2023年-财务报表分析提纲.docx

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1、2014年中国联合网络通讯股份有限公司综合财务分析摘要进入二十一世纪以来，人类社会在不断的进步，会计一这门古老的“商业语言”也 跟随时代的发展不断的前进和完善，而财务报表作为这门“商业语言”的重要载体，更 是连续、系统、综合、全面地反映了不同会计主体的各项经济往来，财务报表分析也越 来越被更多不同的利益相关者所关注和研究,在现代社会中扮演着越来越重要的角色。本文先从财务报表以及财务报表分析的理论框架入手,了解了财务报表分析及其作 用、财务报表分析的常用方法、综合分析方法以及财务报表分析的局限性;从一个财务 报表外部使用者的角度出发，以上市公司“中国联合网络通讯股份有限公司”对外披露的财 务报表

2、和年度审计报告为分析对象，依据财务报表分析的相关理论，选取联通最近三年的财 务报表，从整个网络通讯行业的角度对联通的基本情况和战略进行SWOT分析，并逐次对 联通的资产负债表、利润表、现金流量表进行趋势分析和结构分析，对相关财务指标进 行了分析，结合杜邦分析法来了解和分析公司真实的财务状况、经营成果和现金流量； 根据上述战略分析和财务分析,综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问 题，并提出相应的建议，供经营管理者决策参考;同时可以帮助投资者正确作出相关的投 资决策。合理的研究方法对于研究的科学与否起着至关重要的作用,本文主要采取查阅资料法、案例 分析法、图表分析法等一些基本的研究方法

3、展开分析笔者主要通过书籍、网 络、期刊等方式查阅了大量的相关资料以完成整个研究工作，在整个论文写作过程中， 始终坚持理论联系实际的原则来研究和解决实际问题。通过阅读相关的理论资料，搭建 和确定了本文的财务报表分析理论框架，通过对中国联合网络通讯股份有限公司近三年的财 务数据进行具体的分析，以此得出相关的结论。 本文先从财务报表以及财务报表分析的理论框架入手,了解了财务报表分析及其作 用、财务报表分析的常用方法、综合分析方法以及财务报表分析的局限性;然后引入案 例进行具体分析，先介绍了万科自身的发展情况，结合行业背景、宏观经济形势和相关 经济政策，运用SWOT分析方法对万科进行战略分析，对万科所

4、面临的内外部环境进行 详细分析;接下来对万科的财务报表进行更细致的财务分析，包括对三大报表的趋势分 析和结构分析、相关财务指标分析和杜邦分析;结合上述具体的分析指出该公司存在的 问题和不足之处，并给出合理的建议，为其内外辣决策者作出相关决策提供参考 本篇论文在写作中所引用的财务数据和相关资料主要来自于万科企业股份有限公司披露的2009年度一 2011年度的财务报表,上市公司对公众发布的年报总体来说能够 比较全面真实地反映该公司的基本信息和经营状况，该部分资料对整篇论文的完成具有 相当重要的参考价值。另外，在重点采用公司财务年报的同时，本论文也参考相关网络信息，如中国证券监督管理委员会网站、深圳

5、证券交易所网站、新浪财经、腾讯财经、和讯网等各大财 经网站，通过上述网站检索到的相关统计数据、行业报告以及研究报告作为本论文的补 充说明。132研究内容本篇论文的研究内容主要包括以下四个部分：第1章,结论。本部分主要说明论文研究背景、国内外研究现状，提出本文的研究 思路、选用的资料来源以及研究内容。第2章，财务报表分析相关理论。本部分主要介绍了财务报表分析的定义、原则、 步骤和作用、财务报表分析的常用方法和综合分析方法，并介绍了财务报表分析的局限 性,为后续的实际案例分析提供了理论基础。第3章，万科企业股份有限公司的财务报表分析研究,本部分包括公司的基本情况 介绍、战略分析和相关财务分析。第4

6、章，研究结论和建议。根据上述第三部分各个层面的分析，归纳汇总了该公司目前可能存在的问题，并给出相应的改进建议。2财务报表分析相关理论2.1 财务报表分析基本理论本部分主要分析和阐述了财务报表分析的定义、财务报表分析的原则、步骤和作用、 财务报表分析的常用方法和综合分析方法、财务报表分析的局限性等内容。2.1.1 财务报表分析根据2006年新发布的会计准则的规定:企业财务报表是企业对外提供的反映企业 某一特定H期的财务状况以及一定期间的经营成果和现金流量等会计信息的文件，主要 包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注等。企业财务报表揭 示了企、业各项经济活动所产生的经济后果，但

7、由于其反映的内容比较专业和抽象、概括 性高，需要采用科学系统的方法才能掌握和分析企业的真实状况。因此,企业财务报表 分析作为一门融合了财爹管理学、会计学、行为学及金融学的新兴科学应运而生。现行国际上通常将财务报表分析的概念区分为广义和狭义。狭义的财务报表分析就 是单纯的财务分析,即采用专门方法有针对性、有重点地分析和考察企业财务报表相关 数据的质量，评价企业一直以来的经营业绩、财务状况、资产质量及未来成长性，帮助 报表使用者作出相应的经济决策。而广义的概念所包含的范畴更广，是在狭义的分析基 础上还包括对公司的SWOT分析、战略分析、未来发展前景预测以及证券投资分析等。财务分析就是要将枯燥的、表

8、面上看亳无意义的报表数据翻译成对特定报表使用者有用的相关信息，为其经济决策提供重要的信息支持,减少决策的不确定性，改善其经济决策。因此，要正确理解财务报表分析，我们需要关注以下两点：财务报表分析中所使用的数据大都来源于公司公开披露的财务报表，财务报表是财务分析的起点和前提；(2)财务报表分析是一个透过现象认识到本质的过程，我们需要细化研究对象，找出各个部分的特质和彼此之间的联系,正确认识研究对象。2.1.2 财务报表分析的原则和步骤(1)财务报表分析的原则：客观性原则。凡事以事实为依据，实事求是，一切从实际出发；全面性原则。多角度、多层次的看待和分析问题，坚持一分为二的原则；相关性原则,要注重

9、事物过去、现在和未来的关联性，用发展的眼光看待问题，反对孤立、静止地看问题；可比性原则。注重分析对象的可比性,既包括不同时期的可比性,也包括不同企 业的可比性。灵活性原则。处理好原则性和灵活性之间的关系，坚持定量分析与定性分析相结合。(2)财务报表分析的步骤：明确财务分析目的，确定财务分析的范围； 选择适当的分析方法和分析程序;搜集相关的信息资料；根据分析的目的和需要将整体细分为各个部分；研究各个部分及其相互之间的联系，发现问题；加以研究，得出结论,提供相关建议，撰写分析报告。2.1.3 财务报表分析的作用财务报表分析是为满足不同信息使用者的需求而进行的，克服了财务报表的一般局 限性，充分发挥

10、了财务报表的作用。科学合理的财务报表分析，可以帮助公司投资者、 债权人以及其他利益相关者了解上市公司的整体财务状况,在深入分析的基础上进行相 关预测和决策。具体来说,财务报表分析的作用主要体现在以下三个方面：通过财务分析,可以考核企业内部各职能部门和单位的工作业绩，相关计划 指标的完成情况，揭示企业生产经营活动和管理中存在的问题，总结经验教训,帮助企 业经营管理者改善企业的经营管理，提高管理水平；(2)通过财务分析，可以了解企业一定会计期间的财务状况、经营成果和现金流 量情况，为投资者、债权人和其他外部利益相关者提供全面、系统的财务分析资料，便 于他们更加深入地了解企业的真实经营状况，以做出相

11、关的经济决策；2.2 财务报表分析常用方法财政部财政科学研究所会计专业硕士论文收益性和资金投向的安全性。使用比较分析法时，要注意对比指标之间的可比性，这是用好比较分析法的必要条 件,否则就不能正确地说明问题，甚至得出错误的结论。所谓对比指标之间的可比性是 指相互比较的指标，必须在指标内容、计价基础、计算口径、时间长度等方面保持高度 的一致性。如果是企业之间进行同类指标比较，还要注意企业之间的可比性。因素分析法因素分析法，又称为连环替代法，是根据财务指标与其驱动因素之间的关系，将所分析指标分解为各个可以单独计量的因素，顺次用各因素的比较值(通常为实际值)替换基准值(通常为标准值或计划值)，从数量

12、上确定各因素对分析指标的影响程度。因素分析法一般分为四个步骤：(1)确定分析对象，即确定需要分析的财务指标,比较其实际数额和标准数额(如上年实际数额),并计算两者的差额；(2)确定该财务指标的驱动因素，即根据该财务指标的形成过程，建立.财务指标与各驱动因素之间的函数关系模型；(3)确定驱动因素的替代顺序,即根据各驱动因素的重要性进行排序；(4 )按顺序计算各驱动因素脱离标准的差异对财务指标的影响。2. 3财务报表综合分析方法上述三种常用方法所采用的分析方法和财务指标都比较孤立,在某种程度上具有一定的片面性或不足，它们都只是针对企业某一方面的财务状况进行分析彳艮难从总体上 评价企业的财务状况、经

13、营成果和现金流量，而随着经济的发展、企业竞争的不断加剧, 财务报表分析也日趋复杂，因此财务报表综合分析方法应运而生。这一方法克服了前三种方法的缺陷，结合几个或多个侧面的分析，立足于企业财务会计报告等会计资料，将各项单独的财务指标统起来，全面、综合、系统地剖析企业整体的财务状况和经营成 果。传统的综合分析方法有沃尔比重评分法与杜邦财务分析体系。沃尔比重评分法沃尔比重评分法是一种横向比较企业间财务指标的综合评价方法,是由美国学者10随着财务会计理论和实务的不断发展,目前在我国会计实务界已经形成了一套固定、成熟的财务报表分析方法。纵观这些分析方法,共同的精髓就是比较，通过比较来 发现问题、分析问题并

14、解决问题。具体而言主要有三种不同的分析方法:比率分析法、 比较分析法和因素分析法。2. 2. 1比率分析法比率分析法，是财务分析中最重要、最常用的一种分析方法。具体而言，是指对比企业同一时期财务报表中的相关项目,运用专门方法计算出一系列的反映企业不同方面能力的财务比率，通过这些比率的计算结果，敏锐的捕捉到其背后所隐藏的经济含义， 继而揭示企业真实的财务状况。这一系列财务比率按其反映的内容不同可划分为以下三大类：(1)偿债能力比率，即反映企业偿还到期债务的能力，主要包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。如流动比率、速动比率、现金比率、资产负债率和利息保障倍 数等；(2)营运能力比率，即企业运用

15、各项资产以赚取利润的能力，揭示了企业资金运营周转的情况，反映了企业对经济资源的管理和运用效率。如存货周转率、应收账款周 转率、流动资产周转率和总资产周转率等。(3)获利能力比率，即反映企业获取利润的能力。获利能力指标主要包括销售利润率、成本费用率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、股东权益报酬率等。需要注意的是，这些财务指标并非是孤立存在的，在运用这些比率进行具体评价时, 一定要结合各指标综合分析。如评价企业短期偿债能力时需要考虑存货周转和应收帐款 周转情况，这样会使评价结果更值得信赖。另外，我们还应认识到会计信息质量如可靠 性、相关性、可比性等都可能会影响比率分析的准确性。比较分析法比较分析法

16、,是将同一企业不同时期的财务状况或不同企业之间的财务状况进行比 较，从而揭示企业财务状况存在差异的分析方法，是最基本的财务报表分析方法，没有 研究对象之间的比较，分析就无从谈起。比较分析的作用主要表现在:通过比较分析,可以发现差距，找出产生差异的原因， 进一步判定企业的财务状况和经营成果;通过比较分析，可以确定企业生产经营活动的 收益性和资金投向的安全性。使用比较分析法时，要注意对比指标之间的可比性，这是用好比较分析法的必要条 件,否则就不能正确地说明问题，甚至得山错误的结论。所谓对比指标之间的可比性是 指相互比较的指标，必须在指标内容、计价基础、计算口径、时间长度等方面保持高度 的一致性。如

17、果是企业之间进行同类指标比较，还要注意企业之间的可比性 223因素分析法因素分析法，又称为连环替代法，是根据财务指标与其驱动因素之间的关系，将所 分析指标分解为各个可以单独计量的因素，顺次用各因素的比较值（通常为实际值）替 换基准值（通常为标准值或计划值），从数量上确定各因素对分析指标的影响程度。因素分析法一般分为四个步骤：（1）确定分析对象，即确定需要分析的财务指标,比较其实际数额和标准数额（如 上年实际数额）,并计算两者的差额；（2）确定该财务指标的驱动因素，即根据该财务指标的形成过程,建立财务指标 与各驱动因素之间的函数关系模型；(3)确定驱动因素的替代顺序，即根据各驱动因素的重要性进行

18、排序；(4 )按顺序计算各驱动因素脱离标准的差异对财务指标的影响。2. 3财务报表综合分析方法上述三种常用方法所采用的分析方法和财务指标都比较孤立,在某种程度上具有一 定的片面性或不足，它们都只是针对企业某一方面的财务状况进行分析彳艮难从总体上 评价企业的财务状况、经营成果和现金流量，而随着经济的发展、企业竞争的不断加剧, 财务报表分析也日趋复杂，因此财务报表综合分析方法应运而生。这一方法克服了前三 种方法的缺陷，结合几个或多个侧面的分析，立足于企业财务会计报告等会计资料，将 各项单独的财务指标统起来，全面、综合、系统地剖析企业整体的财务状况和经营成 果。传统的综合分析方法有沃尔比重评分法与杜

19、邦财务分析体系。2.3.1 沃尔比重评分法沃尔比重评分法是一种横向比较企业间财务指标的综合评价方法,是由美国学者 Alexander. Wole于1928年提出。该方法将所选定的、互不关联的财务指标用线性关系 结合起来，并分别给定其在总评价中的比重，确定标准比率，计算各项指标的得分及总 体指标的累计分数，并与实际比率相比较,从而直观和客观地判断和评价企业的总体 水平。当然，任何分析方法都有不可避免的缺陷和不足之处，都不是尽善尽美的，沃尔比 重分析法也不例外,在其实际应用中也存在一些问题：(1)运用该方法的一个重要步骤是选择所评价指标并分配相应权重，而对.于如何选 择评价指标以及分配权重的合理性

20、，理论.上还没有个合理的解释；(2)由于该方法的特殊计算方法，当某个指标严重异常时，会对总评分产生不合逻辑的重大影响。2. 3. 2杜邦分析法杜邦分析法(DuPonl Analysis)是由美国杜邦(DUPONT)公司于二I世纪二卜年代 首创的财务报表综合分析方法。是对所选取的综合性较强的财务比率，即股东权益报酬 率进行层层分解，利用几种主要财务比率指标之间的内在联系，解释指标变动的原因和 变动趋势，将一个关系体系用不同的多个比率和数据联系在一起，综合分析和评价企业 真实的财务状况和经营成果，为企业的有效运行出谋划策。杜邦分析系统主要涉及以下几种主要的财务比率关系：股东权益报酬率=总资产净利率

21、*权益乘数(2)总资产净利率=销售净利率.*总资产周转率(3)销售净利率=净利润/销售收入(4)总资产周转率:销售收入/资产平均总额(5)股东权益报酬率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数图2杜邦分析图杜邦财务比率分析法主要利用现有财务指标进行分解,并不需要另外建立新的财务 指标。该方法的原理是以股东权益报酬率为核心，将其分解为多个不同的财务比率，分 别反映企业经营业绩的各个不同方面，同时各个比率之间可以互相转换，所采用的财务 指标都是资产负债表和利润表中的指标，从而将企业的资产负债表和利润表联系在一 起,考察分析企业的资本结构、资金运作、销售能力以及获利能力。根据各个财务比率所代表的的经济含

22、义,股东权益净利率实质上就是销售净利率、 总资产周转率和权益乘数三者的乘积。在不同企业之间，这些指标也许存在着显著差异, 通过对这些差异的分析比较，了解本企业不同于其他企业的经营战略和财务政策。具体而言，销售净利率和总资产周转率是反映企业经营战略的重要指标，企业经营管理者需要根据竞争环境和自身经营状况选择适合本企业的经营战略。两个指标相辅相 成，通常呈反方向变化，应综合起来进行考虑，单独考虑销售净利率的高低无法真正判 断出企业业绩的好坏，应把它与总资产周转率相联系。真正重要的是两者共同作用所得 到的总资产净利率，总资产净利率可以反映管理者运用受托资产赚取盈利的业绩，是最 重要的盈利能力。权益乘

23、数指标反映了企业财务杜杆的高低，是企业财务政策的直观体现。在总资产 净利率保持不变的情况下，提高财务杠打可以提高股东权益报酬率，但同时也会增加财 务风险，如何配置财务杠奸是企业最重要的财务政策，企、也必须使其经营战略和财务政 策相匹配。另外，在实际运用杜邦分析法进行分析时需要注意以下三个方面：(1)股东权益报酬率是一个综合性极强、最富有代表性的财务比率，是杜邦系统的核心。股东权益报酬率的高低取决于资产净利率和权益乘数，资产净利率主要反映企 业在运用资产进行生产经营活动的效率如何，而权益乘数则主要反映了企业的筹资情 况，即企业资金来源情况。(2)资产净利率则反映了企业获利能力，是影响股东权益报酬

24、率的关键指标，它揭示了企业生产经营活动的效率，综合性也极强。资产净利率的高低直接影响着股东权 益报酬率的高低，而资产净利率又受到销售净利率和资产周转率两个指标的影响。销售净利率的高低，主要受销售收入和销售成本两方面因素的影响。因此,要提高 销售净利率,必须双管齐下，开源节流。一方面要积极开拓市场,促进销售额持续稳定 的增长，另一方面要加强成本费用控制，优化生产管理流程，减少一切不合理不必要的关键词:综合财务分析;中国联通;财务指标AbstractThe human society has been developing rapidly in recent years, and the Acco

25、unting also follows the development of The Times, the financial statements are continuous, systematic, integrated and comprehensive which reflect the economic intercourse of different accounting entity. And the financial statement analysis is becoming more and more important in modern society.This p

26、aper firstly introduces the theoretical framework of financial statements and financial statement analysis, comprehensive analysis method,and the limitations of financial statement analysis. Secondly from a outside users view, based on the financial statements and annual audit report of recent three

27、 years, the article introduces the company, and make a study of the strategy analysis. Then the trend analysis and structure analysis of the balance sheet, income statement, cash flow statement of this company, the relevant financial indicators and the DuPont Analysis. Finally,review the companys fi

28、nancial position and operation performance, point out some problems in operation and management, and provide suggestions for reference. Furthermore, hope the paper is helpful to evaluate the companys investment value in stock market.The reasonable research method is very important to the study of th

29、e science, this paper mainly adopts the data access method, case analysis, chart analysis method and some basic research methods to analyze. The author mainly through books, journals, Internet access a lot of relevant information (o complete the work, in (he whole writing process, always adhere to t

30、he principle of integrating theory with practice to study and solve the practical problems. 开支，降低耗费。资产周转率是反映企业营运能力的重要财务比率，能反映企业运用资产产生销售收 入的能力，是销售收入与资产平均总额之比。在分析企业资产方面，主要应该分析以下 两个方面:资产的各组成部分在总量上是否合理，即企业的资产结构是否合理;同时结 合销售收入，分解总资产各个组成部分，结合存货周转率、应收账款周转率、流动资 产周转率和固定资产周转率的计算分析结果,继而了解企业总资产的周转情况。(3)权益乘数是一个具有

31、杜杜作用的财务指标，它主要受企业资产负债情况的影 响。在总资产不变的情况下，适度增加负债比例，充分利用举债经营的优势，可以为企 业带来较大的杠杆收益，大幅提高股东权益报酬率，但同时也会给企业带来了很大的财 务风险。杜邦分析体系虽然在实务中被广泛使用，但仍然存在某些不足：(1)杜邦分析法侧重于对企业财务方面的评价，分析所依据的资料主要来源于报 表数据，对于未能在报表中反映的而在实际中对企业的长期竞争力影响很大的一些因 素，如人才、创新等，却未能加以考虑和分析，不能全面反映企业真实的经营状况；(2)杜邦分析法主要是依据几种财务指标之间的关系进行分析，而这些指标结果 具有短期性，有可能助长管理者的功

32、利心理，滋生一些短期行为，忽略企业的长期发展， 不利于企业的长期发展,并不能真正实现股东财富最大化的目标；(3)杜邦分析法侧重于评价企业过去的经营成果，局限于事后的财务分析，而对 分析企业未来的发展前景和增长潜力无能为力,这一缺陷在当今这个巴新月异的社会更 加凸显。2.4财务报表分析的局限性财务报表分析在总体上为会计报表的不同使用者提供了一定的会计信息，为其相关 决策提供了参考，但财务报表分析仍然是就报表论报表，对报表之外的一些有价值的信 息仍没有给予过多关注,目前的财务报表分析仍然存在一些不足和缺陷。2. 4.1财务报表本身的局限性财务报表由企业会计人员根据企业会计准则、法律法规和会计处理惯

33、例编制的，是企业会计系统的产物。而每个企业因为有其独特的会计环境和会计政策，编制的财务报 表也会存在差异，影响财务数据的可比性，继而影响到财务报表分析的准确性。(1)虽然会计准则要求企业如实披露相关财务信息,但企业可能出于自身利益考虑对一些应当披露的事项予以隐瞒，财务报表并没有涵盖所有需要披露的信息,企业管理人员与外部使用者存在信息的不对称。(2)每个企也都会结合本企业自身情况，在国家政策允许的条件下选择最适合本单位的会计原则和会计处理方法，这从客观上导致由于不同的会计政策影响会计报告的 可比性。(3)企业所提供的报表数据是由会计人员编制的，有些数据需要结合会计人员的职业判断来确定，受会计人员

34、主观因素的影响较大，使得披露的相关数据存在一定的误 差,未必能反映最真实的情况。2. 4. 2财务报表的可靠性问题只有根据符合规范的、可靠的财务报表,才能得出正确的分析结论。所谓“符合规范”，是指除了以上三点局限性以外，没有更进一步的虚假陈述。外部分析人员很难认 定是否存在虚假陈述，财务报表的可靠性问题主要依靠注册会计师鉴证、把关。但是， 注册会计师不能保证财务报表没有任何错报和漏报,而且并非每个注册会计师都是尽职 尽责的。因此，分析人员必须自己关注财务报表的可靠性,对于可能存在的问题保持足 够的谨慎。2. 4. 3分析人员和分析方法的局限性(1)分析人员的工作能力和经验参差不齐。对财务分析理

35、解的深度和广度会直接影响对指标计算结果的理解，而丰富的相关经验对于准确理解报表所传递信息也有很大的帮 助。(2)分析人员的风险观念各不相同。不同分析人员对企业财务风险的认识往往各有差异，因此即使在对待同一指标高低的看法时也必然存在差异,有人比较激进，认为只有高风险才有高收益，有人则相对保守，倾向于公司的稳健经营。对待风险的态度不同，利用相近或相同的财务分析指标，也可能会得出截然相反的结论；(3)分析方法的局限性。比率分析法是目前在财务报表分析中所使用的最为广泛的一种分析方法，通过各种比率的计算和分析,基本上能够反映出一个企业的偿债能力、营运能力、获利能力以及相关盈余的分配情况,但比率分析法由于

36、受到自身的各种限制，其局限性也是非常明显的，其通常只是单纯数最指标的堆砌，而忽视了对问题本身的深入剖析。比率分析法所使用的各种数据，都是过去的资料,还有很多数据都是估计和判 断出来的，用这些数据进行分析难免会出现偏差;另外各种比率计算公式、名称等尚未 标准化，也给实际分析运用带来了很多的麻烦。总而言之，财务报表分析是对企业全方位的、系统的、多角度的分析，必须考虑各种可能的影响因素对会计报表分析所造成的局限性，排除各因素对会计报表的影响，只有这样才能达到财务分析的目的，满足相关决策者、使用人和内部管理的需求。3万科企业股份有限公司的财务报表分析研究2.1 公司基本情况3. 1. 1万科简介万科企

37、业股份有限公司（股票代码:000002）,英文名称为:CHINA VANKE CO.,LTD. 缩写为“VANKE，是王石于1984年5月创立，总部位于中国深圳，经过几十年的高速 发展，业务范围覆盖到珠三角、长三角、环勤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计 53个大中城市，当之无愧成长为目前中国最大的专业住宅开发企业。近三年来,年均住 宅销售规模在6万套以上,2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元， 2012年销售额超过1400亿，这个数字，大约相当于美国四大住宅公司高峰时的总和， 科的销售规模多年来持续居全球同行业首位。万科1988年进入房地产行业,1991年成为深圳

38、证券交 所第二家上市公司,1993 年将大众住宅发确定为公司核心业务。多年来持续增长的业绩以及规范透明的公司治 理结构，使公司赢得了投资者的广.泛认可，是股市里的代表性地产蓝筹股。公司在发展 过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、 “亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的 最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。在多年的企业经营中，万科张持“不囤地,不捂盘，不拿地王”的经营原则，实行 快速周转、快速发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略,产品始终定位于城市主 流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房;坚持快速销售、合理定价,要求

39、各地下属 公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率， 过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。万科认为，艰守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专也能力从市场获取公平回报， 是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模 式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个 全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色

40、家园”等品牌得到各地消费 者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一 项发明专利;公司物业服务通过全国首批IS09002质量体系认证;公司创立的万客会是 住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方 位客户满意度调查的住宅企业。万科2010年正式进入商业地产，在多地成立商业管理公司,2011年正式宣布三大 产品线，近两年，万科虽然直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频 频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品 线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150万平方米。公司

41、荣誉万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中,连续三次上榜,2011年被评为最具 应变能力的地产航母;2010年被评为最顺势而为的千亿航母;2009年被评为最勇于变 革的领军企业专家。上榜理由:2011年万科以刚需产品赢得市场，轻松越过千亿门滥。 面对更加严厉的“限购”政策，它快速反应，积极定价，迅速回笼资金,再度轻松突破 千亿，稳坐房企第一把交椅。不管旺市、淡市，超过250个楼盘同期运作，顶着全球最 大的专业住宅发企业的王冠，发挥着规模效应，并始终从容应对震荡起伏的市场，保 持着行业领头羊的地位。2012年入围中国房地产企业500强。中国房地产研究会、中国 房地产业协会发布的中国房地产开发企

42、业500强测评研究报告中国房地产企业500 强榜单出炉，万科集团榜上有名，排名第I。国内房地产行业概况分析自1999年开始，中国的房地产行.业的发展开始进入快车道，与房地产相关的产业也进入快速发展期。与房地产相关的产业有钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家 电等一系列产业，拉动房地产也就等同于间接拉动其他相关产业的发展，因此，最近几 年国家把房地产也定位为国家的支柱产业，过度依赖对房地产业的投资来拉动整个经 济。政策的支持导致了社会众多资金进入房地产业,在其他产业投资相对不足的同时导 致了我国房地产业的过热。纵观我国历年的经济发展变化，房地产业从2005年开始进入加速发展车道，直接导致国家经

43、济过热，所以中央政府在2007年开始采取紧缩货币政策以试图给经济降温，同时调整经济发展模式，其中最有效的手段就是减少对房地产的投资，促进其他产业如高新技术产业的发展。然而不幸的是,2008年爆发的全球范围的金融危机改变了中国政府的政策思路。为了避免经济的快速下滑，国家出台了著名的4力.亿经济刺激计划，使房地产重新进入了快速发展的轨道。虽然当年GDP “保8”成功,但是这无疑使得房地 产业更加疯狂，于是国家开始在2010年底逐渐出台政策限制房地产的疯狂发展，并一 直持续到现在.(1)政治和法律环境因素政府的总体调控政策仍然力图达到种平衡，希望稳定预期,国家短期内不会允许房价的深度下跌,虽然房地产

44、遭到打压，但未来二三十年内房地产业仍将是国家经济发 展的主要产业。在法律层面上，国家也出台了相关法规,既保护也限制了房地产的发展。(2)经济因素房地产行业的发展态势往往与我国宏观经济的发展正相关，我国1=1前经济发展仍然 呈高速发展态势，这会进一步带动房地产行业的恢复和飞速发展。另外国民收入水平也 在稳步提局，消费水平逐步提局，房地广的价格也在不断攀升。社会和文化因素房地产市场的火爆吸引了大量的行内外竞争者，目前产业内竞争更趋白热化。伴随 着生活水平的不断提高,国人的消费观念也发生了重大变化，自古以来对家的向往和依 赖更是直接转化为对住房提出了更高的要求。(4)技术环境因素购买者对住宅品质的要

45、求在不断提高，以环保、节能为主题的绿色生态住宅逐渐兴起,技术的变化也影响着中国的房地产行业。3. 2. 2 SWOT 分析SWOT分析最早是由美国旧金山大学管理学教授于20世纪80年代提出，所谓SWOT分析即企业评估，是将企业内部环境的优势(S)与劣势(W)、外部环境的机会(0)与威胁(T)同列在一张“十”字形图中加以对照，从而在内外环境的相互联系中作出更 深入的分析评价。SWOT分析是目前最常用的管理方法之一，根据分析结果可以制定相应 的发展战略、计划以及对策等。SWOT分析法总体上来说是一种比较准确和清晰的方法，能够明确企业在市场中所处 的地位，从而形成一个有益的平台，有利于企业选择最好的

46、战略以实现企业目标。企业 内部环境的优势和劣势是企业独有的信息，而外部环境的机会和威胁则是市场中每个企 业所共有的信息。SWOT分析综合分析了企业的内部资源与能力，例如企业的优势和劣势 以及对环境的分析，又如行业内竞争所带来的机会和威胁等，利用这种方法发现问题, 并根据分析的结果，将问题按轻重缓急分类,明确哪些问题目前需要解决，哪些问题可 放在稍后解决，哪些属于战略上的障碍，哪些属于战术上的问题.(1)优势分析：品牌一良好的品牌I碑万科是中国房地产的龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显，其综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第%品牌就是企业的核心竞争力，品牌就是生产力，品牌 就是财富。在房

47、地产深度调整的时候，品牌就是信心。万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同:一方 面可以有利于吸引潜在消费者来购买,另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和 忠诚度。企业文化A.客户是我们永远的伙伴B.人才是万科的资本C.阳光照凫的体制一对内平等，对外放D.持续的增长和领跑一做中国房地产行业的领跑者良好的财务状况，畅通的融资渠道即使在房地产行业整体资金较为紧张的背景下,公司仍然保持充裕的流动性和健康 的负债状况。万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司 债券,可转换债券

48、也是公司取得流动资金的重要渠道。创新的组织结构 组织结构要根据战略的变化不断调整。万科根据整个项目的生命周期设立组织结 构，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关 注。万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力,还体现在其稳 健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 研究开发能力万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今，标准住宅的4个版本基本成型，已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配，在住宅性能 标准方面的创新超过60项。通过创新研究部的努力，万科有几十项专利正在申报。万 科产品的创新主:要体现在人性化的细节处理上，让业主能在万科开发的房产中享受生 活,这也是万科高度关注客户的体现。经营管理模式A.经营专业化B.住宅市场主流化C.财务政策积极化D.产业结构合理化万科的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变,重