小区发生火灾,物业公司承担的责任.docx

《小区发生火灾,物业公司承担的责任.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《小区发生火灾,物业公司承担的责任.docx（24页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、小区发生火灾，物业公司承担的责任小区发生火灾事故后，物业公司承担多大比的责任呢？在回答这个问题之前， 我们先限定本文的研讨范围，小区发生火灾事故，在本文中普通指小区业主家中或者经营场所中或者小区公共区域内发生火灾事故。而物业公司承担多大比的责任，首先即明确物业公司需要承担责任（固然也有物业公司无需承担责任的情形，我会在后文中述说），物业公司承担责任系基于其违反与小区业主关于物 业服务协议中约定的维护小区消防设施、维护小区公共安全等的义务，或者作为 小区公共区域的管者，未尽安全保障义务等的作为，或者因疏于小区安全管或者在火灾事故发生时存在消防设施未能正常发挥作用等造成业主财产伤 害或者财产损失扩

2、大的过错为。这样，在小区业主与物业公司之间就至少存在三种法关系：第一、基于业主与 物业公司之间签订的物业服务合同或者双方之间存在的事实上的物业服务关系,成物业服务合同法关系；第二、基于火灾事故发生时，物业公司即小区公共区域的管者未及时配合火灾事故的处、疏于对小区安全的管等作为侵权，成违反安全保障义务责任等侵权法关系； 第三、基于物业公司疏于小区安全管或者在火灾事故发生时存在消防设施未能正常发挥作用等造成业主财产 伤害或者财产损失的扩大，成财产伤害赔偿等物权法关系。关于财产伤害赔偿从上述图表可知，业主主张物业公司赔偿其财产损失的案件数为59件，且该类损失获得法院支持的案件数为44件，其占总案件数

3、的比值均为最大，而从横向上俄，该类损失获法院支持的比高达75% .从我所检的案来看，其未获支持的原因系法院认定物业公司在火灾事故中存在过错。房屋租赁损失、鉴定费损失、人身伤害赔偿同财产损失一样，只要法院认定物业公司在火灾事故中存在过错，则业主的这种损失均会获得法院支持。误工费损失及伤害安抚获得法院支持的可能性很小。比如，在伤害抚慰获得法院支持的惟一一个案件中，业主就其在火灾事故中毁损的婚纱系具有人格象征意义的特定纪物品而提出赔偿伤害安抚的诉求，法院依据最高人民法院关于确定民事侵权伤害赔偿责任干问题的解释第四条的规定，认定物业公司对此承担责任。而对业主提出的诸如交通费、住宿费等其他财产损失、停业

4、损失、师费等，法院均未支持。八、物业公司承担责任的比为多少？回到文首的问题：小区发生火灾事故后，物业公司承担多大比的责任呢？通过案检，我将物业公司承担责任的比情况制图如下：由上图可知，物业公司无需承担责任的案件数占比最高，其具体情形即物业公 司无需承担责任的事由见下文。而一旦物业公司存在上文所述的消防栓无水、其 他消防设施故障或者消防通道堵等过错为时，法院基本会判决物业公司承担责 任，那末在物业公司承担责任的情况下，其承担赔偿#任的匕便中在30%、10%、20% 、 40%、25% 、 50% 0那末，物业公司无需承担责任及无效抗辩的事由有哪些呢？九、物业公司无需承担责任的事由在以上统计中，物

5、业公司无需承担责任的案件共计18件，通过分析整，我将 具体事由罗如下：1 .发生火灾事故的车辆所有权人系其他小区业主，与被诉物业公司之间存在物 业服务合同关系，在其管范围内。2 .业主家中发生火灾系因其他小区的业主燃放烟花爆竹所致，而对于其他小区内 发生的为，物业公司无监管的职责和义务。3 .火灾事故发生前，物业公司已就防火等事项在小区张贝甘是示，火灾事故发生后, 及时拨打火警电话，并组织、配合灭火、施救。4 .火灾事故系因业主私自搭建的违建房引起，而该违建房应当由政执法部门拆除，物业公司无权拆除。5 .火灾事故发生后，在消防车到来之前，业主的车辆已经烧毁，且消防设施存 在故障。6 .业主家中

6、及阳台下堆放大垃圾等可燃物品,物业公司曾经多次劝阻，亦会同 相关部门上门送达整改通知书，而失火原因又系业主自身造成。7 .消防大队从到场到展开施救用时短，无因消防通道堵导致救火时间延误的清 形，且消防大队亦未就本次火灾事故对物业公司进处罚。8 .业主提供的受损车辆的购车发票载明时间在火灾事故后，时间上存在矛盾。9 .业主仅提供其自制的损失统计表作为计算损失的依据，经法院现场勘查，亦无 法查明业主的具体财产损失，故对其损失予支持。10 .业主的财产损失已由保险公司赔付。11 .物业公司提供消防安全管制、消防安全培训记录、消防安全记录表、灭 火疏散预案、培1I证书等证据证明其已经物业服务合同约定的

7、消防管义 务。12引.发火灾的原因系电动车电气线故障造成车辆自燃，该起火原因属于物业 公司能预见、能克服的客观情况，属于未尽到管职责所导致。13.业主以财产伤害赔偿纠纷向物业公司主张权，法院认为财产伤害赔偿纠纷 与物业服务合同纠纷属于同法关系，物业公司是否在物业管方面存在失 职，法院作审查。十、物业公司的无效抗辩事由通过对检的案进分析整，我将物业公司的无效抗辩事由罗如下：1 .消防大队在消防栓无水的情况下，即启用消防车的水，未延误施救时机。2 .业委会与开辟商因消防设施设备合格等原因，向来未将小区合格的消防设施 设备移交给物业公司。3 .物业公司已发动公司员工和小区业主捐款，受害业主的损失已得

8、到弥补。4 .物业公司与受损电瓶车辆的业主未形成车辆保管合同关系。5 .物业公司已受到政处罚，应再承担责任。6 .大火已经无法使用灭火器进扑灭，无论消防车是否达到现场、消防栓是否有 水，失火所造成的损失已经确定。7 .业主缴纳的物业管费数额与物业公司所要承担的火灾事故损失数额相差太大，符合权义务对等原则，加重物业公司的义务。8 .物业公司并未与业主就人身和财产安全等特殊保护事项签订协议，具有特殊 保护义务。9 .物业公司提交消防应急处置预案，且对小区燃放烟花爆竹作出过警示。10 .发生火灾时，因停放在消防通道的车辆妨碍消防车进入火灾现场，属于部份 业主的个人为。11 因.业主未交物业管服务费，

9、物业公司无资对消防设备进维护。12 .业主与物业公司之间未签订物业服务合同。13 .物业公司已将消防设备的维护工作交予有相应资质的其他公司进日常维 护、保养。14 .火灾事故的起火原因明。15 .火灾事故系因业主自身对家电管善造成，其后果应当由业主自承担。16 .租赁损失非直接损失，予认可。17 .物业公司认为业主主张侵权责任纠纷，而双方之间签订的是物业管协议， 系合同关系。在管过程中，物业公司承担的是管责任，而非侵权责任。18 .消防设施故障系因租户装修改动所致，且业主未将改动情况告知物业公司。19 .物业公司与仓库被烧毁的业主之间只存在租赁合同关系，存在保管合同关系，对其负赔偿责任。20

10、.业主缴纳的费用属于车辆停泊服务费而非车辆保管费，物业公司负有保管 义务，且车辆损毁系因电瓶车充电起火引起，侵权责任主体非物业公司。21 .业主交纳的管费只用于日常维护管，包括保管责任。22 .物业公司对业主擅自将住改做库房的为并明知，由此产生的火灾损失,物业公司予赔偿。23 .火灾发生时，消防管道未能及时供水，系因火灾事故前物业已发现消防管道 存在故障，且正在维修之中，物业公司存在主观过错。24 .物业公司已就过期的灭火器提出维修方案，因业主委员会未决议，资未到位，所以未换。总而言之，在存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷类案件中，对物业公司合同义务的要求较高。如前文所述，在业主家中或者经营场

11、所中或者小区公共区 域内发生火灾事故的情形下，一旦业主举证证明小区消防设施存在故障、消防 通道堵、物业公司未及时发现险情及控制火灾等，法院普通会认定物业公司存在过错， 并判决其对业主因火灾事故扩大的损失承担责任。附相关法法规：中华人民共和国民法通则第五条公民、法人的合法的民事权受法保护，任何组织和个人得侵犯。第一百条公民、法人违反合同或者其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担 民事责任。没有过错，但法规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：（一）住手侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危（

12、wei ）险;（四）返还财产；（五）恢复原状；（）修、重作、换；（七）赔偿损失；（八）支付违约；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独合用，也可以合并合用。物业管条第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进 查验。第三十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到伤害 的，应当依法承担相应的法责任。第四十条 第一款对物业管区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使 用等方面法、 法规规定的为，物业服务企业应当制止，并及时向有关政管 部门报告。的责任承担方式

13、，在侵权责任法和合同法中均有规定，侵权责任和违约责任的最 基本形式即伤害赔偿。而对于物业公司究竟承担多大比的责任，在实务中无法化，因为在上述火灾 事故情形中，通常是业主家中或者经营场所或者公共区域内自发或者明火源引 起火灾，或者直接侵权人引起火灾，那末，业主自身或者直接侵权人通常是承担火灾 事故责任的主要责任主体，而物业公司在违反物业服务协议或者作为时，仅 在其违反协议约定或者作为导致火灾事故损失扩大的范围内承担责任，即物 业公司往往是火灾事故责任的次要责任主体。我们说物业公司须对火灾事故扩 大的损失承担责任，这责任比无法化，在全国各地的法院裁判中，法官通常会结合双方之间的过错程、违约情形等综

14、合判断，而这也基本属于法官的 自由裁范围，为知道物业公司在多大幅范围内承担责任，我借助案检，梳各地的裁判结果，并统计分析。下面对案检作说明：1 .检数据库：无讼案。2 .检关键词：物业服务合同纠纷-火灾事故。以此作为关键词系站在物业服务 合同法关系中梳裁判结果。上文已提到，违反安全保障义务责任等侵权法关系和财产伤害赔偿等物权法关系是本文可研讨的此外两种法关系，因此，亦可将违反安全保障义务责任纠纷-火灾事故-物业公司或者财产伤害赔偿纠纷- 火灾事故-物业公司作为关键词组。但是，无论选取何组关键词，亦或者全部 选取作第四十七条第一款物业服务企业应当协助做好物业管区域内的安全防范工作。发生安全事故时

15、，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关 政管部门报告，协助做好救助工作。第五十条 物业存在安全隐患，危及公共及他人合法权时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当赋予配合。责任人维修养护义务的，经业主大会允许可，以由物业务企业维修养护,费用由责任人承担。最高人民法院关于审物业服务纠纷案件具体应用法干问题的解释第三条物业服务企业或者彻底物业服务合同约定的或者法、法规规定以及相关业规范确定的维修、养护、管和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同 的组成部份。中华

16、人民共和国合同法第十条当事人应当按照约定全面自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交习惯通知、协助、保密等义务。第一百七条 当事人一方合同义务或者合同义务符合约定的，应 当承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款？当事人一方合同义务或者合同义务符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同后可以获得的，但得超过违反合同一方订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十条 当事人双方违反合同的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国消防法第十八条同一建造物由两个以上单位管或者使用的，应当明确各方的

17、消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建造消防设施和消防车通 道进统一管。住区的物业服务企业应当对管区域内的共用消防设施进维护管，提供消防安全防范服务。第二十八条任何单位、个人得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，得占用、堵、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗得设置影响逃生和灭火 救援的障碍物。第二十九条负责公共消防设施维护管的单位，应当保持消防供水、消防通信、 消防车通道等公共消防设施的完好有效。在修筑道以及停电、停水、截断通信 线时有可能影响消防队灭火救援的，有关单位必须事先通知当地公安机关消防 机构。中

18、华人民共和国侵权责任法第条 为人因过错侵害他人民事权，应当承担侵权责任。根据法规定推定为人有过错，为人能证明自己没有过错的， 应当承担侵权责任。第十二条二人以上分别实施侵权为造成同一伤害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。第三十七条宾馆、商场、银、车站、娱乐场所等公共场所的管人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人伤害的，应当承担侵权责任。因第三人的为造成他人伤害的，由第三人承担侵权责任；管人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。最高人民法院关于确定民事侵权伤害赔偿责任干问题的解释第四条具有人格象征意义的特定纪物品,因侵权

19、为而永久性灭失或者毁损，物品所有人以侵权为由，向人民法院起诉请求赔偿伤害的，人民法院应当依法予以受。中华人民共和国物权法第四条国家、集体、私人的物权和其他权人的物权受法保护，任何单位和 个人得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权人伤害的，权人可以请求伤害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。中华人民共和国保险法第十条 因第三者对保险标的的伤害而造成保险事故的，保险人自向被保险人 赔偿保险之日起，在赔偿额范围内代位使被保险人对第三者请求赔偿的权前款规定的保险事故发生后，被保险人已经从第三者取得伤害赔偿的，保险人赔偿保险时，可以相应扣减被保险人从第三者已取得的赔偿额。保险人依照本条第一款规定使代位请求赔偿

20、的权，影响被保险人就未取得 赔偿的部份向第三者请求赔偿的权。机关、团体、企业、事业单位消防安全管规定（公安部第61号）第八条 实承包、租赁或者委托经营、管时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建造物，当事人在订的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建造消防设施应当由产权 单位或者委托管的单位统一管。承包、承租或者受委托经营、管的单位应当遵守本规定，在其使用、管范围 内消防安全职责。第十条居民住区的物业管单位应当在管范围内下消防安全职责：（一）制定消防安全制，实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；（二）开展防火检查，消除火灾隐患；（三）保障疏散通

21、道、安全出口、消防车通道畅通；（四）保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管单位应当对受委托管范围内的公共消防安全管工作负责。.整理分享.为统计的参考，物业公司最终承担责任的比，均离开法官对其过错程、违约情形等的综合考，而这考因素无论是放在物业服务合同法关系中还是放在违反安全保障义务责任等侵权法关系或者财产伤害赔偿等物权法关系中，其思应该是一致的。因此，本文仅站在物业服务合同法关系中统计物业公司 承担责任的比区间。3 .检范围：以关键词为准的所有判决书,截止2022 4月2日，共计316份, 剔除无效检案，剩余165份，以此作为本文数据分析的基数.4 .检说明：以上无效检案主

22、要系物业公司起诉业主要求支付物业费， 而业 主以小区或者家中或者经营场所中发生过火灾或者存在火灾隐患为由，要求抵扣 物业费或者予支付物业费，但业主的抗辩事由基本上未得到法院支持，由在于物业服务收费管办法对业主交纳物业费作出规定，同时，业主的抗辩属另一法关系，可另主张权；共同诉讼案件存在特殊性，在做某类数据分析时通常将其视为1个或者2个统计单位，原因会在后文述说。在批下载裁判文书时，Excel表格会保存原文链接，后期在做数据采集时，建议点击链接进入原文，因同时间段，文书在变动，顺序亦有变动，同时，在某一时间，相同关键词组下甚至浮现文书减少的情况，点击原文链接采集数据 可保证统计的一致性。.整理分

23、享.本文除统计物业公司承担责任的比区间外,也会统计双方的师代、诉讼主体、业主提交证据的主要类型、直接侵权人、物业公司的过错为、业主主张 损失的依据、损失类型、获支持的损失类型、物业公司承担责任的事由、物业 公司的无效抗辩事由等事项，以向大家呈现在存在火灾事故情形的物业服务合同 纠纷中，各判情况。于个人能，以下统计尽完善，且难免存在误差，数据仅供参考。一、业主与物业公司双方的代情况在我所采集的165份判决书中，资阳市某物业公司作为诉讼主体的案件高达66件（共同诉讼案件），因在这66件案件（包括一审和二审案件）中，仅物业公司一方委托师， 而业主方均未委托师，那末，在分析对照物业公司与业主 委托师的

24、数占总案件的比值时，宜将这 66份判决书作为1个统计单元，这样才干保证统计的相对科学性。同，合肥某物业公司、重庆旺达某物业公司、坊某物业公司、佛山某物业公司作为诉讼主体的案件分别为31件、2件、2件、3件，均将其作为1个统计单元。而重庆茂诚某物业公司作为诉讼主体的4个案件中，因在一审程序中，业主委托师,而在二审程序中，业主未委托师，因此，在分析对照物业公司与业主委托师的数占总案件的比值时，将这4份判决书作为2个统计单元。同，在重庆恒昌某物业公司作为一审被告的3个案件中，各业主均未委托师，而在其作为二审上诉人的1个案件中，业主委托师，因此，将这4份判决书亦作为2个统计单元。这样，统计总数变为62

25、。以下各类数据的统计，其思基本同此。在以上统计基数上,业主委托师的案件数为45件，占比约为73% ,物业公司委托师的案件数为36件，占比约为58% ,这样看来，业主方委托师的数要高于物业公司方委托师的数，在存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷类案件中,基本是业主作为原告,且业主作为受伤害方，主张伤害赔偿的意愿是非常强的，其委托师代为诉讼也就难解。再者，无论是业主还是物业公司，他们委托师的案件数占比均超过50% ,即师参预诉讼的程较高。同时大家注意到，我将同一诉讼主体涉及的多个案件作为1个或者2个统计单元，比如上文中资阳市某物业公司涉诉案件共计66件，将其作为 66个统计单位, 则物业公司方委托师

26、的数肯定要高于业主方委托师的数。二、业主告开辟商是否有依据？在所有统计的数据中，开辟商作为被告或者第三人的案件数占比约为6% ,而 在这些案件中，业主要求开辟商承担火灾事故伤害赔偿责任的诉求均未得到法 院支持，显然，根据合同的相对性原，开辟商非物业服务合同法关系中的责任主 体，即是在前期物业服务过程中，业主的此类损失也只能向物业公司主张。三、直接侵权人承担责任的比在业主遭受火灾事故损失的案件中，存在直接侵权人的情形主要为：1.侵权人因燃放烟花爆竹导致业主家中发生火灾事故；2.在小区停车场内，因侵权人的车辆 故障引起周边车辆火灾事故。在这些案件中，通常为侵权人的直接侵权与物业公 司的作为侵权相结

27、合共同对业主的火灾损失承担赔偿责任。在所有统计的数据 中，存在直接侵权人的案件数占比约为16% ,直接侵权人承担责任的比通常为60%以上四、业主提交哪些证据？在做这种统计中，未区分是共同诉讼还是单独诉讼案件。那末，按照业主提交的 各类证据数由高到低挨次为：火灾事故认定书（111）.票据（93）、物业管 服务合同（63）、评估报告书（47）、问询/调查笔录（41）、小区业主手册（30）、照片（23）、证明（17）、财产损失明细（16）、产权证（10）、房屋买卖合同（9）、装修合同（7）、房屋租赁合同（6）、区域消防责任书（4）、 现场勘验笔录（4）、媒体报导（4）、政处罚决定书（3）、监控录相（

28、3）、 视频（2）、住院诊断病历（2）。在以上证据中，按照业主的证明对象分类表如下:止矽卜，还有部份证据如定货单、车库承包协议、死亡证明、录音等，因在判决书中浮现的频次很低，所以未作统计。五、物业公司存在哪些过错为？在存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷案件中，物业公司存在哪些过错为呢？同样，按照其过错为类型浮现的数由高到低挨次为：消防管道无法供水(24)、疏于对公共区域的安全维护(18)、消防通道堵(12)、其他消防设施故障，如预警灯故障、消防栓出水慢、消防栓有水但无卡扣等(10)、未及时 发现险情或者配合灭火(3)、无消防设施(2),以上占总案件的比值分别为：39%、 29%、19%、16%

29、、5%、3%。在以上统计的数据中，因物业公司管的消防栓无水，导致火灾事故损失扩大的 案件数最多，同时，物业公司疏于对小区公共安全的维护、小区消防通道堵、 其他消防设施故障等情形也较为常见。在所检的案中，业主以物业公司存在过错为由要求其赔偿火灾事故损失扩大的责任，只要业主举证（业主举证类型见 上文）证明物业公司存在以上过错为，法院基本会支持业主的诉求。、业主计算损失的依据有哪些？从上图可知，业主或者法院以资产评估公司的鉴定结论作为计算损失依据的案件 数为19件，占比约为30% ;以购物、装修、医疗等发票作为计算损失依据的 案件数为12件，占比约为19% ;以物价局价格认证中心的鉴定结论作为计算损 失依据的案件数为10件，占比约为16% ;以向消防大队提交的财产损失申报 表作为计算损失依据的案件数为5件,占比约为8% ;以业主与物业公司双方 商议确定的数额作为计算损失依据的案件数为3件，占比约为5% ;以法院酌 情认定的损失额作为计算损失依据的案件数为3件，占比约为5% ;以装修合 同作为计算损失依据的案件数为2件，占比约为3%。七、业主主张的损失类型有哪些？法院支持的损失类型有哪些？