物业服务权利与义务.docx

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1、物业服务权利与义务随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制 度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买 房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋 和单位自行管理已逐渐为当今的专业化物业管理所取代。物 业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化 的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。在物业管理中， 调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。 正确认识物业服务合同的性质和内容，明确业主和物业管理 企业的权利和义务，是正确解决物业纠纷，保障业主利益的 关键。一、 物业服务合同的性质和特征物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或者业主委 员会的聘

2、任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面 协 议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承 担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件， 提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障 书，在整 个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业 服务合同相 关内容及注意事项，对每位业主都很重要。1、物业服务合同的性质 在我国传统的计划经济体制下,实行的是福利分房，由政府房 上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水 供电人的允许，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所 对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管 理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用

3、 的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费 用，只能以它来催缴水费电费。因为，供水供电不是物业管 理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有 限制的。过去，物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线 电视费等公共服务费，同时向业主收取一定的手续费，这是 作为物业服务收费的一个组成部份写入合同的，是由城市 住宅小区物业管理服务收费暂行办法所明确的。现在，新 的物业管理条例规定，物业管理区域内,供水、供电、供 气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关 费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主 收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主 之间

4、的直接关系，理清了物业管理企业、业主以及提供公共 服务的主体之间的关系，防止物业管理企业利用其便利的条 件，侵害业主的利益,获取不正当的收益。固然，物业管理企 业依照合同收取物业服务费用的权利，也必须要赋予保障。 在业主拒不交纳物业服务费用时，物业管理企业应当依据合 同的约定或者法律的规定，采取合法程序来保护自己的权 益，比如申请业主委员会催促业主交纳物业费用，亲自上门 与业主沟通，向法院提出诉讼，或者依双方合同中订立的仲 裁条款申请仲裁等等。(3)物业管理企业未发布财务报表，业主能否拒绝交纳服务 费用在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业 管理企业应当按照物业服务合同的约定，提

5、供相应的服务； 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际 生活中发生了这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者 约定发布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用， 引起争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳 物 业服务费用，有不同的观点。一种观点是：如果物业管 理企业按照合同提供了质价相符的服务，尽管没有发布其 财务状 况，业主也应该交纳服务费。另一种观点认为：定 期发布财务报表是物业管理企业的义务，如果其不履行义 务，业主就 可以行使抗辩权，拒绝交纳服务费。我个人认 为，在这种情况下，必须对业主与物业管理企业的服务合 同进行分析，然后做出判断。第一，如果物业服务合同中约

6、定“物业管理企业应当定期公 布物业服务费用收支状况，如果不发布的，业主有权拒绝继 续支付物业服务费用”。根据合允许思自治原则，当事人之 间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。 所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会 要求物业管理企业尽快发布。如果物业管理企业及时补正 的，业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业 的“204条”一一深圳景洲大厦物业管理服务合同也第 四条（物业管理服务费及其管理）第八项明确规定：景洲大厦 物业管理服务费所有收支账目,按政府规定由乙方每3个月 向业主发布一次（张贴时间不少于1个月），账目发布前送交业 主委员会审核备存。账目发布时间

7、为每季度后的次月15日 以前，特殊情况延迟发布账目需书面告知业主委员会。乙方 不发布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。第二，如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期发布财 务收支报告，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义 务是物业管理企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费 用。物业管理企业定期发布其财务收支报告，是其根据诚实 信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，根据同时履行抗 辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履行了主给付 义务,另一方不得援用同时履行抗辩权。所以,物业管理企业 提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业服务费用。对于 物业管理企业的财务报告，可以通过业主委

8、员会催促其发布 或者要求业主委员会进行检查。对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督,是业主 监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权 利呢？最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法，以合意的 方式在物业服务合同中约定，物业管理企业不发布账目，业主 有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以 生存的资金来源,这样的约定必然促使物业管理企业及时、全 面的发布财务帐目。3、关于开辟商空置物业服务费用的交纳问题实践中，由于开辟商与物业管理企业之间千丝万缕的联系，两 者通常约定，对于开辟商尚未售出的空置物业，不交纳或者 少交纳物业服务费用，则小区的物业服务费用只能由已经入 住的业

9、主全部承担，利益受到伤害。小区的物业服务费主要 是公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修 及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这 些费用的构成来看，物业服务费不会因为物业是否空置而有 太大的变动。并且，对于业主来说，物业服务费用都是入伙 预收的，即物业费在交房时即开始支付，而无论是否实际入 住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。所以，开辟商为 空置物业支付与业主相平等的物业服务费用,才是公平的做 法。新的物业管理条例第47条第二款规定，已竣工但 尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由 建设单位交纳。从而解决了开辟商空置物业服务费用的交纳 问题，保障

10、了业主的权益。四、结语物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与 物业管理企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方 行为的“法律规范”，双方当事人都应该赋予充分重视，尤 其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定 含糊的事项，应当在合同中明确约定。虽然新的物业管 理 条例在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动， 但是 对于小区物业管理中的一些争议问题和细节问题，还 没有做出规定。在我国的物权法和合同法也未提供相关法 律依据的情况下，要得到最满意的物业服务，最好的方法 就是在物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做 出约定，然后由双方当事人善意，诚信的履行合同，依据

11、 合同解决一切纠 纷。我国实践中深圳市福田区景洲大厦业 主委员会与深圳市 金风帆物业管理发展有限公司所签订的深圳景洲大厦物业 管理服务合同就是这方面的典范， 集中解决了实践中可能浮现的各种问题，给出了相关处理 措施，值得各地业主学习 和借鉴屋主管部门统一管理这些公有房屋，也有各单位自己投资建 设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极其厚重的行政 管理色采。用户与房屋管理者之间普通是所属关系，处于被管 理和被领导的地位。随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自 主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理 的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提 供相应的服务，

12、而业主要支付对应的物业服务费用。从这一 方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事 人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。两者之间成立的 是民事法律关系，合用民事法律关系的基本原则：平等、自 愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是 平等主体之间成立的民事合同，合用合同法的普通原则。2、物业服务合同的特征(1)物业服务合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是 合同法十五种有名合同之外的无名合同，是市场经济发展过 程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容,协调物 业管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要 合同。在2002年稿的中国民法典草案建议稿中，

13、增加 了物业管理合同，其第1318条定义为“物业管理合同是物业 管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管 理事务，委托人支付报酬的合同”，将它定性为委托合同。但 是在2003年全国人大常委会法制工作委员会发布的中华 人民共和国国民法(草案)合同编则仅增加了保证合同一 章，并未对物业服务合同作出规定。我个人认为，基于物业 服务合同的典型性和重要性，而物业管理条例对物业服 务合同规定极其简单，应该在合同法中增设物业服务合同， 以规范和指导物业管理企业和业主的行为，保障双方的合法 权益。在法律未作出明确规定时，则可合用合同法的普通规 定。(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。现代

14、社 会高速发展，要求实现社会化大分工，每一个人精通自己行 业 的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成， 知识 专业化，行业分工化，提高了效率，降低了成本。物 业管理 企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业 主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权 对物业管理企业进行监督。(3)物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方 互负对待给付义务的合同。在物业服务合同也物业管理企业 提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安 等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖 的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反应了 其双务性的特点。(4)物业服务

15、合同是有偿合同，要式合同。3、物业服务合同是否委托合同有人认为物业服务合同是委托合同。委托合同是指委托人和 受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。物业管理企 业受业主聘任，为业主提供服务,代替业主管理小区物业及相 关事物。从这点看，物业服务合同与委托合同有相似之处。 但子细分析合同的特点以及当事人的权利义务，物业服务合 同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托 合同。(1)委托合同中,受托人应当按照委托人的指示处理委托事 务，受托人以委托人的名义处理委托事务，产生的法律后果 有委托人承担。而物业管理公司是独立的企业法人，有自己 的经营方法，在业主将小区委托于其管理时，它以自己的

16、经 营费用，自己的名义开展业务，并独立承担对外法律后果。(2)委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以 随时解除委托合同。而对于物业服务合同，除合同约定的条 件成就外，物业管理企业不得随意解除合同；业主委员会只 有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/ 3以上通过决议后才干解聘物业管理企业，也必须满足合同 解除的相关条件。(3)委托合同普通是无偿合同、不要式合同。物业管理是 一种市场经营服务型企业行为，物业管理企业提供服务，业 主支付报酬，是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式， 有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案, 是典型的要式合同。二、 物业服务合同的订

17、立一一业主选择物业管理企业自由 根据契约自由原则，当事人可以自由选择相对人。在物业服 务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管 理企业。然而，在实际生活中，开辟商在房屋竣工出售前， 往往选定一个物业管理企业为它管理物业，即前期物业管 理。通常，该物业管理企业或者是开辟商的下属企业，与开 发商利益一致，或者由原来的房管所转变而来,受到行政单位 制约。开辟商捆绑销售，强制业主允许其选定的物业管理企 业，或者行政部门加以干涉，在很大程度上限制了业主的选择 自由。虽然业主大会成立后，可以通过决议选择其他的物业 管理企业，但是多数情况下，业主们出于方便等考虑，会接 纳前期物业管理企业继续为自己

18、服务。等到浮现问题时，根据 前期物业服务合同的内容，业主往往处于弱势，其利益难以追 回。所以，要保障业主的权益，首先要规范物业管理企业， 使之与房地产开辟商和行政单位脱钩，成为独立经营、自负 盈亏的法人，实现物业管理企业和开辟商之间的平等主体关 系。惟独这样，开辟商才干从维护整个物业的角度，选择合 适的物业管理企业，符合业主的利益，同时能够防止传统的 行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月，景洲大厦在深 圳首开先例，第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开辟商 属下的物业管理公司，使房地产行业流行多年的“谁开辟谁 管理”的物业管理模式成为终结，在地产物管界引起了轩然 大波，被媒体称为“景洲事件

19、”，得到了国家建设部的肯定， 推动了中国房地产物管行业的改革，其目标就是“房地产必 须与物业管理分离”，为业主更好的行使自由选择权提供条 件。选择物业管理企业的自由是业主们的自由，其权利是以在业 主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理 企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上 通过”，实行的是少数服从多数的原则，所以单个业主的自 由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业 主签订的。实践中浮现了业主委员会为了物业管理企业所给 的好处，而在选定物业管理企业或者议定具体条款时，与业 主大会的决议不符的情况，这样的行为无疑侵犯了业主的权 利，业主可以联名要求业主

20、委员会召开业主大会，罢免业主 委员会，同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串 通，侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。三、合同主要条款一一物业服务费用物业服务收费是指物业管理企业接受业主礼聘，对城市住宅 小区内的建造及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环 境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生 活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是当今物业管 理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。1、合同相对性原理一一物业服务费的交纳合同关系具有相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定 的合同当事人之间，惟独合同当事人

21、一方能够向另一方基于 合同提出请求或者提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上 权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请 求 或者提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任；非依法 律或者合 同的规定，第三人不能主张合同上的权利。所以, 在履行物 业服务合同，提供物业服务和交纳物业服务费用 的过程中，必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和 业主，不要和其他合同相混淆。（1）区分物业服务合同和售房合同要注意，物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的 合同。售房合同的双方当事人是购买人（业主）和房地产开辟 商，物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。 在实践中，许多房地产开辟商为了吸

22、引更多的购买人，把物 业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送（免）半年 物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合 同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开辟商 代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，由于得 不到开辟商的实际承诺往往引起争议，业主利益无法得到保 障。有的开辟商在其售房合同中约定了物业服务的内容，在 房屋交付之后，把物业交由自己下属的物业管理企业或者某 一个部门管理，实际上提供的物业服务水平低下，并且以维 护开辟商利益为主，忽视业主权益。所以，业主在购买房屋时， 一定要理清晰这两者之间的关系，签好售房合同，不要被开 发商的“物业”条款所迷惑。正因为物

23、业服务合同和售房合同时相互独立的，所以物业服 务费用与购房款无关。于是，开辟商不能以业主没有预交物 业服务费用而拒绝交付房屋，同时买房人也不能以房屋存在 缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期浮现的遗留问题，如 果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务 解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开辟商 负责解决。开辟商应该按照国家法律、法规、合同约定等， 承担相应的民事责任。开辟商和买房人都只能依照合同的约 定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。 (2)物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费 用目前，不少居民小区都浮现了物业管理公司用停电停水的方 法相威胁，逼

24、迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况，消费 者协会的统计也表明这种投诉处于前列并有不断上升的趋 势。这种问题，涉及到业主的日常生活，极易引起业主和物业 管理企业的矛盾，导致业主的愤怒。对于其处理，应当引起 重视。物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服 务费用。实际工作中，物业管理企业往往基于委托向业主代收 水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往 订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水 的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服 务费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合 常理，并没有不妥。同样，物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同

25、，涉 及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供 水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水 用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约 定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利， 而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务 合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳 水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的 义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有 停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管 理企业并非小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权 利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业 服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不 合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法