滨海旅游度假区控制性详细规划文本.docx

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1、中心区控制性详细规划文本第一章 总则第一条 为指导XXXXXX中心区的开发建设和 统筹安排土地使用、道路交通、市政设施、环境容量等提供技术依据和措施，特制定本规划。第二条 在本规划区范围内的土地利用和各项建设，均应服从本规划的规定和要求，如与其他规划有矛盾，原则上应以本规划为主。第三条 本次规划的解释权属于XX开发区规划建设管理局。第四条 XXXXXX中心区控制性详细规划的编制以以下文件为依据：1）中华人民共和国城市规划法2）风景名胜区管理暂行条例3）城市规划编制办法4）XX市城市规划管理条例5）XX经济技术开发区第十一个五年规划纲要6）XX开发区发展规划纲要7）XX开发区XXXX控制性详规设

2、计任务书8）国家、省、市有关法规和规范。9）原XXXXXX国家旅游度假区总体规划（仅供参考）10）XXXXXX风景名胜区总体规划第五条 规划原则1）系统规划原则规划不仅提出空间布局，同时提出发展过程中的动态控制依据。2）市场主导与规划调控相结合原则充分发挥规划的调控作用，并注重市场与空间规划的有机结合，增强旅游项目集聚效应，作大作强旅游项目集群。鉴于目前旅游项目不确定的实际情况，规划考虑多功能组合模式的空间布局方案，便于根据实际需要取舍、组合，以提高规划对旅游市场的适应能力。道路与用地规模依据市场要求，用地规划具有一定的兼容性。3） 可操作性原则规划注重切实可行，对于不适应规划要求的土地提出切

3、实可行的解决方案，并注重规划执行过程中规划成本、土地市场等经济方面的分析。4）可持续发展原则严格执行风景名胜区管理暂行条例关于风景区的“严格保护、合理开发、统一规划、永续利用”的要求，协调旅游产业发展与生态环境的关系。强化旅游度假区和风景名胜区的生态环境和景观特点，保持适当的开发强度，避免城市化。第六条 规划目标1）总体目标根据XXXX国家级风景名胜区的性质及职能,我们将其目标确定为，通过对中心区内旅游项目景点的进一步整合, 加快规模大、功能全和参与性强的主题游乐项目群的建设，做大主题游乐业；通过对旅游基地内各项功能设施的逐步改进与提高,把中心区建设成为景观独特、生态良好、游人喜爱、接待设施完

4、善的综合服务区。2）经济发展目标大力发展宾馆、度假村等旅游接待设施，提高地方第三产业对国民经济的贡献率，把旅游业逐步培育成地方国民经济的支柱产业，并提高其科技含量。3）社会发展目标合理发展中心区的人口规模，发挥旅游产业的社会功能，创造更多的就业机会，提高本地居民的生活质量和人口素质，依法治区，形成规范化的体制和法制环境，促进社会与经济的协调发展。4）环境发展目标 本着“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的原则，重视风景旅游业发展的生态效益，严格控制全区范围内的各类污染源，把好开发项目关，切实加强自然资源尤其是核心区内不可再生的地质景观的保护及森林景观的培育，达到自然环境的最佳化，生态效益

5、的最优化。第七条 发展策略1）围绕旅游大主题，严格控制其它无关项目设置。2）立足自身资源条件与气候条件，兼顾舒适期与非舒适期的项目设置。3）走度假旅游、观光旅游和专项旅游相接合的发展道路，整合区域旅游资源，做好旅游专项规划。4）积极进行空间整合，充分发掘自身景观与环境资源价值，合理利用和分配岸线。5）提高接待与服务设施水平。打造精品旅游线路，大力进行旅游度假氛围的营造。第二章 用地布局规划第八条 中心区功能定位根据XX开发区发展规划纲要，XXXX中心区要形成以旅游、娱乐、接待设施为主的旅游业发展的核心区，满足“吃、住、行、游、购、娱”等相关旅游设施不同季节、不同时段的需求。第九条 中心区空间布

6、局：一区、一村、一带、二园。 一区旅游服务管理区 一村度假村 一带滨海旅游带 二园水上嬉水乐园和影视乐园。以区级道路为纽带，以绿地为分隔，建成各自既功能独立又相互联系的完整的中心区空间布局。第十条 中心区旅游项目体系，包括旅游接待、旅游服务、度假、水上嬉水乐园景区、影视乐园景区、滨海旅游带。第十一条 规划用地平衡表序号用地性质用地性质用地面积（ha）所占比例（%）01R居住用地23.325.0902C公共设施用地290.3463.32其中C12非市属办公用地6.661.45C21商业金融用地13.793.01C25旅馆业用地181.2739.53综合酒店用地40.008.72度假村用地141.

7、2730.81C36游乐用地78.8417.19C51医院用地0.420.09C61教育用地9.362.0404S3社会停车场用地4.741.0305S道路用地69.5515.1706T轻轨车站用地2.150.4707U供电设施用地0.470.1008G绿化用地67.9714.82其中G1公共绿地63.3613.82G2防护绿地4.611.01规划建设用地合计458.54100第三章 道路交通系统规划第十二条 道路交通系统规划原则1）以XXXX风景区总体规划道路交通系统为基础。2）结合现状和土地使用规划，进一步构筑道路网的等级和布局，协调中心区内部与周边路网的关系。3）充分考虑不同交通对道路要

8、求的差异，合理规划交通性道路。4）根据总体用地布局，合理确定道路网密度。第十三条 路网布局与交通组织考虑到现状道路网及用地审批情况，规划采用分级网状结构道路系统对中心区现状道路网进行了进一步的完善。其中主干道为五号路、中心大街、南湖街、观石路、银滩路、银滩街。第十四条 道路等级划分：道路等级体系由主干道、次干道、支路三级组成。主次干道贯通中心区各个功能分区，中心区支路可以根据发展建设的需要进行必要的调整。第十五条 道路断面1）主干道：五号路、中心大街、南湖街、观石路、银滩路、银滩街。其中中心大街以西段五号路规划红线宽度为100米；以东段五号路规划红线宽度为40米；中心大街规划红线宽度为58米；

9、南湖街规划红线宽度为56米；银滩街规划红线宽度为40米，道路断面为两块板形式；观石路规划红线宽度为30米，道路断面为一块板形式。2）次干道：为构成中心区框架的区内道路，规划道路红线宽度为25米或19米，道路断面采用一块板形式。3）支路：街坊内道路及辅路，红线宽度为19米，道路断面采用一块板形式。4）环山路：为环绕区内山体的道路，主要供游人骑车登山游览使用，红线宽度为9米，道路断面采用公路断面形式。5）海滨中路：为现状沿南部海滨蜿蜒的一条游览性道路，规划红线宽度为25米；规划通过区内道路将海滨路和环山路联系起来，作为供游人骑自行车游览的道路使用。第十六条 规划道路一览表道路名称红线宽度（米）长度

10、（米）断面形式金石路1001182两块板之江路40970两块板中心大街581383两块板南湖街561417两块板银滩街40953两块板枫洋街301093一块板枫洋老街14507一块板丹桥街25727一块板丹枫路252212一块板丽湖路251127一块板枫叶路19604一块板海滨中路251742一块板海滨东路-740一块板观石路302007一块板银滩路301645一块板东丹路19661一块板赏石路19628一块板东一街191136一块板东二街19966一块板东三街30928一块板影视街19527一块板乐园街19279一块板山银街19261一块板山海街19366一块板环山路93600一块板规划道路

11、用地69.68ha，道路总长27.66公里，道路面积率为15.20%。第十七条 中心区内规划社会停车场4处，总计用地面积47400，按2530/车位计，机动车停车泊位总计约16001900个。公共停车场主要解决外来旅游车辆的停放问题。第四章 土地使用强度控制第十八条 控制指标的设定与分类为有效控制地块的建设开发容量，按规定性和指导性两类指标实施对各类地块的控制：1） 地块的规定性指标（5项）用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等；2） 地块的指导性指标（5项）用地面积、人口容量、空间组织要求、建筑形态要求、环境设施要求等。第十九条 控制原则1）符合城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ

12、13790）等国家标准的有关规定；2）区别各地块的不同用地性质，合理考虑建筑间距等因素，根据地段位置的实际情况，因地制宜地确定控制指标；3）遵照建设生态城市的目标，适度提高绿地率的取值；4）为有效、合理利用土地，保证城市规划成果的弹性和适应性，为城市发展留有充分余地，适度采用偏高限取值；5）考虑市场经济体制条件下，各个地块的开发容量、土地的投入产出和开发收益率、公众利益相统一；6）依照各指标的相互关系与科学的内在联系，进行有关指标的校核验算，保证规划成果的可行性。第二十条 各地块具体控制指标详见附表一。第五章 市政设施工程规划第一节 给水工程规划第二十一条 用水标准：行政办公、商业金融、度假村

13、用地0.1万 m3/km2.d，旅馆业、综合酒店和文化娱乐用地0.2万m3/km2.d，医疗卫生和教育用地0.5万m3/km2.d消防用水量根据建筑设计防火规范，确定为25Ls，并按同一时间内有一处发生火灾，灭火持续时间2小时用水计算。XXXX中心区总用水量约为8287m3/d。第二十二条 本区由松树山水厂供水。给水管网充分利用现状管网，并采用环状管网与枝状管网相结合的布置方式，近期以枝状为主，远期逐步连成环网。给水管径为DN200mm-DN300mm，管材采用球墨铸铁管。第二十三条 消防采用低压供水系统，与生活给水共用同一管道，在给水管道上每隔一定距离设置地埋式消火栓，消火栓间距不大于120

14、m。第二十四条 大型宾馆、酒店等用水大户要考虑中水回用。第二节 排水工程规划第二十五条 规划排水体制为雨、污分流制。第二十六条 中心区污水量为6485m/d。第二十七条 本区污水排入XXXXXX污水处理厂。污水管道根据地形地势、道路竖向，结合规划道路布置。收集的污水送至污水处理厂处理。污水管径为d300mm-d700mm，管材采用玻璃钢管。第二十八条 生活污水需经化粪池处理，医院污水须经院内处理达标后，方可排入市政管道。第二十九条 暴雨强度公式采用XX市暴雨强度公式q=1250(1+0.8lgP)/(t+13)0.65 (L/ s. ha)重现期 干管P=1年 支管P=0.5年第三十条 雨水管

15、渠根据地形地势及道路竖向设计，结合规划道路布置，本区共设置7个雨水排出口，将雨水就近排入水体。雨水管径为d400mm-d1800mm，明渠断面为BXH=(0.5-0.9)mX0.5m、BXH=1.2mX0.6m和BXH=4.0mX2.5m。管材采用钢筋混凝土管和钢筋混凝土明渠。第三节 供热工程规划第三十一条 热指标的确定：按照建筑物的使用性质，结合XX地区的气候条件并考虑节能建筑。采暖热指标确定如下：度假村及宾馆及酒店：60W/m2 公共建筑：60W/m2 度假村及宾馆及酒店制冷指标：90W/m2。第三十二条 热负荷：根据各地块控制指标及各类建筑的采暖热指标，采暖热负荷为161.31MW，制冷

16、热负荷73.45MW。第三十三条 本区域采暖总供回水管为DN700，规划26座换热站，一级热水网采用供回水温度为120和70，二级热力网采用供回水温度为80和60。本区域酒店及宾馆夏季制冷由市政蒸汽管网接入，在各酒店内进行制冷。第三十四条 根据本地区地势的特点、建筑的高度及其分布情况，考虑采暖设备承压能力，系统运行经济合理的情况下，将本规划区划分为26个供热区域。第三十五条 本规划以管网布置通过热负荷中心且路径短捷为原则，本规划区内的一级热水网与来自区外的市政一级热水网敷设方式相同；区内的二级热水网采用直埋方式并尽量采用无补偿直埋方式。热力网过挡土墙、下沉区及过路时，可采用管网外加设钢筋混凝土

17、套管加以保护，以免重载车辆经过时，使管道产生破坏。第三十六条 热力网一级网采用供回水温度为120和70，二级热网采用供回水温度为80和60，管内壁绝对粗糙度k=0.5mm，局部阻力按实际进行计算，主干线比摩阻控制在3070Pa/m，支干线比摩阻按允许阻力损失确定，但不超过各管径允许的极限流速值。第三十七条 热力网管材采用Q235钢，DN200采用无缝钢管，DN200采用螺旋焊接钢管。保温材料采用聚氨脂，DN200，保温厚度=40mm，DN200，保温厚度=50mm，外保护壳采用高密度聚乙烯。所有的分支处支管的始端均应设置分支阀门，阀门处设置分支阀门井，检查井内设积水坑。管道的每个管段最高点设置

18、放风装置，最低点设置泄水装置。预制保温管，在保温预制前，应涂以高效耐温的防水、防腐剂氰凝（TP-1），保温采用聚氨酯泡沫，保护层采用高密度聚乙烯。第三十八条 本规划根据地形高差及供热系统设备承压能力，将居住区分成26座换热站。每座站内设置组合式换热机组，设置三台二级热水网循环水泵（其中两运一备）、补水定压泵两台（其中一运一备）、水处理设备一台、除污器一台。循环水泵及补水泵均采用变频调速装置。根据室外气温及二级热水温度变化，自动控制一级热水网流量，以达到最佳节能和保证采暖效果。第四节 燃气工程规划第三十九条 依据开发区总体规划和城市燃气专项规划（本规划区待定）,在本规划内设置中低压燃气调压站(柜

19、)，将市区来的中压燃气通过中低压调压柜，将压力调至5000Pa后，采用低压输配管网供整个区域的居民和商业用户使用。第四十条 确定居民用户耗气定额为2150MJ/人年（51104Kcal /人年），相当于年平均日用耗气定额为0.5米3/户日。第四十一条 公共建筑用户耗热定额职工食堂1884MJ/人年45x104千卡人年饮食业7995MJ/座年190千卡座年托幼（半托）1256 MJ/人年30 MJ/人年医院2931 MJ/床位年70 MJ/床位年旅馆（有餐厅）3350 MJ/床位年80 MJ/床位年第四十二条 供气规模：平均年供气规模81.48万Nm3/年，平均日用气规模2678.75 Nm3/

20、日；月高峰系数：Km=1.20、日高峰系数：Kd=1.15、时高峰系数：Kh=3.00、则KmKdKh = 4.14。第四十三条 来自市区中压干管的燃气进入燃气调压站（柜），经站内的中低压调压器调压后，压力降至5kPa，再通过低压燃气管网送至用户灶具前供用户使用。调压站位置和数量以多元化酒店或宾馆为单位进行设置，度假村以服务半径不大于500米为原则进行设置。共设置14座调压站，调压站占地面积均为7米8米，调压站和一般建筑物（或构筑物）最小净距为6m。第四十四条 城市输配管网管径小于DN300时，如设计参数能够满足塑料管输气要求，则应优先选用聚乙烯塑料管作为主要材料。本项目燃气管网采用聚乙烯塑料

21、管道，PE100，SDR11。第四十五条 规划的燃气管道均采用直埋敷设的方式，燃气主管网主要敷设在马路的人行道或慢车道下。为保证管道安全运行，所有燃气管道必须埋设在冰冻线以下，管道坡度不小于3，并在最低处设凝水缸，管道坡向凝水缸。燃气管道距建筑物净距中压不宜小于2米。第五节 电力电信工程规划第四十六条 本规划区10KV最大计算负荷为88470KW，归结到66KV二次变电所的最大负荷为70780KW。第四十七条 10KV电源采用环网供电，平时开环运行，10KV线路全部采用电力电缆沿电力电缆沟或排管敷设方式，2根以下采用直埋，216根采用排管方式，超过16根采用隧道敷设。第四十八条 电信用户预测：

22、根据本区用地规划和人口规模，采用分类用户预测法：商场1部/60100m2，2.5部/200300m2，酒店1部/2025m2，办公1部/40m2，住宅1部/6090m2。第四十九条 本规划区内的现有的电信分局能够满足需求，应在靠近路边的适当位置预留电信设备接入用房，以适应电信需求和技术的发展，满足光纤到小区，光纤到户的发展。本区内电信采用管道敷设，管道组网采用环型结构。附表一：用地指标控制表地块编号用地性质代码用地性质名称用地面积(公顷)容积率建筑密度 (%)绿地率(%)建筑限高(M)A-01T1铁路用地2.15-254012A-02S31停车场库用地2.150.00350A-03G22绿化用

23、地0.250.001000A-04C21商业金融业用地5.011.5403024A-05C25旅馆业用地3.411.8403024A-06C21商业金融业用地2.351.0353015A-07C25旅馆业用地9.181.0353015A-08C25旅馆业用地15.880.6303510A-09C25旅馆业用地2.691.0353015A-10C25旅馆业用地3.121.0353015A-11C25旅馆业用地3.930.8303012A-12S31停车场库用地1.480.000350A-13C36游乐用地2.300.330408A-14G22绿化用地1.600.0001000A-15C36游乐用

24、地6.930.110404B-01C12行政办公用地4.761.8403030B-02U12供电设施用地0.470.6402010B-03C25旅馆业用地7.891.8403030B-04C21商业金融业用地3.411.5403024B-05R1居住用地3.021.5303530B-06C61高等学校用地4.61-B-07R居住用地4.201.5303530B-08R居住用地11.991.2303518B-09C36游乐用地3.920.5303010B-10C36游乐用地11.420.5304010B-11S31停车场库用地0.33-B-12C61高等学校用地1.71-B-13C12非市属办公

25、用地0.84-B-14C25旅馆业用地4.971.5303024B-15C25旅馆业用地12.070.5303510B-16R1居住用地4.12-B-17C36游乐用地2.510.110404C-01C12行政办公用地1.071.2403020C-02C51医疗卫生用地0.42-C-03C12行政办公用地3.561.8403027C-04C25旅馆业用地6.891.8403030C-05C25旅馆业用地5.081.5403018C-06C25旅馆业用地4.541.5403024C-07C25旅馆业用地4.831.5403024C-08C25旅馆业用地5.841.2303515C-09C25旅馆

26、业用地4.971.2303515C-10C36游乐用地11.430.3204016C-11S31停车场库用地0.790.00350C-12G22绿化用地0.190.001000C-13C25旅馆业用地8.871.2303515C-14C25旅馆业用地8.541.2303515D-01C25旅馆业用地10.210.6303510D-02C25旅馆业用地5.540.6303510D-03C25旅馆业用地3.490.6303510D-04C25旅馆业用地3.560.6303510D-05C25旅馆业用地2.470.430358D-06C25旅馆业用地20.550.430358D-07C21商业金融业

27、用地2.020.8303516D-08C61高等学校用地3.041.0303012D-09C24服务业用地1.011.2353015D-10C25旅馆业用地4.650.5303510D-11C25旅馆业用地9.650.5303510D-12C25旅馆业用地7.700.6303510D-13C36游乐用地15.890.8304020D-14C36游乐用地24.420.8304020附录二：术语和规定1地块按照一般城市建设规律，根据现状用地地籍情况及各种性质用地的合理控制规模确定的基本建设用地单位。一般由城市主次干道、支路和地块分界线围合而成。其编号由所在街坊编号和两位数字组成，如：A-01-02

28、地块、B-03-01地块等。2容积率一定地块内，总建筑面积与地块总用地面积的比值。容积率为无量纲比值。3建筑密度一定地块内，所有建筑物的基底总面积占地块总用地面积的比例（%）。4绿地率城市一定地区内，或一定地块内，各类绿地的总面积占用地总面积的比例（%）。5绿化覆盖率城市一定地区内，或一定地块内，被绿色植物直接覆盖的土地面积占用地总面积的比例（%）。其中，乔、灌、草垂直重复覆盖的土地面积只统计一次。6道路红线规划所确定城市道路的路幅边界线，即城市道路用地的规划控制线。本控详中，系指支路（14m宽）及以上级别道路用地的规划控制线。7用地红线地块与地块之间的用地边界线，又称地块分界线。8建筑控制线

29、城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界限，以及相邻地块之间控制地块分界线两侧建筑物或构筑物的界限，一般为建筑物基底位置的控制线。又称后退红线。9地块用地面积单个地块的用地净面积，计算至相邻各级道路的邻接道路红线及相邻地块间的地块分界线。多个地块连片整块开发时，系指这些地块的总用地面积，包括这些地块之间的城市道路用地面积。单位为“ha”或“”。10建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。11建筑限高对地块内主体建筑高度的限制。其对建筑高度的限定作用，应按民用建筑设计通则（JGJ3787）的规定执行，也可由城市规划行政主管部门另行解释。12配建设施与用地规模或人口规

30、模向对应、配套建设的公共服务设施、道路交通设施和公共绿地的总称。13当量小汽车以45座的小客车为标准车型，作为各种型号车辆换算道路交通量和停车泊位数量的当量车种。其换算系数宜按城市道路交通规划设计规范（BG5022095）表A.0.1规定取值。14社会停车场为社会公众存放车辆而设置的免费或收费的停车场地，也称公共停车场。一般占地面积2000左右。15配建停车场服务于某一地块、某一单位或某一住宅区的停车场地。一般根据所在地块用地性质、项目规模确定，其用地划入所在地块用地性质。16防护绿地城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的林带及绿化用地。9附录三：各类建设用地适建要求各 类 建 设 用 地 适

31、建 范 围 表 序号用 地 类 别大类备 注中类R2C1C2W1S1S3U1G1G2小 类R21R22R24C12C21C22C23W1S1S31U1G11G22二类居住用地公共设施用地绿地非市属办公用地商业用地金融保险用地贸易咨询用地普通仓储用地道路用地机动车停车场库用地供应设施用地公园绿地防护绿地建 设 项 目1低层住宅2多层住宅3居住小区商业服务设施4居住小区文化设施(青少年、老年活动室及文化馆)5居住小区行政管理设施（居委会）6办公建筑、商办综合楼7商住综合楼8一般旅馆、宾馆9普通储运仓库10公共停车场、库11变电所12换热站13公共厕所14垃圾收集站15办公建筑、商办综合楼注：规划性质，即规划确定的土地利用性质，建设项目的新建、改建、扩建应予以认真执行；可建性质，须经县城市规划行政主管部门或其授权机构批准，方可变更的土地利用性质；严控性质，须经县人民政府或其授权部门批准，方可变更的土地利用性质；禁建性质，即不得在该性质用地中设置次类