资产评估期末复习2.pdf
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1、资 产 评 估 期 末 复 习 精 致 版 第 一 章 资 产 评 估 概 论 资 产 评 估 的 概 念:资 产 评 估 是 指 评 估 机 构 根 据 特 定 的 目 的,遵 循 客 观 经 济 规 律 和 公 正 的 准 则,按 照 法 定 的 标 准 和 程 序,运 用 科 学 的 方 法,对 资 产 的 现 时 价 格 进 行 评 定 和 估 算。其 核 心 是 对 资 产 在 某 一 时 点 的 价 格 进 行 估 算。资 产 评 估 由 六 大 基 本 要 素 组 成:1、评 估 的 目 的(特 定 资 产 业 务)2、评 估 的 对 象(客 体)3、评 估 人(主 体)4、评
2、估 标 准(价 值 尺 度)5、评 估 方 法(成 本 法、收 益 法、市 场 法)6、评 估 规 程(评 估 必 须 遵 循 的 规 则 与 程 序)按 资 产 存 在 的 形 态 分 类:有 形 资 产 和 无 形 资 产 有 形 资 产:具 有 实 物 形 态 的,如 机 器 设 备、房 产 建 筑、自 然 资 源 等。无 形 资 产:不 具 有 实 物 形 态 但 具 有 经 济 价 值,如 土 地 使 用 权、商 标 权、专 利 权、非 专 利 技 术、商 誉 等 资 产 评 估 的 目 的:资 产 评 估 目 的 在 资 产 评 估 中 的 重 要 地 位。资 产 评 估 的 目
3、的 重 要 性 和 地 位:P7是 资 产 评 估 的 基 础。资 产 评 估 的 假 设:公 开 市 场 假 设:指 被 估 资 产 可 在 公 开 市 场 上 出 售 具 有 较 强 通 用 性 的 资 产 适 宜 做 公 开 市 场 假 设 主 要 评 估 资 产 的 市 场 价 值 补 充 资 料:资 料 的 时 间 价 值 资 金 时 间 价 值:是 指 资 金 在 周 转 使 用 中 山 于 时 间 因 素 而 形 成 的 差 额 价 值,也 称 为 货 币 的 时 间 价 值。终 值:一 笔 资 金 在 若 干 期 以 后 的 价 值(即 本 利 和)现 值:一 笔 资 金 在
4、若 干 期 以 前 的 价 值(即 本 金)P 现 值(或 本 金)S n 期 后 的 终 值 n 计 算 利 息 的 期 数 i 每 一 利 息 期 利 率 I 一 利 息 单 利:单 利 制 下,只 对 本 金 计 算 利 息,所 生 利 息 不 再 计 入 本 金 重 复 计 算 利 息。单 利 利 息 公 式:I=p X n X i单 利 终 值 公 式:s=p X(1+i X n)单 利 现 值 公 式:p=s/(1+i X n)复 利:是 指 每 经 过 一 个 计 算 期,将 所 生 利 息 计 入 本 金 重 复 计 算 利 息,逐 期 累 计,俗 称“利 滚 利 复 利 终
5、值 公 式:s=p X(1+i)An(1+i)n 复 利 终 值 系 数 或 1元 复 利 终 值,用 符 号(s/p,i,n)表 示 复 利 现 值 公 式:p=s X(1+i)A(-n)(1+i)A(-n)复 利 现 值 系 数 或 1元 复 利 现 值,用 符 号(p/s,i,n)表 示/勿 某 人 拟 在 5 年 后 获 得 本 利 和 10000元,假 设 投 资 报 酬 率 为 1 0%,他 现 在 应 投 入 多 少 元?P=S(P/S,i,n)=10000X(P/S,10%,5)=10000X0.621=6210(元)复 利 利 息 公 式:I=s-p年 金:是 指 一 定 时
6、 期 内 等 额、定 期 的 系 列 收 付 款 项。例 如 租 金、利 息、养 老 金、分 期 付 款 赊 购、分 期 偿 还 贷 款 等 通 常 都 采 取 年 金 的 形 式。1.普 通 年 金 又 称 后 付 年 金,是 指 发 生 在 每 期 期 末 的 等 额 收 付 款 项,其 计 算 包 括 终 值 和 现 值 计 算。普 通 年 金 终 值 是 指 每 期 收 付 款 项 的 复 利 终 值 之 和。普 通 年 金 终 值 公 式:s=A(l+i)An-l)/i(l+i)An-l)/i 普 通 年 金 终 值 系 数 或 1元 年 金 终 值,用 符 号(s/A,i,n)表
7、示 例 某 人 将 自 有 房 屋 出 租,月 租 金 为 2000元,租 期 为 2 年 半,假 设 银 行 年 利 率 为 6%,计 算 该 房 屋 这 段 时 间 所 取 得 的 总 租 金。解:S=2000X(1+0.5%)A3 0-l)/0.5%=2000X32.28=64560 元 已 知 终 值 反 求 年 金 的 计 算 A=s-r(s/A.i,n)例:某 人 贷 款 购 置 了 一 套 房 屋,贷 款 期 10年,1 0年 后 本 息 总 额 为 15万 元,若 银 行 贷 款 年 利 率 为 6%,每 年 末 等 额 偿 还 本 息 额 应 为 多 少?解:A=S+(S/A
8、,6%,10)=154-13.181=1.138(万 元)注:1/(S/A,i,n)基 金 年 存 系 数,也 可 表 示 为:(A/S,i,n)普 通 年 金 现 值 是 指 每 期 期 末 等 额 系 列 收 付 款 项 的 现 值 之 和。普 通 年 金 现 值 公 式:p=A(l-(l+i)A-n)/i(1-(l+i)A-n)/i-年 金 现 值 系 数 或 1元 年 金 现 值,记 为(p/A,i,n),例:某 人 出 国 3 年,请 你 代 付 房 租,每 年 租 金 10000元,设 银 行 存 款 利 率 1 0%,他 应 当 现 在 给 你 在 银 行 存 入 多 少 钱?P
9、=10000X(l+10%)A(-l)+l 0000 x(l+l0%)A(-2)+10000 x(l+l0%)A(-3)=10000 X(0.9091+0.8264+0.7513)=10000X2.4868=24868(元)或 者 P=10000X(p/A,10%,3)=10000X2.4869=24869(元)例,某 公 司 急 需 一 台 设 备,当 前 市 场 价 格 为 15000元,可 用 10年;若 租 赁 同 样 设 备,需 每 年 付 2000元 租 金。其 余 条 件 均 相 同,设 年 利 率 为 6%,问 何 种 方 式 较 优?解:租 赁 的 租 金 现 值 为:p=2
10、000X(P/A,6%,10)=14720.2(元)i,n)例 某 项 投 资 需 当 前 一 次 性 投 入 10万 元,该 项 投 资 要 求 在 4 年 内 全 部 收 回,如 投 资 报 酬 率 为 8%,问 每 年 要 收 回 多 少 投 资?解:A=P+(P/A,8%,4)=10+3.3121=3.019(万 元)注:1/(P/A,i,n)投 资 回 收 系 数 也 可 表 示 为:(A/P,i,n)2.预 付 年 金 预 付 年 金 又 称 先 付 年 金 或 即 付 年 金,是 指 发 生 在 每 期 期 初 的 等 额 收 付 款 项。预 付 年 金 终 值 是 指 每 期
11、期 初 等 额 收 付 款 项 的 复 利 终 值 之 和。S=A(s/A,i,n)X(1+i)预 付 年 金 现 值 是 指 每 期 期 初 等 额 收 付 款 项 的 复 利 现 值 之 和。P=A(p/A,i,n)X(1+i)3.递 延 年 金 是 等 额 系 列 收 付 款 项 发 生 在 第 一 期 以 后 的 年 金,即 最 初 若 干 期 没 有 收 付 款 项。没 有 收 付 款 项 的 若 干 期 称 为 递 延 期。例:已 知:m=3 i=10%n=4(1)递 延 年 金 终 值 递 延 年 金 终 值 的 计 算 与 递 延 期 无 关,故 递 延 年 金 终 值 的 计
12、 算 不 考 虑 递 延 期,计 算 方 法 和 普 通 年 金 终 值 相 同:承 接 上 例,S=A(s/A,i,n)=100 X(S/A,10%,4)=100 X 4.641=464.1(元)(2)递 延 年 金 的 现 值 第 种 方 法:把 递 延 年 金 视 为 n 期 普 通 年 金,求 出 递 延 期 末 的 现 值,然 后 再 将 此 现 值 调 整 到 第 一 期 初。即:P=A-(P/A,i,n)(P/S,i,m)承 接 上 例,P4=A-(P/A,i,n)=100 X(P/A,l0%,4)=100X3.170=317(元)P0=P4(P/S,10%,3)=317 X 0
13、.7513=238.16(元)第 二 种 方 法:假 设 递 延 期 也 进 行 支 付,先 求 出(m+n)期 的 年 金 现 值,然 后,扣 除 实 际 并 未 支 付 的 递 延 期(m)的 年 金 现 值,即 可 得 出 最 终 结 果。即:P=A(P/A,i,m+n)-A(P/A,i,m)承 接 上 例,Pm+n=100X(P/A,10%,3+4)=100X4.868=486.8(元)Pm=100X(P/A,10%,3)=100X 2.487=248.7(元)Pn=Pm+n-Pm=486.8 248.7=238.1(元)4.永 续 年 金 是 指 无 限 期 定 额 支 付 的 年
14、金,如 优 先 股 股 利。现 值:P=A/i 例 拟 建 立 一 项 永 久 性 的 奖 学 金,每 年 计 划 颁 发 10000元 奖 金。若 利 率 为 1 0%,现 在 应 存 入 多 少 钱?P=A/i=10000 4-10%=100000(元)例 如 果 一 股 优 先 股,一 直 每 季 可 分 得 股 息 2 元,而 利 率 是 每 年 6%。对 于 一 个 准 备 买 这 种 股 票 的 人 来 说,他 愿 意 出 多 少 钱 来 购 买 此 优 先 股?P=2+(6%+4)=133.33(元)第 二 章 资 产 评 估 的 程 序 与 基 本 方 法 成 本 法 成 本
15、法 的 评 估 思 路:评 估 值=重 置 成 本-各 项 损 耗(实 体 性、功 能 性、经 济 性)基 本 公 式:被 评 估 资 产 评 估 值=重 置 成 本 一 实 体 性 贬 值 一 功 能 性 贬 值 一 经 济 性 贬 值 被 评 估 资 产 评 估 值=重 置 成 本 义 综 合 成 新 率 复 原 重 置 成 本 和 更 新 重 置 成 本 的 区 别:相 同 点:均 采 用 现 行 价 格 和 费 用 计 算。不 同 点:采 用 的 材 料、标 准、设 计 等 方 面 存 在 差 异。但 是 并 未 改 变 基 本 功 能。有 条 件 情 况 下,尽 可 能 选 择 更
16、新 重 置 成 本。理 由:(1)更 新 重 置 成 本 比 复 原 重 置 成 本 便 宜(超 额 投 资 成 本);(2)用 更 新 重 置 成 本 形 成 的 资 产 性 能 可 改 进(超 额 运 营 成 本)。例 如,某 款 2002年 生 产 的 戒 指,当 时 的 生 产 成 本 为:伯 金 560元(3.5g),0.35ct钻 石 1020元,2 0颗 碎 钻 260元,加 工 费 120元,设 备 损 耗 2 5元,成 本 合 计 1985元。2008年 9 月 2 0日,同 样 戒 指 的 相 关 生 产 成 本 为:伯 金(380元 X 3.5=1330元),0.35ct
17、钻 石 1780元,2 0颗 碎 钻 480元,采 用 原 加 工 工 艺 的 加 工 费 310元,新 加 工 工 艺 的 加 工 费 为 180元,采 用 新 设 备 损 耗 为 12元。复 原 重 置 成 本=1330+1780+480+310+25=3925 元 更 新 重 置 成 本=1330+1780+480+180+12=3782 元 1.重 置 核 算 法(按 资 产 的 成 本 构 成,以 现 行 市 价 为 标 准)重 置 成 本=直 接 成 本+间 接 成 本 直 接 成 本 一 般 包 括:购 买 支 出、运 输 费、安 装 调 试 费 等。评 估 实 践 中 需 据
18、具 体 情 况 而 定。间 接 成 本 主 要 指 企 业 管 理 费、培 训 费 等。采 用 核 算 法 的 前 提 是 能 够 获 得 处 于 全 新 状 态 的 被 估 资 产 的 现 行 市 价。该 方 法 可 用 于 估 算 复 原 重 置 成 本,也 可 用 于 估 算 更 新 重 置 成 本。例:某 企 业 重 置 构 建 一 台 设 备,现 行 市 价 为 230000元,运 杂 费 2400元,直 接 安 装 费 1800元(其 中 原 材 料 1000元,人 员 工 资 8 0 0元),间 接 成 本 平 均 为 直 接 成 本 的 0.9%,计 算 这 台 设 备 的 重
19、 置 成 本。重 置 成 本=(230000+2400+1800)+(230000+2400+1800)X0.9%=238435 元 2.功 能 系 数 法 如 果 无 法 获 得 处 于 全 新 状 态 的 被 估 资 产 的 现 行 市 价,就 只 能 寻 找 与 被 估 资 产 相 类 似 的 处 于 全 新 状 态 的 资 产 的 现 行 市 价 作 为 参 照,通 过 调 整 功 能 差 异,获 得 被 估 资 产 的 重 置 成 本。称 功 能 系 数 法,即 根 据 功 能 与 成 本 的 函 数 关 系,确 定 重 置 成 本。(1)功 能 价 值 法 若 功 能 与 成 本
20、呈 线 性 关 系,计 算 公 式:被 估 资 产 的 重 置 成 本=参 照 物 成 交 价 X被 估 资 产 生 产 能 力/参 照 物 生 产 能 力 例:已 知 某 被 评 估 机 器 的 年 产 量 为 L 6万 件,市 场 上 类 似 的 全 新 机 器 价 格 为 5 万 元,其 年 产 量 为 2 万 件,计 算 该 被 评 估 资 产 的 重 置 成 本。被 评 估 资 产 重 置 成 本=5 X(1.6+2)曰 万 元(2)规 模 经 济 效 益 指 数 法 若 功 能 与 成 本 呈 指 数 关 系,计 算 公 式:被 估 资 产 的 重 置 成 本=参 照 物 重 置
21、成 本 X(被 估 资 产 生 产 能 力/参 照 物 生 产 能 力)A X该 方 法 计 算 的 一 般 是 更 新 重 置 成 本。例:已 知 被 评 估 资 产 生 产 能 力 为 6 万 件/年,市 场 上 参 照 物 的 价 格 为 5 万 元,生 产 能 力 为 3 万 件/年,该 行 业 规 模 经 济 效 益 指 数 为 0.7,求 被 评 估 资 产 的 重 置 成 本。被 估 资 产 的 重 置 成 本=5 0 0 0 0 0 x=8 1220元 3.物 价 指 数 法 如 果 与 被 估 资 产 相 类 似 的 参 照 物 的 现 行 市 价 也 无 法 获 得,就 只
22、 能 采 用 物 价 指 数 法。(1)定 基 物 价 指 数 被 估 资 产 重 置 成 本=资 产 的 历 史 成 本 义 资 产 评 估 时 物 价 指 数/资 产 购 建 时 物 价 指 数(2)环 比 物 价 指 数 被 估 资 产 重 置 成 本=资 产 历 史 成 本 X(1+al%)(l+a2%)-(1+ai%)物 价 指 数 法 计 算 的 是 复 原 重 置 成 本。4.统 计 分 析 法(点 面 推 算 法)当 被 估 资 产 单 价 较 低,数 量 较 多 时,为 降 低 评 估 成 本,可 采 用 此 方 法。计 算 步 骤:(1)将 被 估 资 产 按 一 定 标
23、准 分 类。(2)抽 样 选 择 代 表 性 资 产,并 选 择 适 当 方 法 计 算 其 重 置 成 本。(3)计 算 调 整 系 数 K。V 某 类 抽 样 资 产 重 置 成 本 z 某 类 抽 样 资 产 历 史 成 本(4)据 K 值 计 算 被 估 资 产 重 置 成 本。某 类 资 产 重 置 成 本=某 类 资 产 原 始 成 本 XK有 形 损 耗 及 其 计 量 计 量 方 法:1.观 察 法 被 估 资 产 的 有 形 损 耗=重 置 成 本 X(1成 新 率)2.使 用 年 限 法 被 评 估 资 产 的 有 形 损 耗=学 粤 野 值 X 实 际 已 使 用 年 限
24、 总 使 用 年 限 实 际 已 使 用 年 限=名 义 已 使 用 年 限 X 资 产 利 用 率 对 于 经 过 更 新 改 造 的 资 产,需 计 算 加 权 平 均 已 使 用 年 限。加 权 平 均 已 使 用 年 限=2臂 聘 本 Y 更 新 成 本 3.修 复 费 用 法 如 果 资 产 的 实 体 性 损 耗 是 可 以 修 复 的,那 么 修 复 的 费 用 就 反 映 了 资 产 的 实 体 性 贬 值。通 过 估 算 修 复 费 用 估 算 贬 值。功 能 性 损 耗 及 其 计 量 功 能 性 损 耗 的 两 种 形 态(1)超 额 投 资 成 本(2)超 额 运 营
25、成 本(物 耗、能 耗、工 耗 等)超 额 运 营 成 本 的 计 算 步 聚:(1)计 算 被 评 估 资 产 的 年 超 额 运 营 成 本(2)计 算 年 净 超 额 运 营 成 本 年 净 超 额 运 营 成 本=年 超 额 运 营 成 本 X(1一 所 得 税 率)(3)据 被 评 估 资 产 的 剩 余 寿 命 和 折 现 率 将 年 净 超 额 运 营 成 本 折 现,计 算 其 功 能 性 贬 值 额:被 估 资 产 功 能 性 贬 值 额=年 超 额 运 营 成 本 X(1一 所 得 税 率)X(P/A,r,n)经 济 性 损 耗 及 其 计 量 因 资 产 的 外 部 环
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