2023年-财务分析模版yazitj.docx

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1、财务分析模版管理细则：1、财务分析职能1）财务分析要从实际出发，实事求是，正确总结经验和教训，找出薄弱环节和关 键性问题，并提出改进措施。2）财务分析必须以准确、充分的财务数据、统计数据和其他资料为基础和依据。3）根据财务分析的目的，针对实际情况，灵活选取各种有效的分析方法和分析指 标。4）财务分析报告应及时报送相关企业领导。2、财务分析的主要内容1）每月末，公司财务分析人员要根据各职能部门的预算完成情况，分析公司的总 体预算完成情况，特别是收入、成本费用、利润、现金流量等指标的预算完成情况，研 究引起差异的主要原因，并提出改进措施，上报公司月度经营分析会。2）每年末，公司财务分析人员要根据公

2、司的报表，分析公司的总体盈利能力，如 收入净利率、净资产收益率等；总体变现能力，如流动比率、速动比率等；总体资产营 运能力，如应收账款周转率、总资产周转率等；偿债能力，如资产负债率、已获利息倍 数等。并且，要不断积累资料，以开展趋势分析。3、财务分析方法1）比较财务报表分析法年（月）度变动分析定基百分比法：定基百分比二分析期数额/当期数额xlOO%.趋势分析法：趋势分析法是指用若干个连续期间的财务报告的资料进行 相关指标的比较分析，以说明企业经营活动和财务状况的变化过程及发展趋向的分析方 法。趋势分析法即可用文字表述，也可用图解，表格或比较报告。可以选用绝对数趋势、 相对数趋势、比率趋势展示。

3、2）结构分析法：结构分析法是在统计分组的基础上，计算各组成部分所占比重， 进而分析某一总体现象的内部结构特征、总体的性质、总体内部结构依时间推移而表现 出的变化规律性的统计方法。结构分析法的基本表现形式，就是计算结构指标。其公式权益净利率一袋产净利率销售净和率总饯产周转率销售收入销售收入小滨产息额梢售收入一全部成本+其它利泅一所得税长期簧产十流动资产，制造+销存+管理+财务成本费用费用费用现金十应收有价证券帐款+存贷十其它流动贲产违约房号项目分期签约金额签约时间逾期/违约备注合计万元。明细如下:万元，完成总计划 %项目签约逾期、违约共 销售违约明细表财务报表分析：（文字说明）项目分期套数面积签

4、约金额签约均价已回款额应收金额本年销售情况销售累计一期二期套，违约金额三、项目收入分析（年月度分析） 项目销售情况表项目分期计划回款额实际回款额完成比率备注本年回款共 万元，完成本年计划% 累计回款销售回款计划表本年回款情况累计回款情况一期二期收入情况分析：（文字说明）四、项目成本分析（年月度分析） 项目成本明细表：成本项目目标成本累计投资完成比率本年计划本年投资完成比率土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费合计成本情况分析：（文字说明）五、期间费用分析（年月度分析）销售费用分析销售费用明细表项目本年计划本年发生总计划项目累计备注办公费售楼处土建售楼处装修售楼处

5、家具饰品报纸公告费户外广告费促销推广费合计销售费用分析：（文字说明）管理费用分析 管理费用明细表项目本年计划本年发生项目累计备注办公费差旅费租赁费通讯费招待费交通费燃料停车费修理费工资税费社保公积金折旧费其他合计招待费用明细表项目招待事由期初累计报销日期我司人员招待对象招待金额本月合计事由合计项目合计总计个人费用明细表部门姓名招待费通讯费交通费差旅费租赁费燃料停车费修理费合计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计本月本年累计总办部门小 计财务部部门小 计企划部部门小 i+行政人 事部部门小 计成本控 制部部门小 计前期部部门小 计工程部部门小 计公

6、司售楼处其他合计合计总计管理费用分析：（文字说明）财务费用分析 财务费用明细表项目本年计划本年发生项目累计备注利息支出利息收入银行手续费合计财务费用分析：（文字说明）六、往来款项分析（年月度分析） 往来款项明细表六、预算执行分析（年月度分析）收入预算明细表项目收入内容本年预算本年实际项目总预算累计金额项目销售项目回款项目出租项目融资往来借款支出预算明细表部门付款内容合同/约定金 额累计支付金额本年付款计 划本年付款情 况前期配套部研发企划部工程成控部全年资金预算比较表资金项目1月12月本年累计项目累计预算实际预算实际资金月报资金月流动情况报告表日期:现金银行上月结存本月收入本月支出本日结存银行

7、名上月结存本月收入本月支出本日结存摘要金额摘要金额摘要金额摘要金额0. 000. 000. 000. 000. 000. 00小计0. 000. 000. 000. 000. 000. 000.000. 000. 00小计0. 000. 000. 000. 000. 00总计现金：0.00银行（自用）：银行（共管）：0.00审批:审核:制表:预算执行分析：（文字说明）七、年（月）度分析总结:财务部XX年XX月XX日开发项目财务决算报告编制部门：财务部 编制日期：XX年XX月XX日是:结构指标就是总体各个部分占总体的比重，因此总体中各个部分的结构相对数之和， 即等于100%结构分析又可用于结构百

8、分比财务报表分析法、局部结构分析法（饼形图）3）回归分析法：将某以财务指标的数值与用做比较基础的标准财务指标（如业务量） 的关系表现在坐标中，寻找它与基础财务指标的关系式。4）杠杆分析法：通过研究结果变量的变动率与原因变量的变动率的对比来分析企业 风险的大小。杠杆分析法分别对经营风险、财务风险和企业总风险从经营杠杆、财务杠 杆与总杠杆三个方面进行衡量与分析。经营风险取决于经营杠杆的大小，经营杠杆反映销售量与息税前利润之间的关系, 衡量销售量变动对息税前利润的影响，由经营杠杆系数来衡量。经营杠杆系数（DOL） 是指息税前利润变动率相当于销售量（额）变动率的倍数，其计算公式为：DOL= （A EB

9、IT/EBIT） / （ A Q/Q S/S） =M/ （M-a）财务风险取决于财务杠杆的大小，财务杠杆反映息税前利润与普通股每股收益之 间的关系，衡量息税前利润变动对普通股每股收益变动的影响，由财务杠杆系数来衡量。 财务杠杆系数（DFL）是指普通股每股收益变动率相当于息税前利润变动率的倍数，其 计算公式为：DFL = （ A EPS/ EPS） / （ A EBIT/ EBIT） = EBIT/ EBIT-I-D/ （1-T）企业经营风险和财务风险的总和构成企业的总风险，通过总杠杆来分析、衡量。 总杠杆反映销售量（额）与每股收益之间的关系，用于衡量销售量（额）变动对普通股 每股收益变动的影响

10、程度，由总杠杆系数来衡量。总杠杆系数（DTL）是指每股收益变 动率相当于产销量（额）变动率的倍数，其计算公式为：DTL=（AEPS/ EPS）/（AQ/ Q或 S/S）=Q（P-V）/EBIT-I-D/（ 1 -T）一般来说，企业总杠杆系数越大，每股收益随着销售量增长而扩张的能力就越强， 但风险也随之越大。5）比率分析法：比率分析法是指在财务报表上，一些有关联项目的金额之间，用比 率来反映财务报表所列示的有关项目的相互关系，以表明和制定企业财务状况和经营成 果上某一方面的情况。单个比率分析法：包括：反映偿债能力方面有资产负债率、流动比率、速动比 率，反映营运能力方面的有应收帐款周转率、存货周转

11、率，反映盈利能力的有资本金利I录页码目录19一、投资分析2L0投资构成、成本分析21.1 项目基本参数21.2 项目销售收入31.3 土地成本31.4 前期费用41.5 建安工程成本51.6 市政配套工程61.7 静态总投资额综述61.8 项目销售费用61.9 目管理费用71.1 ()资金筹措计划及财务费用71.1.1 1资金筹措71.1.2 2财务费用82.0财务税费的预测和计算92.1 经营税费92.2 土地增值税92.3 所得税102.4 其他费用(不可预见费)113.0项目全部开发总投资综述二、经济效益分析141.0静态投资效益分析综述2.0项目盈利能力分析1.0收入预算分析三、项目预

12、算分析141.0收入预算分析2.0成本预算分析3.0费用预算分析四、项目目标成本、责任成本分析五、项目整体评价一、投资分析本项目各项总投资开发成本的计算，是按开发过程中实际发生的款项投入计算，其分项成本为: 土地费、前期费用、建安工程造价、红线内外市政配套设施工程费用和开发期销售费、管理费、 财务费的投入。投资收入按实际取得的销售收入计算。投资构成分析本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入，经过项目竣工结算按结算额确定。对于尚未 结算的，按合同额确定。各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原则。X L1项目基本参数表M 本项目建筑技术参数一览表序号本项目基本经济技术

13、指标参数备注1实际可开发总占地面积（平方米）2项目可开发总建筑面积（平方米）总可售建筑面积 平方米2.1高层住宅总建筑面积（平方米）层2.2底商总建筑面积（平方米）多种房型商业用房2.4物业及甬道总建筑面积（平方米）机电设备、管理用房、消防甬道等2.5地下室总建筑面积（平方米）车库及人防地下室建筑面积（人防）（平方米）消防水池、人防设施地下室建筑面积（车库）（平方米）车位 个3容积率地上总建筑面积除总占地面积4建筑密度（首层建筑面积除以总占地面积）按照住宅小区规划设计要求5绿地率按照一般城市规划细则要求6绿地面积（平方米）绿化率乘以总占地面积7高层住宅总单元套数已售 套8底商总单元户数已售 套

14、9地下车库可使用个注:X L2销售收入截止上月末项目住宅销售 套，销售均价元/而。商业销售 套，销售均价 元/m2o实现销售率%o尚未售出 套，面积 m2,销售报价元/行。表1-2销售收入一览表序号项目名称合计（万元）销售单价（元）已销售建筑面积2各功能物业总销售收入2.1住宅销售收入2.2底商销售收入（市价估算）2.3地下车位X L3 土地成本土地成本总计为：。详见下表：表1-3土地成本构成一览表了号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/ m2）按销售面积分摊（元/疔）3土地成本（3.1+3.4）3.1土地转让费3.2咨询、评估费3.3土地出让金3.4契税注：X L4前期费用前期费用总计为：

15、 万元。详见下表：表1-4前期费用构成一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分摊 （元/而）按销售面积分摊 （7C/ma）4前期费用（4.1+4.8）4.1场地三通一平、临水临电、设施迁移、围墙4.2规划、施工、景观等设计、审查费4.3工程勘探、测量、测绘费4.4人防、环评、地名、占道、垃圾费4.5备案、招标、服务费4.6水泥、墙改、文明施工、质量监督、担保费4.7防雷、环境、节能检测及档案整理费用尔8 前期其他费用X L5建安工程费建安工程造价总计为：万元。详见下表：表1-5建安工程造价构成一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/一）按销售面积分摊（元/近）5土建及装修工程（5. 1

16、+5.9）5.1土建、桩基5.2电梯5.3消防5.4门窗5.5涂料、石材5.6公共部分装修、钢结构5.7通风、人防设施5.8沉降监测、土建监理5.9杂项零星工程其中：1、X L6市政配套工程大小配套费及市政工程费等共计：万元。详见下表：表16红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/mb按销售面积分摊（元/曲）6市政配套工程成本（6.1+6.9）6.1大小市政配套费6.2供热配套工程费6.3电力配套工程费6.4给排水、中水配套工程费6.5燃气配套工程费6.6邮政、有线、智能化配套工程6.7环境美化及园林绿化工程费6.8停车场、汽车坡道工程费6.9配套零星

17、工程注：X L7静态总投资额本项目静态开发总投资：万元。按照总建筑面积平方米进行分摊，则单方成本:元/平方米。按照总可售面积平方米进行分摊，则单方成本： 元/平方米。详见下表：表1-7静态总投资构成一览表（按总建筑面积分摊）序号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/皿）按销售面积分摊（元/曲）7静态开发成本总额（7.1+7.5）7.1土地成本7.2前期费用7.3土建及装修工程7.4市政配套工程7.5间接成本注：间接成本为:工资及福利元，办公费 元，招待费 元，交通费 元，通讯费 元。X L8销售费用销售费用为： 万元。详见下表；表18销售费用一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/nf

18、）按销售面积分摊（元/itf）8销售费用（8.1+-8.4）8.1日常费用8.2广告宣传费8.3代理费8.4装饰、卖场租赁X L9管理费用管理费用为：万元。详见下表;管理费用一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/曲）按销售面积分摊（元/itf）9管理费用（9.1+-9.8）9.1办公费9.2工资、福利费9.3燃料停车，修理费9.4招待费9.5差旅费9.6租赁费9.7折旧费9.8印花税X L10资金筹措本项目开发投资的资金来源有三个渠道：首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；第三，是 预售款。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过 贷款解决。

19、预售房主要安排在静态总投资已经达到25%时，但由于该部分收入不稳定，原则上 只用于还贷，而不作为投资资金的来源。本项目贷款金额万元。X L10.1财务费用财务费用为贷款利息费用支出。（利息收入计入收入项目）。本项目贷款期XX年XX月XX日至XX年XX月XX日表1-10本项目财务费用一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/皿）按销售面积分摊（元/nf ）10财务费用（利息支出）注：项目税费及其他费用本项目之经营税、费，主要指的是销售过程中发生的税费。X 2.1经营税、费经营税、费按实际住宅销售额计为：万元。详见下表：表2-1物业销售经营须缴纳的税费一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分

20、摊（元/ m2）按销售面积分摊（元 /m2）11物业销售有关税费（6.1+-6.5）11.1营业税金：按营业额5%计算11.2营业税附加按营业税额0.5%计算11.3防洪费：按营业额0.05%计算11.4房屋维修基金：按营业额1.5%计算11.5印花税：按交易额的（）.03%计算注:X 2.2 土地增值税土地增值税实行四级超额累进税率。增值未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值 额超过扣除项目50%100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目100%200%的部分，税 率为50%；增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60%。免征土地增值税有两种情况，一是纳税人建造普通标准

21、住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的；二是因国家建设需要依法征用、收回房地产。土地增值税的征收，发生在企业所得税之前。土地增值税暂按销售额的1%预缴，已缴纳 万元。项目清算时须对土地增值税清算，尚需税 务中介机构予以审计，对于本项目效益的影响尚不清楚。按现有财务数据计算的土地增值税额 如下（此数为估算）：表2-2土地增值税一览表序号项目名称合计（万元）备注12土地增值税12. 1售房收入按实际销售额12.2开发成本12.3开发费用销售、管理、财务12.4相关税金营业税及附加、印花税、维修基金等12.5增值额12.6增值率12.7税率注：X 2.2所得税本项目所得税现按销售收入额预缴，已

22、缴纳 万元。若本项目效益清算按现有财务数据计算的所得税额如下：表2-3所得税一览表序号项目名称合计（万元）备注13所得税13. 1营业收入13.2利息收入13.3补贴收入13.413.5开发成本13.6销售费用13.7管理费用13.8财务费用（利息）13.9销售税费13. 10不可预见费13. 11土地增值税13. 12应纳税所得额13. 13所得税税率 汪：X 2.3其他费用表24其他费用一览表序号项目名称合计（万元）按总建面分摊（元/nf）按销售面积分摊（元/以）14其他费用（不可预见费）14. 114.2注:项目开发综述X 3.1总投资构成表3-1 项目全部开发总投资构成比例（按总建筑面

23、积分摊）一览表序号项目名称静态总投资（万 元）按总建面分摊 （元/nf）按销售面积分摊 （元/nf）占总投资比例1土地成本1.1政府地价、出让金、契税1.2其它土地成本2前期费用3建安工程费用3.1土建工程造价3.2电梯、消防、门窗等4市政配套费润率、营业利润率、成本利润率等。杜邦分析法：将若干个用以评价企业经营效率和财务状况的比率按其内在联系 有机地结合起来，形成一个完整的指标体系，并最终通过权益收益率来综合反映。采用 这一方法，可使财务比率分析的层次更清晰、条理更突出，为报表分析者全面仔细地了 解企业的经营和盈利状况提供方便。如图净资产收益率资产净利率X权益成数销售净利率X资产周转率1+

24、（1-资产负债率）净利率销售收入销售收入小平均资产总额 负债总额+ 资产总额*销售净额 -成本总额 +其他利润 -所得税流动负债+长期负债流动资产 +非流动资产4、项目目标成本、责任成本分析附件：一、年月度财务分析报告 二、项目财务决算报告5间接成本直接开发成本6销售费用7管理费用8财务费用（贷款 万）期间费用9不可预见费用10物业销售有关税费11土地增值税12所得税政府税费项目总投资注：图3-2 项目全部开发总投资构成比例图二、经济效益分析静态投资效益分析综述表34静态投资效益分析综述序号项目名称金额（万元）备注1资金流入1.1项目销售收入住宅、底商、会所、车位1.2利息收入资金存款利息1.

25、3财政退税收入1.42资金流出21+.+272.1直接开发总成本土地成本占地平方米2.L2前期费用建安成本配套费用间接费用2.2销售税费营业税及附加、维修基金、印花税 等2.3销售费用2.4管理费用2.5财务费用2.6不可预见费2.7土地增值税3项目利润4项目利润率5税前资本利润率资本额万6经营所得税7所得税后利润1.0-2.08所得税后利润率9税后资本利润率资本额万 汪：项目赢利能力参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评判时，所 选取的财务指标为：4.1.1 财务内部收益率(FIRR)内部收益率(IRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时

26、的折现率，它 反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当IRR大于基准收 益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。可以采用下列方程式求得：E (CI-CO) tX (1+FIRR) 一匚0在房地产开发项目评价中，将求出的财务内部收益率与行业基准收益率相比较, 当前者大于或等于后者时，则认为该项目在财务上是可以通过的。财务内部收益率可以通过内插法求得，即先按行业基准收益率求得项目的净现 值,如为正，则采用更高的贴现率为接近于零的负值，最后利用内插法公式求得FIRR。FIRR=ii+ (ii-i2) X (FNPVi) + (FNPV1+ | FNPV2II )式中：ii

27、当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2当净现值为接近于零的负值时的折现率；FNPVi一正净现值；FNPV2一负净现值。贴现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率的高低、项目性质、 经营风险程度、经营目标和要求，一般趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为 基准贴现率。本项目选用银行金融机构一年期贷款利息增加约2点，即约 作为 社会平均收益率或本项目的贴现率。详见本项目全部资金现金流量表。本项目全部资金所得税前内部收益率(IRR):%本项目全部资金所得税后内部收益率(IRR):%4.1.2 财务净现值(FNPV)净现值(NPV)是按设定的贴现率(本项目为 %),将项目计算期内各年净现金流

28、量折现到 建设期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于 。时的项目是可以考虑接受的。其表达式为：FNPV二式(CI-CO) tX (1+lc) -tFNPV一财务净现值CI一现金流入量；CO现金流出量N一计算期；iC基准收益率或设定的贴现率本项目全部资金所得税前净现值(NPV):万元本项目全部资金所得税后净现值(NPV):万元详见本项目全部资金现金流量表。4.1.3 本回报率(静态)项目静态投资回报率是以项目计算期内的净现金流量之和除以全部投资而得 出的指标，它没有考虑通货膨胀而使货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的 指标。资本收益率净现金流量(利润)

29、开发总投入本项目全部资金所得税前资本回报率：%本项目全部资金所得税后资本回报率：%经济效益分析：三、项目预算分析1、收入预算项目项目总预算累计金额完成比率备注销售金额租金收入项目融资2、成本预算成本项目计划投资累计投资完成比率备注土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费合计3、费用预算项目项目总预算累计金额超预算比率备注销售费用管理费用财务费用项目预算评估:四、项目目标成本、责任成本分析1 .项目目标成本分析2 .项目目标责任成本分析五、项目整体评价财务部XX年XX月XX日XXXX 年 XX 月财务分析报告编制部门：财务部编制日期：XX年XX月XX日目录一项目基础

30、数据二财务报表分析资产负债表 损益表现金流量表三 项目收入分析项目销售情况项目违约情况项目回款情况四项目成本分析五期间费用分析销售费用分析管理费用分析财务费用分析六往来款分析七预算执行分析收入预算支出预算八 年度度分析总结一、项目基础数据（年月度分析）项目名称项目地址开发起始时间XXXX 年 XX 月 XX 日销售起始时间XXXX 年 XX 月 XX 日可售面积地上销售面积m2地下销售面积m2开发分期：一期可销售面积m2项目开盘时间：一期 XXXX 年 XX 月XX日二期 XXXX年XX月XX日销售面积配比 面积区间套数占地面积 m2 容积率住宅面积 m2 商业面积m2车位 个二期可销售面积m

31、2已售面积m2去化率%已售面积m2去化率%面积比率50 m250 m290 m2销售情况分析：（文字说明）二、财务报表分析（年度分析）资产负债表资产上年数本年数增加（减少）负债及所有者权益匕年数本年数增加（减少）金额百分比金额百分比货币资金0.000.000.000.0%短期借款0.000.000.000.0%短期投资0.000.000.000.0%应付票据0.000.000.000.0%应收票据0.000.000.000.0%应付账款0.000.000.000.0%应收账款0.000.000.000.0%预收账款0.000.000.000.0%减:坏帐准备0.000.000.000.0%应付

32、工资0.000.000.000.0%应收账款净额0.000.000.000.0%应付福利费0.000.000.000.0%预付账款0.000.000.000.0%应付股利0.000.000.000.0%其他应收款0.000.000.000.0%未交税金0.000.000.000.0%存货0.000.000.000.0%其他未交款0.000.000.000.0%其中:在建工程0.000.000.000.0%其他应付款0.000.000.000.0%产成品0.000.000.000.0%预提费用0.000.000.000.0%分期收款发出商品0.000.000.000.0%一年内到期的长期负债0.000.000.00