2021年度房地产分析自考真题.pdf

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1、1 月高等教诲自学考试全国统一命题考试房地产投资分析试卷（课 程 代 码 00171）一、单项选取题（本大题共1 0小题，每小题1分。共1 0分）在每小题列出四个备选项中只有一种是符合题目规定。请将其代码填写在题后括号内。错选、多选或未选均不得分。1 .从物理形态上划分，房地产不涉及【】A.土地 B,建成后物业 C.居住物业 D.在建工程2 .置业投资人及时调节房地产使用功能，使之增长置业投资收益，属于房地产投资特性中【】A.合用性 B,不一致性 C.政策影响性 D.互相影响性3 .某写字楼月毛租金为3 0元/平方米，运营成本为毛租金1/4,其当前市场价值为3 0 0 0元/平方米，则该物业净

2、租金收入乘数为【】A.0.2 8%B.0.3 7 5%C.9.0 0%D.1 2.0 0%4 .政府制定干预房地产市场政策规定必要针对不同物业制定具备针对性详细政策，体现政府干预房地产市场政策原则具备【】A.目的拟定性 B.政策持续性和协调性C.政策公平性和效率 D.政策针对性和导向性5 .房地产供应者和需求者有征询服务需求，决定房地产市场参加者应涉及【】A.专业顾问 B.政 府 及 政 府 机 构C.金融机构 D.开发商6 .详细可行性研究投资估算精度在【】A.Q.2%-0.8%B.0.2 5%-1.5%C.1 0%D.3 0%7.房地产开发中管理费普通取直接费【】A.1%-3%B.3%C.

3、3%-7%D.1 0%8.从事中介服务单位和个人服务收入征收营业税税率为【】A.3%B.5%C.7%D.15%9.开发项目财务评价中资金来源和运用反映了计算期内各年资金盈余或【】A.开发投资 B.短缺 C.流动资金 D.发展基金10.房地产开发商大多热衷于采用预售楼宇做法，最重要因素是【】A.可筹集到必要建设资金用于项目后续开发建设及将市场风险分担给买家B.可以享有到将来一段时间内房地产增值收益C.可扩大影响D.能减少税收二、多项选取题（本大题共10小题。每小题2分，共20分）在每小题五个备选项中至少有两个是符合题目规定。请将其代码填写在题后括号内。错选、多选、少选或未选均不得分。11.收入价

4、值比率体现形式有【】A.综合资本化率 B.权益资本化率C.内部收益率 D.净租金收入乘数E.基准收益率12.可行性研究环节涉及【】A.调查研究 B.资源供应C.接受委托 D.项目概况E.项目社会和经济效益分析13.项目评估应由决策部门组织或授权于某些单位或人员，代表国家审核和再评估上报建设项目可行性报告。这些单位或人员涉及【】A.建设银行 B.投资银行C.征询公司 D.关于专家E.研究单位1 4 .反映公司短期偿债能力指标有【】A.流动比率 B.利息保障倍数C.速动比率 D.存货周转天数E.权益比率1 5 .公 司 素 质 包 括 因 素 有【】A.资金偿还能力 B.领导者素质C.资金实力 D

5、.职工队伍素质E.领导者素质1 6 .影响房地产价值重要因素涉及【】A.地理位置 B.周边环境C.物质实体状况 D.权益范畴E.配套设施1 7 .普通工业生产活动中投资涉及 .A.固定资产投资 B.无形资产投资C.流动资产投资 D.递延资产投资E.技术人员培训投资1 8 .房地产开发项目间接费用涉及【】A.土地费用 B.管理费用 C.财务费用 D.销售费用1 9 .投资铺面房财务分析涉及【】A.制冷设施费用 B.供暖设施费用C.外装修与保养费用 D.内部装修及维护费用E.消防费用2 0 .营业税征收对象在房地产开发经营业务中涉及【】A.个人购房额 B.房地产销售额E.房屋开发费C.营业收入额

6、D.个人出租房屋租金收入E.从事中介服务单位和个人服务收入三、判断改错题（本大题共10小题。每小题2分，共20分）判断下列各题，对的在该题后“【】”内打 J 错误在该题后 内打“X”并修改。只能对有下划线某些进行修改，若判断精确。未修改或修改不对的只得1分。21.房地产开发前期工作完毕后，应再对项目进行一次财务评价。22.房地产开发公司所得税税率所有按照33%执行。23.居住区高层比例是指高层住宅建筑面积与总建筑面积之比。【24.其她条件不变，价格下降，需求数量也会下降。125.需求价格弹性系数越大，需求数量对价格敏感限度越低。【】26.如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济评价指标影响很大

7、，则以为项目对该变量不拟定性很敏感。127.利息保障倍数属于短期偿债能力评价指标。【】28.外商房地产投资公司来源于境内、境外所得均应交纳所得税。【】29.契税纳税人为出让方。30.房地产开发投资亘以忽视机会成本。【】四、简答题（本大题共5小题。每小题5分，共25分）31.简述房地产开发项目租售方案基本内容。32.什么是风险?风险对房地产投资方向选取有哪些影响？33.简述房地产开发重要程序。34.简述融资决策构成环节。35.简述影响房地产市场发展社会经济因素详细内容。五、计算题（本大题共1小题，共9分）36.某人拟以400万元价格购买预售楼盘某些写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例

8、为15%,25%,6 0%,第四年开始出租，当年毛租金收入为100万元。经营成本20万元，并预测此后内毛租金和经营成本平均上涨率为12%,贴现率为16%,其她收入和支出如表36所示，试计算项目净钞票流量现值之和。表 36 单位:万元年份456-181920转售收入1200转售成本100装修费用4080六、阐述题（本大题共2小题。每小题8分。共16分）37.试述如何分析拟投资宗地开发潜力。38.试述项目可行性研究报告正文写作要点。房地产投资分析试题答案及评分参考（课程代码00171）9.B 1 0.A一、单 项 选 择 题（本大题共1 0小题,每小题1分，共1 0分）1.C 2.A 3.C 4.

9、D 5.A 6.C 7.B 8.B二、多 项 选 择 题（本大题共1 0小题，每小题2分，共2 0分）1 1.A B D1 2.A C1 3.A B C D1 4.A C D1 5.B D E1 6.C D.1 7.A D1 8.B C D1 9.A B C2 0.B C D E三、判断题（本大题共1 0小题,每小题2分，共2 0分）2 I.V2 2.x部分房地产企业可以按照1 8%或27%征收2 3.V2 4.x上升2 5.x 高2 6.V2 7.xR2 8.V2 9.x承受方3 0.x不能四、简答题（本大题共5小题,每小题5分，共2 5分）3 1.租售方案一般包括的内容：（1）项目出租、出

10、售，还是租售并举,出租面积和出售面积比例;（1分）（2）可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置;（1分）（3）出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定;（1分）（4）租金和售价水平的确定;（1分）（5）收款计划的确定。（1分）3 2 .风险是获取投资预期收益的可能性大小。（1分）风险对房地产投资方向的第一个影响就是根据不同类型房地产投资风险，确定合理的投资收益水平。（1分）风险对房地产投资方向的另一个影响就是尽可能规避、转移和控制风险。（1分）总之，风险是动态的，房地产商调查得到的各种资料，也会受风险的影响在一定范围内变动,所以要避免只从乐观一面选取数据，应

11、该对风险对主要指标的影响进行分析，选择对策。（2分）3 3 .房地产开发的主要开发程序:投资机会选择与决策分析（市场分析和财务评估）；（1分）前期工作（获取土地、拆迁、融资、开发项目保险事宜等）；（1分）（0 5 5）房地产投资分析试题答案及评分参考第1页（共3页）（3）建设阶段（保证不突破预算，控制设计变更,保证进度）；（1 分）租售阶段（写字楼出售和出租并举，住宅主要出售）；（1分）必须注意每个阶段都对后续阶段产生很大影响。（1 分）3 4.融资决策的构成环节：融资决策的起点是发现问题;（1分）确定融资决策的目标；（1 分）（3制订融资决策的方案;（1 分）融资方案的比较选优,组织最优融资

12、方案的实施;（1 分）实施过程中的反馈调整。（1 分）35.影响房地产发展的社会因素包括:传统观念及消费心理（0.5 分）、社会福利（0.5 分）、人口数量及状态（0.5 分）、家庭户数及规模、（0.5 分）家庭生命周期。9 5 分）影响房地产发展经济因素包括:经济发展状况（0.5 分）、家庭收入（0.5 分）、物价水平、（0.5 分）工资及就业水平（0.5分）、房价租金比。（0.5 分）五、计 算 题（本大题共1 小题,每小题9 分，共9 分）36.第一年净现金流：-400 x15%=-6 0 万元;（1分）第二年净现金流：-400 x25%=-100万元;（1 分）第三年净现金流：-400

13、 x 60%=-240万元；（1分）第四年净现金流：100-40-20=40万元;（1 分）第五年净现金流：100 x（1+12%）-20 x（1 +12%）=80 x（1+12%）万元；（1 分）第 t 年净现金流：100 x（1 +12%）-20 x（1 +12%）-4=8 0 x（1+12%）-万元;（1 分）第 20 年净现金流：1200-100-80+100 x（1 +12%）6-2 0 x（1 +12%）6=1020+8 0 x（1 +12%）“=1510.43 万元;（1 分）计 算 项 目 净 现 金 流 量 现 值 之 和 p-60+京+1r 备+1.80 x（1+12%）r

14、.,1 +12%、,1020,n16%-12%口（1+16%）*（1+16%）（1+16%）e 一 _60-86.2-178.36+731.19=406.63 万元。（2 分）六、论 述 题（本大题共2 小题,每小题8 分，共 16分）37.（一）土地投资是所有类型房地产投资中收益最大，同时也是风险最高的一种。（1 分）（二）土地位置分析：（1）土地的位置从根本上决定了它未来的增值潜力。（0.5 分）（2）土地的未来用途，城市未来发展方向也影响土地未来的价值。（0.5 分）（三）土地属性分析：（1）地块的形状，与周围环境的关系，配套建设情况等对开发潜力的影响。（t 分）（055）房地产投资分析

15、试题答案及评分参考第2 页（共 3 页）5叱（2）地块的地基质量及规划变更对开发潜力的影响。（1分）（四）投资时机选择：（1）投资时机的选择对房地产投资获益十分重要。（1分）（2）土地持有期所发生的税费成本也影响房地产开发潜力。（1分）（五）土地开发的机会成本高低影响土地投资的开发潜力。（1分）（六）社会对该地块开发的接受程度影响土地开发的获益潜力。（1分）38.项目可行性研究报告正文的写作要点如下：每个可行性研究报告必须说明评估什么、为什么评估、得出什么结论、凭什么得出这样的结论。（2.5分）应包括如下内容：项目总说明；（0.5分）项目概况;（0.5分）投资环境研究;（0.5分）市场研究;（0.5分）项目的地理环境和附近地区竞争性发展项目；（0.5分）规划方案和建设条件；（0.5分）建设方式和进度安排投资估算和资金筹措;（0.5分）项目评估基础数据的预测和选定;（0.5分）项目经济效益评价;（0.5分）风险分析;（0.5分）（U）可行性研究的结论。（0.5分）（055）房地产投资分析试题答案及评分参考第3页（共3页）