2023年-《物业管理案例分析》汇编财务管理篇.docx

《2023年-《物业管理案例分析》汇编财务管理篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年-《物业管理案例分析》汇编财务管理篇.docx（29页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物业管理项目案例分析汇编一财务管理篇财务管理项目案例一房子没住，交不交管理费某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量相 关问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提 出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量 相关问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉 得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多 物业管理费？项目案例分析认为房屋细部有相关问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士 的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。物业管理费实质上是向产权

2、人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共 卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按 物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的, 若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一 份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业 管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施 都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可 能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明 及管理维护人员间断或减少。为遵纪守法，思想品

3、德高尚的文明公民。第三条：为实现以上目标，业主与管理公司应全力配合、协作。第二章：业主的权利、义务第四条：业主的权利1 .业主独立拥有、使用、居住及享用其名下的单位及全部租金收益。2 .业主有权将其名下单位连同上述权利及利益，自由出售、馈赠、出租、抵押 或其它方式处置或变卖。3 .可与其他业主共同使用园区公共地方和公共设施。4 .可根据本公约维护自身合法权益。5 .对住宅园区的各项管理决策拥有建议权和监督权第五条：业主的义务1 .业主在行使上述权利和使用名下单位时，须遵守本公约及根据本公约所制定 的物业管理所必须的相关规定。2 .依照法律及本公约的规定，负责缴交其名下单位应分担的管理费及其它基

4、金 款项。3 .缴纳其名下单位需付的而由管理公司代收的包括采暖费在内的各项费用。4 .业主在出租、出售或准许他人使用房屋时，须提前到物业公司办理登记手续， 并保证新的业主遵守公约或重新签订本公约。5 .不得改变楼宇的结构、不得更改横梁、支柱等，或加建、扩建、搭建、拆除 任何建筑物。6 .不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分，包括水、电、煤气等供应 及排水管道，暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施7 .住户单位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做写字楼、货物工厂或 其它商业用途。8 .不得妨碍他人使用公用地方及公用设施，不得阻碍房屋的正常维修。9 .楼宇内公共地方不得摆放家俱、货物、架设花

5、架、室外天线或其它物品。10 .住宅区内之任何地方均不得乱涂乱画、张贴。11 .住宅区内严禁业主饲养家畜、家禽。12 .不得往楼下抛弃杂物、生活垃圾，包括装修垃圾应用袋装好，按指定时间放 到指定地点。13 .业主有义务教育并带动其未成年子女遵守本公约及其它管理规定，如因未成 年子女的过错给物业管理造成严重危害的，业主除应对未成年子女加强教育外, 对造成实际损失的，还应承担赔偿责任。14 .遵守管理公司订立的其它管理规章制度。第三章：管理公司的职责及权利第六条：管理公司的职责1 .负责园区的管理、经营及房屋和配套公共设施的维修、养护。2 .维护园区内的所有公共地方的照明及消防设备，并保持其功能良

6、好。3 .保持园区内公共地方环境优美、卫生清洁。4 .负责园区内公共绿化的维护和管理。5 .负责园区内的保安工作，保持园区的正常生活秩序。第七条：管理公司的权利1 .根据本公约管理需要制订园区住户守则及其必要的规章制度，并以公告的形 式予以发布。2 .有权对园内的车辆进行有序化管理，除消防、救护、警备和特许的车辆外， 其它机动车辆未经许可一律驶往地下停放车辆，包括自行车、摩托车等在内的各 种车辆实行定点停放。3 .按物价部门核定的收费标准，向业主收取管理费，收取的管理费用单列本次 项目专款专用，年度费用收支情况张榜公布，并接受业主管理委员会和业主的监 督。4 .管理公司根据园区管理收支情况，可

7、适时的调整收费本次项目和收费标准， 但此调整需经园区管委会和物价部门通过。5 .采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履 行本公约以及依本公约制定的各有效之规定。6 .管理公司可采取法律行动或其它有效行动来催促业主缴齐各项欠款。第四章:违约责任第八条：业主逾期交纳管理费的，应按逾期交纳部分的日百分之五交付滞纳金。 第九条：业主有其它违反本公约的行为，应当立即停止违约行为，并应支付违约 金，对造成实际财产损失的还应依法赔偿。第十条：前款所称的违约金以处罚的方式支付，每人次以5元-5000元为限，管 理公司可在园区内进行公告，违约金应用于园区内专项建设费用上。第十一条：管

8、理公司或其他人员履行职责时如违反公约，侵害业主利益的，管理 公司除应立即停止侵害行为外，还应负责消除由此给业主带来的不良影响，对造 成业主实际财产损失的除按法律规定予以赔偿外，对责任者给予纪律处分，对构 成犯罪的移送司法机关。第五章：附则第十二条：园区竣工后，经园区管委会确认本公约继续有效。第十三条:本公约可依据有关法律、法规修订或补充，也可经住宅区三分之二以 上业主投票同意修订，但不得违反国家政策法律规定。第十四条：管理公司依据与业主委员签订的委托管理合同或依据本公约制 定的园区内的住户手册及各项规章制度是本人参约不可分割的组成部分。第十五条：本公约自双方签字盖章后生效。第十六条：本公约一式

9、二份，业主及管理公司各执一份。2.财务管理的机构及职责(一)财务部门机构的设置财会部门一般设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计 员、收费员。(二)财会人员的岗位职责1 .财会部经理(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理 参谋；每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业 法人审阅；检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操

10、作程序；组织拟定物业管理各项费用标准的预算解决方案，送企业领导、业主委员会 和相关主管部门审核、修定；研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行 政处分和经济手段保护公司的合法权益。2 .主管会计向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用 情况；负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇 报工作情况；检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账;完成企业领导交办的财会工作。3 .出

11、纳(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票 等；(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符， 并交会计作账。4 .统计员(电脑员)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。5 .收费员物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责 是：负责物业管理费

12、等各项费用的通知和收缴；对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付； 和业主（使用人）交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好 “窗口”服务；完成企业和部门领导交办的其他任务。项目案例四租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴去年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给 她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理 费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催款函，说已欠付近一年的物 业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不 应再

13、向业主催缴物业管理费？项目案例分析根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业管理服务合同提供物业管理服 务后，有权按照合同向业主收取约定的物业费。对业主来说，在接受了物业管理 公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业公司。物业管理公司可根 据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。也就是说，若 租赁合同约定由房客支付物业费，物业管理公司可直接向房客收取，但业主要承 担连带责任。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的，物 业费应当由房东承担。根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业规律公司向业主

14、收取物业费是 有法律依据的，因为你要承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业费后，业主可 向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。解决方式方法物业管理公司接到业主投诉后，应与业主沟通，说明上述观点，以求得业主的理 解。同时，还应提请业主了解在房屋对外租赁时，应到物业管理告诉履行必要的 手续，以便物业管理公司了解掌握业主租赁情况，配合业主做好租赁管理工作, 还可避免相关问题的出现。相关法规制度1.城市房屋租赁管理办法第一章总则第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租 赁当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法，制定本办法。第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋

15、租赁。第三条房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经 营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和 经营的房屋可以依法出租。第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房 地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（A）不符

16、合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第七条住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规 定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。第八条国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管 本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。第二章租赁合同第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备 以下条款；（-）当事人姓名或者名称及住所；（二）房屋的坐落、面积、装修及

17、设施状况；（三）租赁用途；（四）租赁期限；（五）租金及交付方式；（六）房屋修缮责任；（七）转租的约定；（八）变更和解除合同的条件；（九）违约责任；（十）当事人约定的其他条款。第十条房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的, 应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应 当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员 可以继续承租。第十二条有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同;（一）

18、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（三）当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责 任的以外，应当由责任方负责赔偿。第三章租赁登记第十三条房屋租赁实行登记备案制度。答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政 府房地产管理部门登记备案。第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后3 0日内，持本办法 第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。第十五条申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（-*）书面租赁合同；（二）房屋所有权证书；（三）当事人的合法证件；（

19、四）城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。第十六条房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后, 颁发房屋租赁证。县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府 房地产管理部门委托的机构审查，并颁发房屋租赁证。第十七条 房屋租赁证由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事 生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住 的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证 应当向原发证机关申请补发。

20、第四章当事人的权利和义务第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意， 给承租人造成损失的，应当予以赔偿。第二十条出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不 能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由 出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失 或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中 约定。第二十二条 承租人必须按期缴纳租金

21、，违约的，应当支付违约金。第二十三条承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不 得擅自拆改。护建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并答订书面合 同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房 屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（A）法律、法规规

22、定其他可以收回的。第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的 国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益 的上缴办法，应当按照财政部关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂 行办法和关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政相关问题的暂行规定 的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时， 从其规定。第五章转租第二十六条房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋 的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。

23、转租合同必须经原出租人 书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日 期，但出租人与转租双方协商约定的除外。第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人 的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租 双方另有约定的除外。第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也 随之相应的变更、解除或者终止。第六章法律责任第三十二条违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部 门对责任者给予行政处罚；（一）伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可处以罚款；（二）不按期申报、领取房

24、屋租赁证的，责令限期补办手续，并可 处以罚款；（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁 行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。第三十三条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而 减少，故仍应缴纳管理费。解决方式方法物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了物业管理条例中的有关 规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免 收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关 规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士

25、的特殊情况，经 请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。相关法规制度1.服务收费标准作业程序（节选）一、目的规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。二、适用范围适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。三、职责1 .出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。2 .各部门主管负责对本部门相关有偿服务本次项目计费与审核。3 .财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。4 .服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。5 .财务部主管负责费用收缴工作的监督。四、程序要点1 .费用收取的范围管理服务费。机电维修、清洁、绿化

26、等各项特约服务费。代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。其他各项多种经营服务费用。2 .滞纳金的计算方式方法第三十四条房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机 关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司机机关依法追究刑事责任。第七章附则第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场。林场等房屋租赁，参照 本办法执行。第三十六条省、自治区建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产管 理部门可以根据本办法制定实施细则。第三十七条 本办法由建设部负责解释。第三十八条 本办法自1 9 9 5年6月1日起施行。项目案例五物业管理财务费是否要保密劳医生在某高层住宅买了一套房屋，

27、花去半生积蓄。谁知入住后，劳医生发现买 房费用只是一个开始，还要交维修基金、管理费押金、装修保证金等等。这些都 交齐后，本以为可以安心居住了，谁知物业管理公司又发通知要缴纳这个费、那 个费。劳医生非常疑惑，到管理公司去询问费用的去向，要求管理公司提供财务 支出账目。物业管理公司财务人员回答：“财务支出是商业秘密，只可以向业主 委员会公开，不是每位业主都可以了解的。”劳医生非常气愤，先是向管理公司 投诉该财务人员，又到政府主管部门投诉管理公司乱收费，还发动邻居拒交管理 费。项目案例分析物业管理公司是全体业主的“管家”，一切工作都须置于业主的监督下。特别是 物业管理费的收取与支出，应定期张榜公布，

28、以便让业主明白物业管理费的来龙 去脉。但业主虽然有财务监督权，但行使此项权利的方式并不是通过业主私人查 账。一是因为业主个人不具备专业财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人 身份提取具有合法效力的审计证明；二是因为如果每个业主都去使用自己的查账 权，就会干扰管理公司开展正常工作。本项目案例所述物业管理公司应明确：业主作为费用支付人，有权利明白自己所 缴费用的去向。该公司如果没有实行财务公开制度，定期公布财务报表，则应尽 快实行。如果已有财务公开制度，则可以向劳医生说明财务报表将于何时公布, 请劳医生留意。如果劳医生执意要查帐，财务人员可请劳医生要求业主委员会委 托专业审计事务所审查。解决方式

29、方法政府主管部门、业主委员会在接到投诉后，先后对物业管理公司进行审查。经核 实该物业管理公司并未乱收费，要求管理公司尽快给业主交待明白。物业管理公司重新修订了财务公开制度，每季度一次，向全体业主公布费用开支 情况。同时，物业管理公司还对处理此事的财务人员进行教育，要求其耐心对待业主询 问。管理公司主管还登门向劳医生道歉，说明公司的财务制度，并提醒劳医生注 意每次的财务公告。相关法规制度1 .物业管理企业的权利和义务一、 物业管理企业的权利和义务1 .根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。2 .依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。3 .依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费。4

30、.有权制止违反规章制度的行为。5 .有权要求业主委员会协助管理。6 .有权选聘专业公司承担专项管理业务。7 .可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。二、物业管理企业的义务1 .履行物业管理委托合同，依法经营。2 .接受业主委员会和业主及使用人监督。3 .重大管理措施应提交业主委员会审议批准。4 .接受行政主管部门监督指导。5 .至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。6 .提供优良生活工作环境，搞好社区文化。7 .发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。8 .物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管 理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积

31、累形成的资 产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。2.物业管理企业财务管理规定第一章总则第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理 和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度。 第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业）, 包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有 限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。第二章代管基金第三条代管基金是指企业接受业主管

32、理委员会或者物业产权人、使用人委托代 管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部 位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙 面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设 施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干 线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室 外停车场、游泳池、各类球场等。第四条代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储,专款专用，并定期接受业主

33、管理委员会或者物业产权人、 使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作 代管基金滚存使用和管理。第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、 商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法 律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。 管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。 商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。 第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物 业产权人、使用人认可后

34、转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的 共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转 作企业代管的共用设施设备维修基金。第三章成本和费用第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和 服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业 成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可 不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各

35、种材料、辅助材料、燃料和 动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定 资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运 输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊 销及其他费用等。第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使 用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%0.5

36、%计提坏 帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。 不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏 帐，冲减管理费用。第四章营业收入及利润第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入， 包括主营业务收入和其他业务收入。第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用 人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物 业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代 办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业

37、主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋 建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球 场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对 房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确 认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认 为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应 当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。第十六条企业利润总额包括营业利润、投资

38、净收益、营业外收支净额以及补贴 收入。第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费 用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附 加后的净额。第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收 入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用 房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业

39、产权人、使用人提供的 商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商 店、饮食店等经营收入。第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支 出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内， 分期摊入其他业务支出。第五章附则第二H一条本规定自1998年1月1日起施行。第二十二条本规定由财政部负责解释和修订项目案例六收维修基金并非乱收费某高层住宅小区建于1986年，商品房预售许可证是在1998年10月1日前核发 的。按国家建设部、财政部的住宅共用部位设备设施维修基金管理办法的规

40、定，该小区物业管理处要求用户依照规定，按购房款的2%交纳物业管理维修基 金，引起小区业主们的投诉。业主认为维修费应从管理费中出，为什么还要交钱？ 再说就是交钱也应由开发商出，管理处是在替开发商转嫁负担。基于收维修基金 在业主中造成的反响过于强烈，管理处决定暂缓收维修基金。但小区内的电梯、 消防设备已趋于老化，电梯困人现象时有发生，消防设备几近瘫痪，居民投诉不 断。项目案例分析项目案例所述现象目前已不仅仅存在于这一个小区，而是几乎每个物业管理公司 面临的共同相关问题。众所周知物业维修金是维持物业状况的重要保证，不仅国 家建设部于1999年1月1日起颁布了住宅共用部位共用设施设备维修基金管 理办法

41、，很多省市也都据此制定了物业维修基金的收取办法。但现在很多早期 入住的业主不肯补交这笔费用；而新建物业的开发商也迟迟不肯交维修基金。其 中的原因是多方面的，主要有：一是业主把维修基金与物业管理费混为一谈，认为自己既然已交了不少物业管理 费，维修费自然应从物业管理费中出，为什么还要另外收费。其实，物业管理公 司的物业管理费支出只包括简单维修的小修本次项目，较大的维修则需从维修基 金中列支，或由业主据实分摊。二是物业维修基金管理有待规范。物业维修基金的管理一般有三种情况:第一种, 是由当地房地产行政主管部门代管；第二种，是由业主委员会代管；第三种，是 由物业管理公司代管。实际上这三种管理方式都有一

42、定的弊端。政府主管部门代 管虽防止了维修基金的挪用或乱花，但因对具体物业情况了解不全面，易产生审 批慢误事及难以达到经济、合理的使用目的；业主委员会或物业管理公司自行代 管，两者会因各自出发点不同和目的不同，引发一些事端，而影响到维修基金的 正常审批和使用。三是个别物业管理公司乱用维修基金。未把维修基金专款专用，有扩大使用范围 现象。如有的物业管理公司把维修基金挪作投资、炒股或进行其他本次项目维修 等；一些公司借机使用维修基金修缮本应从管理费中支出的维修本次项目。正如项目案例所述小区那样，维修基金催收难，已严重影响了物业管理的正常开 展。一方面由于维修基金不能及时到位,影响了有些共用设施设备的

43、维修和更新, 给用户带来不便，引发了投诉；另一方面对那些按时足额缴纳了维修基金的开发 商和业主也是不公平的，侵占了他们的权益。解决方式方法该物业管理处认为，维修基金还是应该按规定收取的，但一下子让用户缴齐数额 势所难能。在与业主委员会协商后，决定分步筹集。先把收到的维修基金转入指 定的代管银行建立专户，并按物业维修基金建立程序操作。不足部分，计划自建 立首笔维修基金始，分几年筹集，要求业主每年缴交续筹额的10%,直至达到规 定数额为止。为减轻业主负担，物业管理公司决定从每月物业管理费盈余中提取 部分资金作维修基金。因该管理处已按规定建立起维修基金账户及收取、使用制度、管理处接下来的工 作是向用

44、户宣讲这些程序以及国家的法规，使用户了解维修基金在物业管理中的 重要作用，及收取维修基金的严肃性、规范性，催促用户继续交费。同时，管理 处利用所收到的维修基金有计划地对小区内的电梯及消防设备进行维修及更换, 排除后患。相关法规制度1 .物业管理条例（节选）第五章物业的使用与维护第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知 物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业 主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内

45、的道路、场 地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业 主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地 的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原 状。第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物 业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时 恢复原状。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项

46、告知业主。第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非 住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设 备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财 政部门制定。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、 业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当 主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及

47、 时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护, 费用由责任人承担。2 .住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第一条为了贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设 的通知（国发199823号），保障住房售后的维修管理，维护往房产权人和 使用人的共同利益，制定本办法。第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包 括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用 设施设备维修基金的管理，均适用本办法。本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。 第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重 墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的 共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水