我国房地产金融风险成因及对策.docx

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1、我国房地产金融风险成因及对策Studies on the Causes and Countermeasures of the Financial Risks of RealEstate in China摘要近年来，我国正处于经济高速发展和城镇化快速推进的过程之中，房地产无论是作 为一种投资品还是作为一种生活必需品都受到前所未有的关注，成为了最具投资价值和 最富需求价值的特殊商品。正因为如此，房地产价格变动比普通商品更加剧烈，对经济 的影响也更加巨大。由于房地产供需市场和房地产经营活动受多重复杂因素的影响，从 而更容易产生房地产金融风险问题，这些问题一旦产生，将会对实体经济带来十分有害 的影响。

2、因此，针对房地产经营活动中可能浮现的金融风险进行研究，对于一国宏观经 济的顺利发展和消费者利益的保障具有十分重要意义。本文对我国房地产金融风险的研究首先从阐述房地产金融的基本理论入手，全面探 讨了房地产金融的内涵、特点与发展历程，并对我国房地产金融风险的现状进行分析， 分析得出金融机构内在的制度和经营行为、房地产企业信贷和个人信贷等方面是导致房 地产金融风险的根本原因；最后，本文从商业银行、房地产企业、个人及政府方面对防 范房地产金融风险提出若干建议和对策。关键词： 房地产金融 房地产企业信贷 经营行为 价格变动融的发展，其大致经历了以下三个阶段：(1) 1978年- 1990年，住房制度探索

3、、房地产金融起步阶段。1978年前，我国实 行计划经济体制，住房制度为产权公有、实物分配、低租金的福利性分房制度。十一届 三中全会后，党和国家制定了一系列改革开放的政策方针。1978年至1988年间，政府先后出台加快城市住房建设的报告、关于改革建造业和基本建设管理体制若干问题 的暂行规定、关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，明确了住房商 品化的改革目标。与此同步，1985年中国建设银行率先推出土地开辟和商品房贷款，由此开启了银行 业房贷业务的改革发展篇章。1988年起，中国工商银行、中国建设银行等专业银行在总 行、管理行和经办行设立了房地产信贷部，大力发展住房信贷业务，此举也促进

4、了我国 房地产保险、代理和信托等中介服务机构的产生与发展。此阶段，房地产金融主要是作 为住房制度改革的配套服务开始起步，房贷品种仅为房地产开辟贷款、流动资金贷款， 承办业务的银行有限，业务规模也不大。(2) 1991年-1997年，住房制度改革、房地产金融转型阶段。此阶段，国务院1991 年出台的关于积极妥帖地进行城镇住房制度改革的通知、关于全面推进城镇住房制 度改革的意见中提出了采取出售公房等多种形式推进房改，改进住房金融体制，明确 了建立和推行住房公积金制度。 在1994年，中国人民银行印发的商业银行自营性住房 贷款管理暂行规定、政策性住房信贷业务管理暂行规定等一系列文件，标志着我国 基本

5、确立了自营性和政策性住房信贷业务兼有的住房信贷体系。1997年，中央金融工作会议取销了对我国商业银行贷款规模的管理，之后又出台了存款准备金政策、住房贷款 政策对房地产融资进行调整。1991年，建设银行率先提供与住房公积金配套的金融服务，标志着这一住房储蓄制 度在我国的推行。1992年，我国商业银行又推出购房抵押贷款业务和公积金个人住房贷 款业务。此阶段，受到住房制度改革的作用，住房建设和房地产市场渐渐活跃，为房地 产金融发展提供空间。也正是在这一阶段我国房地产金融的经营管理体系得以确立，同 时明确了房地产金融服务的经营方向。由于此阶段明确提出鼓励和支持各级金融机构开 展经营性商品房贷款业务的改

6、革举措，单位购建房贷款和商业银行房地产开辟贷款得到 较快发展，但此阶段个人购买商品房比例较低，银行个人住房贷款的市场不大。(3) 1998年.至今，住房制度改革深化、房地产金融发展阶段。1998年7月，国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，住手了住房分配制， 推进住房商品化进程，大力发展房地产金融业务。中国人民银行和银监会先后出台关 于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知、个人住房贷款管理办法等文件， 调整有关住房信贷政策，取销对商业银行开展个人贷款的规模限制。其中，建设部于2000 年出台的住房置业担保管理试行办法，标志着我国个人住房贷款担保机制的确立。2004

7、年底，人民银行向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请。此项申请于2005年2 月获准，2005年3月21日，我国信贷资产证券化试点工作正式启动。在国家倡导房地产消费的政策背景下，我国商业银行纷纷扩大住房信贷业务范围、 丰富信贷品种。2022年，应对国际金融危机对我国的不利影响，国务院引起关于当前 金融促进经济发展的若干意见、关于促进房地产市场健康发展的若干意见等政策措 施，倡导商业银行加大对居民购买普通自住房和改善性住房以及保障性住房建设金融支 持力度。3. 2我国房地产金融的现状及其风险分析3. 2. 1我国房地产金融现状我国房地产业和金融业联系日益密切，金融体系对房地产的支持力度不断增

8、强，房 地产金融发展迅速，主要表现在以下几个方面：(1)房地产金融机构多元化。随着我国金融体制改革的不断推进，国有银行股分 制改革的深入和中小银行的蓬勃发展，再加之金融业全面开放后大量涌入的外资银行， 我国从事房地产金融的机构日益多元化，各种性质的金融机构纷纷开始兼营或者专营房 地产金融业务。此外，为商业银行房地产贷款提供保险的商业性保险公司、为促进住 房二级市场的流动性而设立的旨在提供个人抵押贷款担保的置业担保公司也逐步发展 壮大，部份外资银行也开始提供房地产贷款业务，一个以国内商业银行为主体，其他 金融机构为补充的房地产金融服务体系基本形成，为促进我国房地产金融的快速发展 提供了金融支持保

9、证。(2)房地产金融的银行支持力度增强。房地产金融的快速发展阶段与商业银行的 资金支持是密不可分的， 自1998年以来，全国商业银行对房地产的支持由过去的只对房 地产开辟企业贷款支持转变为对投资和销售两个方面的贷款，银行信贷已成为支撑房地 产快速发展的重要支撑。随着房地产市场的繁荣，我国银行对房地产开辟企业的贷款力 度不断增加，我国个人消费贷款总额也在迅速增长，说明了个人住房贷款的迅速增长是 导致个人消费贷款快速增长的主要因素。(3)房地产金融创新工具不断丰富。为更好的服务于房地产金融，提高融资效率 和降低金融风险，我国银行业关于房地产金融的金融创新层出不穷。到目前为止，我国 己基本开展了包括

10、住房抵押贷款、个人公积金、住房储蓄业务、各种类型的房地产开辟 贷款典当以及其他房地产金融形式如回租、回购、贷款合作、物业维修基金、反抵押贷 款、资产担保贷款在内的金融创新服务， 特殊值得一提的是，随着2003年6月中央银行 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文件)的颁布实施，房地产信托 已成为当前我国房地产最为活跃的融资方式之一，层出不穷的各种房地产金融创新工具 为我国房地产业快速发展提供了有力支撑。我国房地产金融风险现状分析我国房地产金融在飞速发展取得显著成就的同时，也浮现了不少的问题，其中日益 增大的房地产金融风险就是为当前经济运行中最值得关注的问题之一，房地产金融风险 不断

11、在我国银行体系中积累，一旦房地产金融风险大规模爆发，我国以银行体系为主导 的金融经济体系极有可能遭受重创。(1)房地产新政频出，系统性风险陡增。从理论上讲，房地产业涉及的产业门类众多，产业关联度强，具有较强的发展惯性，考虑到市场调节具有滞后性，一国政府当 局特殊重视本国的房地产业并适时出台相关措施以引导其持续健康发展。以抑制需求为 主旋律的宏观调控虽然抬高了房地产行业的准入门坎，缔造了属于资本的游戏规则，但 并没有达到预期的目的，部份城市房价甚至加速上涨，从这一角度来说，调控难言硕果, 可以预见的是我国对房地产市场和房地产金融的调控力度一定会增强，更多的政策措施 会随着房地产市场的发展纷纷出台

12、，这无疑会对地产金融市场主体的生产经营产生重大 影响，影响其正常的生产经营安排和获利预期，各商业银行面临的房地产金融系统性风 险将进一步增加。(2)房地产市场过热，市场风险突显。近年来，由于我国房地产价格一路鹰升， 国家不断加强对房地产市场的引导和调控，以解决商品住房市场运行中浮现的矛盾和问 题，稳定房价，取得了明显效果，但是房地产市场投机氛围仍然比较浓厚，总体价格仍 处高位，特别是商品房，平均销售价格仍快速增长。由于房地产商品的特殊性，很容易 导致其价格过分增长而偏离其真正的价值，从而产生泡沫。高启的房地产价格和不断增 加的商品房空置面积，充分说明我国房地产市场存在着明显的过热迹象，一旦房地

13、产市 场价格急剧回落，房地产开辟商和投机者将无力偿还贷款，作为抵押物的房地产价值也 将急剧缩水，为房地产业提供金融支持的银行体系无疑最终会遭受最大损失。(3)房产企业过度扩张，信用风险明显。在房地产市场资金链中，我国银行基本 参预了房地产开辟的全过程，除了要间接承受巨大的市场风险外，还耍直接承受借款企 业和个人的信用风险。普通说来，信用风险是商业银行开展信贷业务面临的主要风险， 主要表现在以下几个方面：一是房地产企业信用风险不断增加。由于房地产开辟所需资 金数额巨大，所有房地产企业无不通过外援性融资来解决资金问题。随着我国房地产市 场的空前繁荣，房地产企业纷纷加速扩张，疯狂寻求资金支持。二是个

14、人住房贷款信用 风险逐步显现。从统计资料来看，目前关于个人住房贷款的违约率还比较低，个人住房 贷款作为一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定性强等特点，其风险 是逐年积累和释放的，一旦利率上升，房价下跌，个人选择提前还款就可能给银行带来 提前还贷的风险。(4)资产负债结构错位，流动性风险显现。长期以来，尽管我国银行体系存在着 公司法人管理结构不完善、资本充足率不足、不良资产比率居高不下等问题，但由于具 有国家信用和居民的高储蓄率保证，商业银行的流动性风险向来不明显。但随着我国银 行体系改革的深入和资本市场制度性缺陷的解决，资本市场开始分流居民储蓄，银行体 系的居民储蓄存款占各项存款

15、的比率呈逐年下降趋势，银行流动性压力陡然增加，流动 性风险成为银行不得不高度关注风险之一。如果按照现在的速度发展下去，很快将超过国际警戒线，同时，由于我国资产证券 化市场和抵押市场不发达，住房贷款无法通过资产证券化方式及时得到转让，当借款人 违约时，由于银行对房地产抵押物的变现的手续繁杂、处置抵押物的程序冗长，成本过 高，使得银行无法释放继发性流动性风险从而致风险向来在银行体系积累，可以预见， 流动性风险的高发期将会很到来。4我国房地产业金融风险成因分析4.1 房地产企业融资渠道单一经过多年的探索发展，中国己建立起了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，银 行信贷为中国房地产业的快速成长提供了重

16、要支持。与此同时，我国现阶段的房地产金 融市场所暴露出的融资渠道单一，依赖银行贷款的问题不容我们忽视。尽管随着房地产金融市场的发展，开辟商通过沪深股市募集资金、房地产信托产品 等取得发展，但通过上述方式所取得的资金在开辟商资金来源中占比极低。融资方式依 赖银行信贷的问题仍然存在。目前我国房地产资金信托业务蓬勃发展，但从总体上看，目前的房地产信托功能较 为单一，房地产信托计划大部份为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托 信贷，不具备风险管理和期限转换的市场功能。 从资金来源渠道看，近年来数据可看出， 大约20%的房地产开辟企业项目的投入资金来自银行信贷，而建造公司垫付的占总投资 三分之

17、一的款项同样是银行贷款，而资金来源中占比40%以上的其他资金中，一半是个 人按揭贷款。估计银行贷款、定金及预付款中大部份通过银行抵押贷款支付、个人按揭 贷款可达到房地产行业融资总量的50%-60% ,远高于银行贷款最多不超过房地产总投资 40%的国际通用标准。我国房地产融资中对银行信贷的依赖可见一斑。同时，我国商业 银行缺乏有效的风险转移和分散机制，一旦风险发生，商业银行势必遭受重创。4.2 商业银行管理机制的弊端虽然我国商业银行经过多年的发展，己经借鉴西方发达国家的经验建立起一套对信 贷风险的管理机制，但仍存在不少问题。4. 2. 1银行内部控制制度不完善银行很难深入内部去了解企业的真实经营

18、状况，对于资金的运用那更是雾里看花， 财务普通来说非上市公司是不愿向外界公开的，这些决定了在与房地产企业的合作关 系中，银行处于信息劣势地位。银行机构没有建立起长期高效的风险防范机制，现有 管理手段和审计指标体系落后，信息渠道不畅，从而使贷后监测企业不够细致，难以 及时、有效地监控企业的资金使用情况。4. 2. 2房地产金融信息化程度低虽然近年来我国房地产信贷规模发展较快，但仍不能满足当今社会的要求，导致 各个银行很难就房地产信贷相关信息进行沟通，也就无法联合起来使用相同政策防范房 地产信贷风险，使房地产贷款不良资产骤增。虽然近几年我国商业银行已经学习外资银 行的做法，努力发展了一些科学的贷款

19、分析方法，并建立起风险评级制度，但评级系统 的可操作性不强，指标体系的完整性和量化分析模型设置的科学性和全面性还存在较大的问题。此外，呆帐准备金提取制度也不合理， 存在着提取水平比较低、提取范围过窄、 对准备金的提取和核销缺乏自主权等问题。4.3房地产企业自身经营管理不善我国房地产开辟准入门坎较低，企业经营规模小，抗风险能力不强。不少开辟企业 对于是否贷款、贷多少、怎么贷等决策没有形成规范，对项目的潜在风险准备不足。另 一方面，一些开辟商在利益的驱使下，盲目开辟高档楼宇，造成供求日益失衡，容易使 自身陷入销售风险。4. 3.1我国房地产开辟准入门坎较低我国房地产开辟准入门坎较低，企业经营规模小

20、，抗风险能力不强。目前，中国房 地产开辟企业有3万余家，平均净资产不足1000万元，具有一级资质的占比略高于1%, 二级资质的不足10%,全国房地产开辟企业平均每家开辟量惟独116万平方米；第二， 多数房地产企业信用度不高，拖欠工程款严重，拖欠款的大量增加，扰乱了房地产开辟 市场的经济秩序，造成为了房地产开辟的虚假繁荣，是房地产发展的一大隐患。开辟企业 将建造企业垫资作为融资方式，把一部份融资风险分担给了建造企业，使社会信用体系 遭到破坏。4. 3.2还贷能力弱2005年5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作 的意见，进一步明确了加强房地产市场调控的政策信号。 其中对

21、提高调整房屋交易营业 税、禁止期房转让、保证中小套型住房供应、打击炒地等方面，作了相当细致的具体规 定，规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的， 销售时按其取得 的售房收入全额征收营业税。例如在重庆，房产新政实施细则规定，购入住房两年内售 出，应缴营业税为房屋售价乘以51.5%的税率。由此，短线的楼市投资者成本涨51.5%, 收益大打折扣，利润空间大幅变小房地产商利润的收缩，在很大程度上影响到其对商业 银行的还贷能力，从而给商业银行带来风险。4. 3.3销售不规范盲目开辟高档楼宇，日益造成供求失衡，房地产开辟商面临销售风险，直接关系到 房产信贷的风险状况。房地产商之所以热

22、中于开辟高档房，道理很简单，按照目前土地 的拿地模式，开辟商势必会寻求利润空间更大的产品。同一块土地，高价房与低价房成 本相差不多，但利润却是几十倍的差异，从目前我国居民收入水平来看，大概有5%的居民可以消费得起高档住宅，但实际上许多地方的高档楼盘比例却高达30%以上，高档 房的比例明显偏大，拉升了房价。国家统计局发布的报告显示，截至2005年9月末，全 国商品房空置面积1109亿平方米，同比增长101.8%。其中，商品住宅空置面积6006万 平方米，增长41.2% o无视日益饱和的高档房市场，无视资源闲置和低端市场供给严重 不足的矛盾而盲目开辟，房产商们将面临严峻的销售问题，这也直接危及我国

23、金融机构的房地产贷款质量。1.1 4个人住房消费信贷潜在违约风险较大我国目前的信息传递机制不完善并且还未建立个人信用制度，对个人资质评估缺乏 统一、客观的标准。银行因为对贷款购房者的资信状况、收入水平、己有资产等缺乏详 尽了解，使得使得银行在与贷款购房者之间的对策博弈中居于信息劣势。这种信息不对 称的情况对占有信息优势的贷款者提供了机会，其会利用隐藏真实信息达到自身利益最 大化，甚至做出伤害银行利益而优化自身收益的行为，引起道德风险和欺诈行为。如提 供伪造的个人收入证明以此取得更大的贷款额度，或者同一房产进行多次多项抵押贷款 ;房地产开辟商挪用贷款资金，恶意出售抵押物，恶意逃债等。此外，信息传

24、递机制和信 用体系的缺乏所导致的信息不对称还会引起逆向选择。所有这些都说明，一旦风险暴露 和债务链条发生中断，就会给银行造成极大的风险。其次，银行用以支持长期的个人住 房贷款的资金多来源于储蓄存款、短存长贷的期限不匹配问题较严重，给银行带来流动 性风险;再次，局部地区的贷款炒房活动也直接影响了银行贷款安全，一旦楼市波动或者其 他主客观原因导致投机失败，银行将面临很大信用风险。4.5 房地产市场价格过高由于房价不稳，加剧了市场风险。货币传导的信贷机制理论认为，由于金融市场存 在着信息不对称的问题，银行克服信息不对称的重要方法是要求抵押，而房地产在绝大 多数国家都是最重要的抵押物品。抵押物的价值成

25、为约束贷款者最大借款额的一个重要 方面。如果房地产价格上升，抵押物的价格就会增加，银行贷款损失就会减少，从而提 高银行的净资产和利润水平。我国近几年来的实际负利率使得房地产成为倍受青睐的投 资品，但在一定条件下投资转化为投机，一些单位和个人通过各种途径从银行贷款投入 房地产的炒作。个别房地产开辟商也利用市场信息的不对称，虚张声势，创造假象，误 导消费者，造成房地产价格不合理上涨。虽然从全国的平均数据看，房产均价还未达到泡沫状态，但对于我国部份城市所出 现的问题，我们应提高警惕。一旦我国宏观经济环境发生变化，经济增速放缓，房地产 价格下跌，如若部份城市的房产泡沫破灭，所带来的影响是相当严重的。而

26、房产价格持 续高位运行导致投机者对房地产趋之若鹫，浮现了房地产投资增幅过大、价格持续上涨 等问题。如不少城市存在的炒楼现象， 以及开辟商囤地等现象，这都属于过度投机行为， 这种行为将会催生房地产泡沫，前文己提及一旦泡沫破灭，银行贷款的就是贷款人无力 偿款，抵押物价值缩水，不良贷款剧增的现象，进而触发金融危机。此外，汇改之后， 大量外资流入我国，房地产业成为其主要选择。而外资的大量流入，不仅对我国宏观调 控，金融监管带来艰难，还会引起流动性过剩，催生房产泡沫，加大金融风险。4.6 国家政策性风险和法律法规风险4. 6.1国家政策性风险国家经济发展方针、政策和法律、法规等的变化，会导致房地产金融市

27、场的环境发 生变化，从而影响整个房地产市场的未来发展走向，也影响着房地产金融风险大小的变 化。例如2004年国家加大对房地产金融的监管力度，控制房地产信贷，很大程度上减小 了房地产金融的风险。相反，国家对房地产金融市场放开，可能会导致金融风险的加大。 政府的政策对房地产业的影响是全局性的，政府对租金、售价的限制，对外资的控制， 对土地使用的控制，对环境保护的要求，特别是对投资规模、投资方向以及金融的控制， 以及新税务政策的制定等，都对房地产金融业务构成风险。特殊是在市场环境还不完善 的条件下，政策风险对房地产金融业务发展的影响更大。4. 6.2法律法规风险房地产业涉及千家万户、多种行业，但至今

28、尚未有完善的法律法规对房地产运作过 程以及房地产企业行为等作出规范，没有更为直接细致的相关法律来对借贷双方以及借 贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等进行约束和规范，没有建立房地产 金融风险防范机制，也没有建立一个专业的金融风险管理机构。因此，我国房地产金融 市场的法律法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的，对房地产金融市场的监 管和调控力度很弱，由此亦增大了房地产金融风险。5防范房地产金融风险的对策4.1 拓展多元化融资渠道应大力拓展多元化的房地产融资渠道，提高房地产金融资源的使用效率。房地产业 对资金需求量极大，属于典型的资本密集型行业。我国房地产开辟企业的融资渠道单一，

29、主要是银行贷款，一旦国家货币政策从紧，房价回落导致开辟商因收益减少而无力还款， 就可能使银行面临较大的风险。要解决目前房地产金融市场融资渠道单一，改变房地产 开辟企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行贷款的局面，就需要建立一个多元化的 房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开辟对资金的需求。房地产信托融资方式相对银行贷款而言，能够大幅降低房地产开辟公司的融资成本， 募集资金较为灵便方便并且利率可以调整。由于房地产信托制度具有灵便性和独特的财 产隔离功能、权益重组功能等几大优点，使其成为最佳融资方式之一。房地产信托与银 行贷款结合起来，就产生了一种新融资组合模式，即“信托+银行”方式。虽

30、然房地产 信托在我国近几年才刚起步，目前投资房地产的信托资金不到300亿元人民币，但各界 普遍认为这种模式未来将成为中国房地产开辟企业的主流融资模式。固然，中国目前的 信托融资还受到一些条件的限制，比如，缺乏相关的法律政策、信托产品的流通性问题， 以及信托资金异地使用和审批比较严格等，这些都限制了房地产信托市场的形成和发展。4.2 加强商业银行内控机制建设加强商业银行内控机制建设，首先要提高风险管理意识。金融部门无论是管理层，还是普通员工都应树立起风险管理意识。没有正确树立起风险管理意识，银行在开展 每一笔业务都有可能浮现疏忽，最终导致自身利益的损失。提高风险管理意识，首先 要不 断的学习业务

31、知识，不断的总结过去；其次要密切关注同业经验和教训；最后要 在组织内部强化风险观教育，金融部门非但要对自己的利益负责，而且还要时刻为泛 博储蓄户负责。其次，哺育先进的组织文化。完善的现代银行内控体制应该以运作合法、有效和信 息畅通为目标，涵盖银行的管理和控制文化、风险的有效识别和评估、控制活动和责任 分离、信息和交流以及监控和缺陷修正等五个方面的内容，而有利于风险管理的先进的 组织文化是最重要的，也正是我们所急需哺育的。再次，注重人材培养、完善用人制度。现代金融管理要求银行人员必须具备丰富的 跨学科知识和高的业务素质和操作技能。积极完善用人制度，进一步打破现有的不符合 市场竞争要求的用人制度，

32、引进竞争机制，裁减冗余、更新换代。引进激励制度，实行 更加合理的薪酬制度，充分发挥员工的积极性。最后，完善内部监督制度建设。一方面要加强内部审计制度建设和审计队伍建设， 改进内部审计方法，把审计工作落实到位，不应流以形式。另一方面对审计出的问题积 极加以整改，对违规人员要加大惩罚力度，对违法人员要追究法律责任，使内部监督工 作出成效。4.3 提高房地产企业信用及增强企业竞争力目前房地产企业的自律程度很差，往往把自己的经营风险转嫁为银行的金融风险。 房地产企业要自律而且要能够正确地认识和看待市场。我国的房地产开辟项目不少，在 这种条件下，如果企业无视消费者应有的利益和权利，不尊重市场，恶意欺骗购

33、房人， 最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及 金融风险的产生。房地产商必须考虑自身的规模效益问题，要提升房地产企业质量，使 一些信用度不高和不具备资格的企业退出房地产领域。房地产商良好的信用和自身的竞 争力是保持房地产持续发展和防范金融风险的一种重要的社会基础。5. 4完善个人征信系统并提高个人房贷资产质量个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群，但由于 信息不对称等因素的存在，商业银行不可能彻底知道贷款申请人的全部信息，这就需要 健全个人信用体系，通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身 份证明、个人收入证明等

34、比较原始的征询材料进行判断和决策， 减少各种恶意欺诈行为， 加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。加强对借款申请人所提交材料真实 性、合法性的调查。要建立信贷人员贷前与借款申请人面谈制度，通过与借款申请人当 面交谈，了解借款人家庭、工作、收入情况以及购房真实性等，要查验借款申请人提交 的商品房销（预）售合同或者协议是否经房地产管理部门进行交易鉴证、办理销售登记手续 ;要通过开辟商开出的发票或者收据、银行进账单等验证首付款的真实性，首付款金额是 否 达到贷款条件要求，交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或者协议一致，要 参照同类物业的价格水平，验证借款申请人所购房屋价格的合理性。5.5

35、抑制房地产过度投机投资以平抑房价需求中含有虚涨因素是我国目前房地产住宅市场需求长期大于供给的主因，在我国 房地产市场中主要存在投资性需求过旺。 因此，抑制房地产过度投资，平抑房地产价格, 可通过以下几个渠道进行。首先要通过运用房地产信贷政策、税收政策等抑制投资性需求。在房地产金融政策 方面，对购买第三套住房者采取抵押贷款成数减半、提高贷款利率等从严限制的手段加 以控制；对非常住人口的境外人士和外省市人士的投资性购房，甚至可以采取本地银行 不予贷款的政策，限制炒房。在税收政策方面，提高对住房保有年限较短，转让住房投 资者的个人所得税和营业税的征收税率，同时，应将税收重点从房地产的流通交易环节 转

36、移到房地产保有环节上来，建议开征物业税，使交易环节的税费不至于过重从而有效 降低房地产的开辟成本和购房成本，有效抑制房地产投机，稳定房地产价格。其次，要继续放缓各地区的旧城区改造速度， 根据能够提供的配套商品房房源状况, 确定拆迁总量。最后，要引导改善性住房需求，倡导逐级改善和适度消费，大力发展租赁市场，在 扩大存量房交易的同时，还可适量建造一些只租不卖的经济实用住房，以满足中低收入 者的住房需求。通过上述措施，如果能把现存住宅市场需求的虚假成份挤掉，使真实需 求的增长保持在正常状态，将有利于供求关系向供略大于求的方向转化，减轻房价上涨 的压力。5. 6加强配套的政策及法律法规建设5. 6.

37、1加强政府宏观调控政策政府在使用宏观调控政策时必须加强对整个宏观经济形势的评估和预测，综合考虑 调控政策可能产生的负面影响，特殊要警惕为应对经济周期而制定的宏观调控政策对某 个特定市场造成的冲击。从制定货币政策的角度讲，调控目标既要考虑到对经济增长和 物价的调控，同时也需要考虑由于利率的调整或者政策的实施对于金融市场和特殊群体 的冲击，对资产价格的影响做出充分估计，评估政府政策对住房市场的作用，以及对 整个经济链条的冲击，考虑政策产生的负面影响，以达到政策效应最大化，尽最大可 能避免经济发生大的波动。近年来，我国的房地产业得到蓬勃发展。同时，房地产价格也节节高升，房价居高 不下，尽管在次贷危机

38、期间，房价有短时的小幅下降，但改变不了整体上涨的趋势，就 整个房地产市场而言在一定程度上已经存在房地产泡沫。为了应对次贷危机对我国经济 的影响，我国果断采取宽松的货币政策，有效地拉动了内需，抑制了经济的下滑，但同 时，也使我国面临着通货膨胀加速的情况。在这种情况下，政府采取宏观调控政策就需 要非常审慎。为遏制通货膨胀而采取大幅提高人民币贷款利率的对策，需要充分考虑贷 款紧缩对房地产开辟企业和住房消费者的影响，以及对银行系统乃至整个经济系统的巨大冲击，减少宏观调控政策所带来的负面影响。完善相关法律法规市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融 特别必要。因此应建立健

39、全与房地产融资有关的法律法规体系，从各个环节防范和减少 住房金融风险，为加大住房等相关环节的信贷投入营造一个良好的法律基础。一是针对 在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中浮现的问题， 修改现行的法律法规， 确定房地产信贷的法律地位。对商业银行法 合同法建造法公司法民法 等法律法规进行修改、完善，环绕住房贷款的各个环节，包括信用管理、抵押登记、抵 押评估、抵押市场管理等进行研究，制定出统一、规范的法律法规，提高其针对性、实 用性和可操作性。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定房地产开辟企业 贷款管理法个人购房抵押贷款管理法住房贷款保险法违反房地产信贷管理办法 处罚条例等一系列配

40、套法规，明确规定开辟商及个人的权利与义务，使企业和个人严 格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客 户的合作关系，共同促进国民经济的健康发展。6结论房地产金融始终是国家宏观调控的对象，其所带来的风险也是多方关注的焦点之一， 近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增 长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃， 对于改善居民居住条件、带动相关产也发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局 部地区和部份中心城市浮现了房地产投资的过热现象，我国金融机构房地产金融业务的 风险也日渐增加，类似“房地产

41、过热论” “泡沫论”和“风险论”等观点论文也时常出自 业内知名专家学者之手。根据本文的分析，可以得出如下的结论：房地产投资持续、高速增长，远高于 同期的固定资产投资，总体上房地产市场是繁荣的同时也存在着导致房地产泡沫产生的 因素。的确，虽然房地产金融存在着一些问题， 但我们不能因噎废食，止步不前。因此， 发展住房金融支持住房消费仍面临有利的政策和市场形势。同时，中国房地产市场发展 到今天，无论是开辟商还是消费者都对银行的服务提出了更高的要求，还要结合各行的 自身特点，找准市场定位，合理确定业务发展空间。因此，金融机构信贷资金既要支持 房地产市场发展，为全面建设小康社会做出积极贡献，又要切实加强

42、房地产信贷风险管 理，警惕房地产泡沫的浮现，保障信贷资金安全，维护金融体系稳定。要严格按照中国 人民银行等国家主管部门的一系列要求，规范房地产金融业务发展。Studies on the Causes and Countermeasures of theFinancial Risks of Real Estate in ChinaAbstractIn recent years, Chinese rapid economic development and is in the process of accelerated urbanization among real estate either

43、as an investment or as a necessity goods are subject to unprecedented attention, became the most investment value and the value of the most demand special commodity. Because of this, changes in real estate prices is more intense than general merchandise, the economic impact is also greater. As the r

44、eal estate market and real estate supply and demand affect the operations of multiple complex factors, and thus more prone to the risk of real estate finance issues, which once produced, will bring very harmful effects on the real economy. Therefore, the real estate business activities for financial

45、 risks that may arise in research, and for ensuring the smooth development of a countr/s macro-economic interests of consumers has very important significance.This paper studies the risk of real estate finance real estate finance first from the basic theory expounded start a comprehensive study of t

46、he meaning of real estate finance, characteristics and development process, and to analyze the current situation of Chinese real estate financial risk analysis reveals the inherent system of financial institutions and conduct of operations, real estate companies and other aspects of credit and perso

47、nal credit is the root cause of the real estate financial risk; Finally, from commercial banks, real estate companies, individuals and government to guard against financial risks of real estate made a number of suggestions and countermeasures.Key words: Real Estate Finance Real Estate Corporate Cred

48、it Business Behavior Price Changes参考文献1.白钦先,金融视角下的金融危机一从美国次贷危机看被漠视的金融临界点.财贸经济， 2022 (9).2陈静.上市公司财务恶化预测的实证分析.会计研究，2022 (4).3 .程建胜.关于完善我国房地产金融体系的思量.中国金融，2022 (9).4 .陈璐.银行信贷的顺周期性与逆周期政策选择.新金融，2022 (1).5 .陈婷婷.完善我国住房金融模式探析.中国房地产金融，2022 (12).6 .陈晓.企业则一务困境研究的理论、方法与应用.投资研究，2001 (6).7 .陈颖.商业银行提前还款风险管理策略.上海金融，

49、2022 (1).8 .董德刚,住房金融模式的国际经验与中国选择.中央财经大学学报，2022 (1).9冯邦彦.城市房地产泡沫的统计分析.中国统计，2022 (7).10 .付红.房地产价格周期的实证分析一基于国际比较的长期视角.中国物价，2022 (9).11 .费伦苏.商业银行操作风险的行为金融理论解释.当代经济管理，2022 (1).12 .黄绥彪.我国住房抵押贷款证券化存在的障碍及对策.商业时代，2022 (8).13 .黄飞鸣.金融体系的顺周期性问题解读.经济评论，2022 (6).14 .陈收.行为金融理论与实证.湖南大学出版社，2004 .15 .高铁梅.计量经济分析方法与建模.清华大学出版社，2022 .1