商业地产招商工作计划 商业地产项目招商方案7篇.docx

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1、商业地产招商工作计划商业地产项目招商方案最新7篇商业地产招商工作计划商业地产项目招商方案篇一遵循原则理性定位科学运营持续发展一一李家寨商业板块思考运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。其精髓就是 要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。否则会逐渐从 “商业管理”蜕变成“物业管理”，直至丧失核心竞争力。统一运营包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。“统一招商管理”是工作的基础。成败得失不仅决定了前期规划是否成功，且决定着后期商 业运营管理能否成功。微观经营主体的选择依据微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括

2、购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施。目 前商业房地产中微观经营主体的内容主要有：百货类：大型百货商店、小型百货商店； 食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、 方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：

3、礼 品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、自酒店、皮箱、化妆 品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票、 运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎电池、园艺用品、纪念品； 服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相 馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计 师事务所、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、室内运动馆、陆地、水上运动场、儿童乐园。不同的商业经营定位，微观商业经营主体的组成也千变万化，不是偶

4、然的，也不是由市场自 由决定的，而是开发商有意识选择的结果。在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经 营主体的组成、数量、占可出租面积的比例、地位和位置。商业房地产项目的经营定位，可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产 项目的经营规模进行定位，基本上可以从以下几个方面考虑：业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地 产项目；目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型标志性商业区；主题特色：符合当地人群的经营主题设计；经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；微观经营主体选择的第三点 是要要考虑零售业的一些特点，包括:

5、经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）； 销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）；价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、 开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲 望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。五、项目开发总建议引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商，引进 众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管 理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项H的开发 成为

6、当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项 目枳聚大量的潜在客户群。一、确定招商的组织框架和岗位职责制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃， 一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的 确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应 配备以下以下几方面人员：1、招商经理1人，招商团队总负责人。2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验， 长于说服、鼓励性的

7、谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。3、招商助理若干，主要职货是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽 谈、信息收集等）和会务组织等工作。5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待 人员。二、建设招商团队打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利 进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具 备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具 体表现为要具备：（1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于

8、创新。（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担 责任。（3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩 小惠诱惑。（4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至 不欢而散的现象亦为常见。2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以 及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知 识，适时学习充电，才能更好做好招商。（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理

9、层的分析到最高层 的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十 分必要且有效。（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。 招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力 和感染力。3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势 和动作观察、分析，进而做出准确的判断。（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策， 使判断向有利己方的方向发展。三、招商实施招商团队成立后即将进行正式的

10、招商工作，从这i阶段开始面临的是大量的实施工作。首先 在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定招商手册、制定媒体发布计划、准备合同 文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。招商实施的第步应该是确定计划中的业态组 合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。 项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是 零售、餐饮、娱乐为52： 18： 30,并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵 活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至 50$的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例

11、太多，就是娱乐中心，都不能称之 为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做 得最好，但95$的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消 费。项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。 三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式, 整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营 风险（一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击）；分割出租招商工作好杂、早期投入大， 但收益率大大高于整体出租方式（数据显示同时段内高于整体出租50%）,

12、采用分割出租方 式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。内容仅供参考商业地产招商工作计划商业地产项FI招商方案篇四商业地产招商策略商业地产作为房地产开发中的一个分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产 在物业交付的时候只是运营部分的正式开始，能否持续健康的运营才是决定一个商业地产项 目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始的举足轻重, 亳不夸张的说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。-招商工作中的操作要点1 .市场调查市场调会的招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周 边的交通、人流、居民收入、消费习惯和

13、消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前 的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的 发展和前程。2 .项目分析项H分析包括项目产品本身的分析，如项H的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、 商业街、社区商业等）；物业产品分析（租金、租期、优惠办法）。这部分要考虑的是项目适 合引进怎样的商家，将来要做成怎样一个商业物业，怎样才能制订合适的招商策略等3 .商业定位在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯，经济发展水平等因素来 决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细点的东西，只有定位准确，才能 在招商过程中找准目标，才能有的

14、放矢地制订招商计划，免做许多无用之功。4 .业态组合目前各地房地产开发项目中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商 业街商铺、市场类商肺、住宅底层商脯、百货商场购物中心商脯、交通设施商脯、街铺和铺 位；除此之外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对 项目进行业态组合和布局划分。5 .招商业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来招商。招商的方式主要有几种，种是通过广 告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目 的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛 更详细更能吸引人。还有一种就是

15、直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理 位络，经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候 有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过后 也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后 依据实物再详细的介绍。客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户引 来更多的商家，这些客户很多都是老乡关系的，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一 个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，你 要告诉他单单一个是做不旺一个场子的，只有大家一起做才能旺，

16、他往往不会说我一个人来 就行了，他会去告诉别人的，所以客户带客户这也是一个传播的途径之一，我们要善于多渠 道地区挖掘客户。6 .商业物业管理最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商 必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。 这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。二.开发商在招商中常见的误区1 .盲目定位，不切合实际为了在营销推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位认为拔高，即导致商铺的价格 定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过 高或过低都会和周

17、围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高则会造 成商家今后的经营成本过高，不敢问津。2 .招商期望值过高期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己 的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才能生存。我们要通过这个铺 面核算出客户在这里经营每个月能产生的营业额，甚至每个月客户的毛利可能是多少，这样 我们才能核算出他们的租金成本，而这个成本还是不计算物业管理费，水电费等在内的，我 们的租金成本只有比这个价格还要低一些的时候客户的利润才可能突现。一个商场要做起来, 都必须经过一个培育期，这个培育期是有长有短的，开发商要根据周边的情

18、况来定，比如商 场处于交通要道旁，它的培育期相对就会短一些，如果这个商场的位珞比较边缘化，那么它 的培育期可能就要稍微长一些。因此我们在招租的时候，前期往往价格比较低，因为我们考 虑的是先让客户进来，把这个场子做旺以后这个商场才可能继续下去。而把场子做旺以后， 租金才可以慢慢地提升，以后每半年或一年有一个递增，这样的话客户从心里比较容易接受， 而一开始如果太高了，往往就形成客户不想进来这种局面。开发商最终应该考虑的是商场整 体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单的计算所谓的利润，而应留 给经营者更多的空间。因为，只有多为经营者着想，才能赢得更多的投资者。3 .过分强调市场环境

19、的影响现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就 出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确的分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。商业地产招商工作计划商业地产项目招商方案篇五商业地产策划招商、管理发布时间：2009-3-13 13:58:03发布人：商方策划商业地产招商1、定位规划2、招商手册编写3、主力店选择4、辅助店分类列表5、前景描述6、回报预测7、谈判策划8、招商实施商业地产管理1、卜-出租管理一 |a、物业管理b、安全管理c、设备管理d、公共形象管理e、促销活动管理f、经营调整g、再招商h、目标利润管理2、卜-自营管理

20、一|a、筹备开店b、经营托管项目效果图商业地产策划销售发布时间：2009-3-13 13:57:39发布人:商方策划商业地产销售1、价格设计2、通路策略3、前景描述4、回报预测5、战术设计6、销售执行项目效果图商业地产策划营销策划发布时间：2009-3-13 13:57:06发布人:商方策划商业地产营销策划1、经营策划2、销售策划3、竞争策划4、推广策划项目效果图商业地产策划规划设计发布时间：2009-3-13 13:56:31发布人:商方策划商业地产规划设计1、建筑规划提案2、景观规划3、装饰设计提案4、企业形象设计项目效果图商业地产策划定位策划发布时间：2009-3-13 13:56:02

21、发布人:商方策划商业地产定位策划1、项目宏观状况调查2、项目市场调杳3、项目消费市场状况调查4、项目竞争状况调查5、项目投资需求调查6、地产物业状况调查7、建立数据模型8、模型方案分析组合9、经营定位结论报告项目效果图商业地产招商工作计划商业地产项目招商方案篇六商业地产招商计划书一.项目介绍：温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目一一句容温州商贸城 位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200 亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的 专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面

22、积近70000平方米，商铺面积 达80000平米，仓储面积35000平米。二.产品定位优势：温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、 板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政 府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思 路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷 洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建 材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、 金融、供水、供电

23、等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸 易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。三.交通概况：本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有公里的路程。项目门口有公交2路 10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京 市区只有40分钟车程。四.swot分析：1、s优势（1）地段一一离句容市城市中心只有公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市 场来说地段优越、位置显赫。（2）交通项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路 程。（3） 口碑一一项目为句容市政府招商引资项目

24、，2005年10强民营企业，2006年消费者信 得过企业。（4）物业一一项目占地面积20（）亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近7000（）平方米，商 铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。（5）配套一一配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休 闲区域，配套设施较为完备。（6）品牌商家入驻期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，觑麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。2、w劣势（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。（2）句容老的建材市场由于产生的早在

25、句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始 需要一定周期的培育。（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。3、o机会（1）经济因素一一股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此 正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好【可报的投资方式。（2）政策因素一一国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。（3）市场因素一一随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费 总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。（4）区域发

26、展一一本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政 府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。4、t威胁（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达 到位。（3）国家府目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危 机。（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保木，将难以摆脱这一沉重负担而无法

27、 彻底解套。五.九大卖点分析：、地段前景本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心，周边规划有大规模的住宅区，西门商 务区将有11万人口入住，未来升值潜力无限。温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、 多个大中型居住区。、规模超大：总建筑面积近12万平米，是句容市规模最大的建材装饰市场。、业态齐全：市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石 材等建材家俱一应齐全；二楼家俱现已全部招满。、仓储充足：物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套，让业主和顾客可享受到更高 品质和快捷的服务，并设有35000平方米的超大仓储。、停车便捷：6700平方米的大容量停车场，使得一般市场

28、停车难的问题得以解决，市场 交通组织极为便捷，颇具前瞻性。、实力开发：开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验，资金实力雄厚，为市场 的长期兴旺提供最好的保障。、交通便利：距离句容市中心800米，交通便利；与南京、镇江、丹阳等城际道路异常便利；（尤其是南京都市圈）通过沪宁高速、宇杭高速、104国道等快速连通长三角经济圈。、重金推广：经营商投入数千万巨额资金，将市场在句容市区及下属各大乡镇推广，致力 于带来消费人潮，做旺市场经营。投入媒体：10多块户外广告、全年句容电视台黄金时段、全年江苏广播电视报、市中心公 交车身广告、市场专用网站、多频率短信平台、社区装修行情夹报等。、优惠政策本次招商期

29、间，招租商铺免租一年：知名品牌入驻，免费提供广告宣传一年；地方税收和工商管理费按全市最低标准收取；为经营户代办各种经营证照；为经营户办理子女如住户口、入托、上学手续；协助品牌经营户办理银行贷款手续，并可提供贷款担保。六。招商人员工作安排及工作责任分布：招商总指挥（罗祖秋）：主要负责招商指导及检查招商副总指挥（罗宗隘）：主要负责招商细则的实施监督及大客户的谈判成交招商顾问（陈平）：主要负责招商时对于项目情况的解答招商助理（姬霞）：主要负责招商时合同的签订及档案的管理招商经理（虞勇）：主要负责招商工作的实施招商人员的培训，及普通客户的谈判。招商专员：（李淑婷，戴天，王盛，崔恒丽，锻炼）：主要负责招

30、商客户的接待，介绍，谈判， 办理手续，回访客户等工作。七.招商政策：商铺租赁：1.一期商铺租金元/平米/天2 .二期商铺租金元/平米/天（租一年送半年）3 .三期商铺租金元/平米/天（租一年送一年）仓库租赁：1.仓库租金为元/平米/天A.岗位职责：招商部职责一、部门本职：1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信 息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动；2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。二、主要职能：1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；3、规范制订：对部门

31、本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；5、资料管理：对本部资料进行管理；6、工作协调：协调与公司各部门的关系；7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；8、工作报告：向总经理提交部门工作报告：三、管理范围：部门本职所管理业务范围。四、工作要求：1、本部人员要严格遵守公司的各项规章制度；2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；3、将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水 平的提高；4、对于应由本部解决的问题，必须在一口内给予明确答复；5、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协

32、力完成工作。招商部经理：一、岗位职责：1、履行领导所指派的工作；2、负责制定招商工作计划及目标；3、根据招商计划及目标，制定相关招商工作方案，落实及实施各项招商方案，统筹本部人 员联系客户，并洽谈招商细节；4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则；5、评估部门下属各人员的工作业绩；6、评估各项招商方案的工作效果；7、定时向上级汇报招商工作情况；8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报；9、建立完整的一套招商资料库。二、领导费任：1、对部门工作目标的完成负责；2、对下属人员的工作质量、服务水平负责；3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。三、主要权限：1、对本部门的工作有建议和领导权

33、；2、对本部门下属人员有工作调配建议和任免建议权；3、对本部门下属人员有管理、监督、检查、考核和奖罚款建议权。招商专员：一、岗位职责：1、履行招商部经理所指派的一切工作；2、负责招商工作，执行可行的招商方案，联系客户，洽谈细节，并负责各项招商细节工作；3、根据招商需求，开展市场调查及分析；4、建立客户信息资料库；5、向上级反馈信息。九.答客问：一、公司篇1 .本项目的开发企业及简介答：江苏奔宏置业有限公司，该公司经营市场多年，实力较强，有20年经营建材经验。2 .本项目房地产开发有限公司具备何种开发资质它的经营期限多久答：二级资质。3 .本项H的物业公司有过那些管理经验答：温州商贸城物业公司。

34、4 .本项目的商业管理公司有过那些管理经验答：凭现有经营状况加以完善。5 .本项目的建筑施工单位工程监理公司答：开发区建安总公司，镇江方圆监理公司。6 . 24小时招商热线答:0511二、产品篇1、本项目的名称政府对本项目的评价。答：温州商贸城。本项目开发商2005年被评为“十强”民营企业，市政府把本项目定为重 点项目，有关工商、税务做最大优惠。2、本项目的地理位置答：句容市西环路与104国道交汇处西南角。3、本项目的项目规模多大答：总占地200亩，总建筑面积115000平方米（包括8万平方米的商铺及35000平方米的 仓库和加工区。4、本项目的相关政府批复如何（五证）答：见售楼处墙面。5、本

35、项目有没有停车场多大停车需收费吗答：有6700平方米的停车场，至少两年内不收取停车费。6、本项目的国有土地使用年限有多长答：40年。7、项目一共分几期开发目前正在招商的是哪期答：分三期开发，目前在招商的是三期。8、项目三期于何时开工、何时竣工答：07年10月至08年6月9、项目三期将于何时交付项目整体何时交付能够投入使用答：在建工程于08年8月8日交付，10、项目采用什么结构其建筑耐久性如何抗震度为多 少答：框架结构，耐久性佳（50年），7度。11、铺位之间采用什么材料分隔其防水、防火、隔音效果怎么样分隔墙的厚度有多少答：用防火防水材料分隔，隔音效果佳。12、项目主体外墙采用什么材料，以什么颜

36、色为主色调答：三色外墙砖及局部涂料。橘红色。13、项目三期交付装修标准是怎样的答：外墙：瓷砖、涂料，内墙：涂料，顶棚：涂料，地 面：水泥地面，门窗：铝合金。14、本项目有哪些消防设施答：自动喷淋、消防栓、灭火器。15、项IT商铺的面积（包括分摊面积）、面宽、进深、层高为多少答：沿西环路两栋商铺一层开间：4米：纵深：24米：层高：米；内街商铺一层开间：4米；纵深：9米；层高：米，共20栋；纵向两桥商铺：一层开间：4米；纵深：14米；层高：高为米。16、项目内部主干道的宽度次干道的宽度市场内南北向道路宽度答：24米主干道，12米的两次干道，9米的市场通道。17、项目有几个出口在项目的什么位置答：3

37、个入口，如图所示。18、对于店铺的装修，市场有没有规范和要求业主在装修过程中，可否改动内部结构答：内部结构不可改动，如需改造经市场部同意，外观统一。19、是否有仓库和加工厂是买还是租赁答：有35000平方米的仓库和加工厂，是租赁。20、业主是否可以自行将商铺隔两层答：可以。21、2004年政府重点工程，是否有相关文件可以证明或报纸摘要，政府配合程度如何 答：附政府相关文件。22、项目的水，电，通讯是不是直通到户是不是一户一表店铺用电多少瓦是两相电还是三相 电水、电费收取标准答：是的，是的，商铺一般是两相电，可以接三相电。23、项目商铺二楼可不可以居住，是 否通管道煤气答：可以，没有通管道煤气。

38、24、购买商铺是否可以办理户口在哪里办理此项业务答：可以，开发商包办。25、市场要收取的相关费用及标准答：房租、水电费押金（1间500元）。一年内不收取物业管理费。26、句容整体规划尤其是本案所处区域西区的规划答：如图所示。按市委、市政府多项会议定位：西门商贸物流区（商业市场群）。周边亦规 划居住用地。市西北规划工业园区。目前在建小区有黄金坝经济适用房小区，和红太阳小区。 27、你们所讲的一站式购物是什么意思答：“一站式”服务最先萌生在欧美，其后迅速扩展到全球，全面提供各种服务的“一站式” 服务理念开始流行。“一站式”服务的实质就是服务的集成、整合，既可以是服务流程的整 合，也可以是服务内容的

39、整合。家居“一站式”购物广场，在这里能买到与建家、装家、饰 家有关的一切需求。28、我能否按照自己的需要设计门头招牌答：须符合市场统一管理要求。29、项目周边是否有银行、医院、邮局、商业网点（超市）等答：是的，104国道向东一农业银行，对面有便民超市及一些小超市，到华阳南路相当近有 人民医院、商业网点、邮局等。30、办理营业执照需要提供哪些数据答：包办。身份证、照片、购房合同（租赁合同），费用购房的交219元，租房的交419元。31、税务登记证如何办理费用多少答：包办。身份证、照片、营业执照复印件、购房合同（租赁合同），工本费125元。32、项目是主要是什么人来购买的答：外地及本地的自购自营户

40、，以及本地一些机关、公务经营规模（大百货商店还是小货亭）；经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）；经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）；商品本身特点（是否产 生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。若基本确定了微观商业经营主体（以上红色 部分）。就需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合和调控，最 基本的目标是微观商业经营主体能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得 效益。最终在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，在整合、调控中还应该注意一再问 题。首先，核心微观经营主体的位置需要最先确定，核心商店适合放在线性步

41、行街的端点， 不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。其次，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供 与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目组成群体有助于加强吸引力，另一 些经营项H的商店需要相互避开。商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这 个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够 加强商店之间的交流。租金制定确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各经营主体的租金。租金的 制定应该依据商业房地产项目的投资计划，计算分析单位

42、面枳物业成本、经营管理成本， 参考当地市场商业物业租金水平，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为a、b、c类，用以区别不同情况下对分类项目的招租。同一 类项目要稳定，薄利配套项目要有一定灵活性。此外，店面租金与商业房的规模和档次有关， 大型或高档次的商业房租金高，小型商业房租金相对较低。此外，位置不同，租金也会有所 差别，即使在同一类商业房项目，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。由于微观经 营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能够承受同样的租金。收取的租金一般分为两个 部分，一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一

43、定 的比例抽取，称为百分比租金。租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合，二者具有密切联系。商业房地产微观商业 经营主体的选择要保证租金的来源。开发商的目的是选择合适的零售商，获得足够的租金， 最大限度的出租营业面积，获得最大的利润来源。但是，很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下 难以两全其美。由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题，反映在微观商业经营主:体的 选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的 普通零售商。选择策略商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际 性水准的众

44、多机会的筛选，范围上耍广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、 项H的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、 深入的了解，便于进一步洽谈合作。项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；其他地 区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商 品和服务项目。项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行,可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、 行业协会等灵活多样的方式。员购买。33、老城区到本项目，有几路公交车可以直达若喊出租车的话需要多长时间，有几公里 答：2路公交车可直

45、达，喊出租车两分钟即能到达老城区。34、市场内部软件是否能够配套（如业主的门面市场卫生市场的导购牌）答：35、商铺有经营限制吗经营区位是怎样划分的答：是的，严格按照业态区域划分经营。准确 的见图纸。36、若现阶段招商客户要入驻是否有地方入驻答：有的，目前一期，二期都有地方可以入住37、对于大品牌，大客户优惠政策是否有弹性答：可以根据具体情况汇报到公司如有需要可以考虑38、市场h栋业态规划有无确定答：暂时定为钢材，铝合金管业类39、三期二楼确定做什么（若二楼出租，租金是多少是否和一楼政策一样）答：40、若经营业主资金周转出现问题时，提出贷款要求，商贸城是否可以提出担保答：39、对与交通不方便（商

46、贸城是否可以解决）答：40、现在签合同是一年一签。若有客户提出一次性签三年合同是否可性答：41、若客户想自建仓库。库房费用这么算年限是多少答：45、目前商贸城已进驻品牌：陶姿、洁具：冠军瓷砖、罗马瓷砖、马可波罗瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、金朝阳瓷砖、裕成陶瓷、 佳美施瓷砖、金牌亚洲瓷砖、威尔斯瓷砖、欧美陶瓷、鹏偌陶瓷、意堡罗瓷砖、箭牌卫浴、 亿路洁洁具、冠珠、天纬、中盛、美陶、新辉雅、兴辉、皇冠、金洲园、奥斯玛、威俊等; 地板：世友地板、格尔森地板、大自然地板、黑骑士、罗伦特、惠尔、格莱仕等；油漆：嘉宝莉油漆、3a漆、三棵树、天利油漆、上峰油漆等；灯具：欧普灯具、百利通灯具、启源灯具等；太阳能：皇明太

47、阳能、世界阳光太阳能等；门业：春天门业、扬子门业、晨丰门业等；木业：莫干山贴面板、龙牌石膏板、韩宇贴面板等；家具：全友家私、雅宝家私、欧兰迪雅家具、喜临门床垫、掌上明珠家具、双虎家具、吉斯 床垫、天鹅床垫、喜梦喀床垫、爱因斯堡床垫、香格妮丝床垫、大鹏布艺沙发、安迪雅家具、 赛华居家具、麒麟床垫、美思达真皮沙发、万紫轩真皮沙发、亿利来真皮沙发、罗曼真皮软 床、情人岛软床、斯可馨沙发、欧宝沙发、凯王沙发、金尔康沙发、亚太沙发、布尔卡诺沙 发、森海餐桌、巨桑餐桌、亿家美媒餐桌、长江办公、江泰办公、屹达办公家具等；商业地产招商工作计划商业地产项目招商方案篇七中国商业地产网http/招商手段的多样化招商手段的多样化一、利用传媒招商如前所述，为一个地区进行招商推广、引进投资者，其基本原理与向市场推广、推销一件商 品是一样的。在激烈的商城中，推广一种商品的最普遍方法就是利用各种传媒进行广告宣传, 让潜在的顾客知道这种商品，认识这种商品，逐步达到对这