财务管理资料2023年-底商投资.docx

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1、底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层 销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更 好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户， 商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。底商的类型按市场划分随着更加多的住宅本次项目进行住宅底商的开发，开发商逐渐意识到住宅底商将 具有的大潜力，但不同本次项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主要话题，住宅底 商本次项目市场运作将对住宅底商本次项目的成功发挥重要作用。一，思路型（概念型）二，规划型（有潜力存在一定风险）三，商圈型（在繁华的商业中

2、心）按服务对象按照服务对象划分，可以将住宅底商分为服务于小区内部和服务于小区外部两种。 有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户 范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务 对象。在设定上要看小区业主的消费档次、消费相关需求、消费心理、生活习惯而设 定。这样的店面相对来说投资少，风险不大，资金回笼也较快。对于服务于小区外部的，则应考虑周边商业情况、街区功能来确定底商功能。这 样的商铺应位于交通便利,商业中心。目前，在全国掀起了新商业地产开发高潮一一 底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发 商的热

3、捧。传统住宅一般在底层需要设置较为宽敞明亮的主次门厅，以便业主的进出，同时 提高本次项目的自身档次，利于销售价格、销售进度的执行。但如果底商的因素加入后，还是采用以上层住宅为主的规划设计方式，那么底商 的面积、通透性能、商铺划分等方面都会受到影响，尤其是底商的黄金区域会被电梯 井等上层住宅的公用设施所占据。在底商平均每平方米售价比上层住宅高出7000元 RMB甚至更高的时候，这个底商的销售、出租价格只能低于市场的平均水平。这对 于要将利润最大化的开发商而言，绝非利好消息。如果购买的商品房是标准价、优惠价、成本价房标准价 每平米补63元优惠价每平米补63元成本价每平米补9元（土地出让金）买卖超过

4、5年就只有契税和印花税。写字楼选择什么样的底商记者：写字楼作为一种增值服务，应该把底商功能的提供和完善作 为写字楼功能一个必不可少的组成部分，它实际上支撑了写字楼功能的 运营。目前，许多地方写字楼开发速度加快，会不会和住宅一样，出现 供过于求的局面？陈及：无论北京还是全国，写字楼基本上都呈现供过于求的局面, 尤其是高档写字楼有明显过剩的特点，而中低档写字楼略显不足。在这 种情况下，写字楼的市场交易趋缓，如果写字楼底商能提供尽可能完备 的商业经营和服务本次项目，形成写字楼自身的经营优势或特色，就会 吸引客户入住，吸引客户购买，也有利于企业进入一种良性循环。现在 这个相关问题还没有引起业主充分的重

5、视。记者：写字楼自身的经营优势或特色主要在于写字楼底商的服务,你认为哪些方面决定底商的经营特色？陈及：第一，根据规模大小决定服务本次项目。写字楼的规模越大，入住的客户越多，对写字楼底商的特色以及提供的经营本次项目的要求就越全面。从写字楼底商的角度看，进入写字楼，也不是免费的午餐,大规模的写字楼有足够的客户支持，因而具有非常良好的回报前景，容易吸引优质的商家入住。如果写字楼规模小，客户就少，很难产生写字楼底商服务多样化的相关需求。第二，写字楼的市场定位和市场细分。高档次写字楼面向的是知名 的大公司，写字楼底商应根据写字楼的设施来决定自己的经营方式，它 的定位就是入住客户的定位，这中间存在着一种自

6、动的平衡相关问题。 假如面向一般的中小型公司，写字楼底商也会采取相应的服务本次项目 去供给这个市场。商家通过写字楼跟客户进行服务与被服务的关系，实 际上是一个双向的选择，利益的切合点找准，客户满意，写字楼底商也 满意。第三，写字楼的外部市场环境。如果写字楼处在繁华地段，就意味 着大量的外部竞争者存在，会有效的分离顾客。而写字楼内部的商业服 务设施及其服务功能的提供，大体上被局限在围绕着支撑办公服务的一 些服务本次项目上，以满足客户就近、便利、省事的目的，从而提高办 公效果。第四，要考虑商业设施及其经营本次项目的一致性。所谓一致性, 就是入住写字楼的底商有没有经营特色，有没有服务上的优势。这不仅

7、 关系到写字楼客户的满意度高低，而且还关系到能否吸引外部客户多少 的相关问题。如果具有明显的经营特色、经营优势，对于提高写字楼的 知名度有直接的协助，也间接地提高了写字楼租售的水平。因此，写字 楼业主在选择底商时，应有独到的经营眼光和经营标准，否则会影响到 写字楼的无形资产含量。第五，用策略吸引有效写字楼底商。写字楼采取什么样的策略去吸 引底商，需要一套灵活的经营策略。商家入住为写字楼内各类公司企业 入住创造一个先决条件，或一个有利于提高办公效果的条件。实际上谋求写字楼底商入住，他们最关心的是写字楼本身的规模，最关心能不能 通过在写字楼内的经营取得回报。记者：完美的底商服务支撑写字楼形成自己的

8、特色。写字楼有好有 坏，这种好坏实际上就是人们对它形象的评估。一个好的底商经营本次 项目的引用，有利于做旺写字楼，使租售进入一个顺畅的轨道，市场做 旺了，写字楼出名了，入住的客户也就跟着出名了，写字楼底商业有它 自身的利与弊。陈及：在一个知名度非常高的写字楼里办公，写字楼可以托升客户 的知名度，而入住底商也可以托升写字楼的知名度，因此，千万不要认 为只要有酒吧、快餐就可以了，应该形成一个有机的组合。写字楼引入底商的弊端主要是底商入住以后容易干扰写字楼的办 公环境，特别是商家经营过旺，就容易给写字楼造成一种喧宾夺主的气 氛，使写字楼陷入不伦不类的窘境。记者：如果写字楼定位要与底商比较吻合，具有自

9、己的商业特色, 那底商的比例应该是多少？能不能举一些比较具体的例子来说明这个 相关问题？陈及：高档写字楼的人员比较偏好品牌专卖店，要提供品牌高的商 品，还要提供有品质的便利店，因为写字楼公司的工作人员有时会加班 加点，便利店提供日常消费必需品。再一个围绕办公所生成的一些服务, 咖啡厅、茶室或健身，包括有品质的有特色的酒楼，都不可缺少。但必 须做市场调查。记者：根据国外写字楼的发展趋势，一般高档写字楼首层基本没有 商业，基本的趋势是做成地下商业街的形式，这样既满足了上边写字楼 的相关需求，也避免了整个街区的压力。您对未来北京写字楼是不是也 持同样的看法？陈及：我觉得是这样。国外已经不做的事情，恐

10、怕我们正在做。北 京目前存在整个商业严重过度竞争，而写字楼外观和气势起到一种驱逐 作用而不是吸引作用，毕竟商业运作需要一个相关系统化的知识和经验, 不仅仅是作出一个楼盘来招商就可以了。记者：你刚才谈到引进底商容易干扰写字楼的环境，那么如何避免?陈及：写字楼是白领的工作场所，吸引的底商应该以白领为市场， 不要让一般的人群成为主导顾客，能够到国贸去购物的也不是一般的老 百姓，这样就起到有效的屏蔽作用。否则的话，可能大量的吸引各阶层的人，会对写字楼的主营业务产生冲击。记者：吸引底商进入，底商在价格上对客户会有一些侵害，作为业 主，怎么有效的介入，避免这种相关问题的发生？陈及：有的店免租金三个月，或将

11、来对毛利额的多少进行分账，这 些办法都可以灵活的变通。如果通过计算机管理相关系统，对底商的整 个经营进行监控，进价、售价、产品、产地，作为一个直接的经营者参 与经营过程。再一个可以实行风险抵押，出了事情拿这个去赔，这样等于说底商有后顾之忧，就不敢肆无忌惮。记者：在写字楼里设员工餐厅，还是设底商，怎么平衡这种关系？ 如果选择一个，你觉得哪个比较合适？陈及：我觉得还是选一个商家入住好一点，对自己内部餐厅人会有一个要求，必须提供一个实惠的价格，否则的话，专有员工餐厅会加大 成本，能社会化的尽可能社会化。记者：在北京，您觉得运作比较好的有特色的写字楼那个能作为样板？陈及：我觉得是国贸，还有嘉里中心都是

12、不错的。查看（293 ） /评论（0 ） /评分（0 / 0 ）商铺投资的三大误区如何慧眼识“金”铺系列之一（本文根据赖瀚林在成都商报、好搭挡精英俱乐部商业地之分会举办的首届 商铺投资沙龙上的商铺投资讲课整理）文/赖瀚林 长期以来，史国民间的投资渠道狭窄，而我们所熟知的股票、债券、期货市场等 经常摇摆不定，没有一定的专业知识很难搞定；而随着中国快速的城市化进程和 迅猛的房地产市场发展,大家都不约而同的将投资眼光瞄向了房地产。房地产作 为一种固定的资产投资，由于受土地稀缺资源的限制，注定了其产品的稀缺性, 而物以稀为贵，因此与股票、期货等相比，房地产产品的投资风险相当较小，其 投资回报相对安全和

13、稳定（除了不可抗拒力的灾难与战争之外），特别是商铺。从全球来看,也唯有硬通货才真正可以保值增值，如石油、矿产、黄金、稀土等， 而商铺无疑也可作为硬通货之一，是稀有资源。因此如果拥有一间“聚宝盆”式的 “金铺”，让钱生钱，钱滚钱，让商铺替自己工作，这似乎是很多百姓家庭所渴望 和追求的。但是在如何选铺、如何投资购买上却存在三大误区。第一大误区：人流量越大的商铺越值得投资?对商业地产而言，有三“气”是不可或缺的，即“人气、商气、财气，“人气即人流 量，“商气”就是商业氛围，而“财气”即由人气与商气带来的财富效应。不论是整 体的商业圈还是单个的商铺，高人流量无疑是商气的来源和投资利润的可靠保证, 因此

14、人气是前提，商气是核心，财气是根本，一个赚钱的商铺，必须要有大量的 人气才能带动，商气激活了，财气才能聚集。因此理论上来讲，一般人群流量大 的地方,都会产生商业行业,必竟人气旺盛是保证商铺日常运营的基本要素前提, 但是不是说商铺投资仅有高人流量就0K 了吗？我的答案是：NOo 一般我们去 某个商铺销售中心考察时，售楼小姐都会跟你说周边人流量如何如何，似乎人流 量对商铺是万能的。这显然是个误区。我们知道，火车站和客运站是客流量最大的地方了，那是不是就可以说火车站和 客运站旁的商铺就是“金”铺了呢？这实际上是将“高人流量”与“有效人流”混为一 谈了。火车站与客运站的人流，绝大多数为商铺的无效人流，

15、原因很简单，往来 车站的人流，无非两种人群：回家的、出差或出外打工的。而这两种人群目的性 都非常明确，要么归心似箭，要么时间紧迫，哪有闲暇时间去逛街，所谓来的来 了，去的去了。也就是说，火车站和客运站虽然是高人流量的地方，却不是最聚 客的地方，因为这种噪杂混乱的地方，很难让人产生停留的欲望；你见过没事喜 欢去逛火车站和客运站的吗？恐怕只有小偷与小商小贩了。其次从进出火车站和 客运站的人群来看，其购物消费都具有临时性特征，如快餐、饮品、烟酒等，且 消费档次较低O所以我们看到,火车站与客运站附近,开快餐店的比吃饭的人多， 卖便宜货的比逛街的人多。因此这种地方的商铺，其收益率缺乏可靠的保证，投 资价

16、值和经营收益都会大打折扣，投资此类商铺时宜谨慎。因此在选择商铺投资 时，不要过于被高人流量所诱惑，还需要客观的分析与事实论证，只有有效人流 量大的商圈或商铺，才有投资价值。故在选择投资商铺前，一定要对商圈的性质 与人群特征进行观察和分析。商圈的性质决定了你的商铺投资定位，而人群特征 又决定了你的商铺收益损益情况。（未完待续）（原创作品,作者版权所有，未经本人许可，不得以任何形式进行转载、引用、 链接与使用。网络转载请注明本文博客出处:）第二大误区：黄金口岸就一定能赚大钱?翻开众多的商业楼盘宣传广告，几乎千律一篇的告诉你，本次项目所处位于某某 “黄金口岸”，好象“黄金口岸”是包治商业百病的神药一

17、样，而即使是市中心 的繁华地带与成熟商业圈的核心地带，也并不意味着所有的商铺都会赚钱！而并 非市中心与繁华地段的口岸商铺，却照样可以赚的盆满钵满，因此“黄金口岸” 有时也会欺骗你的眼睛。在成功的业地产运营中，最核心的要决就是地段，地段，地段！ ！好的地段，确 实可以为商铺带来无限的增长利润。但这要取决于商圈的整体氛围与成熟度，周 边有效的人流量，以及交通的限制（如果是自营的话还得视商圈的定位特性与人 群特征而定，容笔者以后专题论述）。一个健康良好可持续性发展的商圈，其业态必定是可以相互补充和相互吸引的， 即商业业态的互动性，这种互动性体现在各自业态对人流的交换性，也就是我们 所说的资源重复利用

18、，逛完了商场，顺便在街角咖啡馆坐下歇歇脚；如果业态单 一，缺少互动性，则商圈将会迅速老化，最后将被逐渐汰淘。有了业态的互动性， 还要看商业氛围的成熟度，这里面包括经营商户的持久性、收益率、日均人流量 等分析；有些所谓的“黄金口岸”，人流量没有相关问题，商业氛围也没有相关 问题，但就是一直要死不活的样子，比如盐市口某商业广场，应该算是“黄金口 岸” 了吧，体量不大不小，周边人流来来往往，对面的商业广场生意做的风声水 起，四周其它商业都做的不差，可这个商业广场自运营以来就一直“秋眉秋眼。 这里面既有当初商业定位的错误，也有后期经营的失误，其中主要原因之一就是 与周边商业业态缺少互动性和互补性，在此

19、不必细讲。我的意思是，“黄金不黄 金，须看商户经”。不要被所谓的“黄金口岸”遮蔽了眼睛，多去了解周边商户 的经营状态，问问他们的经营时间长短情况，了解他们的收益状况，还有租金的 涨幅情况，就知道是不是黄金商铺了。那为何一些我们认为的黄金口岸，结果最后成为了“假口岸”呢？除了上述的原 因外，笔者认为可能还有几个因素是关健：第一：商业的定位与有效人群的相关需求不对路。比如你在校园经济商圈开个高档皮衣店就可能做亏，在春熙路开个文具店就可能 无法经营下去。上面提到的盐市口某商业广场，就是典型的商业定位与有效人群 相关需求不对路，即对有效人群的利用不够。长期以来，盐市口自发形成了以小 商品百货和女性饰品

20、及鞋帽成衣等为主的中档商业业态格局，而逛盐市口的多为 年青人与淘相因的，而某商业广场当初定位为高档百货就与有效人群的相关需求 格格不入了。第二：业态杂乱或过于单一，不能优势互补。不管是黄金口岸也好，潜力口岸也好，决定商圈可持续性发展的是其业态的规模 与互补性。商业讲究“成行成市”，即业态的规模化越大，购物的选择面越大, 则消费者逛的欲望越大。我们熟知的很多专业市场，就是根据消费者喜欢“货比 三家”这一心理特点而进行设计的，如成都太升南路通讯一条街，属于自发的市 场，在长期的形成中业态既相互补充又相互竞争的格局，还有红牌楼汽配市场等, 也是属于优势互补的专业商圈。而业态过于杂乱，则消费者无法对该

21、口岸形成固 化的认识，没有吸引力；过于单一，又不能形成优势互补，也无法吸引人来。如 麦当劳一般喜欢选择开“店中店”，即紧靠商场或购物中心的商业广场，因为商 场或超市可以为麦当劳带来稳定的客源，而麦当劳又吸引年轻人逛商场或超市, 起到了优势互补的作用。第三：商铺对黄金口岸的口岸价值利用不够。这取决于商铺本身的临街面或视角的通透性。有些商铺虽处于商圈的黄金口岸, 但临街面极窄，或形成狭长式的内街，而里面的人流动线又缺乏引导性。这种缺 乏独立通道的死胡同式内街，就需要靠特色业态来对人流进行引导，但很明显, 其口岸价值却大打折扣了。第四：交通的管制或人流动线的限制。一般而言，最好尽量避免在受交通管制的

22、街道做生意或投资商铺。例如单向通行、 限制车辆种类、限制通行时间等交通管制，或者道路中央设有隔离栏，则再黄金 的口岸，也要尽量避免在这些街道附近开店或投资商铺，因为这样会对人流进行 限制，人气无法聚集，则商气无从谈起，更不用说财气。第三大误区：只有临街的底铺才值得投资?所谓底商,一般指利用住宅、写字楼等商品房的底层或低层作为经营性物业的商 业用房。住宅底商主要分有两种：开放式与半开放式，前者属于社区型，服务于 周边众多社区，经营业态主要视周边消费档次、消费相关需求、消费心理、生适 习惯而设定；后者属于小区型，以服务小区内居民为主，主要以便利店为主，投 资价值相对较低。随着大量的旧城改造、众多中

23、高档社区的兴起、新型商业中心的崛起，以及大量 的外资零售商或餐饮的进驻，都从客观上加大了对底商的相关需求，从而刺激了 投资者对底商的投资热情，有旺盛人气和强大的购买力支撑，也就难怪众多投资 者对底商情有独钟了。很多中小投资者有一个固化的认识，认为只有临街的底商最安全，最值得投资。 这个观点其实没错，但也不完全对。从投资角度而言，一般投资底商的风险相对较小，特别是在众多中高档小区核心 地段的临街底商和核心商业圈的临街商铺,拥有较好的临街面,形象展示效果佳, 视野通透性好，拥有稳定的客源，空租率比较低，购买力旺盛，且客户忠诚度相 对较高，租金收益有保证，投资回报稳步上升。一般来说，投资住宅的回报率

24、为 8%-10%左右，而投资底商的回报率则高达12%至16%,大约10年左右即可收回成 本。所以这也是临街底商为大众所青睐的原因。那么是不是只有临街底商才有搞 头，不是临街底商就没有搞头了呢？答案是否定的。首先从定义上来看，大多数人理解的临街底商就是指临街面的底层商业用房，实 是不然。笔者的观点，这种理解过于狭窄，甚至可以将临街面的底层商业二三楼， 都可以叫临街底商。有些长期从事经营的商家会发现，有些临街的底层商铺，反 而没有二三楼的经营利润高，这里面的原因，需要仔细分析一下。判断临街底商的投资价值与商业价值，除了考虑地段、有效人流量、商圈气质、 消费购买力等因素限制外，还取决于商铺本身的软硬

25、件配套及周边环境，业态定 位等因素。从周边环境来看，须考察其商业氛围的成熟度。有些临街的商业，虽然是底铺, 但由于周边新型社区较少，或商圈气氛不浓，导致人流量很少，从而形成“死街”， 人气不足，商气就得不到支撑；商圈的成熟度，主要包括了其周边社区人口的增 长度与商业相关需求的成长性。如周边写字楼扎堆、学校扎堆、社区扎堆的临街 面底商，投资潜力无疑是巨大的。在投资临街底商时，一定要考察周边居住人口 的结构情况，尤其要对周边消费群体的消费特点及消费习惯有所了解。比如城南 桐梓林商业街的商铺和城西茶店子的商铺，不仅售价不同，而且租金和消费人群 也差异甚大，社区档次不同，消费相关能力会有天壤之别，纯居

26、民区与商业圈的 底商，其投资价值也会迥然不同。从商铺“软”件环境来看，主要包括了其建筑风格、开发商对未来商铺的规划、 街道的美观程度、未来发展趋势等,都会对底商的投资价值产生直接影响；一般 社区底商或新型商业区的商铺，其价值都会随着周边房地产的发展而发展，投资 空间很有想像力，投资者在进行商铺投资时，一定要关注周边房地产发展的趋势, 一般新型商业圈或成长型社区，其商业价值都会随着房地产的开发建设而逐渐上 涨。从商铺“硬”件环境来看，主要包括底商的空间设计、空间格局、停车位，以及 下水道、排污排油管道等设计；选择临街底商时，一定要关注其面宽、进深、层 高等设计参数，同时诸如水、电、煤气、污水排放

27、等硬性设施也不能忽视。例如 有些老化的商业街，由于排污管道在当初设计时的缺陷，进行发生堵塞现象，而 经营商家多以餐饮为主，这样商家会很烦，最后心生去意，影响商铺的长久经营。很多临街面的底商，由于临街面有限，为了放大底商的价值，开发商在划分时, 故意划分为很多狭长式的面宽窄、进深大的商铺，这种商铺是极不利于经营的, 不论是商家还是消费者，都会有抵触情绪。好的底商，空间一定要便于经营者进 行改造（梁柱不能太多），空间通透性好（通风采光）、停车位充足、有独立出入 口等。其次底商的层高很重要，一般3.5米4.0米是比较理想的；最重要的是 底商的设计不能影响到周边居民的正常生活，要充分保证业主的私密性。

28、那些由于受设计限制的临街面底商，面积较小，临街面宽窄，进深大，会对经营 商家的业态造成限制，从而影响出租率；加上底商的售价高，租金也高，因此有 些底商虽临街，但出租率并不高，或商户的流动性极大，这样对投资者的利益都 会造成伤害。而二三楼或以上的商铺，由于不受临街面的限制，反而通透性好, 层高也相当舒适，这样对商家的选择面也较宽，而且租金相对便宜，所以受很多 商家的青睐，这类商铺反而投资收益相对稳定。另外，投资临街底商时，还非常讲究“群羊效应”，也就是说，选择周边有大型 购物中心或购物商场的商铺，投资前景一般没错。跟着主力店走,有成熟商业运 作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流，而小商铺则可

29、分享这些商业巨头 们带来的人气和商气。随着北京商业住宅市场的快速发展，使得与其配套的住宅商业得到了空前的发展时机。这其中又以 服务社区为主的住宅底商发展的最为迅速和平稳，获得越来越多投资者的关注目光。为了使您能够对住 宅底端投资有更全面的了解，本刊向您介绍其投资方方面面：住宅底商投资分析商情因子(E)住宅底商的目标商情因子是E级，但是各类住宅底商商情因子会有以下变化空间：概念型住宅底商 的商情因子首先为E级，主要以社区居民为主要客户对象，运做成功的话，可能提高到D、C级；潜力型 住宅底商的商情因子为D级，主要以包括所在社区并跨社区的周边居民及客流为主要客户对象，另外， 这类住宅底商随市场发展，

30、其商情因子有提高到B,甚至A级的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可 能会达到D、C级，其主要消费者将包括周边居民，甚至区域消费者。从以上商情因子来看，我们并不能得出哪种住宅底商更有投资价值的结论，但可以判定的是：商铺 投资者需要判断拟投资的住宅底商的商情因子的成长空间到底有多大，商情因子的成长空间将一定程度 上决定住宅底商价值的升值空间。需要指出的是，不同社区的档次是不同的，所以尽管商情因子相同，但因为社区居住人口档次不同, 消费相关能力会有天地之别，从而住宅底商的价值出现显著差异。客流量(Po)住宅底商的客流量主要来自社区居住人口及周边建筑的居住人口。商铺投资者在选择住宅底商时， 需要谨慎判

31、断哪个位置的铺面客流量最大、比较大，但需要注意的是，不能够将人流量错误的判断为客 流量。“可视性”因子(Vi)住宅底商的“可视性”和整个本次项目的宏观布局都有关。住宅底商开发过程中，使尽可能多的商铺的“可视性”保持相当的、良好的水平，是绝大多数商铺 价值得到提高的表现。很少出现因为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的相关问题。一个成 功的住宅底商本次项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的本次项目。交通条件(T)住宅底商因为主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。交通条件对住宅 底商价值的影响比对商业街商铺、市场类商铺的影响都低。停车条件(P)住宅底商的停车条件依赖于

32、社区自身的停车设施。考虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停 车设施的基础上，开发商依然需要专门为这些住宅底商开设一定数量的停车泊位。鉴于餐饮设施是住宅底商的重要商户，而餐饮设施的规模有日趋增大的趋势，乂因为餐饮设施对停 车有相应的相关需求，所以投资者在选择底层商铺时必须对停车相关需求给予更大关注。整个本次项目规划设计的科学性(D-Desi gn)住宅底商本次项目的规划设计不仅需要体现“可视性”原则、而且设计指标广泛适应性原则，可以 适用各种业态投资的需要，如加入排烟通风相关系统以方便以后进行餐饮投资。整个本次项目规划设计 的科学与否对于住宅底商价值至关重要，投资者需要特别的关注。硬件条件(

33、C)住宅底商的硬件条件主要涉及到面宽、进深、层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放 等相关技术性设施通常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。容易发生相关问题的情况是，有 些住宅底商本次项目在商铺面宽、进深、层高数据的选择上，出现相关问题，专家建议住宅底商有效商 铺面宽为7-8米左右，层高至少为3. 5米。经营商品的类型(G)住宅底商一般服务对象是社区内的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品，餐饮及相关服 务。隶属本次项目的运营特点(M)住宅底商必然会受隶属本次项目的影响，如果隶属住宅本次项目定位高、规模大，这些商铺就值得 作为投资选择。就前者而言，住宅底商本次项目的投资形式

34、、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是 不言而喻的。商铺初始售价(Pc)商铺投资者在进行住宅底商投资时，必须清楚，住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客观价值， 而不是经过开发商、销售先生/小姐等对该社区商铺包装后、偏离了商铺真正价值的价格。这个相关问题, 在现阶段商铺投资市场是一个极为敏感的相关问题，因为开发商深谙市场火暴将为它们打开的广阔的操 作空间，这恰恰是商铺投资者要绝对清醒的，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价 格成交，将是商铺投资者最需要警惕的合适的内容。商铺价值一旦被开发商所透支，商铺投资者的投资 会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就是被高位“套牢”

35、之日。另外，投资者需要对住宅底商本次项目里面不同的商铺做出价值判断，这是另一个重要的相关问题。商铺周边房地产发展趋势(Re)住宅底商周边各类房地产的发展趋势对住宅底商价值的影响是直接的，也会很大。我们说的住宅底 商并非某一个住宅社区的商铺，随着经营商经营活动的延续，极有可能成为一个地区、几个住宅本次项 目的社区商铺。事实上，住宅底商价值随着周边房地产市场的发展，价值升值收益很具有想象力。商铺 投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周边各类房地产发展落后的住宅底商，未来周边大型的房地产开 发规划，将会推动其价值的上涨。投资步骤住宅底商本次项目选择各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对最终

36、住宅底商本次项目选择决策的影响力 按照重要程度降低顺序排列如下：隶属本次项目的运营特点(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商铺周边 房地产发展趋势(Re)、商铺初始售价(Pc)、“可视性”因子(Vi)、停车条件(P)、整个本次项目规划的科 学性(D)等。以上合适的内容可以做以下解读：商铺投资者应该选择这样的住宅底商本次项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的 住宅社区为目标，如果该社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅 底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍，那么该住宅底商本次项目可以初步选定。住宅底商选择住宅底商最终选择过程中，需要按照以下从重到轻

37、的顺序对下述因素进行考虑：“可视性”因子 (Vi)、楼层(F)、客流量(Po)、商铺初始售价(Pc)、硬件条件(C)等。以上合适的内容可以做以下解读：商铺投资者选择住宅底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”； 一层商铺的价值最高；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资 金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。投资评价住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投 资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅本次项目规模大，居 住人口消费相关能力强，其投资收益可以很好

38、得到保证。最近两年我一直在关注投资商铺的相关问题，原因是我发现如今商铺越来越多了 大部分房产本次项目的外围临街部分都会被大大小小的底商所占据。这其中 当然有KFS追逐利益的需要，但也从另外的一个层面上反应了商铺热销的现象。 无论是投资还是自用，商铺的保值、增值率当然越高越好。那么，在各种各样、 大大小小的商铺中，什么样的商铺(底商)才是好商铺(底商)呢？怎样才能选 择到好的商铺(底商)呢？什么样的商铺(底商)才是值得购买的呢？下面我就 把自己的一些这方面的经验与大家分享一下。选择商铺(底商)时要注意的几个方面：1、地段：地段是商铺的生命，是在选择商铺时第一要考虑到的相关问题。即使是在一个小区域

39、内相比也要选择相对繁华的地段。而如果经济条件允 许，则应选址在主要的繁华大街之上，相对高的房价也会带来相对高的回报。在这一点上，投资与回报是成正比的。2、流量： 在这里，流量指的是在单位时间内经过你的店铺门前的人数。足够的客流量是商铺盈利的根本。可以 在观察流量时注意观察一下未来客户所占的比例。如，想开家儿童用品店，可以 仔细观察一下附近小孩的数量。这种有的放矢的观察对有效流量的确定有很大的 协助。3、购买力：通俗一点的说，购买力指的是店铺周围人群的富裕程度。有个小故事说明了购买力的重要性：“一个服装店老板对另一个服装店 老板说，我做穷人的生意，因为穷人比富人多10倍！另一个摇摇头说，可我要

40、做富人的生意，因为富人的衣服比穷人多100倍！”故事虽然有些偏颇，但也葱 一个侧面反映了购买力的重要性。4、竞争度：详细了解店铺附近与自己产生竞争关系的店铺数量和实力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的实 力比对手强，也建议尽量回避与老手的直接竞争。竞争的成败往往不能只靠实力 说话。有一些老店已经形成多年，经营成熟、渠道稳定、与客户之前关系良好。 这些都是你不得不考虑到的对手的优势。5、出售或出租的简易度：很多朋友在购买商铺（底商）的初衷就是用来出租或是出售。那么在购买之前就应 该认真考虑该商铺日后出售或出租的简易度了。一般来讲，在生活小区周围，适 合开超市、发廊、饭馆、音像店、干洗店这样的商

41、铺比较容易出售或出租。6、增值相关能力：商铺的增值相关能力取决于很多方面的因素。如地段好、流量高、购买力强、竞争度低、转手方便的商铺当然是保值、增值相关能力高的。 但除此之外还有很多因素需要考虑，如周围环境的整洁度、安防设施的完善度、 道路交通的方便度都需要考虑在内，甚至门前是否有独立的停车位都要考虑进去。 大家要根据自己将要经营的行业、所处的具体位置对将要购买的商铺首先有个正 确的认识，然后才谈得上投资。一点个人看法仅供参考：完美的商铺是没有的，十全十美的商铺往往价格超高。而超高的价格往往 又是大多数人所不能接受的。所以我们要做的是从以上几点中进行适当的取舍， 选择出与我们的自身状况相吻合的

42、一个平衡点。这样才是一个良好的投资心态， 也不会因为过多的贷款而对以后的经营产生过大的负担。最后预祝大家投资成功!经营住宅底商涉及到的一些法律相关问题时间：2010-07-25 21:52来源:北京房地产律师网作者:房地产律师点击：89次经营住宅底商涉及到的一些法律相关问题住宅底商，顾名思义，是位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种 形式，一种是位于住宅楼一层的房产，一层以上全部为住宅；一种是属于住宅 建筑物的“裙楼”，即属于住宅建筑物的附属房屋，一般层数较低，大都为一 至三层，全部是商业用途。经营住宅底商时，首先要明确房屋产权证所规定的该房屋用途。本律师曾 经处理过这样一个项目案例，某租

43、户承租了属于建筑物“裙楼”的一个商业铺 面，但该“裙楼”并无独立的房屋产权证，即该住宅楼和“裙楼”只有一个共 用的房屋产权证，该房屋产权证上对整栋建筑物（包括住宅楼和“裙楼”）的 房屋用途笼统的表述为“住宅、商业和配套”。由于该表述未明确“裙楼”的 房屋用途为商业，导致工商局以房屋用途不确定为由拒绝办理租户的营业执照, 从而租户不能依法开业经营。因此，开发企业在进行住宅底商开发时，应特别 注意明确房屋产权证上的房屋用途，最好能独立写明住宅底商楼层的房屋用途, 否则在办理营业执照时将可能出现工商局无法办理的情形。经营住宅底商时要注意的另外一个相关问题是处理好与相邻人（即住宅业 主）的关系。由于住

44、宅底商与住宅楼在结构上密不可分，因此在对待住宅底商 办理营业执照相关问题上，各地的工商行政管理部门政策各不相同。物权法 第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经 营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约 外，应当经有利害关系的业主同意。”物权法的上述规定解决了民宅商用 的相关问题，事实上也为办理住宅底商的营业执照相关问题指明了方向。以北 京市为例，北京市工商局在2006年时曾经出台了禁止民宅商用的政策。物权 法颁布实施后，北京市工商局依据物权法的规定，将该政策进行了调整, 根据北京市工商局的现行规定，目前只要满足以下条件的，即可以办理营业

45、执 照：“申请人应提交下列文件、证件：一是，住所使用证明。二是，由申请人 签署的将住宅改变为经营性用房而作出承诺的住所登记表。其承诺合适的 内容应当是：知悉中华人民共和国物权法的相关规定；遵守法律、法规及 管理规约的规定；已经有利害关系的业主同意；遇有拆迁服从配合，不索取拆 迁补偿费用。三是，住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的 业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”因此，住宅底商在经营时， 由于住宅底商与住宅部分的密切联系，应特别注意国家的相关规定，处理好与 各方面的关系。（声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载合适的内容 以共享和研究为目的

46、，如对刊载合适的内容有异议，请联系本站站长）现今“底商”比住宅产品更受投资者追捧类别：我的文章 评论（0）浏览（65） 2010-05-15 18:36标签：商业地产经营招商运营管理商业地产营销推广-马太福星（北京）商业管理有限公司国外素有“投资商铺是金，投资写字楼是银，投资住宅是铜”的说法，从目前销售状况来看，滨 城掘“金”的热度渐涨，底商投资正成为当前投资一大热点。“上周一家媒体一版底商广告推出后，来电 来访量比住宅产品几家媒体同时推广还要多。”大连一本次项目营销部负责人坦言目前消费者比较热衷底 商产品。名词解释底商底商是指写字楼或住宅的第一层、第二层网点，多用来经营娱乐设施、中小型连锁超

47、市、各种品牌的 专营店、商务设施等。主力商圈一铺难求品牌商业增强投资者信心凭借有利位置，部分住宅底商本次项目虽价格不菲但仍能创造佳绩，尤其是地处主力商圈的底商产品。 代理城品城本次项目的大连经纬纵横营销策划有限公司策划部经理王春刚告诉记者，“现在每套公建（1 00200平方米）都至少有34组客户盯着，3000多平的也有很多企业积极洽谈。”据了解，目前购买 该本次项目底商产品的客户大多以投资为主面对36万元的售价，大家仍对收益信心十足，分析原因自 然少不了西安路商圈的地段优势，未来与星海湾贯穿连通的功能定位，以及地铁交会处所带来的人气与商 机。与西安路等主力商圈底商产品“一铺难求”相比，一些区域

48、虽然不在主力商圈，但依托品牌商业的引 进一样倍受消费者追捧。北京公园上个月开始销售的底商就因家乐福的入驻而十分抢眼。“我们目前推出 的家乐福主入口旁的底商基本没剩几套了大连润德房地产开发有限公司总经理助理李娥介绍，“4万（每 平方米）以上的预估价大家完全可以接受”。同样，东特星中环广场与沃尔玛签约后，“招租工作一直进 展很顺利，只是业态、位置不同租金水平不同。”本次项目销售经理王静告诉记者。相对于借助炒作概念而走俏市场的底商本次项目而言，这些底商无需炒作却也热销。究其原因主要是 巨大的市场潜力使之为众多投资者所看好。临街底商倍受青睐住区客层提高助力底商销售与主力商圈影响力和品牌商业号召力相比，一些根植于大型住宅区的底商产品更多依靠的是临街与否 的地理位置，以及住区内客户层次高低的消费相关能力。奥林园本次项目销售部经理吴晓东介绍“本次项 目南侧的底商基本销售完毕，而北侧的产品价位相对较低，但销售速度仍赶不上南侧。”究其原因，无不 与南侧临街且靠近华南沃尔玛有关。毕竟，商铺和住宅不同，“隔街死”是很常见的。除了考虑临不临街，住区的整体商业氛围也是投资者比较看重的。“唯美品格的底商销售火爆与整个 区域三大社区