房地产开发经营与管理笔记.doc

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1、 房地产开发经营与估价 第一章：房地产投资与投资风险 1、短期投资与长期投资（通常以回收期 1 年为界限）：长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。 2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离）：直间接投资的优缺点为重点 3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累） 4、生产性投资和非生产性投资（是否以盈利为目的，是否为了公共利益：学校） 5、投资的特性：经济行为；时间性；目的是获得收益；风险性。（四个特性） 6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与企业发展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。 7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增

2、值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从房事地产开发经营活动的经济行为。 （为了获得未来的价值而牺牲现在的价值） 8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。 9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场）；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。 10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）；商业（特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等） 11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿

3、命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不确定）；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在经济外溢或转移。 12、房地产投资的作用：收益；保值；增值；消费；业主荣誉。 13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供给；中短期投资）和房地产置业投资（长期投资）。 14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs（权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益）；房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。 15、房地产投资之利（基于直接投资）：相对收益水平较高；易获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。 16

4、、房地产投资之弊：投资数额巨大；投资回收期较长；需要专门的知识和经验。 17、房地产投资风险： 标准差（=(可能值期望值)概率 + (可能值期望值)概率 ）和标准差系数（标准差与期望值的比值） 项目期望值相同时，标准差小的风险小；当项目期望值不同时，标准差系数小的风险小。 18、风险和不确定性的却别：风险项目能知道未来事件发生的概率；而不确定性项目是未来事件发生的概率不确定（小中取大；大中取大；最小最大后悔值）。 19、房地产分析的主要体现：投入资金的安全性；期望收益的可靠性；投资项目的变现性；资产管理的复杂性。 20、房地产投资系统风险（八个）：通胀风险（购买力风险，1+名义收益率=（1+

5、实际收益率）（1+ 通货膨胀率）；供求风险；周期风险；变现风险（快速变现）；利率风险（一是利率升高，增加折现率导致房地产实际价格降低；二是利率升高，导致投资者财务负担而降低需求）；政策风险；政治风险；或然损失风险。 21、房地产投资个别风险（六个）：收益现金流风险；未来运营风险；资本价值风险（收益、运营费用、收益率的变化导致资本价值风险）；机会成本风险（比较风险）；时间风险；持有期风险。 22、风险对房地产投资决策的影响：根据风险大小决定收益率（按风险大小房地产分为收益型、收益增加型、机会型）；投资者尽可能规避、控制、转移风险。 23、投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消；系统风险无法抵消

6、。 24、某资产的应有预期收益率=无风险资产收益率+某资产的系统性市场风险系数（市场整体平均收益率-无风险资产收益率） 因为在资产投资的个别风险可以通过投资组合减少甚至抵消（投资者应选择投资项目间有一个负协方差），所以上式的收益率是以补偿系统风险为主。（注意系统） 25、资产定价模型中的折现率：与24 中资产的收益率计算公式相同（机会成本+风险调整值） 注意：与此相关的知识点中，无风险报酬率加风险补偿中的风险补偿为系统风险补偿（如果考题中说明考虑 个别风险，则为错） 第二章：房地产市场的概述 1、房地产市场影响因素 房地产市场的运行环境 主要影响因素人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周

7、期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等社会环境政治环境经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等经济环境金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等法律制度环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等技术环境资源环境国际环境土地、环境和能源等资源约束经济全球化和国际资本流动2、影响房地产市场转变的社会经济力量（七类）：金

8、融业的发展；信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；生产和工作方式的转变；人文环境变化；自然环境的变化；政治制度的变迁。3、房地产市场的参与者：土地所有者或者当前使用者；开发商；政府或政府机构；金融机构 ；建筑承包商；专业顾问；消费者或买家。4、房地产市场是垄断竞争市场（异质性、不可移动性、市场集中度较低）：存量住房市场上竞争多余垄断；增量房地产市场上垄断多余竞争。5、房地产市场的数量结构关系：总量结构（供给和需求之间的差距）；区域结构；产品结构；供求结构；投资结构；租买结构。6、房地产市场细分：按地域范围细分；按房地产用途细分；按增量存量细分（三级市场细分：土地出让、土地转让和新建房、存量

9、房；土地二级细分：土地一级和土地二级；房产二级细分：增量和存量）；按方式细分（转让、租赁、抵押。存量房地产市场还包含保险）；按目标市场细分。7、房地产市场供给指标：新竣工量；灭失量；存量（报告期存量=上期存量+报告期增量-报告期灭失量）；空置量；空置率；可供租售量（报告期可供租售量=上期可供租售量-上期吸纳量+报告期竣工量）；房屋施工面积（报告期内全积/新竣工面积）；竣工房屋价值（建8、房地产市场需求指标：国内生产总值（价值形态、收入形态、产品形态）；人口数量；城市家庭人口规模；就业人口数量；就业分布；城镇登记失业率；城市家庭可支配收入；城市家庭总支出；房屋空间使用部施工面积：包括新开工和停建

10、的）；房屋新开工面积；平均建设周期（=房屋施工面造价格，按施工结算价格）。数量；商品零售价格指数。9、房地产市场交易指标：销售量；出租量；吸纳量；吸纳率；吸纳周期（=1/吸纳率；在新建商品房市场中，吸纳周期又叫销售周期）；预售面积；房地产价格（中位数和平均数）；房地产租金；房地产价格指数（相对数）。10、房地产市场监测和预警指标：土地转化率（=政府本期批准预售和销售面积/当期出让土地规划面积）；开发强度系数（房地产投资/GDP或固定资产）；开发投资杠杆率（开发投资/权益资金）；住房可支付性指数（HAI100）；住房价格合理性指数；房价租金比；量价弹性；个人抵押住房贷款还款收入比例；住房市场指数

11、；消费者信心指数。11、房地产市场的六大特性：市场供给的垄断性（供给短期缺乏弹性、异质性、土地有限不可性）；市场需求的广泛性和多样性；市场交易的复杂性；房地产价格与区位密切相关；存在广泛的经济外部性；市场信息的不对称性。再生、排他12、房地产市场的功能：配置存量房地产资源和利益；显示房地产市场需求变化；指导供给以适应需求的 变化；指导政府制定科学的土地供给计划；引导需求适应供给条件的变化。 13、房地产空间市场与房地产资产市场：房地产空间市场由资产市场供给。 14、房地产市场的自然周期： 波谷为空置率最高点；因此，第一阶段前期租金仍然下滑，供给几乎停止，空置率逐渐下降；进入第一阶段后期，需求增

12、长，空置持续下降，租金增长率稳定或小幅上升；直至达到平衡点；进入第二阶段前期，需求持续上升，空置率继续下降，租金增长率快速上升；进入第二阶段后期，需求继续上升，空置率继续下降，租金增长率继续上升，新建设开始介入，供给增长率上升；直至进入波峰，空置率达到最低点，供给增长率=需求增长率；第三阶段，供给增长率超过需求，空置率开始上升，由于空置率未达到平衡点，租金增长率继续上升；直至到达平衡点；进入第四阶段，需求停止增长或缓慢增长，开工减少，但是由于滞后性，供给依然持续上升，空置率上升，租金增长率下降；直至到达波谷。 空置率最高时，租金下降，开发商停止开工，空置率下降 空置率最低时，租金上升，开发商大

13、量开工，空置率上升 15、房地产市场投资周期：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 16、房地产泡沫的成因：土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。17、房地产过度开发（过热）的诱因：开发商对市场预测的偏差；开发商之间的博弈和非理性行为；开发资金的易得性。 18、房地产泡沫和过度开发的区别：泡沫是反映的市场价格和实际价值之间的关系，过度开发是反映的供求之间的关系；泡沫较过度开发的危害大，难以通过自我调整至平衡状态；泡沫一般产生于周期循环的上升阶段，过度开

14、发一般存在于周期循环的下降阶段，泡沫产生必会引起过度开发， 但过度开发不一定引发泡沫；泡沫的市场参与者为短期投机者，过度开发表现为基于房地产开发及长期收益。19、房地产泡沫衡量：实际价格 /理论价格；房地产价格增长率/实际 GDP 增长率；房地产价格指数/居民消费价格指数；房价收入比；个人住房抵押贷使用需求。（注意：没有租金售价比）20、政府干预房地产市场的必要性：房地产市场失灵（公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品）；住房问题和住房保障（政府直接建房、鼓励非营利机款增长率/居民平均家庭收入增长率；房地产投资需求/房地产原因：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、构建房、对承租人补贴、

15、对住房投资人减税）；宏观经济周期循环；房地产价格剧烈波动；房地产市场非均衡。 21、政府干预房地产市场的七种手段：土地供应政策（核心是供应计划；土地供应计划直接影响房地产开发的规模和结构）；金融政策；住房政策；城市规划；地价政策；税收政策；租金控制。 第三章：房地产开发程序与管理1、房地产开发中投入的资源有：土地、资本、劳动力、管理经验、企业家精神、伙伴关系。 2、房地产开发的一般程序 八个步骤：提出投资设想；细化投资设想；可行性研究；获取土地；合同谈判和协议签署；工程建设（三控 25、建筑工程施工许可证申领（建委） 条件：现场具备开工条件；已完成招投标；资金到位（1 年内的项目资金到位不少于

16、合同价格的 50% ，1年以上的不少于30% ） 26、建设单位发生变更的，须重新申领施工许可证 27、进度控制：横道图和网络图法（单代号、双代号、时标） 28、工程建设中的管理原则是：安全第一、预防为主。施工现场的的安全由建筑施工企业负责；实行工程总承包的，由总承包单位的负责。 29、项目完工具备验收条件后，承包商向开发商提供资料及申请；开发商组织有关部门进行验收；承包商按要求修改并承担由自身造成的修改费用。正验式收前， 开发商组织须初步检验后，由监理工程师列出质量缺陷清单。 30、竣工验收备案：验收备案表；竣工验收报告；法律法规规定由规划、消防、环保等部门出具的文件；施工单位签署的工程质量

17、保修书；住宅质量保证书和住宅使用说明书X、竣工档案（城市档案馆）：前期工作资料（可研、规划等等）、土建资料、安装方面资料、竣工图。 31、开发商定价法：成本导向定价（成本加成、目标定价-损益图-根据估计的总销售收入和估计的销售量定价）；购买者导向（认知价值定价、价值定价）；竞争导向定价（领导定价、挑战定价、随行就市） 32、宣传策略和广告宣传的区别：一个不需花钱；一个需要花钱第四章：房地产市场调查分析1、市场调查的主要包括：国内外市场环境；市场需求容量；消费者和消费者行为；竞争情况；市场营销因素（产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查）。前四项属于不可控制因素的调查。 2、调查项目分类

18、：试探性（根据过去现在调查未来）；描述性；因果性（如果）。 3、资料来源：一手资料（专门为当前问题收集的原始信息）和二手资料（是调查的起点）。 4、调查方式：观察法；访问法（结构式、无结构式、集体访问） ；问卷法；实验法。 5、调查手段：问卷（开放式和封闭式） ；座谈。 6、抽样方案：概率抽样：简单随机；分层随机（在各分组内随机抽）；整群抽样（以组为基单位随机抽各组）。概率抽样可计算抽样误差的置信度，成本高，时间长。 非概率抽样：随意抽样（抽取最容易接触的）；估计抽样（抽取最可能提供准确信息的）；定额抽样（先分类；然后各类别中选取特定的数量） 7、市场调查必须具备的特点：方法科学；有创造性（即

19、能解决问题）；调查方法多样性（不能过分依赖一种方法）；模型数据相互依赖；合理信息价值和成本比例；正常怀疑态度；遵守职业道德。 X、市场的六类产品层次，五类空间层次，三类时间层次。 8、市场规模：特定商品的潜在购买者数量（兴趣、收入和途径）。 9、有效市场：对特定商品有兴趣、收入和途径的消费者集合。 10、合格有效市场（例如政府对外地户口有限制，则本地有效市场即为合格有效市场）。 11、企业现在所追求的一部分合格的有效市场即为服务市场（目标市场）。 12、渗透市场：已购买了该商品的消费者集合。 潜在市场有效市场合格有效市场服务市场渗透市场 13、市场总需求：特定地理范围、特定时期、特定市场营销环

20、境、特定营销计划情况下，特定的消费者可能购买的总量。 14、市场最低量：不需要任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量。 15、市场潜量：经过营销刺激，市场需求有一个上线，即为市场潜量。 16、市场营销敏感性：市场潜量与市场最低量之间的距离。 17、市场总潜量=特定产品的购买者数量18、新建住宅市场需求量=家庭数量户均可收入住19、市场趋势分析的三个步骤：宏观环境预测；行业预测；企业销售预测。 购买者平均购买数量平均单价房消费向倾20、分析市场趋势的方法：购买者意图调查法；销售人员意见综合法；专家意见法；时间序列分析法（简单平均、移动平均、加权移动平均、指数平滑-为前期实际的比率1-为前期预测比

21、率）；相关分析（回归分析、市场因子推演） 21、STP 营销：市场细分；目标市场选择；市场定位。 22、市场细分：消费者市场细分（地理、人口、消费心理、消费行为）和生产者市场细分。 23、消费者偏好模式：同质偏好、分散偏好、群集偏好。 24、目标市场选择的模式：市场集中化（只选择一个细分市场）；选择专业化（有选择的进入不同的细分市场）；产品专业化（向几个市场细分销售一种产品）；市场专业化（满足某一特定消费群体的各种需求）；全面覆盖（为所有消费者提供他们所需的所有产品）；大量定制（按每个消费者的需求大量生产） 25、市场定位的方式：避强定位；对抗性定位；重新定位（对销路少、市场反应差的产品进行二

22、次定位）。26、市场定位战略：产品差别化；服务差别化；人员差别化（聘雇人员）；形象差别化（产品形象） X、房地产开发项目市场定位包括：选定目标市场；确定消费群体；明确项目档次；设计建造标准。 27、识别竞争者：可以从产业和市场两个方面考虑。 28、竞争者的反映模式：从不容迫型竞争者；选择型竞争者；凶猛型竞争者；随机型竞争者。29、购买行为类型：习惯性购买行为；寻求多样化购买行为；化解不协调购买行为；复杂购买行为（对贵重不常买的有一个学习的过程，例如房地产） 30、消费者所购买商品分类：便利品；选购品；特殊品（例如房地产） 31、影响消费者购买行为的主要因素文化因素和社会因素（相关群体、家庭、社

23、会角色、朋友、同事、邻居等） 个人因素：年龄、性别、经济状况、生活方式、个性和自我形象等心理因素：动机、感觉、学习、信念和态度等。 32、房地产市场分析的层次：区域房地产市场分析；专业房地产市场分析；项目房地产市场分析。 33、房地产市场分析的内容：宏观因素分析； 市场状况分析（供给、需求、竞争、市场占有率）；相关分析（分项目用途特点分析）。 34、房地产市场分析报告内容组成：地区经济分析；区位分析；市场概况分析；市场供求分析；项目竞争分析；营销建议；售价和租金预测；吸纳量计划预测；回报率预测；敏感性分析。 第五章：现金流量和资金的时间价值1、现金流量图的绘制规则：横轴为时间轴，“0”表示第1

24、期初，也是当前时点；期末惯例（期间发生的费用看作是在期末发生）；初始资金的投入看作是在第一期的期初，即“0”时间；纵轴表示现金流。（初始投入一般发生在“0”点；租金收入一般发生在期初；经营费用一般发生在期末；转售等其他费用根据实际发生点计算；其他未说明款项默认发生在期末） 2、资金的时间价值可以从两个方面理解：随着时间的推移，资金的价值会增加；资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 3、从投资的角度看资金时间价值的大小影响因素：投资利润率；通货膨胀率；风险因素。 4、利率是资金时间价值的一种标志。单利和复利（间断复利和连续复利-计息周期无限期缩短）； 通常采用的是间断复利。 5、基础利率是投资

25、者所要求的最低利率，一般以无风险国债作为基础利率的代表。 6、同业拆放利率中大量使用的利率是伦敦同业拆放利率；中国对外筹资成本是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分点。（同业拆放为短期借贷） 7、利率的决定和影响因素古典学派的储蓄投资决定理论（马歇尔）：利率是由储蓄和投资等非货币实际因素所决定的。 流动性偏好利率理论（凯恩斯）：利率是由货币的供给和需求决定的。供给由央行决定，无利率弹性。 可贷资金利率理论：利率是有可贷资金供求决定的。可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成；可贷资金的供给有家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成。 IS-LM曲线模型利率理论：利率是在商品市场和货币市场

26、同时达到均衡时形成的。 马克思利率决定理论：利息的贷出资金的资本家从借款资本家那里分割出的剩余价值。 8、名义利从单利复利的角度：实际利从通货膨胀率的角度：（1+名义利率）=（1+实际利率与实际利率的两重含义： 率=（1+名义利率/年计息周期）年计息期数-1 率）（1+通货膨胀率） 9、现值与终值相关公式：P（现值）；F（终值）；A（年值）；G（等差）；s（等比）；n 计息期；i（利率） 一次性支付现值系数：F=P(1+i)n 一次性支付终值洗簌：P=F/ （1+i）n 等额序列支付现值系数：P=A/i1-1/（1+i）n 等额序列支付资金回收系数：A=P i/1-1/(1+i) n等额序列支

27、付终值系数：F=A/i1-1/(1+i)(1+i) n n等额序列存储基金系数：即上式中的已知F求A 等差序列的现值系数：P=(A/i+B/i2)1-1/(1+i)-B/in/（1+i）nn 等差序列的年费用系数：即上式中已知P 求A 等比序列的现值系数：P=A/(i-g)1-(1+g)n/(1+i)(当i=g 时，P=n A/（1+i）n) n等比序列的年费系数：即上式中的已知P 求A 复利系数的标准表示方法：（X/Y，a，b）；X 为未知的，Y、a、b 为已知量 第六章：经济评价指标与方法 1、投资分析中的成本与财务会计中成本的区别：财务会计中的成本是实际发生的，投资分析中的成本是估计的、

28、客观的；投资分析中有些是财务成本中没有的概念（机会成本、沉没成本、不可预见费等）。 2、房地产开发总投资包括开发建设投资（开发期内完成房地产开发所需投入在各项费用）和经营资金（开发企业用于日常经营在周转资金）。 3、开发产品成本是房地产开发项目完成时，按国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。房地产开发项目有多项产品的可以合理分摊。 4、营业成本是房地产租售时，将开发产品成本按国家有财关务和会计制度结转在成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、房地产出租营业成本（房地产出租过程中还包括：固定资产折旧、土地使用权等其他摊销）。 5、期间费用是企业行政管理部门为

29、组织肯管理开发经营活动而发生销售费用、管理费用和财务费用。开发期的期间费用计入开发建设投资；经营期的期间费用计入运营费用；置业投资的期间费用计入运营费用。 6、运营费用是出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本支出；包括期间费用、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费、大修基金等。 7、自营收入=营业额-营业成本-自营中在商业经营风险回报8、利润营业利润（开发投资）=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税营业利润（持有出租）=营业收入-营业成本-运营费用 运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用

30、+财务费用 税前利润或利润总和=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=税前利润-所得税税前利润与税后利润在区别是否扣除所得税。 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公积金+未分配利润） 9、税金：营业税金及附加（营业税 5% 、城市维护建设税和教育附加分别为营业税的 7% 和 3% ）；城镇土地使用税（按面积征收）和房产税（按原值扣减30%后在1.2%或按出租收入的12% ）；土地增值税（累进税率）；企业所得税（按预售收入一定比例预缴；房地产业25% ）； 企业所得税=应纳税所得额*适用税率-减免税额-抵免税额 10、房地产投资项目经济评价指标体系 盈利能力指标 项目类型静态指

31、标动态指标清偿能力指标 借款偿还期 利息备付率房地产开发投资 成本利润率(RPC) 财务内部收益率投资利润率销售利润率财务净现值 动态投资回收期 资产负债率静态投资回收期 投资利润率房地产置业投资 财务内部收益率财务净现值 借款偿还期 偿债备付率资本金利润率 资本金净利润率 动态投资回收期 资产负债率 流动比率 速动比率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收期 财务净现值(FNPV)：FNPV=(CI -CO )/(1+i)+(CI-CO )/(1+i) n111nn财务内部收益率(FIRR)：(CI-CO )/(1+FIRR)1+(CI-CO )/(1+FIRR)n=0 11n财务内部收益率

32、中在内插法：FIRR=I +(I-I)NPV /(NPV +NPV ) n1211财务内部收益率表明了项目所能支付的最高贷款利率；当财务内部收益率大于行业基准收益率或目标收益率12时，项目可行。 全部投资和资本金财务指标测算中的区别：全部投资的财务指标测算中，是将自有资金和贷款资金看作是一致的，而不用考虑还本付息（若再考虑还本付息，则与贷款资金重复计算）；资本金财务指标在测算中，是考虑自有资金和还本付息（若再考虑贷款资金，则与还本付息重复计算）；即贷款资金与还本付息是重复的，二者只能考虑其一。 动态投资回收期：P =(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+上期累计净现金流量现值的绝对值/当

33、期b净现金流量现值 成本利润率(RPC):RPC=(GDV-TDC)/TDC 销售利润率：销售利润率=销售利润/销售收入 投资利润率（年利润率）：投资利润率=年平均利润/开发项目总投资（开发项目投资不含财务费用，开发项目总成本含财务费用） 资本金利润率（年利润率）：年平均利润总额/资本金 资本金净利润率（年利润率）：年平均税后利润总额/资本金 现金回报率（分税前和税后）：每年所获得的现金报酬/初始投入在权益资本（每年所获得的现金报酬为扣除还本付息之后） 投资回报率（税后）：投资回报率=（税后现金流+权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额（税后现金流为还本付息和所得税之后额度；权益增加值为还本

34、所获得的物业权益增加-即还本部分，但是不含付息部分；物业增值收益时间推移物业增值） 利息备付率(ICR)：利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用 ；开发项目指标 偿债备付率(DCR)：可用于还本付息资金/当期应还本付息金额 ；置业项目指标 资产负债率=负债合计/资产合计 流动比率=流动资产总额/流动负债总额 速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额 11、通货膨胀在影响（1+名义投资回报率）=（1+实际投资回报率）（1+通货膨胀率） 预期收益率随通货膨胀率预测的变化而变化；当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，折现值才是一个常数。通货膨胀与增值的区别：通货膨胀是资金和信用规模以及总体价格水

35、平上升而导致购买力下降；而增值是由需求超过供给导致房地产价值上升；通货膨胀导致投资者要求名义投资回报率提高；而增值不影响折现率。12、房地产经济比选方案的关系：互斥关系；独立关系；相关关系。（常见为互斥关系） 13、方案比选中的决策原则：备选方案差异原则；最低可接受收益率原则；不行动原则（A ）。 014、方案经济比选定量分析方法：净现值法；差额内部收益率法（差额内部收益率大于基准收益率或最低可接受收益率的选大方案）；等额年值法（将各方案在财务净现值折算为年值比较）；费用现值比较法；费用年值比较法；其他（短期项目可用利润总额、投资利润率等静态指标）。 第七章：风险分析与决策1、房地产开发项目的

36、主要不确定性因素：土地费用；建安工程费；租售价格；开发期（准备期和建造期）与租售期；建筑容积率及有关设计参数；资本化率；贷款利率；资本金和借贷资金所占比率等。 2、房地产置业投资项目的主要不确定性因素：购买价格；权益投资比率；空置率；运营费用；有效面积系数；贷款利率。 3、盈亏平衡分析（临界点和保本点；不确定性分析）：最低租售价格分析；最低租售数量分析；最高土地价格分析；最高工程费用分析；最高购买价格分析；最高运营费用比率分析；多因素临界点组合分析。 销售单价*产销量=总固定成本+单位变动成本*生产数量 特别注意：产销量不一定等于生产数量，例如房地产开发中的开发建筑面积不一定等于销售面积。 4

37、、敏感性分析（单因素分析和多因素分析；不确定性分析）的财务评价指标：通常为内部收益率；必要时也可以选用财务净现值、开发利润等。 5、敏感性分析的三项预测值：最乐观预测值；最可能预测值；最悲观预测值。 6、风险分析（概率分析法）：风险辨识；风险估计（风险发生概率大小、风险概率分布情况、风险估算）与评价（调查和专家打分法、解析法、蒙特卡洛模型法-适用于多因素分析） 风险辨识常用方法：专家意见法；故障树；幕景分析法；筛选-监测-诊断基数。 蒙特卡洛模型法：变化范围及概率分布 （1-100 内为范分布） ；模拟实验随机选取各随机变量（模拟抽取1-100内的随机数据）；重复上述步。运用蒙特卡洛法进行风险

38、估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。 7、期望值法： 各年期净现值期望值E(NCF )=净现值可能值 *概率 +净现值可能值 *概率tn tt1t1整个项目周期净现值期望值(NPV)=各年期净现值期望值分别折现总和 tn各年期净现值标准差=(净现值可能值 -期望值NCF )2*概率 +(净现值可能值 -期望值NCF )2*概率t1tt1tnttn整个项目周期净现值标准差=各年期净现值标准差的平方折现总和再开方 标准差系数=标准差/期望值 8、决策原则：满意原则；系统原则；信息原则；预测原则；比较选优原则；反馈原则。 9、决策的评价标准（有效性程度）：决策的质量或合理性；决策的可接受

39、性；决策的时效性；决策的经济性。 X、房地产投资决策常属于风险型和不确定型决策。 X、房地产投资决策的核心：估算投资收益；分析投资面临风险；权衡收益和风险的同时做出决策。 10、决策理论：古典决策理论（经纪人）和行为决策理论（经济因素、动机因素、情感因素、经验因素、其他因素）。 11、决策的方法 确定型决策（对未来事件发生的可能性可以确定，每个行动方案达到的效果可以确切的计算出来）：线性规划等 风险型决策（未来事件的自然状态不能肯定，但是发生概率已知）：最大可能法；期望值法；决策树法。 不确定型决策（对事件未来发生的可能性不能肯定，发生的概率也无法确定）：小中取大法；大中取大法，最小最大后悔值

40、法。 12、房地产投资策略类型：收益型策略；增值型策略；机会型策略。 13、传统投资决策方法隐含的两个假设：投资可逆性；不考虑资项目中的柔性价值，不考虑市场条件变化的影响；忽视了投资机会的选择，只对是否投资进行决策，没有考虑项目可延期性和由此可能产生的价值变化；忽视了房地产项目的收益成长） 延期投资对项目预期收益的影响。（忽视了投14、房地产投资决策的期权性质：不可逆性和可延期性。不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。 15、期权分类：等待型期权（延期开发）；放弃型期权；成长型期权（分期滚动开发）。 第八章：房地产开发项目可行性研究1、可行性研究的目的：减少或避免投资决策的失误；

41、提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 2、可行性研究的作用：申请项目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设基金的依据；开发商与有关部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。 3、可行性研究的阶段（321-）:投资机会研究；初步可行性研究（预可行性研究）；详细可行性研究；项目评估与决策。 4、可行性研究的内容：项目概况；开发项目用地现状调查；市场分析和建设规模的确定；规划设计方案的选择；资源供给条件分析；环境影响评价；项目开发组织机构和管理费的研究；开发建设计划的编制；项目经济及社会效益分析；结论及建议。 4、房地产开发项目策划方案内容：区位分析与选择；开发内容和规模的分析与选择

42、；开发时机的分析与选 择；合作方式的分析与选择；融资方式与资金结构的分析与选择；产品经营方式的分析与选择。 构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 X、房地产开发项目经济评价基础参数： 时间类参数：开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始点及持续时间； 融资相关参数：贷款利率、资本金比例、预售收入用于后续开发的比例； 收益相关参数：出租率、空置率、运营费用比率；（注意收益相关参数和评价标准参数别混淆） 评价标准类参数：基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率； 5、房地产开发项目投资估算：土地费用（取得费和取得税费）；

43、勘察设计和前期工程费（前期规划、设计、可研、勘测、“三通一平”）；房屋开发费（建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） ；其他工程费（临时用地及临建费、工程造价咨询、总承包管理费、公证费、施工执照费、工程质量监督费、竣工图编制、工程保险费等）；开发期间税费；管理费用；销售费用；财务费用；不可预见费。 6、房屋开发费的估算：单元估算法；单位指标估算法（单位工程量投资工程量）；工程量近似匡算法；概算指标法（直接费=每平方米造价指标建筑面积；主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积）。 7、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金。 8、房地产开发项目财务报表之基

44、本报表：现金流量表；财务计划现金流量表；利润表；资产负责表。其他为辅助报表（储存基础数据）。通过基本报表可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。 9、可行性研究报告的内容：项目总说明；项目概况；投资环境研究；市场研究；项目地理环境和附近地区竞争性发展项目；规划方案及建设条件；建设方式及进度安排；投资估算及资金筹措；项目评估基础数据的预测和选定；项目经济效益评价；风险与不确定性分析；可行性研究的结论。 第九章：房地产金融与项目融资 1、房地产资本市场中，私人市场与公开市场的主要区别在于这些资本是否可以公开交易。 2、房地产企业类型（按所有权结构）：独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙

45、企业、有限责任公司、股份有限公司、房地产投资信托基金等。 3、房地产债务融资的特点：短期性；可逆性；负担性；流动性。 4、债务融资的类型：银行信贷(保证贷款、抵押贷款、质押贷款)；商业信用（是企业之间的；期票和汇票两种）；企业债券；租赁融资（售后回租）。 5、证券市场的类型：股票市场、债券市场、基金市场以及衍生证券、存托凭证、认股权证）。 6、证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。 券市场等子市场（金融期货与期权、可转换证7、企业或资产估值方法：收益折现法（股利折现模型和现金流贴现模型）和类比法（市盈率=股价/每股收益；市净率=股价/每股净资产）。 8、股票发行方式：累计投标方式、

46、固定价格方式、竞价方式 9、房地产开发贷款的风险：政策风险；市场风险；经营风险；财务押物估价风险；贷款保证风险。 10、房地产开发风险管理： 未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的风险（权益资金比例）；完工风险；抵项目不得发放任何形式的贷款； 自有资金不得低于总投资的35% ； 保证项目的合法性和可行性； 对成立不满三年且开发项目较少的专业性、集团性房地产企业应审慎发放贷款； 可根据项目情况分期发放贷款，并对资金的使用情况进行监控； 对销售款进行监控； 密切关注房地产开发企业的开发情况； 商业银行不得向房地产企业发放用于缴纳土地出让金贷款； 对贷款实施封闭式管理，专款专户。