基于合理住房空置率控制的相关举措探索.doc

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1、基于合理住房空置率控制的相关举措探索摘要：实现住房市场的健康稳定发展是贯彻落实国家省市相关政策要求的重大决策，也是改善民生，构建幸福和谐社会的重大举措。本文结合以XX城区十二五住房建设规划研究为例，以空置率对住房建设市场的影响分析为锲入点，从土地供应管理和城乡规划管理的角度入手，采用部门访谈、问卷调研、文献研读、现场踏勘等多种方法，梳理XX城区历年住房用地土地供应，并分析住房建设用地供应与住房空置率建设之间的相互影响，基于对国内外合理住房空置率的研究，制定XX城区住房建设合理空置率之内的十二五住房用地供应计划，并在空间上予以落实，最后提出针对空置房建设相关政策建议，以期引导XX城区十二五住房市

2、场健康、均衡、稳定发展。在国家大力调控促进房地产市场健康发展和高度重视保障性住房建设的宏观背景下，XX城区住房建设面临新的发展机遇和要求。引导房产市场健康发展、建立健全住房保障体系、合理有序地推进住房用地供应成为摆在相关决策者面前的现实问题。商品房空置率反映房地产市场的资源配置情况和基本走势，是衡量房地产市场是否健康的重要指标，受到历年居住用地土地供应的影响，也影响到住房市场的发展动态，基于此，本文展开了对住房供应量和住房用地土地供应的相关分析。1、XX城区住房空置率现状分析1.1空置率定义空置率，可以笼统的定义为某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。参照相关研究和地方实践对空置率的界定，本

3、文采用供电部门提供的用地指标来计算空置率。具体为连续半年及以上平均每月用电量小于等于5度的住宅占已交付全部住宅的比重。1.2XX城区住房空置率现状2010年XX城区商品房和安置房的空置率达18.8%，其中，安置房的空置率为24%，商品房的空置率为15.1%。从小区类型来看，老小区普遍空置率较低，基本维持在10%以下；近几年推出的楼盘空置率较高，空置率在20%-50%之间。1.3空置水平判断在西方发达国家，商品房空置率的研究已经比较成熟，也已经有了国际公认的空置率警戒线。根据相关研究，国际上公认3-10%为空置率的合理区间，20%为空置率的警戒线。发达国家成熟房地产市场低于合理区间，市场上商品房

4、供求关系就会紧张；高于这个区间，房屋资源就会浪费。参考国外住房的空置率标准，结合我国快速城镇化的实际情况，我国城市住房空置率在5-14%范围内都是可以接受的。其原因在于：同国外不同，我国是人口大国，城市化进程加速，房地产市场还不稳定，房屋需求还远未饱和，空置率高于国外比较正常；空置房主要为房屋租赁和“二手房”买卖市场提供资源，按照目前我国的发展状况，在流动人口聚居的大城市，空置率稍高一点对房地产市场更为有利；城市情况各不相同，一般城市的空置率在10%可能比较合适，但北京、上海这样的城市15%可能更好。总体上，这个区间的住房空置率能够使我国房地产市场较为平稳，供求关系较正常。综合以上分析，XX城

5、区住房空置率已经处于较高水平，需要采取一定措施，引导其向合理区间发展。1.4空置率与住房供应的关系1.4.1历年商品房用地供应至2010年年底，城区共出让和划拨居住用地和商住混合用地1430.2公顷，其中，出让量为973.9公顷，划拨量为456.3公顷。按照批租/划拨年份，2006年前共出让和划拨各类住房用地402.5公顷，十一五期间共出让和划拨各类住房用地1027.7公顷，其中商品房用地675.1公顷。1.4.2空置率与住房供应的关系通过对十一五期间住房用地供应和空置率的分析，土地供应的高峰对应空置率的高峰时发生在大约两年后，即空置率与土地供应之间成正相关关系。因此建议十二五期间较十一五适当

6、减少居住用地供应总量。2、相关地区降低空置率措施借鉴2.1国外相关国家地区实践西方国家对空置住房采取征税或拆除或收回等方式，较为严格，对我区的实际指导意义不大。2.2国内相关地方实践国内尚未出台针对空置住房的相关法律法规，目前多处于学者研究阶段，主要集中于减少投资炒作、征收空置税等，但后者尚不成熟。也有部分城市如汕头、福州、北京等采取了收购空置商品房作为保障性住房或或采取现金补贴的方式，鼓励符合经济适用房条件的市民去购买空置房。汕头市经市政府同意，由汕头市房产管理局出台了关于收购空置商品房或二手房的公告，对空置商品房的收购条件和收购方式予以明确。福州市于2006年出台福州市城区廉租住房管理办法

7、，其中第九条提出“对收购空置商品房及旧住房作为廉租住房的，有关行政事业性及经营服务性收费减半征收；实物配租的廉租住房租金收入免征房产税及营业税。”。表明，该阶段已有收购空置商品房作为保障性住房的相关举措，后来又于2009年2月1日公开表示，鼓励政府部门或国有企业，收购空置商品房作为扩大保障性住房的房源；或采取现金补贴的方式，鼓励符合经济适用房条件的市民去购买空置房。优点：客观上有助于减轻各地楼市的供求矛盾，加快开发商的资金回笼。对地方政府而言，收购合适的空置房用作保障性住房，将大大缩短扩大保障性住房的建设周期，可以节省建设用地和开发成本。建议：首先，正确评价商品房空置率问题，以免影响宏观决策；

8、其次，地方政府如要收购空置商品房，操作方案必须经过全面研究。3、降低住房空置率的相关举措3.1增量住房适度调控，保持市场供需大体平衡“十一五”XX住房建设高速增长，商品房市场已进入供略大于求的状态。建议“十二五”减缓增速，建设总量不超过“十一五”的规模。通过问卷调研、部门访谈、区域平衡法、外来购房人群预测法等多种方法，兼顾十一五期间的存量住房建设情况，综合预测十二五区间XX城区需推出各类住房用地890公顷。商品房建设市场行为明显，以弹性引导为主，而安置房和保障性住房则以刚性控制为主。各类住房建设应优先满足保障性住房建设和安置房建设，因此在对城区各类保障性住房建设需求充分调研的基础上，再根据总量

9、预测，反推得出商品房建设供应总量。根据住房建设需求预测和城市近期规划建设热点地区以及土地出让实际，城区十二五期间计划新增商品房594公顷，为十一五期间的88%。3.2存量住房充分利用，促进向保障性住房转化种种迹象表明，商品房的供求关系已经发生了根本变化，据统计，全国存量商品住房已高达160亿平方米，空置率不断攀升，市场拐点已经显现，XX城区目前住房空置率也近达20%。应该看到，这是正常的市场现象，没有前阶段房地产的高速发展，就没有现在商品房市场下行的基础，说明市场的内在调节已起作用，在这种形势下，由政府主导大量新建保障性住房，实际上会有极大的市场风险。作为地方政府，应以转化空置房为主来筹集保障住房，尽量控制保障住房的新建规模。参照相关地市实践经验，建议采取收、租双管齐下，力求安置房空置率由24%下降到8%，商品房空置率由15%下降到10%。从收购方式来看，空置安置房政府可采用收购方式，转化为各类保障性住房。空置商品房政府可采用租赁方式，动态转化为公共租赁房。6