基于住房供给的社会互动和制度设计研究.docx

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1、社会互动和制度设计：以美国住房供给为例制度设计已对城市发展模式和城市战略规划产生了深远的影响。本文使用包括从冲突（Conflict）到共生（Symbiosis）的五种类型分类方法来揭示制度设计背后的社会互动框架。文章以带有明显种族隔离特征的美国住房市场为例，分析介绍了竞争、交流和合作如何在复杂的制度框架中实现。本文同时分析了道德基础、激励机制提供以及管理和加强行为规范。文章最后将未来的重点放在激励机制而不是传统的管理和强化上，这点不仅适用于住宅发展，对于城市发展本身也是一样。前言面对今日的城市规划和管理，一项紧急然而艰难的任务就是制度设计。对规划师来说，现今资本主义发达国家的制度安排似乎总是站

2、在平等和可持续的城市社会环境发展目标的对立面（Beatly 1994；Lewis 1994）。不仅如此，在那些被全球性形势所波及的城市地区，比如受到全球气候变暖或贸易持续全球化的影响的地区，缺乏有效的制度安排的问题就更为突出。在本文中，我尝试从社会学和心理学角度代替通常的人类行为动机来深层挖掘其原因。我也试着介绍一种框架，我认为它能够更好地理解促进或抑制行为的制度和制度设计的建议原则。在开始时我提供了一个基本的、标准的社会学制度定义。接着，我提供了一个用来检验那些挑战制度设计的各种基本互动形式的理论框架，包括这些基本形式的特征、动机和规范。然后，通过观察美国住宅市场的例子，我分析了一些他们如何

3、运作的案例。如此，本文的结论将有助于我们理解制度及其对城市规划的意义。最初的框架在社会学中，人类制度被视为在社会上建立的、不断重复的社会实践它是人类行为有意识协调并长期重复的形式（Berger & luckman 1967; Giddens 1979）。面临全新的不可预知的世界，人类的行为在心理和社会层面都倾向于重复。如果有两个人登上了荒凉的小岛，面对没有规则的世界，他们将迅速地达成协议，分配劳动力和工作步骤，形成非正式的规则的基础。这些不仅仅是行为的结果，更准确的说是相互作用（interaction）联系两个或更多人的行为其中的每一个人都同时考虑其它的行为者。不断重复的相互作用是制度的关键长

4、时间的重复的相互联系的行为。在正式的社会结构、代理人（human agent）的行动和行为之间的辩证关系中，代理人以及他们所在的团体一起塑造着历史，同时也被历史所塑造。通过社会关系网络，任何行为者都有一些自主性和自由在与其他人的共存和共同行为中被剥夺。因此制度可被理解为提供了跨越两个基本矛盾的联系首先是代理和组织之间，其次是稳定和变化之间（Sztompka 1991）。制度通常被视为规则、规范的结构化系统，限制行为并使其稳定；而另一方面，制度常遭遇多样的和不可预见的各种行为。制度发展的互动观点这里我希望特别强调互动（interaction）（Habermas 1984, P273）。作为概念框

5、架，我假设5个人类互动的基本形式：1）竞争；2）交换；3）合作；4）利他；5）结盟。这个等级结构源于人类生态学概念，关注从冲突到共生的互动行为范围。在心理学范畴中，他们强调自主和结盟之间的辩证的张力。19竞争（competition）交流(exchange)合作(cooperation)利他(altruism)结盟(bonding)行为 输/赢 资源、地位或权力增强通过贸易交换获得所需资源双赢联合以共享资源双赢合作以转移资源心理和地位上增强 依附于他人双赢 资源不是必要条件互动范畴公共领域公共或私人领域公共或私人领域公共或私人领域私人领域表层动机通过独立的行为自身获益通过认可和协调的独立行为自

6、身获益通过共同行为双方获益通过一方给与另一方共同获益通过共同行为双方获益激励层面竞争/战略竞争/战略都有情感/规范情感/规范深层动机 生存 安全 自我实现，成就 自主权 权力 优势 生存 安全 自我实现，成就 生存 安全(safe) 自我实现，成就 归属感 尊重 安全(security)/恐惧 归属感 社区尊重 自我实现 自尊 生存 安全 自我实现 归属感 尊重 情感/爱 安全(security)/恐惧中介 游戏参量（如市场、足球、 轮盘赌） 游戏规则和工具协议/合同/市场/金钱协议/合同直接或通过第三者的礼物，不期望获取交换价值 誓约，默认 礼物文化规范/限制 控制寻租人、骗子和垄断者 按照

7、游戏规则行动 法律规定制裁和惩罚 管理和实施 控制寻租人、骗子和垄断者 按照游戏规则行动 法律规定制裁和惩罚 管理和实施 控制寻租人和开小差的人 管理和实施合作/协议/合同 裁定和辩明完成机制自愿或通过保证合同 共同支持结盟 管理和实施结盟条款 裁定和辩明完成机制表1人类互动的形式及其含义表格1列举出这五个人类互相作用的形式和他们对于制度设计的意义。这个表格同样表达了这些形式和各方面可引伸到的与制度功能和设计的相关问题，包括这些活动的基本特征以及它们本质上是公共还是私人的。表格还显示出相互参与者的表层动机为什么他们觉得需要介入以及他们的目标。这里特别强调的是个人利益和共同利益之间的区别。表格1

8、反映出五个互动作用还存在着深层的动机。我采用了心理学家Maslow（1970）和McCleUand（1976）的动机理论：从Maslow处借用了需求等级的概念，从Mc Cle Uand借用他的成就（achievement）、权力（power）、联合（affiliation）的三个主导动机。这样，我们可以将自主（autonomy）、权力（power）和成就（achievement）的动机需求之间的竞争视为寻求自我实现的架构。相反，或者说同时，我们也看到了归属感（belonging）、被喜爱（affection）、依附（attachment）他人的需要。表格1同样描述了所有这些形式的人类互动都需要

9、媒介（medium）的概念，通过这些媒介使互动关系可以被加强或受限制。在最基础的层面是协议（agreement）。这有着本体论（ontological）的重要意义，在Habermas （1984：PP.286-288）的交流行为理论中已有很好的体现。对Habermas而言，所有互动的开始都要求制定协议，由口头协定开始。缺乏有意义的协议，交流无法实现。个体只有在他们的行为计划和通常条件界限相协调的情况下，才能够追求他们的目标。表格1的最后一行直接列出了对于五种互动形式的制度要求。在所有互动形式中最首要的要求是清晰的可预见性、信任和公平的感觉。在竞争和交换中，如果所有人的互动保持在稳定可预见的方式

10、下，那么那些为了独占资源而进行欺骗或尝试扮演掠夺者角色的人需要被别的参与者加以控制。在合作中，有时存在敷衍取巧和搭便车的人，在政府机构中存在滥用职权的问题。这样，制度安排创造、建立信任和社会秩序，从而在使人类互动有效进行的过程中显得至关重要。为了让不同形式的人类互动能有效运行，监督和实现规则的工具至关重要。然而社会中的许多规则是难以实现或实现的成本太高。正如Etzioni（1998：P69）解释道：“一般而言，因为无法提供足够的警察、会计和稽察人员去核实哪怕是所有发生的互动的一小部分，经济学和社会学要求大多数的互动都基于自愿的承诺。因此这很明显地受到特定历史时期、特定社会的相对道德水准的影响，

11、例如，当腐败在一个社会盛行时，它将成为经济活动的主要障碍。”这里提升了制度设计的两个关键方面的重要性：1）一定要基于道德秩序；2）激励的框架机制。因此总体而言，行为受到责任、信任和忠诚的导向，也受到在违反规则时害怕被抓的恐惧的支配。行动范畴(sphere of action)公共(public)默许（tacit）游戏层面(aspects of the game)表现的(performative)交易（transactions）表演（play）章节（episodes）事件(events)实践（practices）习惯（habits）习惯行为（customary behaviors）结构的(str

12、uctural)文化机构政府法律市场组织长期的（secular）庄严的（sacred）本体的机构语言规范知识/世界观非正式的社会网络家庭和家族网络表2制度/代理的互动图正式规则和“深层”规则在这一点上额外的分析非常重要。最近Nicolas Low（1997）的一篇文章强调了制度影响的不同层面。他建立了行为和结构之间辩证关系的矩阵图表，同时他定义区别了两个不同的“行动范畴”（spheres of action）。这就是我在表2中所引用的四层矩阵。Low的分析强调了结构方面（如体现在法律、制度、市场和组织中的）和代理者行为之间的辩证相互作用，它的特征被描述为“交易（transactions）、表演

13、（plays）、章节（episodes）和事件（events）”。同样被强调的是在特定“游戏”（game）背景下的行为和被深层惯例、习惯和规范主宰的行为之间的区别。这些都被认为是理所当然，因而几乎是不可见和不可感知的是“心照不宣”（tacit）的。制度本身可以变得如此深植于我们的生活，在这种意义上，我使用了“本体论”的这个术语。这样，更为困难的是尝试去思考：在这样深植的实践和习惯环境中，制度应如何变化，可以怎样设计。一个例子：美国的住房建设的制度框架作为我的论点的例子，我将检验属于一个特定行动范围的制度安排参与美国住房建设的各种角色。美国一个主要的政策问题是种族问题。国家的少数民族公民在工作、

14、教育和住房方面的机会仍持续受限。1968年，美国国会通过了一个法律，规定在买卖、房屋租贷方面因种族或人种偏见的区别对待是不合法的。然而30年后，种族歧视仍持续存在，甚至比1968年更严重。对这种现象产生原因的检验将有利于解释互动的复杂性、根深蒂固的现实和习俗的角色，以及制度设计的难度。图1显示了组成美国住房市场的不同角色及其相互关系的网络都以土地制度特征为基础土地的所有权、使用权或处置权。在美国土地市场，这些权力是被自然法所保护的。图表1住房市场的示意图这些所有者所拥有的强大的权力使得他们能够通过自由选择判断来获取更多的收益一个被认为是直接导致歧视问题的权力基础。在图表1中大多数角色都有强烈的

15、信念，即土地被有色少数民族所占有将导致土地价格的下跌。因为土地所有者通常的期望就是在买卖中获得利润，任何导致物业价值下降的环境都象瘟疫一样地被避免。在美国市场上，土地所有权受到公共安全法（public safety laws）、妨碍法（nuisance laws）和区划法的限制。总体而言，土地市场的制度法规相对较弱，而常常被当地政府所忽视。虽然对负面的扩散效应（spill-over effects）的关注在增加，土地使用决策的高度地方分权的结果使得“排他性”（exclusionary）1 排他性区划（exclusi onary zoning）是指仅允许昂贵的住宅建设项目的规范标准，这类区划排除

16、了中等收入或低收入阶层参与的可能性。在美国大都市的郊区十分常见，由地方政府所决定。例如明尼苏达的一个郊区只允许建造拥有两车位的单一家庭的别墅。使用非常流行即使法庭已判定其为非法，仍然在美国郊区地区广泛实施。图1显示在土地制度和它的规范之间各种角色的迷宫式的网络。 在美国，占网络中首要地位的是私人经济的代理人。角色的划分非常精细。基本的参与者是建造者和开发商居所的实际供应商他们很多情况下，都是既互相竞争又合作。由于住房意味着很大的投资，非常少的住房单元可以在不借贷的情况下生产、购买或出售。因此，另一类主要的参与者是一级和二级市场的投资者。这些角色制定了任何可能借贷的信用价值标准，无论是短期建设贷

17、款、长期按揭或二级市场投资。各种研究已经显示，借贷决定被非法的种族歧视强烈地影响着。然而这一发现并非意味着此类行为的终结。第三个主要的团体是中介人，他们辅助了交换的过程：中介商和不动产经纪人将买者、卖者、房东和租户带到一起。在歧视问题上，这一群体角色是在房地产市场将其加以诠解的最前线。事实上，大部份监督和加强反歧视法的努力都集中在这些人身上（也包括房东）。最后是支持性服务和会员组织的群体。这类团体是为了保护各种角色的利益（如联合体、贸易协会、群众团体）而出现的。不用说，种族歧视可以在这个迷宫网络的每一个角落被找到，甚至包括估价、冠名和保险公司、测量师、建筑师和工程师。在分析设计终止歧视的制度的

18、必要条件时，我将考察反歧视市场的道德基础，对这些市场的监管和实施需求，以及可以促成这些市场形成的激励机制。测试每个新的制度安排的标准将包括评价这个设计是否有效（最低可能的强制和其他互动成本）和让人满意度（实际的、准确的、适合的）。对满意度的测试将涉及对忠诚度（loyalty），精力花费（energy）、在解决争论时的公平度（fairness）以及在类似环境状况下能否提供互助。道德责任在表1中，每个形式的互动都以道德责任为基础。在表2中，我将其视为“本体论”制度的主体，一个深藏的准则框架，一个产生那些不需要意识或深思熟虑的行为和习惯的框架。一个不计肤色、没有歧视的道德基础很不幸是不存在的事实上，

19、可以推测，其反面才是主宰的文化规范。这并非要责备美国，种族歧视事实上在欧洲、非洲和中东事务中随处可见。历史上存在着歧视的深层心理基础。尽管社会道德许多方面强调积极的社会互动，种族歧视作为团体关系中的暗流的确持续存在着。因此，在住房建设中消除种族歧视的基本道德基础是薄弱的。这个缺点贯穿了所有形式的互动竞争（competition）、交换（exchange）、合作（cooperation）、联盟（bonding）和利他（altruism）。监督和实施正如已经提到的，对抗种族歧视的法律监督和实施证明了另一个严重的制度缺陷。如果要发现违反政策的行为，要求反种族歧视法监察住房市场的每一个互动这显然是超出

20、了任何执行人的后勤或财政能力。抓住和起诉违规者的方法非常复杂和昂贵，例如选择两个社会经济地位相似的测试人一个是白人、一个是少数民族寻求租赁和购买同样招租的单元。很明显，这仅能被应用到相对于整个美国的所有房地产操作的微不足道的一部分。至于制度设计，反歧视在实践上来看是难实施的。制订这类法律有着强烈的象征意义，但其实践的效用是零。在制度分析和设计文献中，许多注意力给予了监督和实施的重要性。就我的观点，法规设计仅仅是必要的但很少充分实行的制度化途径。监督和实施可视为任何制度协议中相互作用的成本。一般而言，我认为在单一行为范畴内，越多的互动形式（竞争、交换、合作等）被制度化的社会结合和包含，监督和实施

21、机制的设计就越难，这是因为其动机就越复杂。在大多数发达国家已经存在对规范市场的众多努力，但这种规范初衷多为控制少数的欺骗者或搭便车的人。没有一个社会的法规系统能抓住所有违反规则的人。监督和实施本身依赖于信任和道德责任的基础。激励机制法规的另一面是激励机制。心理学家一直赞同，积极的加强（奖励）比消极的加强（惩罚）对行为有更强烈而长期的影响。考虑到道德责任基础的重要性和法规的严格限制（或惩罚），要获得对制度效率的理解和制度设计的必要原则。激励机制是首先应该关注的方面。我们是否可能设计出这样的制度背景，在这样的条件下，人们综合考虑到个人和共同的利益，行动能够本能地提供可以改善社会秩序和推动社会进程的

22、忠诚（loyalty）、能量（energy）和公平运作（fair play）。为了在住房方面使人们遵守反歧视法，是否又存在可形成激励系统基础的法规、协定或规范，从而使歧视现象可以被消除或实质性减少？在现行的美国住房市场，很少有激励机制鼓励遵守反歧视法。一般而言，对于不动产经纪人、中介人、投资人和其它行动人，没有真正的鼓励可言，大多都相信当真严格遵守会导致潜在的经济损失。有个别的代理人会在他们自己行为中寻求战胜种族歧视，但大多数的表1所列的角色都没有很大的兴趣去遵守。环境经济学家强调需要发展激励机制减少污染行为已超过十年。1991年美国空气清洁法案（US Clean Air Act of 199

23、1）的排放协议是其中一例。此外，从Herring George开始，建议美国对排放行为征税到征收称为“绿色”税收的运动在发展。税收权力是对寻求实现公共目标的行为中提供激励的关键手段之一。它不是新东西，它的使用已经产生了混合的结果。它的重点在于激励而非规范。芝加哥市曾尝试投资一个计划，以鼓励减少住房的歧视问题。和黑人邻居相邻的白人邻居的屋主如果同意保留他们住房5年，政府将提供其房产保值的保证。如果5年后，房屋的售价比计划开始时的估价低，城市政府将补齐差价。该计划旨在换留住在城市中的白人，鼓励不同社区的复合。计划产生了相当多的争论，尽管它最初被该市第一位黑人市长Washington批准。在他死后，

24、对黑人社区的支持衰减了主要是抗议该计划隐藏的前提：黑人是导致房地产价值下跌的原因。因为几乎没有白人屋主愿意参加这个计划最后流产。当然，计划关键的缺陷在于为白人提供保留激励时隐含了对黑人的侮辱。这个激励系统本身就是种族歧视的。两个另外的在住房领域使用激励的例子是“城市家园”（“Urban homestead”program）计划和新近FNMA引进的区位效率按揭（LEMS）。在第一个计划中，家庭几乎是免费得到一个住宅单元的所有权。作为交换，家庭有责任装修按事先同意的标准来住房单元。金融协议则与每个家庭这方面的工作表现相关。然而，这个计划触及了重要的制度矛盾，例如完成协议需要有执照的水管工、电工，以

25、及一些其它行为降低了“平等”的机会。这个计划并未成功。它显示出，这种激励对于邻里关系冷漠的趋势并没有任何重要的影响。区位效率按揭（Location Efficient Mortgage）是最近被联邦国家按揭协会（the Federal National Mortgage Association，FNMA，通常称为Fannie Mae）推行的新计划。在这个计划下，如果购屋者购买已建成的社区而不是在郊区边缘中的房屋将受到奖励。这样做的人可获得比常规市场好很多的按揭条件，因此可以节约相当多的利息支付资金。这个计划的目标是防止城市蔓延，鼓励对已有邻里社区的填入和整合。现在评价这个计划的效果还太早，但早

26、期的数据显示出这个激励计划对市场影响也并不充分。很明显，激励系统的设计需要仔细考虑。奖励必须有足够的吸引力能吸引广泛的（而不是集中在特定的）目标群体，并深植于文化实践的背景中。住房市场的互动模式图1描述了美国住房市场，结合了表1和表2介绍的不同的框架，我接着将分析这些框架的内部关系，用以说明涉及市场制度设计的复杂性。实际上，市场是交换、竞争和合作的互动的结合，表3表达了在住房市场中的情况。表3美国住房市场的互动剖析支持性服务提供商合资 投资人 建造商 投资人组织管理 经纪人组织管理 建造商组织管理 人 人 人经纪 人 商建造 商建造 换 交 建造商（卖家）经纪人消费者（买家） 二次投资 投资人

27、 争 竞投资人经纪投资人支持性服务提供支持性服务提供二次投资二次投资 作 合劳动协议二次投资人组织管理第一个层次服务提供商组织管理第二个层次服务提供商古老的市场概念的基础是交换（exchange），在今天的市场系统中仍是如此。不过在过去，买卖者直接交易不需要中介者，现在则很少如此。即使是基础工业产品，例如衣服，消费者和生产者都依赖于批发和零售的中间商。如表3所示，在住房市场，在买卖者之间的关系有了中介和投资商这样的角色才能形成，而他们背后还有二级投资商和支持性服务供应商。这样买卖住房涉及的不仅是基本的交换，也是许多中间人的协调作用。因此，合作（cooperation）构成了交换过程的基础。竞争

28、（competition）是市场供给方的特征。每一个住房的建设者都和其它住房建设者竞争，中介商和中介商竞争，支持服务的供应商也同样竞争着。甚至每一个组织也和提供相似服务的组织竞争顾客。传统的住房市场中，竞争是高度本地化的。然而，随着大型房地产公司的出现，这已经改变了。同样，按揭投资市场也变得越来越统一，已开始从地方扩大到区域和国家范围。象其它经济活动领域一样，统一有助于减少竞争，尤其在地方层面。正如前面提到的，市场仅在存在合作的情况下才起作用。因为在交易成本理论下，生产者必须依赖与劳动力和供应商的合同，从而使他们的产品可以进入市场。他们必须依靠组织内部的合作。正如表3所述，合作首先存在于管理者

29、和劳动者之间的协议。此外在住房市场复杂的交换过程中，人们也可以发现合资可以联合不同特长的开发商以实现基本的交易。由此，制度设计的复杂性已很明显。正如已提到的，期待国家机器规范这么复杂的市场网络角色之间的行为，使其遵从反种族歧视法，在后勤上是不现实的，设计激励机制明显是更吸引人的替代方案。然而，正如我们的例子所显示的，创造有足够影响力的激励是困难的。更糟的是，使新行为社会化和法制化的任务看上去十分艰难。首先，不同参与组织的管理文化非常重要。每一个参与的组织都需要拥有种族歧视是不可接受的观点，它的成员们需要达成一致：当他们在组织界限之外进行竞争和交换时，他们的运作伦理中没有歧视观念。一个基本的伦理

30、世界观必须是行为者在考虑利益或其它物质收获之前，严肃的理解和行为的一部分。这些基本条件必须成为建造商、开发商、投资人、中介商和支持性服务者的内在规则。当我们审视竞争的规则时，很明显，以利己为主导的动机，不会增加正常的贸易风险，或降低期望的利益和回收投资。在更深的层面上，新的制度实践并不会为开发商制造更多的安全或风险，也不能改变权力的平衡、地位或市场位置。美国法规过去的历史已显示出，法规制定的政治驱动往往来自于那些将被规范的人来自于寻求保护、远离不道德的掠夺性竞争者的开发商们。因此，一场由住房市场中各种角色发起的结束种族歧视的运动，将更有可能获得成功。然而到目前为止，这样的运动并没有预兆。可能最

31、大的挑战是摒弃少数种族居民会使房地产价值下跌的信条。相信这一信条的开发商不可能严格遵守反歧视法。交换的规则面临相似的问题，少数种族迁入已建成邻里社会的运动使居民和业主担心，不仅担心面对新的不熟悉的面孔和不熟悉的生活方式，也害怕增加犯罪、物业维护成本和最终导致房产价格下跌。房地产代理人在这样的框架中运作必须小心“导航”（steer），将白人委托人放到白人社区，少数种族委托人放到少数种族社区。“导航”（steering）行为是长期而广泛存在的，对分离社区的形成起重要作用。在住房的多个领域，这几乎是法定默认的或被认为是理所当然的行为的一部分。这样，如果规划师希望未来形成种族融合社区的目标，在交换过程

32、中抱有根深蒂固观念的中介商是个巨大的障碍。发现可以有效干涉和打破这一现实的制度设计是一项真正的挑战。结论：制度和空间战略规划的复兴虽然有远距离通讯的技术革命，人类互动主要仍然与空间规划相联系。正如Lewis（1994：PP.48-73）所显示的，城市决策机制的持续分散化，伴随着城市不断蔓延，对那些留在城市中心地区的居民会更加不利。制度安排对城市规划人员非常重要，尤其考虑到那些似乎很长一段时间难以改变的问题：为所有市民提供足够的住房、结束种族分离和歧视、为穷人进行真正意义上的安置、终止环境恶化。对美国住房市场的考察证明，国家要实现美国住宅法中的目标“为每一个美国家庭在合适的邻里提供合适的家”而进

33、行的有效率无歧视计划难以成功。通过审视制度及其设计的深层理论，比较住宅市场的现实，这些障碍显得更加尖锐和深刻。美国从1950年代以来的民权运动集中在学校中的歧视和隔离，并相信这是能影响将来少数种族后代的战略手段。拥有平等的教育机会，是少数种族获得更好工作、更好住房和更好生活的基础。从1954年开始，有相当大的精力投入到这一项目，无论是公共政策和计划，还是法庭上各方面的诉讼。由于今天的美国城市经历了从“白人逃跑”（white flight）到郊区化的浪潮，这些投入只获得短暂的成功。白人有居住区位最大范围的选择，而住房的种族歧视仅给予少数种族有限的选择。因此，对种族隔离学校的治理效果又遭受了打击，

34、中心城的学校重新出现种族隔离现象。住房市场对教育机会有明显的影响。工作场所的歧视被法律打击，并颇有一些成果。然而，又一次，住房的歧视造成当前工作、居住的不平衡。郊区政府吸引了新的工业，新的办公实体和新的零售中心，然而他们的居住区划倾向于限制新商业区的工作者居住在靠近工作的地方。这样，少数种族就要面对长期反复地到郊区工作岗位的通勤。居住歧视又一次增加了少数种族群体的劣势。简而言之，住房的建设、分配和销售制度框架对于美国城市规划工作者和居住在美国城市地区的少数种族而言是个基本的问题。当前住房市场核心的制度安排对城市社区有严重的影响。因此进行更有效的制度设计是规划这一职业面临的重要任务。我们都知道，

35、历史与制度设计的关系密不可分，因而创造没有歧视的住房市场需要时间。然而，一些关键的原则现在已经非常明显。消除歧视本质在于打击道德和文化所默认的本体基础。在这里激励机制与社会化、学习资源同样重要。显而易见，制度的问题是非常困难的。同样它对城市规划目的、目标的影响也是深远的。正如前面所论证的，它的理论基础尚未发育完全，而且，代理与结构、稳定与变化两者的深层矛盾表明需要新的理论和分析方法。线性的因果模型在处理互惠的相互作用中存在局限。因此，制度设计在每一个层面都面临挑战然而它对城市规划而言又是决定性的。在交流活动理论上取得的进展需要和制度设计中的同样努力结合在一起。他们不是对立的我认为他们是明显地互补的。