2023年未来规划简短(7篇).docx

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1、2023年未来规划简短(7篇) 人的记忆力会随着岁月的消逝而衰退，写作可以弥补记忆的不足，将曾经的人生经验和感悟记录下来，也便于保存一份美妙的回忆。范文怎么写才能发挥它最大的作用呢？接下来我就给大家介绍一下优秀的范文该怎么写，我们一起来看一看吧。 将来规划简短篇一 大班在二期课改精神理念的指引下，上学期。结合园本课程的探讨方向，积累了肯定的资料与相关阅历。其中，不少是有肯定价值，值得相互借鉴与学习的当然也存在一些须要改进的地方，作如下分析： 幼儿生长档案的建立，首先。主题活动中，为每个孩子建立生长档案，既能帮助老师在记录幼儿生长过程中关注孩子，又能从形式上提高老师的教化行为，落实到每个孩子身上

2、。以某个孩子生长档案为例，每个主题活动中，附有他个人在各个活动中的作品、照片及老师的文字评价。分别从参加爱好、学问实力、表达表示等方面进行文字描述）同时，个体与集体有机结合进行整合，将主题中集体共建、小组合作的内容建立在班级集体档案中。 吸取上学期资料积累的诸多有益阅历，本学期我们将接着努力，并不断加以完善与调整。依据我园园本发展方向，突现以幼儿为本的行为理念。我们将在资料积累方面更看重于以个体为单位、以孩子为主体的积累手段。 1、幼儿成长档案 大环境创设的照片及小环境（区域资料）引起孩子生成的环境照片及简洁的记录应有增加。班级集体档案中。 增加幼儿个人发展安排表。包括学期状况分析（着重主题活

3、动中，幼儿生长档案中。对孩子各方面学问、实力、情感方面的评价）本学期发展目标及相应的教学战略。 取得共识，与家长共建的过程中。使两者的教化观点趋向一样。生长档案中，除了原有的作品、照片等，将增加肯定的白描式的事务叙述案例，记录孩子在某个活动中具有代表性的精彩活动案例。 本学期，我们在原有基础上，想进一步进行一种新的尝试。 将来规划简短篇二 首先，就本年度市场的整体环境现状进行总结，诸如行业市场容量改变、品牌集中度及竞争态势、竞品市场份额排名改变、渠道模式改变及特点、终端型态改变及特点、消费者需求改变、区域市场特征等等，目的在于了解整体市场环境的现状与发展趋势，把握市场大环境的脉动， 其次，深刻

4、分析市场上主要竞品在产品系列、价格体系、渠道模式、终端形象、促销推广、广告宣扬、营销团队、战略合作伙伴等等方面表现，做到知彼知己，百战不殆。目的在于找寻标杆企业的优秀营销模式，挖掘自身与标杆企业的差距和不足。 最终，就是自身营销工作的总结分析，分别就销售数据、目标市场占有率、产品组合、价格体系、渠道建设、销售促进、品牌推广、营销组织建设、营销管理体系、薪酬与激励等方面进行剖析。有必要就关键项目进行swot分析，力求全面系统，目的在于提炼出存在的关键性问题并进行初步缘由分析，然后才可能有针对性拟制出相应的解决思路。 运筹于帷幄之中，决胜在千里之外。新年度营销工作规划就是强调谋事在先，系统全面地为

5、企业新年度整体营销工作进行策略性规划部署。但是我们还要明白年度营销工作规划并不是行销安排，只是基于年度分析总结而撰写的策略性工作思路，详细具体的行销安排还须要分解到季度或月度来制定，只有这样才具有现实意义。 目标导向是营销工作的关键。在新年度营销工作规划中，首先要做的就是营销目标的拟订，都是详细的、数据化的目标，包括全年总体的的销售目标、费用目标、利润目标、渠道开发目标、终端建设目标、人员配置目标等等，并细化分解。如终端类产品的销售目标就要按品项分解到每个区域、每个客户、每个系统等等;流通类产品分解到每个区域、每个客户等。 假如企业仍存在空白区域须要填补、或者现有经销商无法担当新产品销售等缘由

6、，还须要制定区域招商安排或者客户开发安排。终端类产品还须要完善商超门店开发安排。 然后拟制品牌推广规划，致力于扩大品牌影响力，提升品牌知名督、美誉度、忠诚度，须要分终端形象建设、促销推广活动、广告宣扬、公关活动等来明确推广规划主题、推广组合形式 最终，就是营销费用预算，分别制定出各项目费用的安排比例、各产品费用的安排比例、各阶段的费用安排比例。 如此，整体年度工作总结和新年度营销工作规划才算完整、系统。但是为了保障营销工作顺当高效地实施，还须要通过从企业内部来强化关键工作流程、关键制度来培育组织执行力。 将来规划简短篇三 一本书里这样说到：一个不能靠自己的实力变更命运的人是不幸的，更是可怜的，

7、因为这类人，没有把命运驾驭在自己的手里，反而成为命运的奴隶，我在心里是非常鄙视这样的人的。因为人的一生短短几十春秋，假如没有自己的努力、拼搏与奋斗，何谈能在暮年回首时不因无所作为而缺憾终身呢? 记得一位哲人说过：“走好你的每一步，就是你的人生。”人生之路，说长也长，因为它是你一生意义的诠释。人生之路，说短也短，因为你走过的每一天，都是你的人生。每个人都在设计自己的人生，向往着将来自己以怎样的存在贡献社会。那么，我呢?我不禁思索，我之后要做怎样一份职业，成为怎样的一个人呢?走老路吗?那里没有将来的希望。走前人铺的路吗?那里必定有他们的误区，怀着对志向的坚决与执着的探求精神，我明白了人生轨迹上极为

8、重要的几点： 一、确立志向为解决人们心灵的纷扰而奋斗终生 戴高乐曾经说过：眼睛所看到的地方就是你会到达的地方。伟人之所以宏大，是因为他们决心要做出宏大的事。因此，要想让自己的人生精彩，便首先要确立一个明确的目标。古人说：“志不立，无可成之事”这才有“世上无难事，只怕有心人”的豪言壮语，志向是一个人的脊梁，是他人生的方向标，设想若他失去了脊梁，方向标不复存在，那么他还能成为一个为祖国，为社会抛头颅、洒热血的人吗?然而，作为高三学生的我，处在人生的第一选择点处，又怎能做这样的人。 随着现代化社会的快速发展，人们的生活节奏也不断的加快着，如此快的生活节奏已让人疲累不堪，再加之社会竞争力的加强，很不幸

9、，越来越多的人在心里上渐渐崩溃，抑郁症、精神分裂症等心灵魔爪无情的吞噬着人们的生命。如今一个个鲜活的生命，正在饱受着心灵苦痛的熬煎，跳楼、坠河等自杀行为也层出不穷。我从小立志为解人们内心的纷扰而奋斗终生。面对如此情形，这一志向我坚决不移。 二、认知事业心理学教化在社会中不行或缺。 既然我立志成为一名心理学探讨者，对这一专业的提前认知是必要的，通过资料我相识到： 心理学是一门探讨人类的心理现象，精神功能和行为的科学。既是一门理论学科，也是一门应用学科，包括基础心理学与应专心理学两大领域，心理学与社会关系、人际关系，人的行为、认知、心情以及家庭、教化有着极为亲密的联系。同时，心理学也与神经学、生物

10、学等亲密相关。心理学家们通过对行为数据的收集与分析，以提高人类生活质量为目标，坚毅投身于这一领域。 将来我或许会成为一名心理询问师，也或许会应用自己应专心理学的学问在社会各个领域做出一点自己的贡献。 作为一名高三的学生，一所志向的高校必定会激发自己无穷的潜力，让自己全力以赴，宁愿为之赴汤蹈火。以我现在的实力或许名校对我而言遥不行及，但我也会付出我自己全部的心血，为之奋斗，让我的高三生活丰富不留缺憾，而这所高校即是_高校。 将来规划简短篇四 具体介绍公司背景、规模、团队、资本构成 1. 主要股东 2. 团队介绍 对每个核心团队成员在技术、运营或管理方面的阅历和胜利经验进行介绍 3. 组织结构 4

11、. 员工状况 xxx 战略支持、合作伙伴等 近期及将来3-5年的发展方向、发展战略和要实现的目标 （一） 防卤漆产品、服务介绍 （二） 防卤漆核心竞争力或技术优势 （三） 防卤漆产品专利和注册商标 （一） 行业的状况 防卤漆行业发展历史及趋势，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒、政策限制 （二） 市场的潜力 对防卤漆市场容量、市场发展前景、消费者接受程度和消费行为进行分析 （三） 行业竞争的分析 主要竞争对手及其优劣势进行对比分析，包括性能、价格、服务等方面 （四） 收入（盈利）模式 业务收费、收入模式，从哪些业务环节、哪些客户群体获得收入和利润 （五） 市场的规划 公司将来3-5年的销售收入预料

12、（融资不胜利状况下） （一） 防卤漆目标市场分析 （二） 防卤漆客户行为分析 （三） 防卤漆营销业务规划 （2）广告、促销方面的策略 （3）产品/服务的定价策略 （4）对销售队伍实行的激励机制 （四） 防卤漆服务质量限制 请供应如下财务预料，并说明预料依据： 将来3-5年防卤漆项目资产负债表 将来3-5年防卤漆项目现金流量表 将来3-5年损益表 （一） 融资的方式 具体说明将来阶段性的发展须要投入多少资金，公司能供应多少，须要投资多少。融资金额、参股比例、融资期限 （二） 资金的用途 （三） 退出的方式 说明该防卤漆项目实施过程中可能遇到的风险，及其应对措施。包括：技术风险、市场风险、管理风险

13、、政策风险等。 将来规划简短篇五 人生就像一次航行，假如没有自己的航线，那么你恒久都到达不了终点。曾子说：“吾日三省吾身，为人谋而不忠乎?与挚友交而不信乎?传不习乎?”曾子每天这样为自己规划这三件事，把自己的每一天打成前进的基石，才使他成为了孔子最优秀的学生之一。规划自己的人生，才能够做到最好。没有规划的人生，就像一些支持“盲游”的人，他们走到哪儿就是哪儿，他们从不关切自己最终要去哪儿，也不关切自己从哪来，他们这种人，像灰尘一样在空中飘浮，怎么会看到最漂亮的风景?怎么会看到最壮美的景观?他们的旅行又怎么会有意义呢? 不单是人，动物也会规划自己的一生，尽管它们不如人聪慧，但它们都有和人一样的念头

14、：活下去。比如狼王统领着狼群找寻食物，它们有固定的时间巡山，也有规定时间段去固定的领地捕猎。它们计算食物的数量，让自己的猎物不至于因为过度捕杀而灭亡。狼也有严格的等级制度，专心捕猎的狼会有肉吃，不专心的狼就没肉吃。狼都会规划自己的生活，更何况我们人类呢? 有的人总是抱着走一步算一步的看法，来度过漫漫人生路，他们的人生像无头的苍蝇一样。也有些人，他们已经规划好了自己的人生，一步一步却能把你甩在千里之外。我们班里的同学人人都想考上清华北大，可是有些人只是嘴上说说，总把自己的学习任务推到明天，明日复明日，明日何其多啊!有些人会说一些风凉话：“谁知道胜利背后的事?” 我知道。当你看着手机吹着空调时，别

15、人已经根据规划一步一步向前走。世界数亿学生，你却没有自己的目标，没有自己的安排，你莫非想迷失在茫茫大海之中吗?规划都没有，还怎么能考上北大?怎么考上清华? 我们每个人都得规划自己的人生，没有安排，你又该何去何从?假如你安排每天积累十个好词，每天驾驭一种修辞手法，那一年之后，你就驾驭了三千六百五十个好词，知晓了三百六十五种修辞手法。人生的路上，谁也不能走一步算一步，我们要让每一步都成为精华，成为直线，成为脚印，成为向上的台阶。想象一下，严格遵守你的安排学习，经过日积月累，你又会变成怎样的一个人。 千锤百炼，锋芒毕现;千琢万磨，顽石成佛! 规划好自己的人生吧，只有这样，你才能更好地驾驭自己的人生，

16、用最高的效率走好每一步，到达你胜利的终点! 将来规划简短篇六 第一部分：项目概况 一、宗地概况 二、大社区配套 三、宗地规划状况 四、区域产业发展规划 五、合作方与合作条件 其次部分：法律分析 一、合作地块土地现状 二、 法律风险评估 三、 风险限制 第三部分：市场分析 一、宗地优劣势 二、 市场背景 三、 市场竞争 四、产品建议 五、客源分析 六、开发节奏建议 第四部分：规划设计初步分析 一、地块分析 二、规划设计中重点考虑的因素 三、规划设计思路 第五部分：开发安排 一、经营目标 二、开发安排支配 第六部分：成本及投资收益分析 一、成本预料 二、经济效益分析 三、项目资金预料 第七部分：税

17、务分析 第八部分：综合分析 项目决策背景 一、 进入浦东，拓展市场，占据战略要点 浦东新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在浦东投资了181个项目。20_年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均gdp近7000美元。“十五”期间，新区gdp年增长率15%，是中国最具经济活力和发展潜力的地区。 20_年，浦东新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。 上海公司进入浦东，既是拓展市场的须要，也是集团的战略举措。 二、 形成全市发展格局，实施上海造镇安排 通过浦东曹路镇项目和将来宝山“万科新城”项目

18、，上海公司将进入浦东和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市的发展布局，总用地超过 亩，住宅总建筑面积达到 万平方米，为将来三年发展奠定基础。 上述五大项目都位于外环线旁边，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是志向的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇安排。 三、 区域发展前景广袤 浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。 曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教化产业园区。目前正集中建设

19、一期平方公里，规划将来二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。 第一部分 项目概况 一、宗地概况 1、地理位置 项目地块位于浦东新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。 2、面积及四至 项目占地 亩(约 公顷)，地块呈不规则状，南至 路道路红线，北至规划 路道路红线，西至规划 路道路红线，东侧呈不规则形。 3、地块现状 - 自然标高在约4米左右，地块内无高压线。 - 地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在地块中部和南部。 - 地

20、块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道 淤塞，其余水质澄澈。 - 地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。 4、周边状况 宗地南侧为曹路镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。 宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农夫住宅。 宗地西侧为正在建设中的杉达高校工地及较为成熟的民建新村。 宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。 二、大社区配套 1、大市政配套 宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满意项目施工和先期住宅开发(月约10万平方米)的配套需求。 供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满意宗地后期开发的配套需求，需土地方依据我开发进度逐步配

21、套完善。据了解，规划在宗地西侧一公里旁边建35kv变电站一座;在金海路埋设800-1000的自来水管一根;规划在华东路设500污水管一根。 人民广场 外高桥 小陆家嘴 金桥开发区中心 25min 10min 30min 张江 15min 图1-7：地块至周边区域中心车行时间 3、公共交通不发达 地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在浦东区域内运行。地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。 4、宗地周边生活商服、教化医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可依靠金桥开发区，车程在10分钟之内。 三、项目地块规划状况 1、项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技

22、术指标。 2、合作地块全部为居住用地，担心排非经营性公建项目。 3、目前我方正主动参加包括项目地块在内的平方公里的曹路集镇限制性详规方案编制工作中，方案预料在5月可获批复。 四、区域产业发展规划 1、浦东新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，形成申江路微电子产业带。三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。 1)外高桥保税区：占地10平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为发展方向。代表企业有intel和ibm等。截止到20_年末，总投资额约53亿美元。 2)金桥出口加工区：占地20平方公里，以集成电路、电子通讯、生物

23、医药和光电子为主导，截止到20_年末，累积工业总产值超1000亿元人民币。主要投资项目有通用汽车和华虹nec，其中华虹nec微电子项目总投资12亿美元，占地10万平方米，于20_年2月投入生产。 3)张江高科技园区：占地25平方公里，以现代生物医药、微电子和信息产业为主导，截止目前总投资额近12亿美元。园区规划有国家软件产业基地上海浦东软件园及以微电子制造为主题的创业区。代表企业有摩托罗拉、罗氏制药、宏力半导体等。十五期间，安排建成8条集成电路生产线。在将来10年内，将建成上海集成电路开发、制造链，形成产值上百亿美元的生产规模。 2、曹路镇以二工大等高等院校为依托，形成曹路教化产业园区，并规划

24、向东延展。 1)曹路教化产业园区 占地：6-7平方公里 范围：东起长江，南至金海路，西至外环线，北至上川路。 规划特征 - 以教化产业为依托，形成基础教化，研发和创业园区。规划引进五所高校， 占地近2平方公里。 - 规划低层低密度住宅区，并形成完善的配套服务。 - 利用现状河流作东西向的生活景观带，规划南北向的休闲商业街。 2)曹路教化产业园区一期 占地：平方公里 范围：东起浦东运输河，南至金海路，西至外环线，北至上川路。 规划特征 - 引进二工大等三所高校，占地近1平方公里，将来五年内将导入人口约 万人。 - 对工厂进行生态型改造，发展成为创业园区和研发中心。 - 将遗留物业改造为老师新村和

25、学生公寓等教化园区配套。 3)高校城：已经签约的有杉达高校、上海其次工业高校、上海金融高等专科学校三所高校，总共占地约1400亩。预料在将来几年，将容纳学生约2万名。 五、合作方与合作条件 1、合作方：浦东新区曹路镇人民政府。 2、合作条件 1)合作价款： 2)住宅建设配套费 3)交地进度 4)付款进度 其次部分 法律风险分析 一、合作地块土地现状 目前地块存在未征用土地、已征用未开发和已出让三种状况的土地： 1、未征用土地：面积约500亩左右，除小部分为建设用地外，大部分在现有上海市土地利用总体规划中为基本农田。 2、已征用未开发土地：该部分土地在92、93年已获征地批文，但至今尚未完成征地

26、大包干协议及交纳征地税费环节。 3、已出让土地：占地约10亩左右，为合作地块东北侧烂尾楼盘的一部分。 二、法律风险评估 1、规划风险：限制性详规尚未批复，相关经济技术指标存在不确定性。 2、土地风险：征地问题存在肯定难度，使土地运用权取得有肯定风险。 1、规划风险限制：合作地块属于曹路镇平方公里小集镇规划范围内，现浦东新区已批准该地区的结构规划，并上报市规划局。现曹路真正在编制限制性具体规划，合作方已在意向书中明确，不在宗地规划范围内支配非经营性公建，计价土地面积以国有土地运用权出让合同中载明的出让面积为准。 2、土地风险： 1)征用土地：在集镇结构规划和限制性具体规划获批准后，浦东新区土地利

27、用总体规划将进行修编，届时该部分基本农田将改为建设用地，因此征地风险可控。 2)已征用未开发土地：从严格意义上说，该部分土地未完成征地手续，土地尚为集体全部。上海公司要求合作方，接着完善征地手续，签定征地大包干协议，交纳征地税费，完成土地国有化。 3)已出让土地：合作开发协议书中明确约定由合作方负责将该部分用地办理过户至我方名下，若无法办理，则该部分用地不列入本次合作范围，并抵扣相应的合作价款。 综合上述分析推断，规划、土地问题都可控，本项目在法律上具备可行性。 第三部分 市场分析 一、宗地优劣势 1、优势 地块靠近金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区，有利于项目营销，开发消费市场潜力

28、。 由于地块规模大，规划余地大，可供应多种类型产品。 依靠外环线和金海路金桥路杨高路交通干线，地面交通条件优越。 位于高校城规划区内，有利于塑造项目形象，提高项目居住档次。 2、劣势 周边生活配套薄弱，须要在项目规划中解决。 周边虽然道路交通条件良好，但是缺乏公交系统。 受地块位置限制，无法享受捷运系统的规划。 地处外环线外侧，距浦东成熟区域肯定距离远。 二、市场背景 1、浦东整体市场状况 1)浦东市场区分： 依据地理位置和产品的差异，可将浦东新区划分为陆家嘴、世纪公园周边、南区和北区等四个区域市场。宗地位于浦东北区。 北区市场的范围包括罗山路以东、云间路一线以北地区。 2)浦东整体市场特征：

29、 供需肯定值巨大，市场发展快速，但竞争仍激烈。 市场价格呈稳步上升，新盘上市普遍高于市场均价。 新盘供应量浩大，5万m2小体量项目为市场主流，大规模项目呈上升趋势。 明星楼盘缺乏大盘气概，99年、00年全市销量前十大浦东仅占一席。 浦东市场热点产品类型以多层加小高层项目为主，与上海主流市场社区密度和建筑层数降低的趋势向背。 2、浦东北区市场状况 产品类型主要以小高层为主，社区总建筑面积在10万平方米左右。 价格范围在3200-4200元/平方米，均价水平在3600元/平方米，高于浦东整体3368元/平方米的平均水平。 客源主要为本地客源和在金桥加工区、外高桥保税区内工作的客源。 整体销售状况良

30、好，位于本区的金桥湾和鹏欣绿苑分别是99年和00年的浦东销售冠军。 3、浦东新区大型个案和大型居住区 1)大型个案： 定义：依据浦东目前的个案开发规模均偏小的特点，其界定在总建筑面积10万平方米以上。 特点：其生活配套主要依托周边已有的配套设施。小区内只配建少数设施，如幼托、小型超市等。 典型项目：万邦都市花园、康桥半岛等。 浦东新区20_年度10万m2以上个案列表 上南和内环线内成熟区域，项目本身无法完成配套的自我完善。 真正脱离生活成熟区域仅有康桥半岛、阳光欧洲城，且产品类型均为面对有车族的别墅型产品。 针对金海项目的开发，应当充分利用曹路镇新区整体规划的优势，使之形成为大型居住社区的中心

31、。 2)大型居住社区 定义：居住规模在20万平方米以上，生活配套多以小区内部为主，整个社区可以由多个个案组成。 特点：整个居住区可能由多个开发商参加开发，但均遵照总体的规划，其生活配套统一规划建设，为小区内多个项目供应服务 。 典型项目：联洋新社区、金桥生活园区。 三、市场竞争 2、竞争的压力主要来自于个别项目，而不会是整个周边区域的竞争。 目前宗地周边的个案比较少，最近的个案是位于外环线以内、金桥镇旁边的证大家园和阳光欧洲城。 同时由于产品形态、社区规模、交通环境等条件的相像，位于浦东南区外环线外的康桥半岛也将对本项目形成竞争压力。 3、别墅为主的低密度项目是周边市场的空白点。 宗地所属的浦

32、东北区在产品供应上近两年始终是以小高层产品为主，没有真正意义上的低密度的综合社区，特殊是对于别墅市场而言，本区域只有阳光欧洲城一个项目，而且已处于尾盘阶段。 而另近周边一个大型项目证大花园，虽然也有联排产品供应，但项目主体仍以多层、小高层为主。对本项目的竞争主要来源于大型社区配套成熟度对客户吸引的方面。 4、本区域产品的产品力呈上升趋势，销售状况均良好。 宗地所属的浦东北区产品力水平要高于浦东南区的水平，产品力呈上升趋势。 99和00年进入全市销售量前十名的浦东项目都在本区。 浦东市场中档项目的市场焦点在以金桥为中心的浦东北区，客源可以得到保证。 四、产品建议 1、产品类型建议 产品形态：层的

33、联体别墅和4-5层多层为主 绿化率：50% 车位比：联体别墅110%，多层40% 2、产品房型建议 3、价格建议 1)单价 联体别墅均价 元/平方米; 多层均价 元/平方米。 五、客源分析 1、客源来自的区域 以金桥出口加工区、外高桥保税区、张江高科技园区为主。 外环线和金海路金桥路杨高路交通干线来的浦东其他区域客户。 就近来自于金桥、曹路地区和高校园区 2、客户特征 1)联体别墅产品客户 职业面貌：主要为来自这些开发区各类企业的中高层管理人员和技术骨干; 教化程度：受过良好高等教化 家庭结构：以三口之家的家庭为主 家庭年收入在15万元以上。 2)多层产品客户 职业面貌：主要针对企业中低层工作

34、人员、年轻白领和高级学问分子。 年龄层次：以27-35岁为主 教化程度：受过高等教化 家庭结构：以二口、三口之家为主 家庭年收入在8万元以上。 六、开发节奏建议 1、一期产品建议：以联体别墅为代表的低层为主，多层产品不宜超过20%。 浦东北区已形成低层产品销售市场。 目前宗地的道路状况和出行条件比较适合有车族。 目前宗地的配套设施尚特别薄弱。 2、一期开盘的工程形象 1)一期开售时应完成的配套 应完成肯定数量的绿化景观，包括河流、绿地等，主要分布在现场接待处旁边。 应完成部分商业单位(尚在招商也可)。 应完成适当数量的休闲运动设施。 2)现场接待处建议放在金海路上，靠近一期规划大门旁边的建筑物

35、中。 3)建议在陆家嘴旁边地区支配销售接待中心。 第四部分 规划设计思路 一、地块分析 1、位置 金海路地块位于浦东金桥开发区东侧，位于 路北侧、 路的南侧、 路的西侧、规划 路的东侧。距离市区约25公里，距金桥开发区约10公里，距曹路镇约公里。从目前来看，该地块地理位置较为偏僻，旁边没有发展成熟的大规模居住区，只有部分中低档楼盘，是该地块的不利因素;另一方面，在地块的西侧，是杉达高校的校区，建成后将会提升该地块的文化氛围;另外，金海路和规划建成后的华东路将大大提高该地块的交通便捷性。从发展的眼光来看，随着将来配套、交通设施的齐全，该地块颇具增值潜力。 2、地形地貌 地块沿东西方向绽开，基本为

36、“l”型，占地面积约为 亩，东西长约 米，南北宽约 米。地块现为农田及部分农舍，基地内有一条名为庙港的小河，有作为景观利用的价值。地块西南两侧各有20米宽绿化带，尚未建成。 3、交通分析 地块相临的北侧上川路、东侧川沙路、南向金海路和西向的外环线是该地区的主干道，连接城市中心。 目前地块的市政交通依靠南侧的金海路和东侧的川沙路与城市中心连接。公交系统目前只有在川沙路上经过的8条公交线路和周边及市区连接。 4、配套设施 目前地块方圆1公里内只有2间银行和1家便利超市。总体来说，该地块基本没有完备的配套设施。 二、规划设计中重点考虑的因素 1、容积率 根据我们对该地块的设计分析，不同容积率对地块的

37、产品特征及规划方案会有不同影响，见下表： 经公司设计、销售、财务和项目等部门探讨协商，最终确定容积率(住宅净容积率)为 ，即排屋和多层的建筑面积比接近1：1，以低层低密度为主的高尚居住区。 2、小区主入口设置 由于在规划华东路上不行设出入口，小区主入口设置在 路，可以干脆依托路的交通便利;北侧在 路上可以设协助出入口，南北贯穿小区，以利用 路和 路连接入城市干道。 3、金海路防噪 华东路和金海路虽设有20米的市政绿化带，但由于这两条是50米宽的城市干道，所以噪音仍旧会对沿街住宅带来肯定影响。可以通过设置高大树木遮挡及沿路布置多层住宅来隔离噪音，使布置在小区内部的排屋区能有一个较为宁静的环境。

38、4、配套商业设施 我司取得的地块基本为纯建设用地，仅须配置商业服务和社区服务用房即可。地块的面积为 亩，占地面积大，考虑今后居住者的生活便利，商业配套主要可考虑设在贯穿小区的南北商业轴线两侧，形成内聚式商业设施。商业内容可以考虑餐饮、酒吧、书店、发廊、便利店等生活服务设施。 5、中心景观布置 结合曹路镇平方公里的开发中一条贯穿东西的水景绿带，可将水面引入各个组团内，使每个组团都有自己独立的景观和私密的空间，使客户感受到居住的高品质。在该地块中应可能结合基地原有地貌与特征，并在此基础上挖土造坡，使景观在空间上更具立体。中心景观位置应考虑到整体景观的均衡性，为销售带来便利。 6、经济技术指标表 三

39、、规划设计思路 1、项目整体策划 在整个曹路项目平方公里的范围内，我司与政府做了主动有效的沟通， 从地块整体开发的角度提出了建设性看法。即把整个地块建设成现代化的新市镇概念。 2、 低层低密度住宅 浦东曹路地块从其地理位置来说，处于远郊地区，公交系统、公共配套设施相对不甚完善，因此它并不符合城市花园系列的以多层为主的配套、交通完整的 高档社区。从产品的角度来分析，应为低层低密度为主的townhouse新市镇，真正意义的高尚社区，才能给该地块价值带来提升，降低地块位置较偏的劣势，吸引追求高尚生活的客户前来居住。其设计风格应有显明形象，设计主题可以考虑北美风情新市镇的概念。 在规划中我们设想该项目

40、容积率(住宅净容积率)为 ，排屋和多层各占一半，其中多层以4-5层错落布置。形成一个低层，低密度，高绿化率的居住区。 3、规划布局及分期状况 规划布局我们设想以南北向商业街为纵轴，东西向保留河道形成的绿地景观走廊为横轴，基本将小区划分为4个区，主入口在地块南侧 路，北侧次出入口通过 路可通达 路。 其地内现有河道将被保留，将其建成小区的大绿洲景观带，成为小区的主要休闲绿化带，在其周边将布置一些较高档的排屋。小区南北向规划一条贯穿用地的商业街，特别便捷地可服务于整个小区，同时带旺小区人气。 4、公建配套与住宅同步实施 由于用地周边缺少成熟的公建配套设施，必需考虑分期建设中要合理、匀称地布置公建服

41、务用房。对于每一期的住宅建设都有与之相适应的成熟配套。项目建设过程中公建配套和住宅应同步实施，并且每一期都应其独特的卖点。 5、 规划形态分析 在浦东有links别墅、汤臣高尔夫别墅等一批高档外销楼盘，本产品规划形态希通过美国新城镇这一概念将本案推至一个较高的层面，使客户易联想为外销高档楼盘。 商业街呈线性绽开，2层左右，沿街立面有丰富的色调和造型，再通过对路面、行道树、路灯、座椅、铺地等的点缀，形成浓郁的美国新镇氛围。 住宅形象简洁明快，在屋顶、窗户、入口等的细微环节处理方面表现出美式住宅粗犷、简约、温馨的格调。 第五部分 开发安排 一、经营目标 1、开发分期：项目分 期开发。一期开发 万平

42、方米，二期开发 万平方米项目 2、销售周期：年 二、开发安排支配 第六部分 成本及投资收益预料 一、成本预料 1、现先短暂按浦东新区曹路镇金海路地块合作开发意想书进行测算，该项目总占地面积 亩，折 万，规划综合容积率 ，建筑面积 ，其中：住宅 ，公建 m2 。 2、合作价款：以合作地块住宅用地容积率 、住宅楼面价 元/平方米计，合作价款总额暂定为人民币 元整。 3、按 年开发进度分期进行交地，地价共分 年支付，安排在 年 月份付完地价。 经测算该项目总投资为 万元，单位成本 元/，其详细明细如下： 二、经济效益分析 1、经济效益分析按以下条件进行测算： 综合容积率 ，可售面积 万，多层 元/，

43、排屋 元/，商铺 元/， 平均售价 元/; 可售面积完全成本按 元/，已摊入配套公建成本及期间费用; 由于项目位于浦东新区，税收较为实惠：即：营业税及附加实际为 ，所得税按15%税率征收; 2、该项目峰值资金需求 万元，为 年 月份。 3、项目利润率及回报率：该项目税后利润总额为 万元，单位净利 元/。该项目主要经济指标如下表： 3、假如对售价进行调整，增减100元/m2其对利润的影响如下表： 5、假如对制造成本进行调整，增减100元/m2其对利润的影响如下表： 6、假如对容积率进行调整，其对楼面价的影响： 7、假如对容积率进行调整，住宅净容积率增减,其对利润的影响如下表： 8、项目开发各期利润体现支配 9、盈亏平衡点分析 保本售价： 元/m2，即销售净收入等于总投资额 万元; 保本销售率： %，当销售面积达到 m2时，实现保本，即：已销售面积所 获净利正好等于未销售面积的成本。 保本销售率=单位投资额/(1-营业税率)_(1-所得税率)_销售单价-单位投资额_所得税率) 三、项目资金预料 1、开工及销售安排支配：