购房合同交房之前买方应该有几本.docx

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1、购房合同交房之前买方应该有几本篇一：购房合同什么时候给 篇一：签购房合同要留意什么 怎么签购房合同 签购房合同要留意什么 问帮手给我写信 rss订阅邮件订阅257人关注 网站承诺：阿邦网坚持写作客观独立的立场，恒久不受金钱影响。秉承为人民生活服务的宗旨，与您共享特邀帮手的阅历和学问，帮您解决生活问题，提高生活品质。本文系阿邦网独家稿件，未经许可，任何媒体和个人，不得全部或部分转载，违者必究。 在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满足的状况下，我们要做的就是签合同了。 现在购买商品房所运用的合同是统一文本，合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了详细

2、的约定，在一些详细问题双方达成共识的状况下可以放心签署。今日我们主要探讨的是“商品房买卖的特性问题”即“购房合同中的补充协议”。千万不要认为既然正式合同已经签过了，“补充协议”就可有可无了。其实，“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的详细约定，也是我们用来最大限度地爱护自己合法权益的重要手段之一。 下面，我就把签署“补充协议”中的一些阅历与大家共享一下。 一、产权问题： 所购商品房肯定是“大产权”这点应当不必再说了。我们这里讲的是应与开发商详细约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲，在“主合同”中对取得产权证的时间都有详细约定，但是在未如期取得产权证的状况

3、下对业主的权益爱护力度存在明显欠缺。所以，我们应在“补充协议”中做出更的确的约定如下。 1、应对取得产权证的详细日期做出明确规定。如2022年2月18日。 2、注明假如在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。 3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必需在15个工做日内（业主可自行协商）退还全部业主已交纳房款。 4、业主退房时如该房产价格已经上涨应根据上涨后的实际价格清退购房款项。 5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿（金额按详细状况协商）。 二、所购房屋的质量保证： 1、墙体平直，无

4、非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。 2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。 3、公共管线不从室内通行，如不行避开应不袒露及保证室内表面完整、平滑。 4、水、电、自然气、电话、网络等均可正常运用。其中详细约定好水、电、自然气的详细开通日期。 5、公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其运用用途。 6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。假如测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。 三、开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将详细位置、面积、运用年限、装修标准

5、在“补充协议”中具体阐述并注明运用权（或产权）。 四、交房条件约定： 1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、北京市建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅运用说明书。 2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的状况下，业主有权拒绝收房。 3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的状况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。 4、如在规定的时间内仍旧达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的详细数额达成一样并体现在合同中）。 5、收房时

6、应交纳的费用。 以上是我在签署“补充协议”中的一些阅历，有一些详细状况还需挚友们依据自己的特点做出详细的分析。总之希望大家对“补充协议”引起充分的重视，避开合同陷阱，最大限度地争取到自己应得的合法权益。 购房律师作客新浪网谈如何签定购房合同(实录)，或许对我们大家有点帮助 主持人：各位网友大家好，今日是新浪房产购房者俱乐部系列讲座第一讲，我们有幸请到北 京市广盛律师事务所陈玉萍律师和大家谈一谈怎样签订购房合同和补充协议，希望使你的购 房过程少走一些弯路。下面，请陈玉萍律师起先本次讲座。 陈玉萍：大家好。今日我第一介绍购买之前签订的合同，一个特别重要的一点，在你定 下这个房子，并且交了肯定数额的

7、定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这 时你要要求开发商给你供应一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分 的时间对相关的条款进行探讨，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合 同的一些打算工作。 其次，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地运用证、销 售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地运用权 证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房 的销售或者预售许可证，根据北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应当在售楼现场悬 挂，可以在售楼现场看到证件的原件，假如你

8、看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子 不须要办理销售许可证，应当要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证假如你看到 原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一样。 再有就是土地证是否抵押了，土地运用证有一个备注页，假如开发商向银行进行了开发 贷款，在土地运用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开 发商的土地经营许可，假如是销售代理公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执 照以及跟开发商之间的授权书等。 第三，要携带相关的一些证件，假如是北京人，须要携带身份证，假如是购买经济适用 房，还有户口本，假如是外地的话，须要有身份证和暂住证，假

9、如是公司购房，须要有营业 照的复印件等等。 第四，在签订购买合同之前的一些手续，假如买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现 场签定合同的，须要事前签订授权书，并且经过公正。假如是16岁以下人购房的，比如说由 家长买房，写孩子的名字的，假如是未成年人的监护人，必需在未签约前，必需到公证处进 行公证。 下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条须要留意的问题，向你做事 一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，须要留意在合同 中填写相关的内容，与开发商供应的相关证件是否一样，比如说编号和经营范围。其次条， 是商品房的销售依据，您须要做的跟第一条基本相同，须要核对销售

10、许可证的号码，批准的 机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一样。在某些状况下，在 开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地 方，根据规定，这是不允许的，必需在售楼现场，遇到这样的状况，可以上网查询，有一个 北京房地产的网站，在里面特地有一个查询销售许可证的功能，您在上面假如输进看到销售 许可证的复印件或者号码，会告知你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式 等等。 第三，就是买售人所购房屋的基本状况，合同的第三条是买售人的基本状况，对商品房 的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应当细致的 核

11、对相关内容，特殊重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在假如我们购买的是期房， 现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预 测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面 积加上套内的墙风光积以及阳台的面积，分摊公用面积的范围，根据北京市现行的共谈面积 的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防限制室、消防通道、 变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用 房。分摊的其次部分，包括套内与

12、公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的 一半，不应当进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以 单独运用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。 第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的 物业管理用房等。在商品房买卖附件里应当有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是 说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应当有一个房屋面积分摊的说明 表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。根据这个表，北京市规定应当在各区县国 土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局

13、备案了。 商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是根据建筑面积结算，其次根据套 内面积结算，第三根据套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采纳第一种，但也有开 发商根据其次或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以运用，看你详细选择的项目以及 开发商与你协商的结果。 第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的，也是交货结算过程中， 买房人和开发商简单产生争议的一条条款。一般状况下，假如选择一个开发商会情愿让客户 来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的其次种处理方 式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择

14、 退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。 第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：第一 种，一次性付款一般状况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之内把全部的房款给开 发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后 赐予付款，这也是一种保障。其次种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也 就是说你跟开发商达成肯定的协议，根据房屋的工期按比例进行付款，假如选择这种付款方 式，须要留意的是把每一次付款的时间，假如是根据建筑期的话，以及工程应当完成的进 度，在合同中规定清晰。第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积

15、金等。对于选择商 业贷款和公积金的付款方式，第一您要留意留出足够的办理付款手续的时间，根据现在北京 市场的状况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应当超过30天，也就是说你从签订正式 购房合同之日起，供应正式的资料，一般状况下，30天可以正式的批下来。假如是公积金或 者组合贷款，相对时间比较长一些，也许一个半月左右，应当可以批下来，所以在约定付款 方式的时候，您要把相应的时间留出来，因为假如你采纳商业贷款或者公积金的方式，在约 定的时间里款没有到开发商的帐上，根据合同，你要支付相应数量的违约金，所以应当把时 间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律 师

16、询问一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避开出现其他的麻烦。 第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，假如你没有根据规定的时间付款，应 该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九 条，开发商预期交房的违约责任，应当是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及 天数，应当要与购房合同中，第九条第七条应当约定同等一样，也就是说开发商约定你超过 30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应当对应，应当 是同等的。 第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告知你什么时候会竣 工，最终的交付期限应当以合同约定

17、的为准，在北京市的现行规定，开发商应当向售楼人提 供建筑施工完成表，这应当由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时 应当供应住宅质量保证书以及住宅运用说明书等。 第九条是出卖人的预期违约责任，除了应当留意与第七条同等之外，还应当留意到比如 说您租的房子到期了，或者说买新居子等，应当留意违约金约定的比例，也就是说30天违约 金的数额，应当相当于同等档次的房子违约金支付比例。 第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的 过程中，有可能某些方面，开发商认为须要做规划的变更，设计的变更，应当在收到有关部 门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有

18、权选择退房。 第十一条，房屋的交接，平常所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建好了，你看起来 可以住可以收了，就达到了可以得到交楼的条件，应当供应房屋实测的数据。根据北京市的 相关规定，开发商应当请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在 交楼的时候，应当供应实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅运用说明 书，假如开发商供应证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承 担。 第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面 的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的， 你签了商品房买卖

19、合同时，这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房 子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的状况来看，北京市合法的开发 商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的。第十三条， 出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，假如说开发商不能根据合同约定标准交房 的，应当向购房人供应双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补 你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。 第十五条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首 先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于自然气以及燃 气

20、管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前 北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通自然气，事实上跟开发商跟燃气公 司的工作协调都是有关系的，应当跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买 园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车 位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括假如规定日期内未达到 开发商承诺的运用条件，双方约定的处理方式，应当根据对您比较有利的，在这一条上签 上，未达到运用条件，应当视为开发商逾期交房，应当担当逾期交房的相关责任。 第十五条，关于产权登记的相关规定，约定

21、了办理产权证的时限，以及违约的条款，购 房人可以依据实际的状况，可以选择退房或者违约金。根据现行商品房销售规定，在60天 内，开发商比较将登记资料供应给产权办理部门备案。假如因为开发商的责任，没有刚好把 全部的资料报产权登记机关备案，使购买人不能刚好办理产权证的，可以约定一个处理方 式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是依据实际的状况来进行选 择。也 可以选择不退房，假如选择退房，操作起来有肯定困难，比如说你已经入住了，因为 办理产权，是在入住之后的二三个月进行，假如这时你因为产权证的缘由要退房，可能会不 太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只

22、是开发商工作的一 个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本 身合法性有问题，在这个状况下建议你选择不退房，让开发商根据肯定的比例来支付违约 金。 第十六条保修责任，商品房交付运用之后，开发商应当根据住宅质量保证书的责任，提 供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼 宇的屋面运用权、外墙运用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是 出卖人报房管局进行批准，前两项应当是归买售人全部，但是必需是物业管理委员会或者是 业主管理委员会来统一确定屋面和外墙面的运用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大 多数的项

23、目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，假如你买房做居住，对一 些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋 用途做了一个规定，一般来说，是根据商品房销售许可证批的用途进行填写。 第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。第一是合同里你可以 选择由仲裁委员会仲裁，其次依法向人民法院起诉，这两条各有优势，建议根据自己的状况 进行选择，假如是仲裁，须要留意的是须要把仲裁委员会的全称写清晰，才能在法律上生 效。仲裁的优点，因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专业 性特别强，而且是一仲终举，干脆进入生效时间，可以在

24、时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的 费用可能比较高。其次条，通常我们选择向人民法院起诉，你到开发商所在的区级人民法院 起诉，还可能经过上诉等，可能时间比较长，但是费用比较低廉。 其次十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应当有四份， 其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应当 有一个合同的正本，假如是申请银行按揭的话，合同正本应当交银行来收押。在完全的合同 最终一条，是做预售登记备案的一个条款，一般状况下在合同签订30日之内，开发商应当向 房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应当注 意这个图纸要用坐标

25、来确认这个房屋的朝向；其次要标注面积，或者是面积的标尺。 附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面积的说明需经房管局审核备案， 会盖一个章。 附件三是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电 梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定，特殊要留意，假如是购买精装修的房屋， 对于装修材料的价值和品牌，肯定要在合同中约定清晰，必要的时候，肯定要标明不低于样 本间的标准。 附则四是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较详尽的，购房人为了爱护自己的 合法权益，还可以依据实际的状况，跟开发商签订补充协议，但是应当说补充协议的条款不 宜过多，特殊是假如开发商供应了标准

26、的补充协议条款，假如条款许多的话，那你肯定要仔 细审核。对于我们前一阵子，包括媒体供应的有一个204条的补充协议条款，对你购房的各 方面学问进行普及，但是在跟开发商签约的过程中，我觉得现实的可操作性特别差，可以在 其中选择一些您认为特别重要的与开发商进行协商。 下面，我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。 第一是关于开发商的违约赔偿条款，假如你购买的商品房，因为工程质量不合格，不能 通过验收，或者逾期交房日期超过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商 退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开 发商约定，假如因上述缘由造成退房，开发商应当赔

27、偿你的实际损失，包括你选择按揭方式 过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。 其次，有关于房屋好用率的问题，在北京市场中对运用面积产生纠纷是最多的，许多客 篇二：签购房合同八大留意事项 签购房合同留意事项 一 查证 1最主要的应当看两证，一个是国有土地运用证，一个是预售许可证。肯定要看原件。要看清晰您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺当的办理产权证。 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺当的办理产权证。 2必需要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办

28、理的详细时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当帮助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付运用后日内将须要由其供应的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；其次阶段的日里，由买受人办理产权登记手续) 3应留意新建商品房应取得住宅交付运用许可证后方可交付运用，无住宅交付运用许可证的，公安部门不予办理入户手续。 4房地产开发企业在商品住宅交付运用时，应当向消费者供应住宅质量保证书和住宅运用说明书，并按住宅质量保证书的约定担当保修责任。确保将来顺当的办理产权证。 二 房屋面积的条款 1建筑面积、套内面积、运用面积和公摊的面积(自己分摊的

29、公用面积)及其测量方法要明晰。详细做法：a,应在条款中写明建筑面积， 建筑面积中含公用面积的组成部分及详细平米数、运用面积平米数、建筑面积与运用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商约定清晰，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有许多赠与这个，赠与那个，事实上有的时候是公用的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划（主要是外部环境）要具体约定。 面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定运用面积不能大于1%，或者0.5%；另一种，约定面积误差比肯定值在3%以内的据

30、实结算房款，面积误差比肯定值超过3%，开发商必需担当违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中干脆格式化为“多退少补、据实结算”，此点必需留意不接受，约定清晰。 2房屋质量的条款 要具体地把质量要求写进合同。如：卧房、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题) 留意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避开笼统地写上“由

31、出卖人接着完善”或是“由买卖双方协商解决”， 或干脆空白不填。另外要留意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。 下列状况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付运用；房屋交付运用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严峻影响正常居住运用。交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。 留意查看交付标准

32、：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房阅历收合格”。而国务院城市房地产开发经营管理条例中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付运用。确保将来顺当的办理产权证。 三 交房时间和预期交房条件 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。留意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、托付中介费、银行手续费等，拒付。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应 留意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，修

33、理费、物管费 等等。 房子的保修期限和范围。对修理期限、条件作出约定。 明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常须要按揭，的确有的状况下按揭没有办下来，没有办下来的缘由比较困难，有购房者的缘由，也可能有房地产开发商的缘由，甚至也有一些是银行方面的缘由，也有一些是综合的。要明确，假如按揭办不下来，双方各自的责任是什么。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应留意：一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是一百零一分之几。 四 不行抗力条款确保将来顺当的办理产权证 不行抗力应当是指不能预见、不能避开、不能克服的客观状况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不行抗力的范围扩展了

34、，比如说施工中假如遇到异样困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不行抗力。建议肯定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避开、不能克服的状况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。 五 补充条款签合同要留意的事项 由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行询问，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保 护购房人的条款很少，因此，应在

35、专家的指导下，在补充协议中增加爱护购房人的条款。假如开发商不能满意购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 六 退房条件 假如出现以下八种状况，购房人可提出退房。 1.实测面积与合同约定面积误差肯定值超过3%。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。 2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。 3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（有意隐瞒未取得预售许可证的除外）。 5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严峻影响房屋正常运用的。 6.不能或不能按期办理产权过户的。

36、 7.购房者贷款申请未批准，合同双方应付款方式不能协商一样的。，一个是预售许可证。肯定要看原件。要看清。 8.合同中约定的其它退房条件出现时。 七 其他留意事项 在签商品房买卖合同时，应在全部空白处划线；双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。 篇三：什么时候可以拿到购房合同 篇一：签购房合同要留意什么 怎么签购房合同 签购房合同要留意什么 问帮手给我写信 rss订阅邮件订阅257人关注 网站承诺：阿邦网坚持写作客观独立的立场，恒久不受金钱影响。秉承为人民生活服务的宗旨，与您共享特邀帮手的阅历和学问，帮您解决生活问题，提高生活品质。本文系阿邦网独家稿件，未经许可，任何媒体和个人，不得全部或部

37、分转载，违者必究。 在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满足的状况下，我们要做的就是签合同了。 现在购买商品房所运用的合同是统一文本，合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了详细的约定，在一些详细问题双方达成共识的状况下可以放心签署。今日我们主要探讨的是“商品房买卖的特性问题”即“购房合同中的补充协议”。千万不要认为既然正式合同已经签过了，“补充协议”就可有可无了。其实，“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的详细约定，也是我们用来最大限度地爱护自己合法权益的重要手段之一。 下面，我就把签署“补充协议”中的一些阅历与大家共享

38、一下。 一、产权问题： 所购商品房肯定是“大产权”这点应当不必再说了。我们这里讲的是应与开发商详细约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲，在“主合同”中对取得产权证的时间都有详细约定，但是在未如期取得产权证的状况下对业主的权益爱护力度存在明显欠缺。所以，我们应在“补充协议”中做出更的确的约定如下。 1、应对取得产权证的详细日期做出明确规定。如2022年2月18日。 2、注明假如在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。 3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必需在15个工做日内（业主可自行协商）退还全部业主已交纳房款。

39、 4、业主退房时如该房产价格已经上涨应根据上涨后的实际价格清退购房款项。 5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿（金额按详细状况协商）。 二、所购房屋的质量保证： 1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。 2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。 3、公共管线不从室内通行，如不行避开应不袒露及保证室内表面完整、平滑。 4、水、电、自然气、电话、网络等均可正常运用。其中详细约定好水、电、自然气的详细开通日期。 5、公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其运用用

40、途。 6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。假如测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。 三、开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将详细位置、面积、运用年限、装修标准在“补充协议”中具体阐述并注明运用权（或产权）。 四、交房条件约定： 1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、北京市建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅运用说明书。 2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的状况下，业主有权拒绝收房。 3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的状况下，开发商应依据“合同”中的约定对

41、业主进行赔偿。 4、如在规定的时间内仍旧达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的详细数额达成一样并体现在合同中）。 5、收房时应交纳的费用。 以上是我在签署“补充协议”中的一些阅历，有一些详细状况还需挚友们依据自己的特点做出详细的分析。总之希望大家对“补充协议”引起充分的重视，避开合同陷阱，最大限度地争取到自己应得的合法权益。 购房律师作客新浪网谈如何签定购房合同(实录)，或许对我们大家有点帮助 主持人：各位网友大家好，今日是新浪房产购房者俱乐部系列讲座第一讲，我们有幸请到北 京市广盛律师事务所陈

42、玉萍律师和大家谈一谈怎样签订购房合同和补充协议，希望使你的购 房过程少走一些弯路。下面，请陈玉萍律师起先本次讲座。 陈玉萍：大家好。今日我第一介绍购买之前签订的合同，一个特别重要的一点，在你定 下这个房子，并且交了肯定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这 时你要要求开发商给你供应一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分 的时间对相关的条款进行探讨，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合 同的一些打算工作。 其次，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地运用证、销 售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件

43、主要包括土地运用权 证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房 的销售或者预售许可证，根据北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应当在售楼现场悬 挂，可以在售楼现场看到证件的原件，假如你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子 不须要办理销售许可证，应当要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证假如你看到 原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一样。 再有就是土地证是否抵押了，土地运用证有一个备注页，假如开发商向银行进行了开发 贷款，在土地运用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开 发商的土地经营许可，假如

44、是销售代理公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执 照以及跟开发商之间的授权书等。 第三，要携带相关的一些证件，假如是北京人，须要携带身份证，假如是购买经济适用 房，还有户口本，假如是外地的话，须要有身份证和暂住证，假如是公司购房，须要有营业 照的复印件等等。 第四，在签订购买合同之前的一些手续，假如买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现 场签定合同的，须要事前签订授权书，并且经过公正。假如是16岁以下人购房的，比如说由 家长买房，写孩子的名字的，假如是未成年人的监护人，必需在未签约前，必需到公证处进 行公证。 下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条须要留意的问题，向你做事

45、一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，须要留意在合同 中填写相关的内容，与开发商供应的相关证件是否一样，比如说编号和经营范围。其次条， 是商品房的销售依据，您须要做的跟第一条基本相同，须要核对销售许可证的号码，批准的 机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一样。在某些状况下，在 开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地 方，根据规定，这是不允许的，必需在售楼现场，遇到这样的状况，可以上网查询，有一个 北京房地产的网站，在里面特地有一个查询销售许可证的功能，您在上面假如输进看到销售 许可证的复印件或者号码，会告

46、知你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式 等等。 第三，就是买售人所购房屋的基本状况，合同的第三条是买售人的基本状况，对商品房 的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应当细致的 核对相关内容，特殊重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在假如我们购买的是期房， 现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预 测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面 积加上套内的墙风光积以及阳台的面积，分摊公用面积的范

47、围，根据北京市现行的共谈面积 的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防限制室、消防通道、 变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用 房。分摊的其次部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的 一半，不应当进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以 单独运用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。 第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的 物业管理用房等。在商品房买卖附件里应当有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只

48、是 说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应当有一个房屋面积分摊的说明 表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。根据这个表，北京市规定应当在各区县国 土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。 商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是根据建筑面积结算，其次根据套 内面积结算，第三根据套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采纳第一种，但也有开 发商根据其次或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以运用，看你详细选择的项目以及 开发商与你协商的结果。 第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的，也是交货结算过程中， 买房人和开发商简单产生争议的一条条款。一般状况下，假如选择一个开发商会情愿让客户 来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的其次种处理方 式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择 退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。 第六条是付款方式与期限