2023年-个人贷款讲义.docx

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1、第一章个人贷款概述学习重点：个人贷款的概念及其意义、个人贷款的特征第一节个人贷款的性质和发展一、个人贷款的概念和意义1 .个人贷款是指银行向个人发放的用于满足其各种资金相关需求的贷款。与公司贷款相区别的特征：合同关系主体双方是银行和个人2 .个人贷款的意义：微观和宏观两方面(1)对金融机构而言：新的收入来源;分散风险(2)对宏观经济而言：满足居民消费相关需求;促进国民经济发展二、个人贷款的特征1 .贷款品种多、用途广2 .贷款便利3 .还款方式灵活三、个人贷款的发展历程1 .住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展2 .国内消费相关需求的增长推动了个人消费贷款的蓬勃发展3 .2个人贷款产品

2、的种类重点：按照产品用途和担保方式划分的个人贷款品种1 .2.1按产品用途分类分为个人住房贷款，个人消费贷款，个人经营类贷款三类2 .个人住房贷款定义：贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。分类：自营性、公积金和个人住房组合贷款。(三类)自营性个人住房贷款，亦商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或 大修各类型租房的个人发放的贷款。-一对银行而言，是动用自有资金，属于自营业务公积金个人住房贷款，亦委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管控中心运用跟个人 及其所在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行想购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公枳金 缴存人以及在职期间缴

3、存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。例如，北京住房公积金管控中心委托中国建设银行北京分行做提取业务，利用银行网点的优势 不以营利为目的，实行“低进低出”的利率政策，在额度和对象上都有限制，属于政策性贷款, 15年期限贷款年利率为3.33%,630年期限贷款年利率为3.87%,单笔贷款最高额度为80万元， 正常连续缴纳一年以上即可申请个人住房组合贷款，是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同 时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。一般作为 一种补充形式3 .个人消费贷款定义：银行向个人发放的用于消费的贷款。需借助商业银行的信

4、贷支持，贷款基础：消费者的信用及未来的购买力用途：家庭或个人购买消费品或支付其他与个人消费相关费用分类：(六类)二、营销机构(一)银行营销组织职责1 .不同级别的银行承担着不同的营销职责考试大论坛总行：主要职责是管控：制定营销战略;进行市场细分;制定营销制度;牵头营销;客户管控相关系 统、客户服务和产品开发;推动全行营销;建立对外门户网站;建立海内外营俏网络，与海内外同行建 立合作关系。分行：主要职责是区域市场的管控：上传下达;研究、细化营销解决方案;协调、推动营销;实施 对营销人员的管控;细化总部出台的营销制度;收集和发布本区域的营销信息;负责本区域的重要行业、 关犍客户的业务;本区域的广告

5、策划和宣传;分销渠道建设;处理公共关系;与当地行业合作。支行：主要负责实施具体营销：客户开发与维护，直接进行业务谈判;实现交易，为客户提供服 务;收集和反馈客户信息，处理客户异议;进行市场调查，了解市场环境，为银行进行营销活动做好 准备工作;客户风险的具体管控;建立营销队伍。2.银行营销组织模式选择：(1)职能型营销组织(2)产品型营销组织市场型营销组织本文来源:考试大网(4)区域型营销组织三、营销管控(一)银行营销管控的概念1 .管控是在特定环境下，为实现组织目标而对组织资源进行计划、组织、领导与控制的相关系 统过程。2 .银行营销管控是为创造达到个人和机构目标的交换而规划和实施的理念、产品

6、、服务构想、 定价和促销的过程。(二)银行营销管控的框架来源：考试大1.银行营销管控框架图2.银行营销管控主:要活动分析营销机会调整业务组合制定营销战略设计营销解决方案实施营销控制第五节个人贷款营销方式方法一、品牌营销1 .银行品牌营销的概念：品牌营销是指将产品或服务与其竞争对手区分开的名称、术语、象征、 符号、设计或它们的综合运用，通过发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的相关需求，同时 获取利润的一种营销活动。品牌是银行的核心竞争力2 .银行品牌营销的重要性：(I)二八定律：20%的品牌占据80%的市场(2)消费者对金融产品认知不深，判断相关能力差;金融产品同质化现象严重3 .品牌营销的

7、要素(1)质量第一(2)诚信至上(3)定位准确(4)个性鲜明(5)巧妙传播4 .银行品牌营销途径(I)改变银行运作常规(2)传播品牌(3)整合品牌资源(4)建立品牌工作室(5)为品牌创造影响力和崇高感二、策略营销1 .银行营销策略的内涵：是指银行在复杂的、变化的市场环境中，为了实现特定的营销目标以 求得生存发展而制定的全局性、决定性和长期性的规划与决策。2 .有效的营销策略应该是营销目标与营销手段的统一考试大论坛3 .银行营销策略(美国一迈克尔波特的竞争战略理论)(1)低成本策略(2)产品差异策略(3)专业化策略(4)大众营销策略来源：考试大的美女编辑们(5)单一营销策略(6)情感营销策略(7

8、)分层营销策略(8)交叉营销策略三、定向营销1 .银行与客户之间需要建立一个长期友好的关系，为了保证做到共赢，双方必须建立有效的交 流渠道。2 .交流阶段的五个步骤：感觉、认知、获得、发展和保留后三个就是一对一的精确定位营销，以销售为最终目的来源：3 .银行应重点营销优质客户，加大对优质客户的定向营销力度，对于优质客户要开辟绿色通道， 在办理业务时做到区别对待，争取在定向营销上取得突破。第三章个人住房贷款第一节个人住房贷款基础知识一、个人住房贷款的概念和分类米遮大的美女编辑们个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。(1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷

9、款、公积金个人住房贷款和个人住 房组合贷款。(2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和 个人住房转让贷款。新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一 级市场上购买住房的贷款。个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房 二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行 用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。(3)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。二、个人住

10、房贷款的特征本文来源:考试大网个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：(1)贷款金额大、期限长个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30 年，绝大多数采取分期付款的方式。(2)以抵押为前提建立的借贷关系在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。(3)风险因素类似，风险具有相关系统性特点除了客户还款相关能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人 住房贷款风险的影响也较大。三、个人住房贷款的发展历程个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个 人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌

11、芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。20世纪80 年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发 放住房贷款。截至2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2.95万亿元，比1997年年底增长 155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。四、个人住房贷款的要素(1)贷款对象个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为相关能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其 他要求，例如:合法有效的身份或居留证明；有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的相关能力；有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；有贷款银行认可

12、的资产进行抵押或质押，或有足够代偿相关能力的法人、其他经济组织或自 然人作为保证人；贷款银行规定的其他条件。(2)贷款利率个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管控。中国人民银行2008 年10月27日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准 利率的0.7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。实践中，银行多是于次年I月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。(3)贷款期限个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个 人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休

13、或即将离退休的(目前 法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁， 女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。(4)还款方式个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额 本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及减按还款法、组合还款法等多种方式方法。其中， 以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。(5)担保方式www. E xamda.CoM考试就到考试大个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采 用一种或同时采用几种

14、贷款担保方式。在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、 保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。(6)贷款额度考试就到考试大个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一 般是按拟购(建造、大修)住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定;对购买首套自 住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房乂 申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。从控制风险的角度，个人住房贷款 的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。中国人民银行决定

15、自2008年10月27日起，将最低首付款比例调整为20%。金融机构对客户 的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑 面积等是否是普通住房，以及借款人信用记录和还款相关能力等风险因素在下限以上区别确定。对 居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款相关需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条 件给予支持。第二节贷款流程个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、笑约和发放以及贷后与档案管控 四个环节。一、贷款的受理与调查1 .贷款的受理(I)贷前咨询来源：考试大银行通过现场咨询、窗环球,网校口咨询、电话银行、网上银行、业务咨询宣传手册等渠道

16、和方 式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务(2)贷款的受理程序接受申请www. E xamda.CoM考试就到考试大贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。 对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。初审。贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主 体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。2 .贷前调查贷前调查是对住房楼盘本次项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、 可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债相关能力、担保手环球，网校段落实情况等进行的调查和评 估。

17、(I)对开发商及楼盘本次项目的调查(2)对借款人的调查本文来源:考试大网二、贷款的审查和审批1 .贷款的审查贷款审杳人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷 款调查审批表“、面谈记录以及贷前调行的合适的内容是否完整进行审查。贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个 人住房贷款调查审杳表”上签署审查意见，连同环球，网校申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批 人进行审批。2 .个人住房贷款的审批流程(1)组织报批材料审批(3)提出审批意见同意否决表示不同意按申报的解决方案办理该笔业务。(4)审批意见落实业务部门应根据贷款审批

18、人的审批意见做好以下工作：对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作， 同时做好信贷拒批记录存档；对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序；对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关 条件、办理合同签约和发放贷款等。三、贷款的签约和发放1、贷款的签约经审批同意的，贷款银行与借款人环球,网校、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和 义务。贷款的签约流程如下：(1)填写合同(2)审核合同合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同 填写人与合同复核人不

19、得为同一人。(3)签订合同合同填写并复核无误后，贷款发放环球，网校人应负责与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵押 人、出质人、保证人)签订合同。2、贷款的发放(1)落实贷款发放条件贷款发放前，贷款发放人应落实有关贷款发放条件。(2)贷款划付四、贷后与档案管控个人住房贷款的贷后与档案管控是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管控，包括贷款 本息回收、合同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管控以及贷款档案管控等工作。它关 系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。1.贷款的回收来源：考试大银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款

20、 采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情 况定期告知借款人。贷款支付方式来源：贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。还款方式本文来源:考试大网借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本 息还款法和等额本金还款法两种。2、合同变更(1)基本规定(2)合同主体变更考试大论坛(3)借款期限调整期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短 期限等。借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：贷 款未到期;无欠息;无拖欠本金，本期本金已归还。

21、期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款 额。延长期限是指借款人申请在原来借款期限的基础上延长定的期限，借款合同到期日则相应延 长。原借款期限与延长期限之和不得超过有关期限规定的要求;原借款期限加上延长期限达到新的利 率期限档次时，从延长之口起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇 法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。来源：缩短期限是指借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期口则相应提 前。对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还 款期数不能为零。对到期次还本付息类个人贷款账

22、户，不允许缩短借款期限。缩短借款期限后新 的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收 的利息不再调整。如遇法定利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利率执行或按国 家有关规定执行。(4)分期还款额的调整(5)还款方式变更按照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类。(6)担保变更3、贷后检查贷后检查是以借款人、抵(质)押物、担保人、担保物、合作开发商及本次项目为对象，通过客 户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进 行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程，判断

23、借款人的风险状况，提出相应的预防或 补救措施。(1)对借款人的检查(2)对保证人的检查(3)对抵押物的检查(4)对质押权利的检查(5)对开发商和本次项目以及合作机构检查的要点4、贷款风险分类和不良贷款的管控(1)贷款风险分类贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。贷款风险分类一般先进行定量分类, 即先根据借款人连续违约次(期)数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险 程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。贷款风险分类应遵循不可拆分原则，印一笔贷款只能处于一种贷款形态，而不能同时处于多种 贷款形态。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。正常贷款：借款人一直能

24、正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素， 或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。关注贷款：借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。次级贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、 对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处埋抵(质)押物才能归还全部贷款本息。可疑贷款：贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵(质)押物，预计 贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。损失贷款：借款人无力偿还贷款;履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款及 借款人死亡，或依照中华人民共和国民法

25、通则的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿 后，仍未能还清的贷款。(2)不良贷款的认定按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类 贷款。银行应按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。银行要适时对不良贷款进行分析，建立不良个人住房贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实 时监测不良贷款回收情况。(3)不良贷款的催收对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收可采取不同的方式，如电话催收、信函催收、上门 催收、通过中介机构催收，以及采取法律手段催收等方式。同时，应利用信息相关技术对不良贷款 催收情况进行登记管控，实现不良贷款催收管控的自动化。个人住房

26、贷款出现违约后，银行的经办 人员或相关管控人员应该按照规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借 款人清偿违约贷款。(4)不良贷款的处置5、贷后档案管控个人住房贷款档案是指银行在经办和管控个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利 用价值的贷款管控专业相关技术材料的总称。个人住房贷款档案管控是指个人住房贷款发放后有关 贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管控、移交及管控、退回和销毁的全过程。它是 根据中华人民共和国档案法(以下简称档案法)及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行 规范的管控，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。(1)贷款档案的合适的内容采集者退散贷

27、款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。借款人的相关资料来源：考试大的美女编辑们贷后管控的相关资料(2)档案的收集整理和归档登记来源：考试大银行贷款经办人根据个人住房贷款归档要求，在贷款发放后，收集整理需要归档的个人住房贷 款资料，并交档案管控人员进行登记。(3)档案的借(查)阅管控个人住房贷款档案借阅是指对已登记的个人住房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管控, 并保留全部交易的历史信息，可以实现对借阅已归档资料情况的登记及监控。档案的借(查)阅可以 利用计算机相关系统或人工进行。来源：考试大的美女编辑们当已归档保存的个人住房贷款档案发生借出、借阅、归还时，档案管控员应根据有关的档

28、案管 控规定，要求借阅、查询人员填写有关的登记表并签字，对于借阅有关贷款的重要档案资料，必须 经过有权人员的审批同意。档案管控员还应对借阅、归还等进行登记。档案的移交和接管米源：考试大的美女编辑们根据业务需要，有关个人住房贷款档案需要移交给其他档案管控机构或部门时，进行档案的移 交和接管工作，移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字，并进行有关 信息的登记工作。(5)档案的退回考试大一全国最大教育类网站(。com)借款人还清贷款本息后，些档案材料需要退还借款人。第三节风险管控一、合作机构管控1 .合作机构管控的合适的内容(1)合作机构分析的要点本文来源:考试大网(2)与房地

29、产开发商合作关系的确定及合作管控确立合作意向。合作后的管控。考试大论坛(3)与其他社会中介机构的合作管控其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。2 .合作机构风险的表现形式(1)房地产开发商和中介机构的欺诈风险房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。所谓“假个贷”一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款 的行为。假个贷的“假，一是指不具有真实的购房目的;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表 象;三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。来源：“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销

30、售窘境而实施“假个贷”;开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷银行的管控漏洞给“假个贷”以可乘 之机等。(2)担保公司的担保风险在个人住房贷款业务中，由专业担保公司为借款人提供连带责任保证的情况比较常见。当借款 人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保公司的担保相关能力不足会给银行 带来风险。实践中，有地方政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，而民营背景的 担保公司往往由于资金实力和内部管控等相关问题给贷款带来一定的风险，主要的表现在“担保放 大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致 最终无力代偿。(3)其他合作机构的风险在

31、二手房贷款业务中，往往涉及多个社会中介机构，如房屋中介机构、评估机构及律师事务所 等。社会中介机构一般负责受理客户的申请和委托，对交易的房产进行查册、通知评估，代理审杳 客户贷款申请，代理客户进行房产交易，指导客户签订相关合同和安排银行约定客户，代办公证”抵 押手续”，代理客户进行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机 构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，可能在社会中介机构环节出现 风险。3 .合作机构风险的防范措施商业银行发展个人住房贷款业务，离不开合作机构。银行要深入了解和理解合作机构的运作， 在充分利用合作机构的同时，采取多种措施有效控制

32、由合作机构带来的风险，推动个人住房贷款业 务的健康发展。(1)“假个贷”的防控措施加强一线人员建设，严把贷款准入关。进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。(2)其他合作机构风险的防控措施深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。业务合作中不过分依赖合作机构。严格执行准入退出制度。有效利用保证金制度。严格执行回访制度。二、操作风险操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而 产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非相关系统性风险。1、贷款流程中的风险(1)贷款受理和调查中的风险贷款受理

33、中的风险。贷前调查中的风险。本文来源:考试大网a.本次项目调查中的风险b.借款人调查中的风险(2)贷款审杳和审批中的风险贷款审批环节主要业务风险控制点为：未按独立公正原则审批不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放审批人员对应审查的合适的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。(3)贷款签约和发放中的风险合同签订的风险。贷款发放的风险。(4)贷后与档案管控中的风险贷后管控的风险。档案管控中的风险。2、法律和政策风险对于个人住房贷款业务，各种法律、法规等强制性规范很复杂。(1)借款人主体资格未成年人能否申请个人住房贷款相关问题。外籍自然人能否办理住房贷款相关问题。(2)合同有效性风险目前，个

34、人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不 同情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条 款或具体合适的内容等出现相关问题，以规避可能的法律风险。格式条款无效。未履行法定提示义务的风险。格式条款解释风险。格式条款与非格式条款不一致的风险。(3)担保风险银行个人住房贷款业务的担保方式主要有抵押、质押、保证三种方式。我国担保法及物 权法司法解释对担保方式作了较为详尽的规定。个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个 方面：抵押担保的法律风险：质押担保的法律风险。保证担保的法律风险，主要表现在：(4)诉讼时效风险在个人住房贷款

35、实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心相关问题，未能及时中断 诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动 的地位。(5)政策风验政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市 场波动，从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的相关系统性风险之一，由于这 些风险来自外部，因此是单一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：对境外人士购房的限制。对购房人资格的政策性限制。抵押品执行的政策性限制。3、操作风险的防范措施(1)提高贷款经办人员职业操守和敬业精神(2)掌握并严格遵守个人住房贷款相关

36、的规章制度和法律法规(3)严格落实贷前调查和贷后检查三、信用风险个人住房贷款的信用风险通常是因借款人的还款相关能力和还款意愿的下降而导致的。因此, 防范个人住房贷款的信用风险，就要求个人住房贷款的经办人员通过细致的工作，把握好借款人的 还款相关能力和还款意愿。1、信用风险表现形式借款人的信用风险主要表现为还款相关能力风险和还款意愿风险两个方面。(1)还款相关能力风险从信用风险的角度来看，还款相关能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客观情况下借款 人能够按时足额还款的相关能力。(2)还款意愿风险来源：考试大还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款相关能力确定的情况下，借款人还可能故 意欺

37、诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。2、信用风险防范措施(1)加强对借款人还款相关能力的甄别具体的措施将从验证借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面来介绍。验证工资收入的真实性。验证租金收入的真实性。验证投资收入的真实性。www. E xamda.CoM考试就到考试大验证经营收入的真实性。(2)深入了解客户还款意愿第四节公积金个人住房贷款一、基础知识1 .公积金个人住房贷款的概念公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是各地住房公积金管控中心运用个人机器所 在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行想购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人 以

38、及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心合适的内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结 合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。2 .公积金个人住房贷款的特点考试4超坛(1)互助性考试大一全国最大教育类网站(。com)公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。(2)普遍性只要是具有完全民事行为相关能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷 款。(3)利率低来源：m相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。(4)期限长目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。

39、3 .公积金个人住房贷款的要素(1)贷款对象个人汽车贷款，个人教育贷款，个人耐用消费品贷款，个人消费额度贷款，个人旅游消费贷款 和个人医疗贷款(根据用途分类)(1)个人汽车贷款定义：银行向个人发放的用于购买汽车的贷款，由用途细分为自用和商用车。由车辆情况分为新车和二手车，重点是二手车的定义，从办理完机动车注册登记手续到规定报 废年限一年之前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。(2)个人教育贷款银行向再度学生或其直系亲属、法定监护人发放的用于满足其就学资金相关需求的贷款，有性 质不同风味国家助学贷款和商业助学贷款。国家助学贷款是由国家指定的商业银行面向在校的全口制高等学校经济确实困难的本专科

40、学 生(含高职学生)、研究生以及第二学士学位学生发放的，用于协助他们支付在校期间的学费和日常 生活费，并由教育部门设立“组学贷款专户资金”给予财政贴息的贷款。原则：“财政贴息、风险补偿、信用发放、专款专用和按期偿还”当前国家助学贷款风险补偿机制的做法是按隶属关系，由财政和普通高校按贷款当年发生额的 一定比例建立国家助学贷款风险补偿专项资金，给予经办银行适当补偿，具体比例在招投标时确定。 国家助学贷款风险补偿专项资金由财政和普通高校各承担50%;每所普通高校承担的部分与该校毕 业学生的还款情况挂钩。风险补偿专项资金由各级国家助学贷款管控中心负责管控。商业组学贷款是指银行按商业原则自主向个人发放的

41、用于支持境内高等院校困难学生学费、住 宿费和就读期间基本生活费的商业贷款。原则：“部分自筹，有效担保，专款专用和按期偿还”-降低风险，比较严格(3)个人耐用消费品贷款定义：银行向个人发放的用于购买大额耐用消费品的人民币担保贷款耐用：价值大，寿命长，电脑，家用电器等，耐用消费品指单价在2000元以上，正常使用寿 命在二年以上的家庭耐用商品通常的形式：与特约商户合作开展，我国工商银行，建设银行等在很多大城市开展有相关的业 务，国美，大中，苏宁等(4)个人消费额度贷款是指银行向个人发放的用于消费的、可在一定期限和额度内循环使用的人民币贷款。建设银行：贷款额度：贷款额度最低为单笔5万元，最高为单户15

42、0万元。根据借款人资信状 况、提供担保情况等，来核定最高贷款额度。贷款期限：可循环支用的，抵押类的贷款额度有效期最长为5年，信用和保证类贷款额度有效 期最长为2年;且额度项下每笔贷款的到期日不能超出额度有效期，额度有效期自借款合同生效之日 起计算。先申请有效额度，必要时使用，不用不收取利息。(5)个人旅游消费贷款是指银行向个人发放的用于该个人及其家庭成员(包括借款人申请人的配偶、子女及其父母)参 加银行认可的各类旅行社(公司)组织的国内、外旅游所需费用的贷款。比如，开展相关服务的兴业 银行，要求，个人旅游消费贷款应遵循定社旅游、自筹首期(30%)、有效担保、专款专用、按期 偿还的原则。选择旅行

43、社时应选择银行认可的重信誉，资质等级高的旅游公司，北京比较好的有中 国国旅、北京康辉旅行社、中青旅、凯撒旅游、神州国旅、北京招商旅行社、北京海洋国旅等，并 提供与旅游公司签订的协议。(6)个人医疗贷款银行发放的用于解决市民及其配偶或致谢亲属伤病就医时资金短缺相关问题的贷款。公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工， 均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管控部门有关公积金 个人住房贷款的规定。(2)贷款利率公积金个人住房贷款的利率按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行，中国人民银行于 2008年10月27日宣布下调公积金

44、个人住房贷款利率。其中，5年期以下(含5年)调整为4.05%, 5 年期以上调整为4.59%。(3)贷款期限公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管控中心有特殊规定，按当地住房公 积金信贷政策执行。(4)还款方式公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和次还本付息法。贷 款期限在I年以内(含I年)的实行到期一次还本付息;贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的 次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。(5)担保方式目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担 保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。

45、(6)贷款额度公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管控部门的有关规定执行，单笔贷款额度不 能超过当地住房公积金管控中心规定的最高贷款额度。一般购买普通商品住房、经济适用房的，贷 款额度最高不超过所购买住房总价款的80%;购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度最高不超过所 购买住房总价款的90%;购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%;用有价证券 质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90%;建造、翻建大修住房的，贷款额度不 超过所需费用的60%。4、公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式(1)职责分工公积金管控中心基本职责。制定公积金信贷政策、负责信贷审

46、批和承担公积金信贷风险。承办银行职责：a.基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。b.可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。(2)操作模式第一种模式是“银行受理，公积金管控中心审核审批，银行操作”模式。第二种模式是“公积金管控中心受理、审核审批，银行操作”模式。第三种模式是“公积金管控中心和承办银行联动”模式。5.公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别(I)承担风险的主体不同(2)资金来源不同(3)贷款对象不同(4)贷款利率不同(5)审批主体不同二、贷款流程1、贷款的受理和调查银行要先和公积金管控中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，联得公积金个人住房贷款 业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。2 .贷款的审杳和审批考试大论坛 贷前审查本文来源:考试大网管控中心收到申请材料后，先由业务部门经办人员对借款人的资信状况.进行考察、测算、核实， 签署意见，经业务部门负责人审查后，报管控中心分管负责人批准。(2)贷款审批考试大一全国最大教育类网站(。com)登记台账。贷款审批。核对或登记台账。3 .贷款的签约和发放(1)贷款签约合同签约。来源：考试大担保落实。申领和存拨基金。(2)贷款的发放4、贷后与档案管控(1)贷款检查(2)协助不良贷款催收(3)对账工作(4)基金清退