2023年产业债行业比较体系专题之十三:本次疫情影,响下地产债分化加剧危中有机.docx
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1、2023年产业债行业比较体系专题之十三:本次疫情影,响下地产债分化加剧,危中有机下面是我为大家整理的产业债行业比较体系专题之十三:本次疫情影,响下地产债分化加剧,危中有机,供大家参考。 目录 1. 本次疫情冲击销售加大房企现金流压力. 4 1.1 03 年非典短暂影响销售,地产调控整体前高后低. 4 1.2 1-2 月影响较小,风险主要在于本次疫情影响超预期长. 5 1.3 湖北、武汉土储较多的销售受影响时间大概率久于其他地区. 7 2. 大部分房企商业地产贡献收入占比不高. 9 3. 再融资借新还旧为主,高等级国企优势明显. 10 3.1 地产融资收紧后以借新还旧为主. 10 3.2 1 月
2、美元债市场大幅增长. 12 3.3 融资成本分化,高成本融资资金占用压力大. 13 4. 危中有机,行业内分化将进一步加剧. 14 4.1 短期内货币资金充裕程度最重要. 14 4.2 马太效应继续,关注布局一二线、大中房企投资机会. 15图表目录图1:非典仅在4月短暂的影响地产销售 . 5图2:非典对03年投资影响也很短暂 . 5图3:4月北京销售增速明显下降 . 5图4:3-4月广东销售增速明显下降 . 5图5:除万科、碧桂园、金地、招商蛇口外,1月大多数房企销售下行 . 6图6:一季度销售面积占比15%左右 . 6图7:一季度新开工占比17%左右 . 7图8: 1月地方国企地产净融资额大
3、幅增加,民企持续为负 . 10图9: 1月大多房企净融资额为正 . 11图10:地产融资全面收紧政策一览 . 11图11:1月地产美元债净融资额大幅增长 . 12图12:1月美元债平均期限和票息微升 . 12图13:1月35家地产企业美元债净融资额均为正,且恒大、华夏幸福、碧桂园净融资额超10亿 . 12图14:地产央企融资结构中银行贷款占比50%以上 . 13图15:国企、高等级平均票面利率明显更低 . 13图3:2023年下半年地产债到期压力较大 . 15图17:民企各类资产受限率都高于央企 . 15图18:中低等级资产受限率很高 . 15图19:地产综合筛债指标 . 16表1:房企18-
4、19年湖北、武汉招拍挂拿地情况一览 . 8表2:目前商业免租大多在7天-1个月左右,对收入影响不大 . 9表3:大中房企基本面一览 . 17 1. 本次疫情冲击销售加大房企现金流压力 本次新型冠状病毒感染肺炎疫情将对房企销售回款产生影响, 而销售回款是房企最主要的开发资金来源(销售回款、国内贷款及自筹占比大约5:1.5:3.5左右),03年经验来看,在市场本身活力较强、非典疫情高关注度后快速得到控制后,对于地产销售、开工等的影响都是非常短暂的,本轮新型冠状病毒感染肺炎疫情不同之处在于疫情爆发于春节前后,由于本身1-2月属于地产销售的淡季、地产开工往往在元宵节后,短期内的影响尚未体现,继续密切关
5、注本次疫情发展情况,预计房企将收缩开支来保证一定的现金流,但对于短期到期压力较大、货币资金不充裕的主体仍应当谨慎。 1.1 03 年非典短暂影响销售,地产调控整体前高后低 地产销售全年高增内生韧性强,销售前高后低,主要受地产调控加深影响 。02-03年地产投资旺盛,政策逐渐收紧,02年末地产投资完成额增速为22%、全年销售面积增速为20%,进入03年1-2月地产销售大幅上行至68.9%,投资上行至37%,2023年6月13日人民银行发布121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知;8月25日央行决定提高存款准备金率1个百分点。期间地产销 售、投资增速逐步下行,但是依然高企,03年地产投资累
6、计增速为29.70%,销售 累计增速为29.10%。全年房地产开发资金来源增速为38%,其中国内贷款增速45%,定金及预收款增速38%。03年非典短暂影响4月地产销售、投资数据,广东、北京受影响明显。03年非典疫情主要分为三个阶段,虽然历时较长,但由于市场关注度主要在4月中旬爆发,5月中旬疫情得到有效控制,对各个行业的影响都比较短暂,特别当时货币宽松、M2高增、地产火热的情况下。具体来看,第一阶段大致从2023年11月广东省出现首例病情到2023年3月中旬,由于市场对非典疫情的了解和认知不足,对当时火热的地产市场并没有影响;第二阶段大致从2023年3月中旬至2023年5月初,期间随着疫情发酵,
7、市场认知逐步加深直至出现短期恐慌情绪,标志性的时间是2023年4月16日,WHO正式宣布非典致病原为一种新的冠状病毒,并命名为SARS病毒。4月单月地产销售受到影响,全国销售面积单月增速从3月的30%下降至19%,地产投资增速从3月的36%下降至27%,地产新开工增速从23%微降至22%。第三阶段大致从5月中旬至7月中旬,随着疫情防控举措生效及气温回升,新增病例人数逐步减少,市场恐慌情绪得到缓解,7月13日,全球非典患者人数、疑似病例不再增长,也基本宣告非典疫情结束。5月地产销售面积增速上行至 41%,全年销售增速高达29%,地产投资、新开工增速分别回升至30%及33%,全年投资、销售增速分别
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