2023年-个人理财管理及财务管理知识分析资料.docx

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1、一、什么是理财？理“管控，财-财产；1、个人理财、为实现个人人生目标而制定、安排、实施和管控的一个各方面总体协调 的财务计划的过程。2、理财是一种生活方式的选择二、怎样理财？.树立正确的理财观、财商测试、理财合适的内容 常见的理财目标短期目标现有资产、负债结构调整（金融资产、实物资产比重、筹集紧急备用金、债务负担最小化）初步建立保障体系控制开支预算、税务负担最小化旅游、休假、自身进修计划等中期目标为购房、购车筹集专项资金提高保险保障启动个人创业计划长期目标建立退休基金为孩子准备教育基金资产的保值增值有效为继承人分配财产第二节一、货币时间价值指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，表现为同

2、一数量的货币在不同时点 上具有不同的价值。二.风险与收益的关系风险越大，收益越高客户的风险特征由风险偏好、风险认知度、实际风险承受相关能力等构成。三、生命周期理财人的一生经历：婴儿、童年、少年、青年、中年一直到老年的多个不同时期。婴儿期、童年 期、少年期没有财务来源，青年期、中年期是收入的主要来源期，老年期的财务来源也十分 有限，因此青年期、中年期和老年期是个人理财的核心环节。第二章第二节一、储蓄储蓄是最传统的银行大众理财业务之一，主要可以分为活期和定期两种。活期储蓄指不 规定存期、储户随时可以凭折或卡支取、存取金额不限的一种存款方式。定期储蓄是指存储 期限较长，利率相对较高的一种存款方式。储

3、蓄理财的注意点：存款期限的安排 预留应急资金 选择合适的便利 的银行三、银行卡环境配套设施验证开发商资质要购买一个好的房子，审查开发商的资质与实力很重要，这决定着你是否能居住在一个 好的社区里，开发商的承诺能不能兑现。开发商的“五证”是最重要的证明材料，它们分别是国有土地使用证、建设用地 规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售） 许可证。其中最重要的是国有土地使用证与商品房销售（预售）许可证。国有土地使用证是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法 律保护。商品房销售（预售）许可证是市、县政府房地产行政管控部门允许房地产开发企业销售 商品房的批准文

4、件。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。我们在查验以上证明文件时，尽可能要求开发商提供文件的原件，并要检查用地单位、 建设单位以及销售单位是否与售楼单位一致。签订认购书第三节个人住房消费贷款种类1、个人公积金住房贷款2、个人商业性住房贷款3、个人住房组合贷款二、个人住房贷款的还款方式1、等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。2、等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。3、组合还款法，即根据贷款人未来的收支情况，将整个贷款本金按比例分成若干个偿 还阶段，并确定每个阶段的还款年限，在每

5、个阶段里又按等额本息还款方式来归还贷款的一 种还款方式。4、弹性还款总额法，活期存款与房屋贷款为同一帐户，每月有较本利摊还额更低的最 低还款额来确保借款者信用无虞。三、房地产投资风险分析及防范策略(-)房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、相关技术风险、自然风险、国际风险 等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济 风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。(二)房地产投资风险防范对策为了确保房地比投资效益的最大化，投资者除了应具备抗风险的意识和防范投资风险的相关能力,还应制定出以下几种相应的防范对策。1.高度重视可行性研究,确保投资决策

6、的正确性2.加强投资环境预测,选择最佳投资区位，加强市场调查研究，寻找投资良机3.关注政策变动,认准投资方向4.开展财务分析5.运用投资组合理论L论述题】1、小王，28岁，目前工资收入为每月4000元，每月需支付房租500元及各项基本生活开 销800元。每个月会有一次外出就餐，开销200元左右，现有10万元的一年期定期存款。小王打算买一辆12万左右的福克斯轿车，同时需准备2万左右的税费及保险费。你觉得他 应该怎样利用银行理财产品管控他的日常资金及完成他的买车计划。2、1998年4月，刘某等四人应聘到某公司，公司在待遇方面提出如果职工坚持要求办理社 会保险的话，从职工工资中每月扣除300元。刘某

7、等觉得还是多拿点工资好，至于办不办社 会保险，也没什么关系。于是双方签订了三年的劳动合同，在合同中规定每月工资2000元， 对社会保险事宜公司不予负责。请问这样做合法吗？为什么？答案参考:这样做不合法。该案中双方虽然在自愿、协商一致的基础上，签订了劳动合同，但是由于合同中有关社会保 险约定的合适的内容违反了国家现行法律、行政法规的规定，从而导致双方合同中约定的部 分条款无效，应当依法予以纠正。国家制定了一系列法律法规保障职工依法参加社会保险。劳动法明确规定，“用人单位 和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。”社会保险费征缴暂行条例第四条 规定，“缴费单位、缴费个人应当按时足额缴纳社会保

8、险费。”并且明确规定了缴费单位的 义务：向当地社会保险经办机构办理社会保险登记，参加社会保险；按月向社会保险经办机 构申报应缴纳的社会保险费数额并在规定的期限内缴纳，履行代扣代缴义务等。根据国家法 律法规的规定，社会保险是国家强制保险，为职工办理社会保险是用人单位法定义务，因此， 刘某所在单位有义务为其办理社会保险。而本案中，双方约定公司不负责为刘某等办理社会 保险，虽然是双方在自愿基础上的约定，但是约定合适的内容与法律、法规的规定相抵触, 自愿签订并不能改变其违法性质，因此该条款是无效条款，对合同双方没有法律约束力，并 且应当依法予以纠正。3、2004年10月9日，某餐馆招聘了一名男传菜生杜

9、某，但未按规定对杜某进行体检并办 理健康证。2004年10月15日晚上8点左右，杜某在工作中突发大咳血，当即被餐馆工作 人员送往医院抢救，晚上10时多，经医院抢救无效病亡。杜某病亡后，餐馆向公安部门报 案，公安部门接案后经法医鉴定杜某为猝死。2005年2月，杜某的母亲曹某向劳动行政部 门申请杜某为工亡，但餐馆负责人认为与杜某未签订劳动合同，双方不存在劳动关系。曹某 遂向石景山区劳动仲裁委员会提交仲裁申请，要求确认杜某与该餐馆存在劳动关系，并向仲 裁委员会提交了由餐馆法人签字的医疗单据和公安部门的调查笔录。您认为仲裁委员会如何 处理这件事呢？答案参考:仲裁委员会在庭审过程中，曹某提供了公安部门的

10、调查笔录，餐馆的负责人和大 堂经理均明确表示杜某为该餐馆传菜生，仲裁委员会认为双方的劳动关系明确，应当确认双 方的劳动关系。按照工伤保险条例的规定，职工“在工作时间和工作岗位，突发疾病死 亡或者在48小时之内经抢救无效死亡的”视同工亡，杜某应认定为工亡。相关问题的关键在于该餐馆既未对杜某进行体检，也未给其缴纳工伤保险，且餐馆的职工均 未参加工伤保险。那么，按照工伤保险条例的规定，由此给曹某带来的48个月工资（近 10万元）的工亡待遇应由餐馆承担。一方面，餐馆注册资金只有6万元，认定工伤后支付 相关能力有一定的困难；另一方面，曹某想拿到工亡补助金也将有一定的时间过程。因此, 双方当事人在互谅互让

11、、平等自愿的原则基础上，通过仲裁员的努力调解，最终达成了一致 意见1、餐馆一次性支付曹某工亡补助金4万元；2、曹某自愿放弃其他申诉请求。4、有人说，炒股影响大学生学习，还助长投机意识；有人说，炒股可以锻炼大学生理财相 关能力，早日适应社会。请问你对大学生投资股市有什么看法？理由是什么？5、李小姐27岁，刚刚完婚，且和丈夫在同一个事业单位上班，社保齐全。李小姐夫妻和 父母同住，家庭支出多由父母开销。夫妻二人除去养车费用等各项生活开支，年结余约8 万元。现有20万元银行存款，其中5万元投入股市，3万元投入期货。李小姐计划两年内要孩子，5至10年内全家合力再买一套120平方米左右的房子。请帮她策划一

12、下这样的 家庭情况怎样理财更合理？答案参考：.增加李小姐夫妇的意外险、意外伤害险和重大医疗保险。.将20万元存款留出3万元备用金，其他的17万元配置新股申购理财产品或债券型 基金，并将每个月的结余通过定投平衡型基金的方式提高家庭资产收益率。.建议将5万元股票资产转变成ETF基金或者是L0F基金。3万元的期货投资仍可继 续保留。目前28万元的投资组合在5年后可大致增值到40万元（按照7%的投资组合回报率 计算）。每年将结余定投于平衡型基金亦可获得50万元的投资收入（按照7%的投资回报率计 算）。收入增加时可提前还贷。孩子出生之后，家庭年支出会增加2万元，待小孩上幼儿园之 后还会再增加1万元。5年

13、后，已有孩子的李小姐夫妇每年结余在5至6万元之间。因此建 议购房首付款为80万元，贷款金额控制在60万左右，贷款25年，利率6.7%,这样每个月 支出为4126. 54元，一年支出4. 95万元。另外，随着夫妇双方收入的增加，可提前还贷以 减少利息支出。此外，如果资产组合没有实现7%以上的投资回报率，购房计划就需延期；如果收入 未大幅增长，建议月供还款额控制在4200元以下。6、假如你现在有5万元现金，你打算怎样利用所学知识进行合理的投资理财？7、请结合所学的理财方式，并根据你的实际情况，选择合适的投资、保障产品，设计一份 未来的个人理财计划。8、自己设计一道综合理财题目并解答。借记卡：指由商

14、业银行向社会发行的具有消费信用、转账结算、存取现金等全部或 部分功能的支付工具，不能透支。贷记卡（信用卡）：由银行或信用卡公司向资信良好的个人和机构签发的一种信用 凭证，持卡人可在指定的特约商户购物或获得服务，既是发卡机构发放循环信贷和 提供相关服务的凭证，也是持卡人信誉的标志，可以透支。第三章第一节一、保险在个人理财中的作用人生三大风险：意外、疾病、养老1、是在社会经济互助原则下建立起来的经济补偿制度。（防灾防损）2、是一种低风险的投资工具。（在我国收益相对较低）三、保险理财过程1、评估风险2、认识保险相关需求3、确定保险额度4、确定保险期限四、保险理财原则（-）先大人后小孩（二）先给家庭经

15、济支柱购买保险（三）先购买意外、健康险买保险一般按照以下顺序：意外险一健康险一人寿保险（教育险一养老险一分红险、投连 险、万能险）（四）确定保险期限第二节目前中国的社会保险包括基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险和生育保险5 个本次项目。国家依法建立社会保险制度，设立社会保险基金，使劳动者在年老、失业、疾 病、工伤、生育时获得协助和经济补偿，保障他们的基本生活和基本医疗。（“五险一金”讲的是五种保险，包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育 保险；“一金”指的是住房公积金。其中养老保险、医疗保险和失业保险，这三种险是由企业和个人共同缴纳的保费，工 伤保险和生育保险完全是由企业

16、承担的。个人不需要缴纳。这里要注意的是“五险”是 法定的，而“一金”不是法定的。）（二）基本养老保险一一亦称国家基本养老保险，它是按国家统一政策规定强制实施的，为 保障广大离退休人员基本生活需要的一种养老保险制度O 1、特点2、缴费比例:3、享受待遇：（三）基本医疗保险一一基本医疗保险是国家和社会根据一定的法律法规，为向保障范围内 的劳动者提供患病时基本医疗相关需求保障而建立的社会保险制度。我国的社会医疗保险由 基本医疗保险、企业补充医疗保险和个人补充医疗保险三个层次构成。L特点：我国基本医疗保险实行社会统筹和个人帐户相结合，基本医疗保险基金由统筹基金和个人 帐户构成。职工个人缴纳的基本医疗保

17、险费全部计入个人帐户；用人单位缴纳的基本医疗保 险费分为两部分，一部分划入个人帐户，一部分用于建立统筹基金。主要的规定有三条：一是统筹基金和个人帐户要分开管控，分别核算，这就要求统筹基金要自求收支平衡，不得 挤占个人帐户；二是要明确统筹基金和个人帐户的各自支付范围，这就要求制定统筹基金的起付标准和最高 支付限额，一般个人帐户主要用于门诊（小病）医疗费用支出，统筹基金主要用于住院（大 病）医疗费用支出；三是要严格限定基本医疗保险医药服务的范围和给付标准，主要合适的内容包括限定基 本医疗保险的用药范围、诊疗本次项目范围和医疗生活服务设施范围，即超出这个基本医疗 保险医药服务范围的医疗费用不在基本医

18、疗保险基金中支付或只能部分支付。2、缴费比例：4、说明：参保人达到退休年龄，享受退休人员基本医疗保险待遇的累计最低缴费年限为：男满30年、女满25年。所有参保人员都应缴纳每月4元的大额医疗保险费。按8%+2%的费率缴费的，从个人帐户 中代扣代缴；按5. 5%的费率缴费的，由个人申报缴纳；社会退休人员从养老金中代扣代缴。5、社会基本医疗保险与商业医疗保险的区别：社会基本医疗保险与商业医疗保险之间存在着本质的区别：第一，性质不同。社会保险由国 家立法强制实施，属于政府行为；商业保险则是一种商业行为，保险人与被保险人之间完全 是一种自愿的契约关系。第二，目的不同。社会保险不以盈利为目的，其出发点是为

19、了确保 劳动者的基本生活，维护社会稳定，促进经济发展；商业保险的根本目的则是获取利润，只 是在此前提下给投保者以经济补偿。第三，资金来源不同。社会保险由国家、用人单位和个 人三者分担；商业保险完全由投保人负担。第四，政府承担的责任不同。社会保险是公民享 有的一项基本权利，政府对社会保险承担重要责任；商业保险则受市场竞争机制制约，政府 主要依法对商业保险进行监督，保护投保人的利益。商业医疗保险是对社会基本医疗保险的 有效补充。（四）失业保险一失业保险是指国家通过立法强制实行的，由社会集中建立基金，对因失业 而暂时中断生活来源的劳动者提供物质协助和促进其再就业的制度。它是社会保险体系的重 要组成部

20、分，是社会保险的主要本次项目之一。L特点：普遍性。参保单位应不分部门和行业，不分所有制性质，其职工应不分用工形式，不分家 居城镇、农村，解除或终止劳动关系后，只要本人符合条件，都有享受失业保险待遇的权利。 强制性。它是通过国家制定法律、法规来强制实施的。互济性。失业保险基金主要来源于社会筹集。由单位、个人和国家三方共同负担，并且在 统筹地区内统一调度使用以发挥互济功能。2、缴费比例：3、享受待遇:（四）工伤保险一一工伤保险是指劳动者因工作原因遭受意外伤害、患职业病、致残或死亡， 暂时或永久丧失劳动相关能力，劳动者或供养亲属从国家、社会得到的法定的医疗生活保障 及必要的经济补偿的一种社会保险制度

21、。这种补偿既包括受到伤害的职工医疗、康复的费用, 也包括生活保障所需的物质协助1、缴费比例:工伤保险费由用人单位按照上月全部职工工资总额的一定比例按月申报缴纳，按照国家规定的渠道列支。职工个人不缴费。（五）生育保险一一生育保险是通过国家立法规定，在劳动者因生育子女而导致劳动力暂时 中断时，由国家和社会及时给予物质协助的一项社会保险制度。1、缴费比例：生育保险费实行社会统筹，由用人单位按照上月职工工资总额的0.8%缴纳，职工个人不缴费。2、享受待遇：第四章一、股票基础知识：股票是股份公司发行的有价证券，其实质是公司的产权证明书 面值上市公司发行的股票每股票面价格即为面值。投资基金的定义利益共享、

22、风险共担的集合投资方式。通过发行基金单位，集中投资者的资金，从事金融工具的投资如股票、债券等，并将投资收益进行分配的一种间接投资方式。实质：代客理财关键词：基金持有人基金管控人基金托管人二、投资基金的基本特征间接投资专家理财组合投资流动性强三、投资基金的类型1、按法律地位不同分类：公司型基金契约型基金2、按基金交易方式的不同分类：开放式基金封闭式基金开放式基金（目前我国的主流）开放式基金是指基金发行总额不固定（来多少要多少），基金单位总份数随时增减（投资者可以随时申购或赎回，市场上基金总份额会随时变动），投资人可以在基金契约规定的开放日内到指定的代销网点自由买入或卖出的一种证券投资基金。封闭式

23、基金 封闭式基金是指基金的发起人在设立基金时，事先确定发行总额（5亿元以上，每份面值1 元，即5亿份以上，一般1015亿），筹集到这个总额的80%以上时，基金即宣告成立，并 进行封闭，在封闭期内不再接受新的投资（也不可以赎回，只能通过交易所转让，市场上总 份额不变）。3、按投资对象不同分类：4、按投资风险与收益不同分类：第二节4、基金时期：一般分为认购期、运作期（封闭期）、申购期三个阶段。刚开始的时候是认购期，一般是半 个月左右，在这半个月里你只能购买不能赎回（卖出），买入价一般是1元。然后进入运作 期（封闭期），在这段时间里基金公司拿你的钱去建仓，也可以说是一个准备期，一般不超 过三个月，打

24、开之后大部分基金会有所涨幅，也有部分会回落变成0.9元或者更低，这个时 候不要以为你赔了，因为你的投资才刚刚开始。接下来进入申购期，此时你已经可以自由买 卖了。二、基金的分红及收益计算三、基金的投资策略1、制定投资目标 2、了解自己的理财性格3、如何选择基金基金公司、基金经理的经验、投资风格 历年业绩 费用 阅读基金招募 说明书买基金的三种渠道：银行、券商、网上直销第六章一、什么是税收税收是国家凭借政治权力，按照法定的标准，向居民和经济组织强制地、无偿地征收用以向 社会提供公共产品的财政收入。二、税收的特征税收与其他形式的财政收入相比，具有强制性、无偿性和固定性三项基本特征。税收的强制性，是指

25、税收参与社会产品的分配是依据国家的政治权力，具体表现在税收是 以国家法律的形式规定的，税法作为国家法律的组成部分，任何单位和个人都必须遵守。税收的无偿性，是指在具体征税过程中，国家征税后税款即为国家所有，不再直接归还给 纳税人。税收的无偿性是相对的，从财政活动的整体来看，税收最终通过政府提供公共产品 等方式用之于纳税人，体现了税收取之于民、用之于民的本质。就某一具体的纳税人来说, 其所缴纳的税款与其消费的公共产品中的价格并不一定是相等的。税收的固定性，是指税收是国家按照法律规定的标准向纳税人征收的，具有事前规定的特 征，任何单位和个人都不能随意改变。三、税收的用途国家运用税收筹集财政收入，按照

26、国家预算的安排，有计划地用于国家的财政支出，为社会 提供公共产品和公共服务，发展科学、相关技术、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障 等事业，改善人民生活，加强国防和公共安全，为国家的经济发展、社会稳定和人民生活提 供强大的物质保障。我国税收的用途，体现了我国税收的本质是“取之于民、用之于民”。三、税收的职能与作用1 .筹集财政收入。税收收入是我国财政收入最主要的来源。近几年，我国的税收收入呈现快速增长的态势，1999 年我国税收收入突破1万亿元大关，2003年突破2万亿元，2005年突破3万亿元，2006年 达到3. 76万亿元。近年来，我国税收收入占财政收入的比重一直保持在95%左右。2

27、.调控经济。税收是国家调控宏观经济的重要杠杆。国家可以利用税收政策，调节产业结构、产品结构, 鼓励或限制某些产业或产品的生产和发展。我国现在正处于经济结构调整和优化时期，国家 对高新相关技术产业，安置就业和再就业的企业，节约能源、利用“三废”的本次项目，直 接为农业生产和农民生活服务的产业等，给予低税率或减税、免税的优惠政策，对那些不符 合国家产业政策，或污染严重、能耗高的产业，不予减税、免税，并可以通过提高税率等政 策措施予以调节或限制。3 ,调节收入分配。经济体制改革以来，随着收入分配政策的调整，居民的收入差距逐渐拉大。解决收入分配上 存在的相关问题，需要多管齐下，综合治理。其中税收作为重

28、要的调节手段，通过政策的调 整和征管力度的加大，可以起到有效调节收入分配的作用。比如，通过提高个人所得税工资、 薪金等费用扣除标准（由每人每月800元到1600元），可以惠及广大中低收入群体。2006 年全国减少个人所得税纳税人2000多万。同时，通过对年收入超过12万元以上个人实行自 行申报等，加强对高收入群体的税收监管，都能在一定程度上加大对高收入者的税收调节力 度，缩小各阶层收入分配差距。国家将征收来的税款，或用之于公众，或用之于老弱病残及 失业等人群的社会保障，从而达到促进社会公平的目的。四、税收制度设计的原则第二节五、税收的种类1、个人所得税个人所得税一一是对个人（即为自然人）取得的

29、各项所得超过一定范围后征收的一种所得税, 其征收起点和税率由国家法律根据具体经济发展决定。3、个人税收策划个人税收策划一一也称“税收筹划”，指的是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、 理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益。4、税收策划的特性：合法性、筹划性和目的性3、税收策划与偷税、避税和节税的区别最后，我们要表明一个很明确观点：愚蠢的人去偷税；聪明的人去避税；数智的人是去节税。二、个人税收策划的基本方式方法个人税收策划的基本方式方法可以归纳为七种：1、利用免税的方式方法2、利用减征的方式方法3、利用税率差异4、利用扣除相关技术的方式方法5、利用抵免的方式方法6、利用

30、缓税的方式方法7、利用税收优惠政策三、个人税收策划的合适的内容1、工资、薪金所得的税务策划：工资、薪金所得指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、 津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。由于税法中国家根据不同的工资、薪 金支付方式确定了不同的费用扣除方式方法，所以工资、薪金所得的税务策划主要是通过缩 小计税依据的方式方法进行。征缴个人所得税的计算方式方法，个税起征点原来是1600,现在是2000,使用超额累进税 率的计算方式方法如下：缴税=全月应纳税所得额*税率一速算扣除数全月应纳税所得额=（应发工资一五险一金）-2000实发工资=应发工资一五险一金一缴税扣除标

31、准：2008年3月份起，个税按2000元/月的起征标准算。工资、薪金所得适用个人所得税九级超额累进税率表级数全月应纳税所得额（含税所得额）税率%速算扣除数（元）*不超过500元50超过500元至2000元1025*超过2000元至5000元15125四超过5000元至20000元20375五超过20000元至40000元251375六超过40000元至60000元303375七超过60000元至80000元356375八超过80 000元至100000元4010375九超过100000元4515375一、 工资、薪金所得的税务策划：第一，奖金、工资分摊发放；第二，白色收入灰色化；第三，收入福利

32、化；第四，收入保险化；第五，收入实物化；第六，收入资本化U第七章房地产概念房地产是房产和地产的合称。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的 部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性， 又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的 也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及 其权益。三、房地产的类别由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方式 方法分类：（-）根据土地的用途分类：（二）根据房屋的性质分类（二）根据房屋的用途分类四、房地产投

33、资的优点1 .现金流和税收在美国，投资于房地产的投资者，其取得的现金流或税后收入不仅依赖于某项资产的价值, 还依赖于折旧和税收。那种有着较大额度折旧额的资产可以抵消掉投资者的部分应税收入。 这是因为，房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个补 偿这部分毁损价值的津贴。折旧费用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从 而减少了资产所有者的税收支付，因此，折旧费用被视为一项税盾（taxshelter）。但是折旧 费用是有一定限额的，而且只有收入达到一定水平的投资者才可以使用这项优惠。2 .价值升值3 .使用财务杠杆房地产投资的魅力还来源于高财务杠杆率的使用。财务

34、杠杆意味着通过借入资金来使收入最 大化。由于房地产是一种实物资产，因此投资者被准许以所购买的房地产为抵押，借入其购 买成本的75% 90%的款项。所以，如果投资的总收入高于借款的成本，则这种杠杆投资 的资产净收益将会高于没有使用杠杆的同类投资。下面我们来看一个例子：投资者A计划进 行一项房地产投资，其成本为100万元。他有两种选择，使用财务杠杆（以年利率10%借入90万元），或者是不使用财务杠杆。若投资的息税前收入（EBIT）假定为13万元，适用税率 为28% （按美国税法），在上述两种选择下，他的财务状况如下表。第二节（一）房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中

35、，凝结 在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。房地产价格的基本构成要素如下: 1. 土地价格或使用费2.前期开发工程费3.建筑安装工程费4.开发管控费5.房地产开 发企业的利润和税金购房与租房的选择可用年成本法与现值法进行比较二、影响房地产价格的主要因素1、自然因素：地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积和形状、日照、风向、空气质 量、降水量、天然周期性灾害、建筑物本身等。例如，地质和地形条件决定了房地产基础 施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高；气候温和适宜，空气质量优良的 地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。2、环境因素：大气环境、声觉环境、水文环境、

36、视觉环境、卫生环境等。3、区域因素：包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点等。4、经济因素：包括宏观经济状况、物价状况、利率变动、居民收入状况等。例如，当经济 处于增长期时，社会对房地产的相关需求强烈，其价格也水涨船高。反之，价格自然会下降。5、社会因素：包括政治治安状况、社会治安状况、房地产投机、城市化等，人口数量、人 口素质、家庭人口规模等影响着房地产价格。6、行政因素：房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、 城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。7、国际因素：世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况等。8、心理因素：购买或出售心态、个人欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水 或吉祥号码等O购房与租房的选择可用年成本法与现值法进行比较。四、如何选购房产交通