房地产行业税收政策_经济-税收.pdf

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1、 三、流转税（一）增值税 根据财税 201636 号规定：1、税率 销售不动产、出租不动产：税率为 11%简易计税，征收率为 3%2、新老项目 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目。2016 年 4 月 30 日以后的为新项目。实际工作中，认定老项目的其他情形：在 2016 年 4 月 30 日前的施工合同，可以辅助有付款记录、工程形象进度、照片等。3、销项税（1）销售额 根据“国家税务总局公告 2016 年第 18 号”：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地

2、产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。欢迎下载 2 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。根据“国家税务总局公告 2016 年第 86 号”：“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。一般纳税人应 建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土

3、地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。根据“财税 2016 140 号”，房地产开发企业新项目，在取得土地时向其他 单位 或 个人 支付的 拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供 拆迁协议、拆迁双方 支付 和 取得 拆迁补偿费用 凭证 等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。（2）销售折扣 第四十四条 纳税人发生应税行为 价格明显偏低 或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额。第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张

4、发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目年月日以后的为新项目实际工作中认定老项目的其他情形在年月日前的施工合同可以辅助有付款记录工程形象进度照片等销项税销售额根据国家税务总局公告年第 地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积不包括销售房地产项目时未单独作 级财政部门监印制的财政票据根据国家税务总局公告年第号当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指计容积率地上建筑面积不包括地下车位

5、建筑面积一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况扣除的土地 欢迎下载 3 例如：同一项目户型的相同期间中，因为司庆当天 9 折优惠。税务机关有可能认为价格明显偏低要求核定销售额。（3）预缴税款 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。（4）关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为

6、固定资产后再销售问题 根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答”（之二）房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局 2016 年第14 号公告）的规定进行税务处理，不适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016 年第 18 号），不允许扣除土地成本。登记在房地产企业名下房产，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局 2016 年第 14 号公告）。指建筑工程施工许可证注明的合同开工日

7、期在年月日前的房地产项目年月日以后的为新项目实际工作中认定老项目的其他情形在年月日前的施工合同可以辅助有付款记录工程形象进度照片等销项税销售额根据国家税务总局公告年第 地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积不包括销售房地产项目时未单独作 级财政部门监印制的财政票据根据国家税务总局公告年第号当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指计容积率地上建筑面积不包括地下车位建筑面积一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况扣除的土地 欢迎下载 4 例如：新天

8、地商业街等自持物业。根据，国家税务总局 2016 年第 14 号公告：一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前 自建 的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其 2016 年 5 月 1 日后 自建 的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（适用 11%的税率）。（5）不动产经营租赁 第一、根据，国家税务总局公告 2016 年第 16 号，取得的

9、不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建 以及抵债等各种形式取得的不动产。一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。税率 11%。不动产所在地与机构所在地 不在同一县（市、区）的，纳税人应按照 3的预征率 向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款含税销售额（1+11%）3%第二、根据总局公告 2016 年第 86 号，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于 营业税改征增值税试点实施办法（财指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目年月日以后的为新项目实际工作中认定老项目的其

10、他情形在年月日前的施工合同可以辅助有付款记录工程形象进度照片等销项税销售额根据国家税务总局公告年第 地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积不包括销售房地产项目时未单独作 级财政部门监印制的财政票据根据国家税务总局公告年第号当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指计容积率地上建筑面积不包括地下车位建筑面积一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况扣除的土地 欢迎下载 5 税 2016 36 号文件印发）第十四条规定的 视同销售服务。（6）明确了甲供

11、材的问题 根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答”（之二）关于甲供材料是否计入建筑服务销售额问题：甲供材料不属于纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，因此不计入建筑服务销售额。（7）代收费 根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税 2016 36 号）规定，下列项目不征收增值税：开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。根据河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二），营业税改征增值税试点实施办法第三十七条规定：“以委托方名义 开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名

12、义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。注意：重点是以委托方名义。收费章不能体现“本公司”。（8）精装房 根据河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二），房地产开发企业销售精装修房，已在商品房买卖合同中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目年月日以后的为新项目实际工作中认定老项目的其他情形在年月日前的施工合同可以辅助有付款记录工程形象进度照片等销项税销售额根据国家税务总局公告

13、年第 地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积不包括销售房地产项目时未单独作 级财政部门监印制的财政票据根据国家税务总局公告年第号当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指计容积率地上建筑面积不包括地下车位建筑面积一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况扣除的土地 欢迎下载 6（9）转让不动产差额缴税 根据总局公告 2016 年第 73 号，如因 丢失等原因无法提供 取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明 契税计税金额的完税凭证等资料，进行

14、差额扣除。2016 年 4 月 30 日及以前缴纳契税的 增值税应纳税额=全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）（1+5%）5%2016 年 5 月 1 日及以后缴纳契税的 增值税应纳税额=全部交易价格（含增值税）（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）5%4、进项税（1）进项税额转出 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）例如：开发公

15、司营改增后出现过费用类的进项税额抵扣票，没有在备注栏注明项目名称（属于无法划分的进项税额），又没有在发票认证时做进项税额转出。而被省国税局作为疑点进行了预警。这里，以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目年月日以后的为新项目实际工作中认定老项目的其他情形在年月日前的施工合同可以辅助有付款记录工程形象进度照片等销项税销售额根据国家税务总局公告年第 地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积不包括销售房地

16、产项目时未单独作 级财政部门监印制的财政票据根据国家税务总局公告年第号当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指计容积率地上建筑面积不包括地下车位建筑面积一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况扣除的土地 欢迎下载 7 行划分。有不尽合理的地方，当期销售的以前老项目尾房很少而建筑规模占比大，造成转出的进项税金过多。（2）混合行为购进 第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。例如：在电梯、门窗一类的合同审批中，应当分别注明材料设备、安装工程的金额和发票税率。不

17、能一看属于安装工程就要求 11%的税率发票。（3）不动产进项税额 根据，国家税务总局公告 2016 年第 15 号，2016 年 5 月 1 日后取得 并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及 2016 年 5 月 1日后发生的不动产 在建工程，其进项税额第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。取得 的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股 以及抵债 等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产 在建工程。房地产开发企业自行开发 的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额 不适用 上述分2 年抵扣的规

18、定。5、增值税免税 指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目年月日以后的为新项目实际工作中认定老项目的其他情形在年月日前的施工合同可以辅助有付款记录工程形象进度照片等销项税销售额根据国家税务总局公告年第 地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积不包括销售房地产项目时未单独作 级财政部门监印制的财政票据根据国家税务总局公告年第号当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指计容积率地上建筑面积不包括地下车位建筑面积一般纳税人应建立台账登

19、记土地价款的扣除情况扣除的土地 欢迎下载 8 根据“营业税改征增值税试点过渡政策的规定”，免征增值税的利息：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按 不高于支付给金融机构的借款利率水平 或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。在企业所得税方面，根据国税发 200931 号房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可

20、以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。6、纳税义务发生时间 根据“河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)”房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以商品房买卖合同 上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。达到纳税义务发生时间的缴税：适用一般计税方法计税的，以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。适用简易计税方法计税的，以当期销售额和 5%的征收率计

21、算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目年月日以后的为新项目实际工作中认定老项目的其他情形在年月日前的施工合同可以辅助有付款记录工程形象进度照片等销项税销售额根据国家税务总局公告年第 地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积不包括销售房地产项目时未单独作 级财政部门监印制的财政票据根据国家税务总局公告年第号当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指计容积率地上建筑面积

22、不包括地下车位建筑面积一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况扣除的土地 欢迎下载 9 完的预缴税款可以结转下期继续抵减。实际工作中，需要登记抵减已预缴税款的台账。7、发票 根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答”（之二）：提供建筑服务，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。销售不动产，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。出租不动产，应在备注栏注明不动产的详细地址。8、营改增后其他税种计税依据 根据财税 2016 43 号，（1）计征契税的成

23、交价格不含增值税。（2）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。（3）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目年月日以后的为新项目实际工作中认定老项目的其他情形在年月日前的施工合同可以辅助有付款记录工程形象进度照片等销项税销售额根据国家税务总局公告年第 地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积不包括销售房地产项目时未单独作 级财政部门监印制的财政票据根据国家税务总局公告年第号当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积是指计容积率地上建筑面积不包括地下车位建筑面积一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况扣除的土地