街区控制性详细规划说明书（综合居住片区）.doc

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1、目录第一章 现状概况与分析31、区域位置和规划范围32、自然环境33、人口状况34、经济状况35、土地使用现状35.1 居住用地45.2 商业服务业设施和政府社团用地45.3 工业、仓储和港口用地45.4 市政公用设施用地45.5 道路用地45.6 绿地46、用地权属47、建筑现状48、公共配套设施现状59、道路交通现状59.1 道路网络现状59.2 交通设施现状610、景观环境现状611、上层次规划及相关规划要求611.1 总体规划611.2 分区规划611.3 整体城市设计711.4 港口规划711.5 防洪规划712、改造补偿政策713、现状问题分析813.1 用地功能布局紊乱，居住与污

2、染工业混杂813.2 公建配套严重不足，市政设施落后813.3 道路交通系统极不完善813.4 建筑风貌及空间环境质量较差8第二章 规划构思说明91、编制依据及参考文件92、片区定位及设计目标92.1片区定位92.2规划设计目标93、规划原则94、规划对策94.1规划区规模94.2空间结构94.3建筑和权属104.4土地使用规划104.5开发强度及建设控制规划114.6公共配套设施规划124.7道路交通系统和竖向规划134.8空间景观设计145、实施操作建议156、给排水工程规划156.1规划依据及参考资料156.2规划原则156.3给水工程规划166.4污水工程规划166.5雨水工程规划17

3、6.6防洪工程规划176.7存在问题187、电力通信工程规划187.1电力工程规划187.2通信工程规划198、燃气工程规划208.1燃气现状及存在问题208.2规划依据及参考资料208.3规划原则218.4气源规划218.5燃气管网规划218.6供气方式228.7燃气场站规划229、工程管线综合规划229.1规划原则229.2管线综合22第一章 现状概况与分析1、区域位置和规划范围洪殿街区位于XX市鹿城区杨府山片区的西北部，紧靠XX市旧城区及新城市行政文化中心，是城市东进发展的桥头堡，是城市东部地区与城市商业中心区联系的必经之地。街区西起车站大道、灰桥浦与XX旧城区相连，东至中心区北片，北临

4、瓯江与永嘉县隔江相望，南侧隔黎明路是杨府山城市公园，规划区还位于新城市行政文化中心的南北中轴线上。总面积3.41km。图1-1 区位关系图2、自然环境（1） 气候：本区气候温暖湿润，雨量充沛，四季分明，属亚热带海洋性季风气候区。多年平均气温为17.9C，多年平均降水量为1717.7mm，降水量年际变化大，年内分配不均匀，主要集中在春、夏季，以春雨、梅雨、台风雨为主。常年主导风向：夏季为东南偏东风，冬季为西北风，夏秋之交受台风雨侵袭，登陆时瞬间风力812级。（2） 水文：规划区地处瓯江下游南岸，是台风影响频繁的区域，易受台风暴雨的袭击造成洪涝灾害。防洪标准按近期100年一遇，远期200年一遇。区

5、内河网属温瑞塘河水系，河网正常水位2.92m，正常蓄水量3046.2万m，警戒水位3.12m。（3） 地形地貌：本区地势平坦，属瓯江下游冲积平原，地面高程一般为黄海3.34.4m。本区段瓯江按水动力和地形特征划分属过渡段，河床展宽，水流分汊，滩多水浅，河床冲淤幅度大，是瓯江河口最不稳定河段。地震基本烈度为6度。3、人口状况洪殿街区大部分用地（杨府山路以西）属于洪殿街道办管辖，共有8个居委会2个村委会；杨府山路以东部分的用地属黎明街道办管辖，分别是杨府山社区（相当于居委会）和杨府山涂村的一部分。根据街道办和居委会提供的资料，规划区内属于洪殿街道管辖的总居住人口约为56800人，常住人口20300

6、人，暂住人口36500人；属黎明街道管辖的总居住人口约为5600人，常住人口1100人，暂住人口4500人。则规划区现状总居住人口约为62400人，常住人口21400人，暂住人口41000人，居住人口毛密度为234人/公顷，其中常住与暂住人口之比约为1:1.9。与位于中心城区的街道比较，规划区显示出较高的暂住人口比例，体现为城郊结合地带的人口特征。4、经济状况规划区内产业主要以工业为主，商业为辅，兼有不少家庭式作坊混杂其中。2001年年销售收入500万元以上的工业企业有12家，固定资产为10166.1万元，在鹿城区位居前列。但现有工业企业规模偏小，分布零散，家庭作坊又基本上是工、商、住“三合一

7、”作坊，缺乏集聚和规模效应。其商业多为居民私营的小商铺，利用住宅底层、临时建筑或以街边摆摊的形式经营餐饮、日用百货、农贸产品等，杂乱无章。 5、土地使用现状规划区的现状用地大部分为已建成区，已建设用地占总用地的71.80%,土地使用以居住为主，商业、工业、行政办公用地混杂其中，内部结构较为紊乱。除水域及少量耕地等未建设用地96.16公顷外，其余用地均已建设（少量在建）（表1-1）。土地使用现状具体情况详见插图1-2及表1-2。图1-2 土地使用现状图表1-：用地建设现状一览表5.1 居住用地在土地使用现状中，居住用地 117.54公顷，占规划范围总用地的34.47%，主要可以分为以下两类：其一

8、为二类居住用地，包括两种情况：以商品房为主的新建居住用地，集中分布在沿江路的两侧，以及十年内建成的企业配套公寓及规划相对较为完善的居住小区用地，主要分布在规划区西部和沿江路两侧；其二为遍布规划区的原农村居民住宅用地，由于洪殿街区为城乡结合部地区，该类用地自东向西表现出由城郊农村居住自留地向城市居民自建商住混合用地转化的过渡特征，为便于统计，本规划将其统一划为四类居住用地(即原农村居民住宅用地)，其面积约占居住用地的一半。居住用地中缺乏小区配套设施用地及公共绿地。5.2 商业服务业设施和政府社团用地商业服务业设施用地总计9.63公顷，占规划范围总用地的2.82%，以即将拆除的钢材市场为主；政府社

9、团用地共计6.38公顷，占总用地的1.87%，其中行政办公用地主要集中在天主教堂附近，社会福利用地以XX市社会福利院为主，两类用地规模均较小。规划范围内共有8处宗教设施用地，其中教堂1处：天主教堂；寺庙1处：胡公庙；道观6处：五显观、复兴道观、双联道观、元弼道观、青云道观、黎二道观，道观一般与老年人活动中心结合在一起。5.3 工业、仓储和港口用地工业用地在规划范围总用地中占7.18%，为24.49公顷，主要是电子、工艺品等一类工业用地和机械、化工及印染等三类工业用地。其中一部分码头配套工业，集中分布在沿江路以北，沿瓯江一带。仓储用地为2.51公顷，仅占0.74%。规划区北部，沿瓯江分布大面积港

10、口用地，共计28.74公顷，占总规划用地的8.43%。5.4 市政公用设施用地规划区内共有该类用地5.58公顷，占规划范围总用地的1.64%。5.5 道路用地规划区道路用地为49.70公顷，占总用地的14.58%。5.6 绿地规划区内几乎没有公共绿地，绿地面积仅为0.22公顷，仅占总用地的0.06%。表1-：现状用地汇总表 6、用地权属洪殿街区历年划拨的用地红线和宗地合计有117块，总面积106.63公顷，占规划区总用地面积的31.27%。其土地权属情况如总图图则中现状用地权属图及本册附表一：现状用地权属情况一览表所示。7、建筑现状洪殿街区现状总建筑面积（包括在建建筑）188.30万平方米，毛

11、容积率为0.55。现状建筑以住宅为主，约占总建筑面积的百分之八十以上。按照建成年代和建筑外观及结构，可将现状建筑大致分成四个质量等级，其中质量较差的四级建筑占到总建筑面积的六成，详情如表1-3所示。各等级建筑分布情况参见插图1-3现状建筑物质量分析图。图1-3现状建筑物质量分析图表1-：现状建筑质量情况一览表8、公共配套设施现状规划区内现状公共配套设施缺乏，远不能满足要求。现状公共配套设施情况详见总图图则中土地使用现状图。（1） 教育设施规划区仅有两所小学：育才小学和黎明小学，分别位于规划区的西部和中部。其中黎明小学是省重点小学，两所小学场地及建筑质量均较好。独立占地幼儿园有3所（温师院幼儿园

12、、洪殿中心幼儿园、上陡门二幼），洪殿北路两侧的住宅小区内还有多家私营幼儿园，设于民宅内，规模小，达不到标准。片区内没有中学，只有一家私立女子学校新纪元学校分部，位于高田路上。（2） 商业设施规划区的商业服务设施零散分布在住宅楼的底层和临时建筑中，没有大型的商业服务设施，区内现有肉菜市场2处，多家小百货超市，均无独立用地，服务范围主要是本街区的居民。区内还有一家酒店花园大酒店，位于黎明东路上。（3） 行政管理设施洪殿街道办位于洪殿北路一栋新建4层楼内，独立占地。其他居委会，分别位于洪福路和洪福巷的居民小区内，无独立占地。 （4） 医疗卫生设施规划区内有两所独立占地的医院，分别是位于片区西面、高田

13、路上的浙南心血管医院，和位于片区东南面、黎明东路东端的鹿城区中医门诊部。另有多家私人诊所，位于民宅底层。（5） 环境卫生公共设施区内有公共厕所6处，垃圾收集站2处，居住区内都设有垃圾收集点。（6） 其他规划区内有邮政/电信支局2处，银行分理处3所，加油站2处，以及110kv变电站、气化站各1处。9、道路交通现状9.1 道路网络现状洪殿街区外围主要道路有车站大道、黎明东路，其中车站大道为城市主干路，黎明东路为城市次干路。内部道路主要有沿江路、杨府山路、高田路、洪殿北路、航标路等，其中沿江路为城市主干路，其余均为城市支路。现状道路网络如表1-4所示。规划区外围道路等级和质量均较高。区内道路等级低，

14、道路断头路多,交通组织杂乱，路网呈树枝状，缺少合理的环路联系而不成系统，由于商贩乱摆卖占用道路，致使交通极为不畅。旧区内居民通过区内小巷和宅间小路进入小区，房屋之间1-2米的狭窄间距也兼有交通功能，人车混行，没有人行道系统。（插图1-4） 图1-4 道路交通系统现状图表1-：现状道路概况一览表规划区道路未成系统，主干路密度较高，次干路密度较低，支路断面宽度远未达到规范要求。9.2 交通设施现状规划区内无公共停车场，只有部分工厂企业有内部停车场，高田公寓内有一地下停车场供内部居民使用。进入区内车辆多停靠在路边及空地上。区内有45、206、102路大巴线通过，在江滨路东段设有一公交首末站，停靠10

15、1大巴和206中巴。10、景观环境现状 洪殿街区北临欧江，南依生态植被良好的杨府山，内敛纵横交错的河网水系，形成“倚江、负山、通水”之格局，拥有城市中心地区难得的生态自然环境和延绵的江岸资源，是形成山水城市意向的理想区域。（插图1-5）沿江路是城市重要的景观轴，新建筑多集中分布于此。沿江路上设有6.5m宽绿化隔离带，但只起到隔离分流交通的作用，未考虑人的活动，且两侧以平面绿化为主，未形成多层次绿化景观。瓯江是浙江省仅次于钱塘江的第二大河，也是XX“水乡文化”的源泉所在。但在规划区一带沿江土地被码头作业区所占据。规划区内部的河网，由于长期受到生活与工业直接排污的影响，水质不甚理想，两侧环境卫生极

16、差。河道两侧建筑多为私建住宅，建筑质量一般，建筑形式单一而杂乱，且建筑依河而建，阻碍了河与外界的联系，缺乏亲水性。规划区内几乎没有绿化开敞空间，一些新建小区内有较好的内部绿化空间，但是面积偏小、封闭使用，不能充分发挥其应有的环境效应。图1-5 基地综合分析图11、上层次规划及相关规划要求11.1 总体规划XX市城市总体规划（2000-2020）确定城市的发展方向为向东拓展，跨江发展。规划鹿城片为以生活、公共活动为主的主城区。11.2 分区规划XX市杨府山七都岛片区分区规划（草案）确定杨府山片区的功能定位为中心城区的重要组成部分和以旧城为依托，以城市CBD为核心的城市综合功能区；具有生态特色和水

17、乡风貌的现代化滨江生态复合型城区。规划洪殿街区为生活组团，并在将来形成居住区级生活服务中心。规划提出对片区内现有工业区进行全面的搬迁改造，要求改建的用地首先用于公共设施和市政公用设施的配套完善，其余部分用地可结合周边地区改建为居住用地。规划还要求对片区内现有的杨府山货运码头进行全面改造，保留部分码头用地并逐步改造为客运码头，对其余码头用地进行搬迁改造，改建的用地主要用于建设沿江低密度高层住宅区。洪殿街区包括分区规划的YFS01街区的全部和YFS03街区的01和02街坊，以及YFS02街区的01、02街坊的一部分，还包括分区规划范围以外的灰桥浦附近的用地，总面积为340.95公顷。按照分区规划要

18、求的指标推算，分区规划的YFS01街区的全部、YFS03街区的01和02街坊用地约293公顷，规划控制人口约为6.3万人，建筑总量为350.99万平方米，平均毛容积率为1.20。表1- ：分区规划的开发强度控制要求街区编号街坊编号街坊面积（公顷）用地性质规划人口(万人)毛容积率规划建筑总量（万平方米）绿地率（%）YFS01YFS01-0154.26居住4.701.897.6730YFS01-0226.70港口0.616.0220YFS01-0363.80居住 、商业1.276.5630YFS01-0453.23居住1.263.8830YFS03YFS03-0142.18港口、居住4.000.8

19、33.7425YFS03-0252.60居住1.263.1230YFS03-0374.27绿地、自然生态区0.17.4390YFS03-0451.45居住、商贸1.577.1830YFS03-0567.53居住1.067.5330图1-6 分区规划土地使用规划图11.3 整体城市设计XX市整体城市设计对XX市城市形象的策划为：“文化XX”、“山水XX”、“活力XX”。并提出“可识别之城市”、“山水之城市”、“可驻留之城市”和“有序之城市”的目标定位。洪殿街区以上陡门浦为界，东部属于XX城市特色分区的杨府山文化区，西部属于杨府山文化区与老城区、中心区的过渡区。杨府山文化区为城市重点建设发展区，以

20、发展文化艺术会展设施为主，形成滨江景观建筑与自然结合，展示崭新时代形象的特色区；过渡区将重点梳理内部功能、街道和水系的组织，加强瓯江沿岸亲水绿化环境建设。建议在上陡门浦河口建设滨江城市广场，与杨府山、世纪广场、中心区中轴绿化带以及三洋水网生态公园共同形成纵贯南北的城市新区景观轴。 图1-7 整体城市设计-城市特色分区 图1-8 整体城市设计-意象系统图1-9XX古城格局11.4 港口规划XX港总体布局规划（1998.11）规划杨府山港区以煤炭、矿建等干散货及件杂货为主的散杂货港区，为XX市区与沿海等地区内贸易物资交流服务。同时，XX港务集团拟结合杨府山港区浦东作业区工程，利用浦东作业区已征得土

21、地，建设物流仓储区。随着XX市中心区北片的规划与建设进程，港务部门对杨府山港的未来发展定位也有了由生产性货运港口向生活性客运港口转化的新的设想。11.5 防洪规划规划区的内河主要有四条，分别是上陡门浦、黎明河(防洪规划误写为“仓根河”)、三十六村河和二村河。根据XX市城市防洪规划（中心片、西片）修编（2002.7），四条内河的情况如下表所示：表1- 内河规划情况一览表规划确定规划区的防洪标准为近期100年一遇，远期200年一遇；排涝标准近期20年一遇，远期50年一遇。设计在本规划区范围内的地面参考高程为4.2米，瓯江江堤在现有堤岸位置外延30-80米，采用框架式防洪堤，堤顶标高6.5米，外延部

22、分可用作绿化休憩功能。12、改造补偿政策本片区拆迁补偿政策将参考XX市人民政府2000年1月发布的XX市城市中心区房屋拆迁补偿安置实施细则，原则上采取拆迁人对被拆迁人旧房作价收购、新房有偿返回的办法进行实物安置，或采取货币化安置方式。13、现状问题分析综合以上各项分析，可以总结出洪殿街区现状存在的主要问题如下：13.1 用地功能布局紊乱，居住与污染工业混杂规划区内缺乏整体规划，由自发城市化而形成的用地功能布局紊乱，以金属加工和印染为主的污染工业夹杂在居住用地之中，造成规划区东部的水系污染。13.2 公建配套严重不足，市政设施落后规划区属城乡结合部地区，除江滨路一带新建住宅区有一定配套外，其余各

23、居住部分基本上未考虑相应的配套设施。居住区内缺乏必要的公共绿地和居民户外公共活动空间，商业服务设施粗放，文化娱乐设施也几乎空白，市政公用设施落后，随着规划区即将展开的蓬勃建设，区内人口规模，结构和人口素质将会有较大变化，公共配套设施的完善是一个亟待解决的问题。 13.3 道路交通系统极不完善 规划区内部道路系统不完善，功能结构不清晰，区内南北向的支路有数条，但路面狭窄，加之沿街开店，乱摆乱卖，占用道路，致使交通流线不通畅。居住区内交通组织彼此分离，缺少合理的环路联系及人行道系统，成网率低，交通组织无序，人车混行，这种状况一方面给居民生活带来不便，另一方面成为居住环境恶化的温床。区内交通设施缺乏

24、，没有公共停车场，机动车占道停放现象严重。 13.4 建筑风貌及空间环境质量较差洪殿街区缺乏全局规划，街道景观没有特色，缺乏感染力，主要表现在： 现状大部分建筑质量低下，建筑群体空间形态、色彩杂乱、平淡，缺乏特色，难以找到任何传统建筑及街坊的印记；居民私宅建筑依河而建，遮山挡水，使公众失去对河流水系的可达性； 区内极度缺乏绿化开敞空间，沿街开店，处处是街道，处处又不是街道，卫生条件及景观环境差，使居住空间缺乏亲和力和舒适性； 区内现状主要的街道景观轴沿江路，缺乏多层次绿化，对公共景观及视觉品质的考虑不足。 第二章 规划构思说明1、编制依据及参考文件（1） 中华人民共和国城市规划法（1990年）

25、（2） 城市规划编制办法实施细则（3） XX市城市规划管理技术审批规定（试行）（2001年3月），XX市规划局（4） 深圳市城市规划标准与准则（SZB 20041）（经与XX市规划局商议，同意在本规划区采用深圳市的规划标准）（5） *XX市城市总体规划（2000-2020）纲要（在编），中国城市规划设计研究院（6） XX市杨府山七都岛片区分区规划，深圳市城市规划设计研究院（7） XX市整体城市设计，同济大学（8） *XX市城市防洪规划（中心片、西片）（修编）（在编），（2002年7月）XX市水利电力勘测设计院（9） XX港总体布局规划（1998年11月），XX港务管理局（10） XX市鹿城区第

26、五次全国人口普查资料（2002年），XX市鹿城区人口普查办公室（11） 鹿城统计年鉴2002，鹿城区统计局（12） XX市规划局提供的1:1000地形图及用地权属图（13） XX市规划局提供的相关道路施工图(沿江路)和已批规划用地的规划图纸注：注*号者为参考文件2、片区定位及设计目标2.1片区定位(1)功能定位：位于XX市三大中心区的过渡地带的居住综合区；由本片区特殊的区位条件所决定,根据分区规划及整体城市设计的有关要求规划区在功能方面应体现居住为绝对主体,商业为辅的特征。(2)意象定位：宅临水圳瓯越水乡有机生长的城市社区综合对XX历史和未来规划要求的解读,结合本片区良好的自然山水条件,规划认

27、为本片区应在城市风貌上重点体现瓯越水乡地区宅临水圳的景观意向,在空间结构和建筑布局上强调以“水为脉、山为骨、建筑为眼”的时空理念,努力实现建筑与山水、人与自然的对话.2.2规划设计目标l 多种城市功能并存、多种居住形态共生的多元化社区；l 人工景观与自然景观有机融合的生态化社区；l 传统居住文化与现代都市生活完美结合的人文化社区；3、规划原则l 遵循上层次规划要求的原则l 保护自然生态与提高社区生活环境质量并重的原则l 注重社区发展延续性和认同感的原则l 强调规划可操作性的原则4、规划对策以分区规划为指导，确定片区人口规模，调整片区空间结构与用地功能布局，形成以居住为主、配合商业与办公的城市居

28、住综合区。4.1规划区规模人口规模：在按照XX市杨府山七都岛片区分区规划的要求进行规划深化，满足本片区拆迁总体平衡，同时部分考虑规划区东部中心区北片的拆迁需求的前提下（要求本区提供约52万平方米住宅面积），对居住人口的计算遵循以下原则：中高层住宅按120m2/户、中高层住宅+多层住宅按115 m2/户、多层住宅按110m2/户、多层住宅+中高层住宅按110m2/户计；户均人口按3.2人计。实际规划的居住人口约为8.5万人。建设规模：规划总建筑面积为359.68万平方米，毛容积率为1.05。4.2空间结构本次规划在延续分区规划的主要构思的基础上，进一步强化自然环境特征，以瓯江和上陡门浦/黎明河沿

29、岸绿化为核心、以规划道路为骨架，构建规划区“丁”字型加方格网的空间结构框架，并在此框架上形成“一核”、“三带”、“四区”、“一组团”的功能布局：一核上陡门浦/黎明河沿岸为核心的绿化开敞空间核，三带以黎明路商业带、江滨路商业带以及沿规划洪福路布置的公共配套设施带；四区以沿江路和上陡门浦绿核为界，划分的4个居住小区；一组团灰桥浦东侧的独立居住组团。（插图2-1）图2-1 规划布局结构分析图4.3建筑和权属4.3.1建筑改造原则根据建筑质量分析的结果，结合本片区的功能定位，本规划提出以下建筑改造建议：1) 四类建筑全部拆除改造；2) 三类建筑零星地块的三类建筑全部拆除改造，经整体规划的住宅小区如洪殿

30、新村则在规划中全部保留、局部拆除出内部疏散道路；3) 二类建筑绝大部分保留,工业厂房或零星私人住宅拆除；4) 一类建筑全部保留。合计规划范围共需拆除建筑面积为85.19万平方米。4.3.2用地权属调整原则1) 现状保留用地内的用地权属不变，但可能因道路改线或拓宽的原因有局部增减；2) 在规划编制过程中新增加的已批未建用地的用地权属和规划设计条件保持不变； 3) 原有工业用地、环卫用地，一律迁出本区；4) 私人住宅用地一律收回统一改造。根据以上原则，规划区原有权属地块共117块，其中5块已批未建用地全部保留。4.4土地使用规划 以创造舒适、便利的居住环境为目标，全面调整规划区土地使用，调整居住用

31、地结构，增加配套和绿化用地，搬迁工业、仓储和其他用地，形成以居住生活类用地为绝对主体的用地结构。规划居住用地135.02公顷，全部为二类居住用地。道路广场用地由现状49.70公顷增加为84.10公顷。绿化用地由现状0.22公顷增加为50.33公顷。规划用地构成情况详见插图2-2及表2-1图2-2 土地使用规划图4.4.1居住用地本片区规划以居住用地为主，共规划居住用地135.02公顷，占总规划面积的39.60，全部为二类居住用地，其中，沿江滨路规划了一系列以居住功能为主的混合用地中高层住宅+商业用地（R21+C1），以形成江滨商业带。居住区按照“布局合理、密度适中、配套完善”的原则进行规划及建

32、设。规划住宅以组团为单位，以沿江路和上陡门浦绿核为界分为四片和灰桥浦东的一个相对独立的片区。其中，保留了高田公寓、万盛锦园等几个环境质量相对较好的多层住宅和中高层住宅组团。居住区公共配套设施用地沿洪福巷布置。考虑到现状保留的居住用地和近一两年新建的居住小区，绝大部分建筑密度很高，为了保障居住环境的品质，规划划定了一系列二类住宅区绿地（R26）。在沿江路以南主要沿公共活动轴洪福巷布置，沿江路以北采取与江滨绿带连通的布置形式，将江滨的风景引入居住区。4.4.2 商业服务业设施用地和政府社区用地规划商业服务业设施用地总计9.88公顷，占规划范围总用地的2.90。商业用地主要沿黎明路集中布置；另有一系

33、列带有商业设施的混合用地中高层住宅+商业用地（R21+C1）沿江滨路集中布置，为上层住宅、底层商业的形式，用地面积不计入商业用地；仅洪福巷两侧允许将建筑底层用于商业服务。商业性办公用地在规划区内零散分布，多为现状保留用地或已批用地。旅馆业用地，除却保留的一处外，在上陡门浦入江口以东也规划一处。政府社团用地共计15.69公顷，占总用地的4.60%，主要包括行政办公用地和教育科研(小学和中学)用地。4.4.3市政公用设施用地规划该类用地3.91公顷，占总规划用地的1.15%。4.4.4道路广场用地规划道路广场用地84.10公顷，占总用地的24.67%，比现状增加了34.40公顷。4.4.5绿地为改

34、善规划区整体环境面貌，形成区内完善的绿地系统，此次规划了50.33公顷的城市绿地，绿地率14.76%。其中从设置公园、完善道路两侧绿化带、配置居住区级公园绿地等方面规划公共绿地49.36公顷；生产防护绿地总计0.97公顷。规划小区级及以下的住宅区公共绿地（R26）6万平方米，人均住宅区公共绿地0.71平方米。表2-1：规划用地汇总表4.5开发强度及建设控制规划规划区面积3.41km2，规划总建筑面积为359.68万平方米，毛容积率为1.05。4.5.1开发强度控制（1）确定开发强度的主要依据规划区开发强度确定的重要依据有两个方面：1.XX市杨府山七都岛片区分区规划（以下简称“分区规划”），2.

35、XX市规划局提出的在本片区规划52万平方米住宅建筑，以解决中心区北片的拆迁安置的要求。综合考虑在开发和管理中可能出现的各种不可预见因素和整个规划区的环境质量要求，并在容量许可的条件下，考虑中心区北片的安置需求，本规划总建筑面积为359.68万平方米。（2）开发强度分区控制开发强度的分区本着在充分发挥土地使用价值的前提下，努力创造良好空间景观的原则设计，分别在规划区内形成高、中、低三类开发强度区，分布情况详见表2-2和图2-3。表2-：规划开发强度分区表分类分布情况地块容积率高强度区紧邻车站大道北的城市广场、上陡门浦城市公园、黎明立交桥、会展中心等大型城市景观节点3中高强度区主要位于瓯江沿岸、上

36、陡门浦绿核外围、惠民路和府东路之间的区域23中强度区除高、低强度区以外的地区12低强度区居住区内的公共配套设施区1图2- 开发强度分区示意图4.5.2建设控制（1）地块退线规定本规划区内所有建设均应退地块边界线，退线要求如下：1）邻道路地块退线要求主干路两侧建筑后退地块边界线各10米；次干路两侧建筑后退地块边界线各8米；支路两侧建筑后退地块边界线各5米；居住区以下道路两侧建筑后退地块边界线各3米。2）相邻地块退线要求相邻地块中如被遮挡地块建筑有日照间距要求的应按相应的日照间距退让。本规划按照国家相应规范要求，控制的是满足消防规范、市政要求的最小退线距离。各地块的详细设计，应在遵守本规划对地块退

37、线要求的前提下，还应满足XX市城市规划管理技术审批规定（试行）（2001年3月）的要求。对南北相邻地块均为多层建筑各后退5米，高层建筑各后退12米；如一面为高层，一面为多层则多层地块后退5米，高层地块后退19米。对东西相邻地块，多层之间各后退3米，高层之间各后退6.5米；高层与多层相邻，则多层地块后退3米，高层地块后退10米。在详细设计中，还应根据卫生间距要求，适当加大退线距离。（2）机动车出入口位置本规划对地块禁止开设机动车出入口的路段进行了标识，主要原则为：主干路上不设机动车开口；次干路上的交叉口机动车禁止开口路段不小于70米；支路上的交叉口机动车禁止开口路段不小于30米。地块控制指标详见

38、本册中附表二：地块控制指标一览表和分图图则。4.6公共配套设施规划根据居住人口规模，片区内公建均按深圳市城市规划标准与准则（SZB 20041）要求设置项目配套，充分完善公共与市政配套设施，规划以区内东西向道路（洪福巷）为轴，中东部区以惠民路和对应杨府山的南北向道路为次轴，组织居住区公共配套设施，西部现状保留用地较多的区域，则采用因地制宜的插建方式补充公共配套的不足，由此全面提升社区公共服务水平。详见插图2-4及表2-3。图2-4 配套设施规划图（1） 教育设施规划对黎明、育才两所小学，采用主体保留并扩建的方式，改善原校园和校舍、扩大容量；另新建4所小学，共计6所小学，其中育才小学与01-03

39、-50地块的小学合计为1所24班小学，另外4所均为24班小学。幼托9所。其中保留5所：3所现状幼托温师院幼儿园（12班）、洪殿中心幼儿园（6班）、上陡门二幼（9班），2所在建幼托01-01-24地块（6班）、01-04-41地块（12班）；新增4所12班幼托。全区规划中学2所。教育设施基本满足居住人口数量和服务半径要求。（2） 商业设施规划区内现状商业服务设施零散分布在住宅楼的底层和临时建筑中，没有大型的商业服务设施，规划保留了片区西片位于01-03-52地块内的肉菜市场，在对其加强整治的同时，在03-02、H01-01街坊内各增加1处肉菜市场，并在01-04、03-02街坊内各设1处大型综合

40、市场。（3） 行政管理设施规划新设了一处为居民提供多种便民、利民服务的社区服务中心，及6处社区管理机构。在保留3处现状居委会的基础上，新增加了9处居委会，分别位于各居住组团的核心地带。（4） 文娱体育规划突出社区对老人的关心及对居民业余生活的重视。共设置老年人活动站3处，新设文化活动站4处，健身房和体育运动场所共11处。表2-3：规划公共配套设施一览表4.7道路交通系统和竖向规划 完善道路网络与交通设施，形成等级分明、合理高效的地区交通系统。4.7.1道路网络规划对于穿越规划区西北部的快速路民航路过江设施，规划同时为桥梁和隧道两个方案预留了用地；延续了分区规划对车站大道、沿江路、惠民路、府东路

41、和加洲路以及洪福巷（路）等主要道路的定位和断面，考虑江滨路的服务区域和景观作用，将江滨路断面由36米改为30米；区内城市支路在综合考虑现状路网格局、建筑和景观效果等因素下，因地制宜，构筑成网；在一些大型地块的内部规划了内部服务道路，在土地使用规划图中以虚线表示，本规划仅对此类道路的线位提出建议，并在新规划用地的建筑退线要求中预留了此类道路的用地，在各地块的详细设计中应在保证内部交通通畅的前提下，因地制宜的细化此类道路的设计。规划道路情况详见表2-4。表2-4：规划道路情况一览表4.7.2交通设施规划规划交通设施包括1处现状保留的公交首末站、现状保留的7个及规划新增的13个停靠站、2处加油站。规

42、划独立占地停车场14处，东部居住人口较多，可采用停车楼的形式。（插图2-5）在江滨路以北规划了2处港口用地，西侧一处为短途客运码头，东侧的杨府山货运码头改造为客运码头。4.7.3道路竖向规划道路竖向规划遵循“结合自然，因地制宜”的原则进行，使道路、场地和排水标高相互协调。道路标高设计总体上满足基本防洪要求（不低于4.2米），江滨路在上陡门浦入江口处，考虑到防洪堤（堤顶标高6.47米）与黎明水闸的衔接，局部抬高；道路标高尽可能减少规划区总体土石方工程量；道路纵坡设计既能配合地形又能满足交通需求，同时有利于组织地面排水。具体设计详见总图图则中道路系统及竖向规划图。图2-5 道路系统分析图4.8空间

43、景观设计保护与利用现有自然山体和水系，发掘地方特色，塑造水乡文化居住景观。l 道路基本骨架以沿江路为发展轴，充分利用城市已有的路网格局和空间肌理；l 河流水网拓宽整理水道，沿河布置公共绿地和公共设施，使用水上的士，开展河流漫游，复兴河流水网的城市功能；l 绿化开敞空间以上陡门浦为核心，借杨府山与瓯江的良好景观，形成核心绿地、沿江绿化带以及河路绿网，并在此基础上定位重要的公共开敞空间；l 商业步行活动带延续现状与规划的黎明路城市级商业带，沿江滨路构筑高品质的休闲商业带；l 公共配套设施以规划区洪福巷（路）为主轴，对应中心区和杨府山的道路为次轴，组织居住区公共配套设施，形成居住区公共活动轴；l 重

44、要景观节点上陡门浦入瓯江口、车站大道北端城市级广场、黎明路商业带与上陡门浦交汇处；l 特色居住区景观沿瓯江边和绿核边缘构筑滨水高层住宅景观带；杨府山北面水网密集区域构筑多层滨水住宅景观区，充分体现“宅临水圳”的景观意象；l 高度控制沿绿核与瓯江岸布置中高层建筑；杨府山北面内部东西向道路以南为多层建筑，以强化开敞区与建筑区的界面，并充分发挥较好环境条件地区的土地价值。图2-6城市设计导引图 图2-7建筑与空间景观设计示意图5、实施操作建议规划建议本片区规划建设分四期完成。期：上陡门浦滨河公园和浦东的居住区首先启动，以解决中心区北片的安置问题；期：改造沿江路与江滨路之间的用地，建设高品质的居住区；

45、期：将杨府山港迁出改造为居住用地，同时建设江滨绿化带和客运码头，完成上陡门浦滨河公园的建设；期：为对旧居住区的全面改造。图2-8 分期实施建议图6、给排水工程规划6.1规划依据及参考资料1、XX市城市总体规划（2000-2020年）XX市城市规划设计院 2002.62、XX市杨府山、七都岛片区分区规划XX市城市规划设计院 2003.113、XX市城市防洪规划（2000-2020年）XX市水利电力勘测设计院 2002.74、XX市江滨路灰桥污水泵站设计方案XX市城建设计院 2001.105、XX市城市市政管线建设规划管理办法（讨论稿）6.2规划原则1、从市政工程的整体性和系统性出发，考虑洪殿街区内管网系统与周边区域管网系统的综合协调。2、尽可能利用现状或已设计的管线、设施容量。3、供水管网形成环状，以提高供水的安全性。4、尽可能沿道路顺坡布置管道，减小管道埋深，尽量减少污水提升量。5、排水体制采用雨、污分流制。避免地面雨水径流过分集中，根据地势、地形情况就近排入河道。6.3给水工程规划6.3.1给水工程现状1、城市供水现状洪殿街区现状供水来源于东向水厂，该水厂位于本规划区西南侧约1公里，原水取自瓯江及泽雅水库，供水能力为16.0万立方米/日。2、管网现状本规划区已建有部分城市供水管道，沿江路、黎明路、车站大道分别铺设有DN600、D