附件4-2：项目改造方案参考范本1（适用于不需完善用地）.docx

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1、三角镇中山裕北涂料有限公司工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规 划条件论证，三角镇人民政府拟对位于三角镇金三大道西5号的 中山裕北涂料有限公司旧厂房用地进行改造，由土地权利人中山 裕北涂料有限公司自主改造，采取局部改造的改造方式。改造方 案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于三角镇金三大道西5号，东邻已建厂房，南至 金三大道西，西邻已建厂房，北邻已建厂房，用地面积2. 6880 公顷（26880. 0平方米，折合约40. 32亩）。（二）标图入库情况改造地块于2023年5月纳入“三旧”标图入库，图斑编号 44200067063,图

2、斑面积2. 6880公顷（26880. 0平方米，折合约 40. 32亩），纳入本次改造范围。（三）权属情况改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土 地已经确权、登记，土地证为中府国用（2000）字第040102号, 为土地权利人中山裕北涂料有限公司自2000年1月开始使用。（四）土地利用现状情况改造范围内现有31栋建筑物，为中山裕北涂料有限公司自 2001年5月开始使用，现有建筑面积15956. 25平方米，现状容 积率0.59,其中8308. 63平方米已按规定办理规划报建等手续, 其余7647. 62平方米无合法规划报建等手续，作工业厂房、仓库、 宿舍和配套办公用房所用，76

3、47.62平方米无合法规划报建等手 续的建筑物在项目动工前拆除。该地块改造前年产值为2550万 元，年税收为130万元。改造地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况改造地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证。其 中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地2. 6880公顷 （26880. 0平方米，折合约40.32亩）。在中山市三角镇工业 用地规划条件论证（中府函2022381号）中，二类工业用地 2. 2371公顷（22371. 43平方米，折合约33. 56亩），规划容积 率1.0-3. 5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,建筑高度50 米；防护绿地0

4、. 2019公顷（2018. 83平方米，折合约3. 03亩）； 公路用地0.2490公顷（2489. 74平方米，折合约3.73亩）。改造地块已纳入现行中山市城市更新（“三旧”改造）专 项规划（2020-2035年）o改造地块位于城镇开发边界和工业用地保护红线内，不涉及 到永久基本农田、生态俣护红线、市域蓝线规划等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及中山裕北涂料有限公司一个权利主体，三角镇 人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及 拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、 房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总

5、体规划、 规划条件论证要求实施建设。在经批复规划条件论证中属防护绿 地和公路用地等公益性用地部分，日后三角镇人民政府需按规划 开发建设时，改造主体应无偿将用地交给三角镇人民政府使用。改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式, 拟由土地权利人中山裕北涂料有限公司作为改造主体实施局部 改造。改造后将用于研发、制造、应用纺织类等新材料技术的产 业园。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于2. 0, 总建筑面积不小于54500平方米（含不计容建筑面积608. 64平 方米），其中新建建筑面积不小于49800平方米（含不计容建筑 面积608. 64平方米），保留已按规定办理规划报建等手

6、续的建 筑面积4738.86平方米。（在容积率不小于2.0的前提下，具 体拟建建筑面积以实际规划报建为准）项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录中山市 “三线一单”生态环境分区管控方案中山市涉挥发性有机物 项目环保准入管理规定。改造后年产值将达到25000万元（亩 均产值约620万元/亩），年税收将达到500万元（亩均税收约 12. 4万元/亩）。四、资金筹措改造主体拟投入资金为14200万元，其中自有资金6700万 元，银行借贷7500万元。五、开发时序项目开发周期为1.5年，拟分1期开发，动工时间为2023 年8月，拟投入资金14200万元，新建建筑面积约为49821. 87平 方米（含不计容建筑面积608. 64平方米），主要实施建设工业厂 房,保留建筑面积4738. 86平方米。（在容积率不小于2.0的前提 下，具体拟建建筑面积以实际规划报建为准）六、实施监管在项目实施监管协议中明确落实监管内容和责任。