2023年-个人贷款冲刺班讲义.docx

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1、银行业专业人员职业资格个人贷款冲刺班233网校名师：尹海员前言复习与考试技巧:学习方式：规范性的记忆+理解应用+适度的习题练习。考试方式：机考，120分钟考试题型:单选（90,45分）+多选（40,40分）+判断（15,15分）知识结构：第一章个人贷款概述贷款基础知识第二章个人贷款营销贷款操作知识第二章个人贷款管控第四章个人住房贷款贷款实务知识第九章个人消费贷款第六章个人经营性贷款第七章其他个人贷款第八章个人征信相关系统个人征信（不重要）第一章个人贷款概述第一节个人贷款的性质和发展一、个人贷款的概念与意义1.个人贷款的概念：是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用D . 1

2、0233网校名师答案：A（2013年）下列关于个人贷款还款方式的表述中，正确的是（）A,等额累进还款法与等比累进还款法的相似之处在于，在每个时间段上约定还款的固定额 度B.等额累进还款法与等比累进还款法的相似之处在于，当借款人还款相关能力发生变化 时.只能通过调整累进额来适应客户还款相关能力的变化C.对于收入减少的客户，可以采取增大累进额、缩短间隔期等办法，使借款人分期还款额 增多，从而减少借款人的利息负担D.等额累进还款法中，对于收人水平下降的客户，可以采取减少累进额、扩大累进间隔期 等办法使借款人本期还款额减少，以减轻借款人的还款压力233网校名师答案：Do（2014年）采用等额累进还款法

3、时，对于收入下降的客户，可采取（）方式方法，使借款人分期还款额减少，从而减轻还款人的还款压力A .减少累进额、缩短间隔期B.减少累进额、扩大间隔期C .增大累进额、扩大间隔期D .增大累进额、缩短间隔期233网校名师答案：B233网校答案解析：等额累进还款法是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上 一时间段多（少）还约定的固定额度，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息 的一种还款方式。担保方式：需要注意的是：下列单位或组织不能担任保证人：国家机关；学校、幼儿园、医院等以 公益为目的的事业单位、社会团体；企业法人的分支机构、职能部门，但如果有法人授权的, 其分支机构可以在授权的

4、范围内提供保证。(2013 )()贷款是借款人以合法有效、符合银行规定条件的质物出质，向银行申请取得一定金额的人民币贷款，并按期归还贷款本息的个人贷款业务。A.个人质押B.个人抵押C.个人抵押授信D.个人信用233网校名师答案：A(2013 ) 一次还本付息法的特点不包括(1A.利随本清B . 一般适用于期限在1年以内(含1年)的贷款C.一般适用于期限在1年以上的贷款D.个人经营类贷款中的流动资金贷款往往采用到期一次还本付息法233网校名师答案：Co233网校答案解析：到期一次还本付息法又称期末清偿法，指借款人需在贷款到期日还清贷 款本息，利随本清。此种方式一般适用于期限在1年以内(含1年)的

5、贷款。(2013 )质押担保是指借款人或第三人转移对法定财产的占有。将该财产作为贷款的担保。质押担保包括(1A.固定资产质押B.流动资产质押D.不动产质押E.权利质押233网校名师答案：CE。233网校答案解析：按担保法规定，质押担保分为动产质押和权利质押。(2013 )下列可以抵押的有(XA.抵押人租赁的房屋B.抵押人所有的机器设备C.抵押人所有的汽车D.抵押人依法有权处分的建设用地使用权E.抵押人依法承包的荒山的土地承包经营权233网校名师答案：BCDEO233网校答案解析：抵押人所有的房屋可以抵押，租赁的房屋不可以抵押，所以A选项不 符合题意。第二章个人贷款营销第一节个人贷款目标市场分析

6、 一、银行市场环境分析的合适的内容(1)外部环境宏观环境：a济与相关技术环境b.政治与法律环境c.社会与文化环境微观环境：a.信贷资金的供求状况b.客户的信贷相关需求和信贷动机c.银行同业竞争对手的实力与策略(2014 )银行进行市场环境分析的意义包括(A.银行进行市场环境分析，有利于把握宏观形势B.银行进行市场环境分析，有利于把握微观情况C.银行进行市场环境分析，有利于发现商业机会D.银行进行市场环境分析，有利于规避市场风险E.银行进行市场环境分析，有利于把握行业发展趋势233网校名师答案：ABCDE(2013 )银行市场的微观环境是指(A.信贷资金的供求状况B.银行内部拥有资源C.银行同业

7、竞争对手的实力与策略D.银行自身实力E.客户的信贷相关需求和信贷动机233网校名师答案：ACE(2012 )个人信贷市场宏观环境分析的合适的内容不包括()A.相关技术变革和应用状况B.信贷市场的潜在进入者C.各级政府机构的运行程序D.信贷客户的分布与构成233网校名师答案：B233网校答案解析：B项属于微观环境中银行同业竞争对手的实力与策略分析的合适的内容。故选B。(2)内部环境银行内部资源分析：a.人力资源b.资讯资源c.市场营销部门的相关能力e.研究开发银行自身实力分析：a.银行的业务相关能力b.银行的市场地位c.银行的市场声誉d.银行的财务实力f.银行领导人的相关能力(2013 )银行市

8、场环境分析时，要进行自身实力分析，合适的内容包括(XA.银行的业务相关能力B.银行的市场定位C.银行的市场声誉D.银行的财务实力E.银行领导人的实力233网校名师答案：ABCDE233网校答案解析：银行自身实力包括：业务相关能力、市场声誉、领导人实力、财务实力、 市场定位。故选ABCDE。( A.优势C.机遇(2014 )银行主要采用SWOT分析方式方法对其内外部环境进行综合分析。其中T表示B.劣势D.威胁233网校名师答案：D(2013 )选择目标市场分析购买行为A.C.个人信贷营销中.银行进行市场环境分析的顺序应为实行市场定位进行市场细分B.D.233网校名师答案：Co233网校答案解析：

9、银行市场环境分析的主要任务及其先后顺序为：分析购买行为进行市场细分选择目标市场实行市场定位。二、银行市场细分的定义：所谓市场细分，就是营销者通过市场调研，根据整体市场上客户 相关需求的差异性，以影响客户相关需求和欲望的某些因素为依据，把某一产品的市场整体 划分为若干个消费者群的市场分类过程。市场细分的原则、标准、策略(1)市场细分的原则：可衡量性原则可进入性原则差异性原则经济性原则(2)市场细分的标准：人口因素地理因素心理因素行为因素利益因素(2011 , 2013 )市场细分的基础是(A.可衡量性原则B.可进入性原则C.差异性原则D.经济性原则233网校名师答案：A233网校答案解析：可衡量

10、性原则，即银行所选择的细分变量是能用一定的指标或方式方法去度量的，各考核指标可以量化，这也是市场细分的基础。(2014 )银行依据心理因素细分市场时，可以考虑的变数有(1A .个性B .收入C.生活方式D.宗教信仰E.对服务的态度233网校名师答案：AC(2013 )对银行而言，进行市场细分时，所要细分的市场是指( XA.产品服务区域B.能开展业务的地理范围C.可能使用银行产品、服务的客户D.购买或希望购买银行产品、服务的客户233网校名师答案：Co233网校答案解析：在市场细分中，所谓的市场”是指所有可能使用银行产品和服务的客 户，对市场细分，也是对这些客户进行划分。三、市场选择和定位按照银

11、行个人贷款产品的市场规模、产品类型和相关技术手段等因素，可将定位方式分 为三种：a .主导式定位。b .追随式定位。c.补缺式定位。(2014 )市场定位选择的方式有：主导式定位、追随式定位和补缺式定位。其中不适合采用补缺式定位的银行具有的特征是()A.分支机构不多B.在市场上占有很大的份额C.提供的信贷产品较少D.刚刚进入市场E.以上都不合适233网校名师答案：ABD第二节个人贷款客户定位一、合作单位定位：1.个人住房贷款合作单位定位：(1)一手个人住房贷款合作单位：对于一手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产开发商。(2)二手个人住房贷款合作单位：对于二手个人住房贷款，商业银行最

12、主要的合作单位是房地产经纪公司，两者之间 其实是贷款产品的代理人与被代理人的关系。(2013 )根据美国著名管控学家迈克尔波特的竞争战略理论,()策略的立足点不是放在争取新客户上，而是把工夫花在挽留老客户上。A.分层营销B,交叉营销C.大众营销D.情感营销233网校名师答案：B233网校答案解析：根据迈克尔波特的竞争战略理论，交叉营销是基于银行同客户现有关 系，向客户推荐银行的其他产品，这种策略的立足点是把工夫花在挽留老客户上。一个客户 拥有银行的产品越多，被挽留的机会就越大。故选B。(2014 )以银行个人贷款产品定位的第一步是()A.识别重要属性B.制定定位图C.执行定位D.定位选择233

13、网校名师答案：A第三节个人贷款营销渠道银行营销渠道是指提供银行服务和方便客户使用银行服务的各种手段，即银行产品和服务从银行流转到客户手中所经过的流通途径。从目前情况看，银行最常见的个人贷款营销渠道主要有合作单位营销、网点机构营销和网上银行营销三种。合作单位营销一般性掌握即可。网点机构营销1.网点机构营销渠道分类(1)全方位网点机构营销渠道(2)专业性网点机构营销渠道(3)高端化网点机构营销渠道(4)零售型网点机构营销渠道2 .直客式”个人贷款营销模式：就是利用银行网点和理财中心作为销售和服务的主渠道， 银行客户经理按照了解你的客户，做熟悉客户的原则，直接营销客户，受理客户贷款相 关需求。(20

14、13 )下列关于网上银行特征的说法，错误的是(XA.微笑服务态度热情B.严密的安全相关系统C.设立成本高，操作成本低D.业务时空界限模糊233网校名师答案：A(2014 )银行品牌营销要素中，()是品牌营销的一个关键环节。A.定位准确B.个性鲜明途的本外币贷款。个人贷款业务是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果，即借贷合同关系的一方主 体是银行，另一方主体是个人，这也是与公司贷款业务相区别的重要特征。（2013年）个人贷款业务区别于公司贷款业务的重要特征是（IA.个人贷款的利率明显高于公司贷款B.个人贷款比公司贷款手续简化C.个人贷款的品种较多、用途较广D.个人贷款业务与公司贷款业务的主体特

15、征不同233网校名师答案：D。233网校答案解析：在商业银行，个人贷款业务是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结 果，即借贷合同关系的一方主体是银行，另一方主体是个人，这也是与公司贷款业务相区别 的重要特征。（2013年）（）年，中国人民银行颁布了关于开展个人消费信贷的指导意见。A . 2000B . 2002C . 1999D . 2005233网校名师答案：Co233网校答案解析：1999年，中国人民银行颁布了关于开展个人消费信贷的指导意见。（2011）对于宏观经济来说，开放个人贷款业务具有的积极意义包括（ XA.有效地分散风险B.带动众多相关产业的发展233网校名师答案：A第四节个人贷款

16、营销组织(非重点考点) 银行营销组织模式选择：(需要注意这个点)(1)职能型营销组织(2)产品型营销组织(3)市场型营销组织(4)区域型营销组织)营销组织。(2013 )当银行只有一种或几种产品时，营销组织应当采取(A.职能型营销组织B.产品型营销组织C.市场性营销组织D.区域性营销组织 233网校名师答案：A 233网校答案解析：当银行只有一种或很少几种产品，或者银行产品的营业方式大致相同,或者银行把业务职能当做市场营销的主要功能时，应当采取智能型营销组织。(2013 )银行营销组织模式有(XA.职能型营销组织B.产品型营销组织C.市场型营销组织D.区域型营销组织E.业务型营销组织233网校

17、名师答案:ABCDO233网校答案解析：银行营销组织的模式中没有业务型营销组织这一类别。第五节个人贷款营销方式方法一、品牌营销1.品牌营销的概念：品牌营销是指将产品或服务与其竞争者区分开的名称、术语、象征、符号、设计或它们的综合运用通过发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的相关需求，同时获取利润的一种营销活动。二、银行营销策略(1 )低成本策略(3)专业化策略(5)单一营销策略(7 )分层营销策略(2)产品差异策略(4)大众营销策略(6)情感营销策略(8 )交叉营销策略(2013 )商业银行可以通过不同的策略来达到营销目的，其中单一策略的特点有(A .目标大、针对性不强、效果差B.针对性强，

18、适宜少数尖端客户C.营销渠道狭窄，营销成本高D.增加大额交易的客户E.瞄准特定细分市场，针对特定地理区域233网校名师答案：BC(2014)当银行运用对客户相关需求有价值的方式方法把自己区别于对手，而且竞争对手)特别有效。使用的差异化服务的数目少于有效的差异性服务的数目时，采用(A.专业化策略B.产品差异策略C.情感营销策略D.大众营销策略 233网校名师答案：B（2013 ）银行从事营销管控主要活动的顺序为（X制定营销战略设计营销解决方案分析营销机会调整业务组合实施营销控制A.C.B.D,233网校名师答案：C。233网校答案解析：银行营销管控的主要活动及其发生顺序为：分析营销机会调整业务组

19、合制定营销战略设计营销解决方案实施营销控制。第三章个人贷款管控第一节个人贷款管控原则与贷款流程一、个人贷款管控原则（-）全流程管控原则（二）诚信申贷原则（三）协议承诺原则（四）贷放分控原则（五）实贷实付原则（六）贷后管控原则(2013 )个人贷款应当遵循()的原则。A.依法合规B.审慎经营C.自主经营D.平等自愿E.公平诚信233网校名师答案：ABDEO233网校答案解析：根据个人贷款管控暂行办法第4条规定，个人贷款应当遵循依法 合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。二、贷款流程(-)受理与调查1 ,贷款受理个人贷款申请应具备以下条件：借款人为具有完全民事行为相关能力的中华人民共和国公民或

20、符合国家有关规定的境外 自然人；贷款用途明确合法；贷款申请数额、期限和币种合理；借款人具备还款意愿和还款相关能力；借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；贷款人要求的其他条件。2.贷前调查贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请合适的内容和相 关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，并形成调查评价意见。(1 )审查借款申请材料贷前调查人通过审查借款申请材料了解借款申请人的基本情况、贷款担保情况等。（2）与借款申请人面谈（3）实地调查（二）审查与审批1 .审查贷款审查应对贷款调查合适的内容的合法性、合理性、准确性进行全面审杳，重点关注 调查人的尽职情况和借款人的偿还相关

21、能力、诚信状况、担保情况、抵（质）押比率、风险 程度等。2 .审批贷款人应根据审慎性原则，完善授权管控制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权 限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人员按照授权独立审批贷款。（2014 ）贷款风险评价应以分析借款人（）为基础，采取定量定性分析方式方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评估。A.现金收入B.担保情况C.风险程度D.诚信状况233网校名师答案：A233网校答案解析：贷款风险评价应以分析借款人现金收入为基础，采取定量定性分析方式 方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评估。（三）签约与发放贷款人应与借款人签订书面借款合同，需担保的应同时签订担保合同。贷款

22、人应要求借 款人当面签订借款合同及其他相关文件，电子银行渠道办理的贷款除外。（2014 ）下列不属于商用房贷款签约与贷款发放环节的主要风险点的是（A.合同凭证预签无效、合同填写不规范B.在发放条件不齐全的情况下发放贷款C.未按规定发放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算D.未通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途233网校名师答案：D（四）支付管控贷款人应按照借款合同约定，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金 的支付进行管控与控制。个人贷款原则上应当采用贷款人受托支付的方式向借款人交易对象 支付。贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托

23、，将贷款资金支付给符合 合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款 资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。属于下列情形之一的个人贷款，经贷款人同意可以采取借款人自主支付方式：借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币；借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的；贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的；法律法规规定的其他情形。五、贷后管控合同变更合同履行期间，有关合同合适的内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订 相应变更协议。在担保期内的，根据合同约定必须事先征得担保人书面同意

24、的，须事先征得 担保人的书面同意。如需办理抵押变更登记的,还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手 续及其他相关手续。(2013 )关于借款合同的变更与解除，下列说法错误的是()A.借款合同依法需要变更，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效 B.如需办理抵押变更登记时，借款人应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续及其他相 关手续C.当借款保证人失去保证相关能力时，借款人可申请以信用贷款替代原贷款D.借款人在还款期限内丧失民事行为相关能力后，如果没有财产继承人和受遗赠人，贷款 银行有权提前收回贷款，并依法处分抵押物或质物，用以归还未清偿部分 233网校名师答案：C 贷款展期经贷款

25、人同意，个人贷款可以展期。1年以内(含)的个人贷款，展期期限累计不得超 过原贷款期限；1年以上的个人贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过该贷款品 种规定的最长贷款期限。(2014 )个人汽车贷款每笔只可以展期一次，但展期期限不限。A .正确B .错误233网校名师答案：B233网校答案解析:个人汽车贷款每笔只可以展期一次展期期限不得超过一年并非不限。 (2013 )下列行为中，不发生在贷款发放环节的是(1A,审核合同B.出账前审核233网校名师答案：Ao233网校答案解析：审核合同属于贷款签约流程中的程序。贷款分类和不良贷款管控商业银行应按照贷款风险分类指引，至少将贷款划分为正常、关注

26、、次级、可疑和 损失五类，后三类属于不良贷款。第二节个人贷款业务风险管控一、信用风险识别与评估就潜在损失的程度而言，信用风险是首要的银行风险，少数重要客户的违约可能会给银 行带来巨大损失，甚至导致支付危机。抵御、防范信用风险的核心是要正确衡量信用风险。个人客户信用风险评估衡量:专家判断法是一种最古老的信用风险分析方式方法，最重 要特征就是，银行信贷的决策权由银行经过长期训练、具有丰富经验的信贷人员所掌握，并 由他们做出是否贷款的决定。在专家判断法中，5C指借款人道德品质(Character )、相关能力(Capacity 资本(Capital 1 担保(Collateral 环境(Condit

27、ion )o有些银行将客户的特征归纳为5P要素，即个人因素(Personal Factor)；资金用途因素(Purpose Factor);还款来源因素(Payment Factor); 债权保障因素(Protection Factor);前景因素(Perspective Factor)(2013衽经济学中，由于事前信息不对称银行将优质客户拒之门外的现象是一种(工A.逆向选择B.道德风险233网校名师答案：A。233网校答案解析：事前的信息不对称使得一些优质客户被拒之门外，即经济学中的逆向选 择；事后的信息不对称使得银行的贷款资金遭受风险，即道德风险。二.风险缓释与控制（重点掌握）（-）抵质押

28、及担保抵押是个人贷款信用风险缓释的主要方式方法。其功能有：增加借款人违约成本，防范抵押风险减少银行风险暴露，降低违约损失（二）加强催收管控催收管控的目标是利用有限资源，最大限度促使债务人清偿债务，管控对象是未能按照 合同约定日期和金额还款的债务人。（三）外部合作机构管控外部合作机构是指为银行个人贷款业务提供担保、中介服务、专业咨询或其他合作关系 的业务第三方。按照合作机构在与银行授信合作中所履行的职责不同和对授信资产可能造成 的影响程度可分为以下三类：1 .担保类合作方2 .公信类合作方3 .中介服务类合作方（四）资产证券化资产证券化是指将缺乏流动性，但能产生稳定的现金流的资产，通过一定的结构

29、安排, 对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售和流通的证 券的过程。证券化的出现和发展改变了商业银行提供流动性的方式。证券化也使货币政策对实体经济的影响方式和程度发生了很大改变。三、信用风险监控信用风险监控是指信用风险管控者通过各种监控手段，动态捕捉信用风险领域的异常 变动，判断其是否已经达到引起关注的水平或已经超过阈值。（-）客户风险监控：在实施零售贷款风险监控过程中，充分考虑不同风险评级客户的风 险程度不同，按照差别管控、动态管控、重点关注的原则进行管控。（二）资产组合风险监控：动态跟踪地区、产品、客户或其他维度资产组合的风险状况， 建立多维度的风险监控机制

30、，及时进行风险预警。关键风险指标有四类：1 .不良资产率指标2 .贷款迁徙率指标正常及关注类贷款迁徙率=（期初正常贷款中转为不良贷款的余额+关注类贷款转为不 良贷款的余额）/ （期初正常类贷款余额+关注类贷款余额）3 .不良贷款拨备覆盖率指标4 .风险运营效果指标第三节个人贷款业务共性风险及控制措施一、借款人风险及控制借款人风险来源借款人个人真实收入状况难以掌握，银行难以持续跟踪收入的稳定性； 借款人以保值、投资甚至投机为目的的贷款,一旦判断失误，就可能拖延还款甚至放弃还款；c.对启动、培育和繁荣消费市场起到了催化和促进的作用D.扩大内需，推动生产，支持国民经济持续、快速、健康和稳定发展E.调

31、整商业银行信贷机构、提高信贷资产质量、增加商业银行经营效益233网校名师答案：BCDE第二节个人贷款产品的种类一、按产品用途分类（2类）：（一）个人消费类贷款：指银行向申请购买合理用途的消费品或服务的借款人发放的个 人贷款，具体来说，是银行向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务，用途主要 有购买个人住房、汽车，一般助学贷款等。个人消费类贷款包括：个人住房贷款、个人汽车 贷款、个人教育贷款、个人住房装修贷款、个人耐用消费品贷款、个人旅游消费贷款和个人 医疗贷款等。1 ,个人住房贷款：个人住房贷款是指银行向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。个 人住房贷款包括自营性个人住房

32、贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。2 .个人汽车贷款个人汽车贷款是指银行向自然人发放的用于购买汽车的贷款。个人汽车贷款所购车辆按用途可以划分为自用车和商用车。自用车是指借款人申请汽车 贷款购买的、不以营利为目的的汽车；商用车是指借款人申请汽车贷款购买的、以营利为目 的的汽车。3 .个人教育贷款个人教育贷款是银行向在读学生或其直系亲属、法定监护人发放的用于满足其就学资金 相关需求的贷款。根据贷款性质的不同将个人教育贷款分为国家助学贷款和商业助学贷款。借款人行为风险；借款人欺诈风险。借款人风险管控：从借款人个人素质品行、还款相关能力、还款意愿等多方面考察借款人综 合信用等级；多途径证实借

33、款人收入证明的真实性；通过人民银行征信记录、公安部身份验 证相关系统对借款人身份信息、交易信息、信用状况进行查询；银行客户经理人员要认真判 断借款人贷款的真正意图及买卖交易的真实性和可靠性；充分利用电话核查、上门家访等各 种方式进行贷前信息核查和贷后回访。二、抵押物风险及控制抵押物风险来源：银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效抵押物权利瑕疵风险；抵押 物价值下跌风险；抵押物处置风险；各地区政策不统一，地方式方法规不健全使银行推出产 品和出台制度规定无法完全顾及地区差异。抵押物风险管控：确保抵押物的真实性、合法性和安全性；合理评估抵押物价值；确保 抵押合同的有效性。三、合作方风险及控制合作方风险

34、分析：合作机构的信用状况；合作机构的偿债相关能力；合作机构的管控水 平；合作机构的业界声誉。合作方风险管控：加强贷前调查，切实核查合作机构的资信状况；严格控制合作担保机 构的准入，动态监控其经营管控情况、资金实力和担保相关能力，及时调整其担保额度；对 由专业担保机构担保的贷款，要实时监控担保方保持足额的保证金，对于履约保证保险，要 严格按照有关规定与保险公司签订合作协议，避免事后因为协议漏洞造成贷款损失。四、操作风险及控制操作风险来源：银行业务人员不按操作流程要求或规章制度办理业务；银行内部贷款管 控体制不健全，岗位设置不合理，责权不明确，对大额贷款和风险高的贷款品种没有进行认 真的事前尽职调

35、查和贷款后评价；银行信贷人员法律保护意识淡薄；银行内部档案管控不规 范；银行业务相关系统风险。(2014 )操作风险是银行面临的最古老的风险之一，在全球范围内给许多金融机构造成了严重的经济损失。下列关于操作风险防范措施的表述错误的是(XA.努力培养贷款经办人员自身的职业道德B.经办人员应该认真负责地进行实地调查和资料收集C.掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规D.银行相关部门应预测即将出台的政策，以消除政策风险233网校名师答案：D(2014 )对合作机构进行风险分析时，应涵盖(IA.合作机构的管控层名单B.合作机构的偿债相关能力C.合作机构的管控水平D.合作机构的业界声誉E.合

36、作机构的信用状况233网校名师答案：BCDE(2014 )下列关于个人住房贷款合同有效性风险的表述错误的是(XA.提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效B.商业银行作为格式条款的提供方，应当采取合理的方式提请借款人注意免除或限制其责任的条款，并按照对方提出的要求，对该条款予以说明C.对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释D.格式条款与非格式条款不一致的，应当采用格式条款233网校名师答案：D(2011,2013 )贷款受理和调查中的风险不包括(XA.借款申请人的主体资格不符合银行相关规定B.借款申请人所提交的材料不真实、不合法C.借款申请人的担保

37、措施不足额或无效D.审批人对借款人的资格审杳不严233网校名师答案：D第四章个人住房贷款第一节基础知识一、个人住房贷款的概念和分类个人住房贷款是指向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。分类：(1 )按照资金来源划分自营性个人住房贷款。公积金个人住房贷款:该贷款不以营利为目的，实行“低进低出的利率政策，带有 较强的政策性，贷款额度受到限制。因此，它是一种政策性个人住房贷款。个人住房组合贷款。是指可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款, 简称个人住房组合贷款。(2)按照住房交易形态划分：新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、 用于在一级

38、市场上购买住房的贷款。个人二手房住房贷款。是指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房二级市 场上合法交易的各类型个人住房的贷款。(3)按照贷款利率的确定方式划分个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。(2013 )下列各种情形中，可以申请个人住房贷款的有(XA.房地产开发商建造某个人住房楼盘B.个人自建自住房C.个人对房屋进行大修D.个人租房E.个人购买第二套商品房233网校名师答案：BCEO233网校答案解析：个人住房贷款是向购买、建造、翻建、大修自住住房的个人所发放的贷 款。个人租房不可以申请个人住房贷款。房地产开发公司开发楼盘属于公司行为.不属于个 人行为，应申请公司贷款。(2

39、014 )下列属于政策性个人住房贷款的是(1A.个人住房组合贷款B.商业性个人住房贷款C.自营性个人住房贷款D.委托性住房公积金贷款233网校名师答案：D233网校答案解析：委托性住房公积金贷款也称委托性住房公积金贷款，是一种政策性个人 住房贷款。二、个人住房贷款的特征(1 )贷款金额大、期限长(2)以抵押为前提建立的借贷关系：个人住房贷款是以住房作抵押这一前提条件发生的资金借贷仃为，个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。(3)风险具有相关系统性特点四、个人住房贷款的要素(1)贷款对象：具有完全民事行为相关能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的 境外自然人。申请人还须满足：

40、合法有效的身份或居留证明；有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的相关能力；有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料 及贷款银行要求提供的其他证明文件：有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿相关能力的法人、其他经济 组织或自然人作为保证人；贷款银行规定的其他条件。(2)贷款利率：按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管控；计息、结息方式，由 借贷双方协商确定。按照现行规定，个人住房贷款利率浮动区间下限为基准利率的0.7倍；对贷款购买第二 套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的、不 能提供一年以上当地纳税

41、证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放。个人住房贷款的期限在1年以内(含1年)的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整 不分段计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业 原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。(3 )贷款期限：由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。对借款人而言，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。(5 )担保方式：可实行抵押、质押和保证三种担保方式。需要大家注意的是，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方

42、式。抵 押加阶段性保证人通常是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订了商品房销 售贷款合作协议书。在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性 保证责任，而在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。(6)贷款额度：依据是否是首套房等因素，商业银行依据风险管控原则确定首付款比例。个人住房贷款中有下列情形之一的家庭，首付款比例不低于60% :(1)借款人首次申请贷款，如在拟购房所在地房屋登记信息相关系统中其家庭已登记 有一套(及以上)成套住房的；(2)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买；(3)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要

43、时居访)等形式的尽责调查，确信 借款人家庭已有一套(及以上)住房的。第二节贷款流程一、贷款受理与调查1 ,贷款的受理申请必须以书面形式提供：合法有效的身份证件；借款人还款相关能力证明材料；抵押 物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意才取质胛的书面证明涉及保证担保的， 需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证相关能力的证明材料；合 法有效的购房合同；其他材料。(1)对开发商及楼盘本次项目的调查开发商调查合适的内容：房地产开发商资质审查；企业资信等级或信用程度；企业 法人营业执照；税务登记证明；会计报表；企业法人代表的个人信用程度和管控层的决策相 关能力；开发商的债权债务和

44、为其他债权人提供担保的情况。本次项目审查合适的内容：本次项目资料的完整性、真实性和有效性审查；本次项 目的合法性审杳;本次项目资金到位情况审查；本次项目工程进度审查。(2014 )在个人住房贷款的贷前调查环节，对开发商资信审查的合适的内容包括(力A.开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况B.企业资信等级或信用程度C.房地产开发商资质D.本次项目资金到位情况E.税务登记证明233网校名师答案：ABCE(2)对借款人的调查方式：审查借款申请材料、面谈借款人，借款人几配偶本笔贷款月还款额与月收入之比 应在50% (含)以下，所有债务支出应在55% (含)以下。合适的内容：首付款证明；购房合同或

45、协议；担保材料；贷款真实性。四、支付管控贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管控与控制。五、贷后管控1 ,贷后检查：贷后检查合适的内容主要参考第三章，另外还应对开发商和本次项目、合作 机构进行调查管控:(1)开发商的经营状况及账务状况；(2)本次项目资金到位及使用情况；(3)本次项目工程形象进度；(4)本次项目销售情况及资金回笼情况；(5)产权证办理的情况；(6)履行担保责任的情况；(7)开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况；(8)合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；(9 )其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。2.合同变更有关合同合适的内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协 议。在担保期内的，根据合同约定必须事先征得担保人书面同意的，须事先征得担保人的书 面同意。如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续及其他相 关手续。具体变更合适的内容包括：(2014 )下列关于个人住房贷款合同主体变更的说法，错误的是(XA.在合同履行期间，须变更借款合同主体的，借款人或财产继承人持有效