2000亿，互联网业实现双位数增长；宝安区、龙岗区也都在今年一季度成功踏入了千亿GDP台阶；福田区工业投资同比增长103%，华为数字能源、中创新航、等全球或区域性总部落地福田；光明区战略性新兴产业增加值增速明显，促进经济高质量发展的新引擎。2018-2023年3月深圳GDP及增速情况2023年一季度深圳各区GDP排行榜32387.68十四五2025年预估GDP(亿元)7.6%6.5%GDP(亿元)2023年预计增速35000.0030000.0025000.0020000.0015000.0010000.005000.000.006.7%30664.858.0%

46、7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%排名区域增速27670.2426927.0912南山福田2039.31312.551112.251083.85664.29652.57318.54262.78205.74.65.37.00%6.50%7.00%7.00%7.00%6.50%7.00%10.00%8.00%6.50%137.00%6.00%100006600680060004200330017501250100050024221.006.7%3宝安10.83.24龙岗5龙华5.53.3%3.1%6罗湖9.87772.197光明7.88坪山17.96.59盐田2018

47、年2019年2020年2021年2022年2023年Q11011大鹏新区深汕特别合作区97.717.222.6428.16.5%200GDP（亿元）增速40000+深圳全市7772.19数据来源：深圳统计局、各区统计部门、2023各区两会02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半宏观环境 经济发展深圳经济：疫情积压需求叠加消费补贴、深港全面通关，境内外旅游放开等一揽子促销费措施，释放市场活力2023年一季度，全市社会消费品零售总额2357.99亿元，同比增长11.8%，比1-2月加快5.1个百分点。分消费类型看，商品零售增长10.2%；餐饮收入增长26.5%，比1-2月加快12.1个百分点。基

48、本生活类商品销售良好，其中，限额以上单位粮油食品类、饮料类零售额分别增长13.7%、19.8%。消费升级类商品保持较快增长，其中，限额以上单位通讯器材类、化妆品类零售额分别增长27.3%、32.3%。网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长27.8%。2023年一季度，全市进出口总额7967.6亿元，同比增长7.4%。其中，出口5057.0亿元，增长23.8%；进口2910.6亿元，下降12.6%。其中，一般贸易进出口增长4.0%，占进出口总额的51.6%，比重较上年同期减少1.7个百分点。2018-2023年Q1深圳社会消费品零售总额及增速情况2018-2023年Q1

49、深圳进出口总额及增速情况12000100008000600040002000014.00%12.00%10.00%8.00%40000350003000025000200001500010000500018.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%367383543616.2%11.8%9.6%97082.2%9498305037.60%616829984297746.70%658377326.00%4.00%2.00%7.00%7.4%6.00%0.00%23584.00%-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%3.7%7967.6-5.2%2.40%2.00

50、%0.00%-0.60%0-2.00%2018年2019年2020年2021年2022年2023年Q12018年2019年2020年2021年2022年2023年Q1社会消费品零售总额（亿）增速进出口总额（亿）增速数据来源：深圳统计局02深圳房地产市场回顾与展望 2023上半宏观环境 城市建设|发展目标总体要求：深圳坚持扩大内需这个战略基点，主动服务和融入新发展格局，扩大高质量投资，加快建设具有全球重要影响力的消费中心、物流中心、金融中心，推动全市经济实现质的有效提升和量的合理增长产业发展教育、科技、人才经济发展GDP增长6%左右全年完成工业投资超2000亿元、增长20%实施基础教育百万学位建