财务管理资料2023年-第八章土地增值税法(2).docx

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1、第八章土地增值税法本章考情分析本章在注册会计师税法考试中属于小税种中的重点章节。近三年在试卷中分值有所上升，除选 择题、判断题之外，2006年税法考试综合题中、2007年和2008年税法考试计算题中均涉及本章合适的内容。本章在近三年的税法考试中平均分值为6分，题量一般为3 题左右。本章在2009年考试大纲中，相关能力等级1-3级均涉及，考试中单选题、多选题、计 算题、综合题都有可能出现，预计在2009年税法科目考试中本章5分左右。本章合适的内容：8节第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人第三节征税范围十第四节税率第五节 应税收入与扣除本次项目第六节应纳税额的计算*第七节税收优惠第八节征收管理

2、支第一节土地增值税基本原理小一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单 位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点（-）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第二节纳税义务人小土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例题多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增 值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业答疑编号911080101扣除；（

3、3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4 .房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业 的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5 .属于多个房地产本次项目共同的成本费用，应按清算本次项目可售建筑面积占多个本次项目 可售总建筑面积的比例或其他合理的方式方法，计算确定清算本次项目的扣除金额。（八）清算后再转让房地产的处理：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增 值税的纳税申报，扣除本次项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用二清算时的扣除本次项目总金额:清算

4、的总建筑面积【例题单选题】（2007年）对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%答疑编号911080304【答案】A【例题计算题】（2007年）某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：（1） 1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240 万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼

5、、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息 40万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产 权属于住宅楼全体业主所有；（6） 9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000 万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产 开发费用。要求：根

6、据上述资料，按下列序号回答相关问题，每问需计算出合计数：（1）计算公司应缴纳的房产税；（2）计算公司应缴纳的营业税：（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除本次项目；（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金（7）计算公司应缴纳的土地增值税。答疑编号911080305【答案】（1）外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税=0（2）应缴纳的营业税=15000x5%+250x5% = 762.5 （万元）（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=（6000+2

7、40） x2/3 = 6240x2/3=4160 （万元）(4)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额= 3000+480 = 3480 (万元)(5)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除本次项目=(300-40)+(3000+6240:3) x5%+ (480+6240:3) xl0%+ (3480+4160) x20%=2298 (万元)(6)公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000x5% = 750 (万元)(7)增值额=15000- (4160+3480+2298+750) =15000-10688=4312 (万元)增值率=4312：10688xl00%=40.34

8、%,适用 30%的税率应纳土地增值税=4312x30%= 1293.60 (万元)本章把握的要点：1 .征税范围2 ,扣除本次项目3 .土地增值税应纳税额计算4 .房地产企业的清算【答案】ABCD第三节征税范围的一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：A标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。按照中华人民共和国宪法和土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城 市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集 体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征 用以后变为国家所有，才能进行转让。标准之二：土地使

9、用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1 .土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）标准之三：转让房地产是否取得收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：小有关事项1 .出售2.继承、赠予3.出租4 .房地产抵押5 .房地产交换 6以房地产投 资、联营7 .吾作建房8 .企业兼并转 让房地产 9代建房10 .房地产重新 评估是否属于征税范围征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用 权后进行房屋开发建造后

10、出售；（3）存量房地产买卖。继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不好非公益性赠予，征。不征（无权属转移）。抵押期不征；抵押期满函丕襦务无息不征；抵押期满，不能桎还债务，而 以房地产抵债，征。单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房 地产再转让，征。建成后自用，暂免定 建成后转让；征。暂免。不征（无权属转移）。不征（无收入）。【例题多选题】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转

11、让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产答疑编号911080102【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增 值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。【例题多选题】（2006年）下列本次项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产答疑编号911080103【答案】CD第四节税率公土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下:增值额占扣除本次项目金额比例税率速算扣除系数150%以

12、下（含50%）30%02超过 50%100% （含 100%）40%5%3超过 100%200% （含 200%）50%15%4200%以上60%35%板图示0801-01四级超率税率：30%40%50%60%II个I个.增值率 0I 50%100%200%VVV速算扣除05%15%35%A【例题单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除本次项目 金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%答疑编号911080104【答案】A【解析】增值额占扣除本次项目金额比例=（5000-4200） -4200x100%= 19%,适用第一级税 率

13、,即30% o手写板图示0801-02四级超率税率：30%40%50%60%)1个I个I个阳值色)0 I 50%100%200%VVV，速算扣除05%15%35%A噌值率=噌值额扣除项目500042004200税率30%= 19% 50%69% 120%第五节 应税收入与扣除本次项目为计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的本次项目，根据转让本次项目的性质不同，可进行 以下划分：号手写板图示0802-01土地噌值额=应税收入一扣除项目房地产企业非房地产企业房屋 土地（扣5项）（扣4项）（扣3项）（扣2项）加计评估价转让本次项目的性质扣除本次项目（）对于新建房地产转 让1 .取得土地使用权所支付的

14、金额；2 .房地产开发成本3 .房地产开发费用4 .与转让房地产有关的税金5 .财政部规定的其他扣除本次项目（一）对于存量房地产转 让1 .房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价x成新度折扣率2 .取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有 关费用。3 .转让环节缴纳的税金。、应税收入二、确定增值额的扣除本次项目(-)对于新建房地产转让，可扣除：1 .取得土地使用权所支付的金额，包括：(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2 .房地产开发成本的 手写1板图示0802-02地价款2800万元S=40000m2一期细

15、=12000m260000m2(售60000jr2 )二期：X总支出X按项目X已售部分成本项目:“三通一平00万元建造费7200万元扣除I (T)l八一7 12000 7 50000 地价2800 X 40000 X 60000成本=如0乂黑5000060000(一期)4-7200X50000600003.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。(1)纳税人能够按转让房地产本次项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的: 房地产开发费用=利息+ (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x5%以内 这里的利息注意两点：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额

16、。不包括加息、罚息。(2)纳税人不能按转让房地产本次项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的: 房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)xlO%以内手写板图示0802-03&不超过按银不包括 行利息率计算 加息、罚息开发费用：利息单独：利息 +前两项X 5%以内地价款 开发商成本利息不单独：前两项X 10阚内4 ,与转让房地产有关的税金房地产开发企业：内资扣两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业 税）非房地产开发企业：内资扣三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两 税”（营业税、印花税）。【例题单选题】（2005年）房

17、地产开发企业在确定土地增值税的扣除本次项目时，允许单独扣 除的税金是（）。A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税答疑编号911080201【答案】C5 .财政部规定的其他扣除本次项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）x20%【例题单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土 地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产本次项目计算分摊银行借款利息； 该本次项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规

18、定允许的最高比例 执行；该本次项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房本次项目缴纳土地增值税时，应 扣除的房地产开发费用和“其他扣除本次项目”的金额为（）。A.1500万元B.2000万元C.2500万元 D.3000万元答疑编号911080202【答案】D【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除本次项目”=10000x10%+10000x20% = 3000 （万 元）（二）对于存量房地产转让，可扣除：L房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构 评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本的含义是：对旧房及建筑

19、物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、 同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。评估价格=重置成本价x成新度折扣率6 .取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。7 .转让环节缴纳的税金。【例题单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万 元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务 机关认定的重置成本价为12 000万元,成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元 B.1485万元C.1490万元D.200万元答疑

20、编号911080203【答案】B【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的本次项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格=重置成本价X成新度折扣率=12000x70% = 8400 （万元）；（2）取得土地使用权所 支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金二（10000-8000） x5% （1+7%+3%） +10000x0.05%= 115 （万元）。增值额=转让收入-扣除本次项目金额=100008400115= 1485 （万元）第六节应纳税额的计算彦,一、增值额（计税依据）足土地增值额=转让收入-扣除本次项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列

21、情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地 增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2,提供扣除本次项目金额不实的；3 .转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4 .旧房及房地产的转让。二、应纳税额计算企应纳税额=增值额x适用税率-扣除本次项目金额x速算扣除系数手写1板图示0803-01步骤:禽L扣除项目合计：（5、4、3 2）2 .噌值额=应税收入-13 .噌值率=,今 找税率（记）4 .税额=2X税率一 IX扣除系数（企业所得税前可以扣除）【例题单选题】（2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入 L4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地

22、使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有 按房地产本次项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产 开发费用扣除比例为10%;销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土 地增值税为（）。A.2256.5 万元B.2445.5 万元C.3070.5 万元D.3080.5 万元答疑编号911080301【答案】B【解析】根据土地增值税法计算方式方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额=4800+4800x10% + 770+4800x20% = 7010（万元）；计算土地增值额=14000 7010=6990 （万元）；计算增值率= 699

23、0,010x100%=99.7%,适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税= 6990x40%7010x5% = 2445.5 （万元）。第七节税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除本次项目金额20%的，免征土地增值税。如 果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。二、国家征用收回的房地产的税收优惠因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征 土地增值税。三、个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让

24、原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免 税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。I个人住房：征 减半免时间 3年5年一【例题多选题】（2004年）下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售, 税B.纳税人建造普通标准住宅出售,C.纳税人建造普通标准住宅出售, 值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售, 规定征收土地增值税答疑编号911080302【答案】BD增值额未超过扣除本次项目金额20%的，减半征收土地增值增值额未超过扣除本次项目金额20

25、%的，免征土地增值税增值额超过扣除本次项目金额20%的，应对其超过部分的增增值额超过扣除本次项目金额20%的，应就其全部增值额按第八节征收管理小一、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内二、房地产开发企业土地增值税清算公（一）土地增值税的清算单位（二）土地增值税的清算条件1 .符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发本次项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发本次项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发本次项目，已转让的房地产建筑面积占整个本次项目可售

26、建筑面 积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。【例题多选题】（2008年）下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.房地产开发本次项目全部竣工完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发本次项目的D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的答疑编号911080303【答案】ABC【解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土 地增值税

27、清算（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1 .房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债 务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2 .房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产 生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（四）土地增值税的扣除本次项目1 .房地产开发企业办理土地增值税清算时与清算本次项目有关的扣除本次项目金额，应根据土 地增值税暂行条例第六条及实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用 权所支付的金额、房地产开发成本、费用

28、及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提 供合法有效凭证的，不予扣除。2 .房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理 部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位 面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方式方法由省税务机关确定。3 .房地产开发企业开发建造的与清算本次项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公 共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以