商务办公、文旅休闲滨海新区控制性详细规划说明书.docx
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1、海头镇中心区控制性详细规划说 明 书前 言1第一章 现状综述1一、镇区概况11、海州湾生物科技园12、港口13、海产品养殖与交易14、旅游资源丰富1二、规划范围2三、基地现状21、土地利用现状22、建筑现状23、道路交通设施现状24、绿化景观现状2第二章 规划原则、目标与定位2一、规划依据、期限21、规划依据22、规划期限2二、规划原则31、适宜便利性原则32、生态为本原则33、弹性与刚性相结合的平面立体双平台控制原则3三、规划目标3四、规划定位3五、人口规模3六、发展策略研究3第三章 空间布局规划4一、规划结构4二、功能布局4三、用地布局41、居住用地（R）42、公共设施用地（C）43、工业
2、用地（M）44、仓储用地（W）55、市政公用设施用地（U）56、特殊用地（D）5四、公共服务设施规划51、 原则52、教育设施53、 医疗卫生设施64、 文化设施65、体育设施66 、商业服务设施67、 金融邮电设施68、 社区服务设施69、市政公用设施610、 行政管理设施6第四章 综合交通规划8一、规划原则8二、道路系统规划8三、公交系统规划8四、道路交通设施规划91、广场92、社会停车场93、加油站9第五章 绿地系统布局与景观规划9一、绿地系统规划原则9二、绿地系统规划内容101、带状公共绿地102、集中公共绿地10三、景观系统规划原则10四、景观系统规划内容10五、城市设计指引111、
3、整体控制112、景观节点113、空间景观营造原则114、建筑风貌分区115、建筑立面高度（天际轮廓线）控制116、主要节点控制12第六章 旅游发展规划12一、旅游发展策略121、案例研究122、海州湾海滨旅游度假区发展借鉴13二、旅游功能分区13三、旅游发展措施131、加大旅游业公共配套设施投入132、提高旅游产品和服务质量133.规范旅游业税费征收134.加强环境保护措施13第七章 开发强度与弹性控制13一、容积率控制13二、建筑高度控制14三、弹性控制141、刚性控制内容142、弹性控制内容14第八章 市政工程规划14一、给水141、现状142、规划依据143、给水量预测状144、给水工程
4、规划15二、污水工程151、现状152、规划依据163、污水量预测164、污水工程规划16三、雨水工程161、现状162、规划依据163、雨水量计算164、防洪排涝设施规划175、雨水管网规划17四、电力工程171、现状172、规划依据173、负荷预测174、电力工程规划18五、供热工程181、现状182、规划依据183、供热方式184、热负荷预测185、供热工程规划19六、燃气工程191、现状192、规划依据193、气源规划204、用气量预测205、燃气工程规划20七、通信工程211、现状212、需求量预测213、邮政工程规划224、电信工程规划225、广播电视工程规划226、通信管道规划2
5、2八、环境卫生工程221、现状222、规划依据223、垃圾量预测224、环境卫生工程规划2228前 言海头镇位于海州湾腹地，居苏鲁交界处，是国务院首批沿海开放镇。凭借丰富的自然资源，发展水产、捕捞、蚕桑养殖等特色产业。同时镇办工业园发展也取得初步成果，建设了以金茂源为代表的一批龙头企业，形成生物化工、电子电器、绳网加工业为主导的产业类型，实现了海头镇经济初步腾飞。海头镇中心区地处龙王河北岸，西临老204国道，东临黄海。沿海往北至韩口河是海头深水港的规划建设区域，同时也是海头优质沙滩所在区域，依托沙滩和槐树林建设的海州湾旅游度假区素有 “江苏北戴河”的美誉。良好的地理位置与景观条件作为新区未来将
6、是海头镇重点的发展区域。目前沿海滨大道的主要建筑有电信局、镇政府办公楼等，还有少量新建住宅小区，新区建设正处于起步阶段。随着连云港跨越式发展以及赣榆融入“一心三极”步伐的加快，海头面临着新的发展形式和机遇，加快海头深水港的建设显得刻不容缓，如何以港口建设为中心，协调镇区与港区之间的建设关系，建立镇区和港区之间的便捷交通联系、新区配套建设港口口岸服务设施、居住生活配套设施、旅游度假设施等，将是当前海头新区建设急需解决的问题。为了使新区居住、商业、办公、娱乐等设施能够更好服务于港口以及临港产业，彰显河海相依的城镇特色与海州湾旅游度假区优美风光，实现建设环境优美的滨海小镇、提升海头整体形象的目标，受
7、赣榆县建设局委托，我公司进行海头镇中心区控制性详细规划的编制工作，希望通过规划实施与管理，有序指导城镇建设，实现城镇发展目标。 第一章 现状综述一、镇区概况海头镇位于海州湾畔，行政区域80平方公里，镇域人口8万余人，辖29个行政村，51个自然村，境内交通条件优越，沿海高速公路穿境而过，在此留有互通道口，204国道南北贯穿全境。海头是江苏省30家重点发展镇之一，小城镇是全省新型示范小城镇。镇区建设占地约2平方公里，主要集中在龙王河南的老镇区，龙王河北具有现代化水平的新城区正在兴建，内容包括居民区、商业服务区、休闲娱乐区、行政办公区、农民文体活动中心等设施，与海州湾旅游度假区相融，正向具有海滨特色
8、的新型旅游城镇跨越。海头镇现有各类企业近千家，从业人员1.3万人，工业项主要集中在镇办工业园区内，以镇区以绳网加工业、海产品加工为主，海州湾生物科技园主要生产生物化工产品。1、海州湾生物科技园规划建设面积10.3平方公里，完成了金海大道西段的路面铺设，初步具备承载重大项目入园的条件。江苏金茂源生物化工有限公司第一期工程以及连云港福榆氯碱建设完毕，雅禾物流中心、连云港聚龙生物科技有限公司、污水处理厂、自来水厂等项目正在筹建。2、港口海头渔港：地处龙王河口，江苏沿海五大群众渔港之一，正在按照国家级中心渔港的建设标准，投入1亿多元对3300米长的海头港进行扩建，挖港池、修船闸、建码头，配套渔港基础设
9、施，力争两三年内可使海头港进出千吨的船舶，同时容纳2000艘船舶停靠。海头深水港：项目计划阶段总投资57亿元，规划年吞吐量3500万吨，分三阶段进行。第一阶段计划总投资12亿元，建设5万吨级散货码头泊位2个，5万吨级石油码头泊位1个；第二阶段投资15亿元，建设5万吨级泊位2个，8万吨级泊位1个；第三阶段计划投资30亿元，建设20万吨级泊位2个，形成集集装箱业务在内的综合型现代化港口。3、海产品养殖与交易养殖业是海头镇特色产业，海州湾渔场海域宽广，鱼、虾、蟹、贝、藻闻名遐迩。境内建有1万亩梭子蟹、8000亩贝类、8000亩淡水、3000亩紫菜、1万亩潮间带滩涂贝类和4万亩浅海域底栖贝类生态护养六
10、大养殖基地，被市政府评为“海水养殖之乡” ，年养殖量达2万吨，。海头镇日海产品交易量可达百吨，成为苏北、鲁南地区重要的海产品集散地，全镇从事海产品贩运人员达5000余人。在原有两个交易市场的基础上，海头镇又投资兴建海产品批发市场，可设固定摊位1200个，日人流量可达5000多人，年干货交易量1万吨，货交易量10万吨，农副产品交易量4万吨，年交易额达10多亿元，产品交易量超20万吨，创利润1.6亿元，并被定为省重点农贸市场。4、旅游资源丰富海头旅游资源丰富，东部海滨风光旖旎秀美，气候温和，拥有江苏省最大的优质沙滩，长达11.6公里，沙质细腻、金黄，还拥有绵延440.8亩的槐林，依托旅游资源，建起
11、海州湾旅游度假区有着“江苏北戴河”的美誉，有海滨浴场、槐林休闲、海上马车等娱乐及配套设施，每年还吸引周边大量游客来此游玩。二、规划范围海头中心区位于龙王河北海头新区，东面黄海，西接老204国道，北侧与规划中的临港工业区相接，南接龙王河。具体规划范围：北至北朱皋村，西抵204国道、南至龙王河边，东以规划海堤路为界，规划用地总面积约5.12平方公里。三、基地现状1、土地利用现状规划范围内现状建设用地分布呈现“一带、一区”的特点。一带主要是指沿204国道两侧，这里集中了规划范围内几乎所有商业金融用地、服务设施用地以及工业用地，而且对外服务性较强与基地内其它地区关联性较弱。一区是指海州湾旅游度假区，由
12、于是区域范围内唯一的游乐设施，因此在度假区内集中了旅游度假、旅馆餐饮、游乐场等服务设施。“一带”、“一区”之间没有功能联系，用地面积总量占规划用地面积比例相对较小。其余用地性质主要为农田、水产养殖用地、村镇居住用地三类。2、建筑现状规划范围内建筑分为公共建筑、村民住宅建筑、旅游度假建筑三类。商业建筑主要沿204国道分布，此外在海滨大道与204国道交叉口位置集中了税务、劳动保障、电信等层数相对较高的公共建筑，规划范围内最高、质量最好建筑是海滨大道上的政府办公楼。村民住宅主要指小口村和南朱皋村，建筑密度较高，多为一层，质量较差。现状旅游度假建筑为单体度假别墅和度假宾馆，建筑质量较好。3、道路交通设
13、施现状基地内现状建成的主要交通道路只有204国道、海滨大道东段、海口路以及海堤路，为水泥路面。而村庄内部道路为土路或石子路。规划范围内没有独立占地的对外交通设施，对外客运交通以沿204国道，扬招长途客运汽车为主。镇区内没有公共交通站点或公交首末站，居民出行基本依靠人力交通及出租三轮车。规划范围内沿204国道有加油站两处，但相距不过百米。没有规范的停车场地或其他交通设施。4、绿化景观现状规划范围内绿化景观资源丰富，河流水系纵横，养殖鱼塘密布。龙王河两岸芦苇等生态湿地更是郁郁葱葱。海州湾旅游度假区内的大面积槐树林是整个镇区范围内现状绿化的最大亮点。现状绿化景观资源尚未得到充分挖掘与系统整理，没有形
14、成土特的城镇景观意向，缺乏可以供人娱乐休闲的公园绿地。第二章 规划原则、目标与定位一、规划依据、期限1、规划依据中华人民共和国城市规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡建设部分）（建设部建标2000179号发布令）中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城市建设部分）（建设部建标2000202号发布令）城市规划编制办法（2006）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 137-90）城市居住区规划设计规范（GB 50108-932002）城市道路交通设计规范（GB50220-95）停车场规划设计规则公安部、建设部江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）连云港市
15、总体规划（2006-2020）（在编）赣榆县城总体规划（20012020）海头镇镇区总体规划（20032020）海头镇土地利用总体规划海头片区分区规划（2007-2020）（在编）国家其它有关法规标准和规范2、规划期限本次规划期限为：2007年2020年二、规划原则1、适宜便利性原则面对新的发展形式，围绕海头镇的建设发展目标，坚持高标准、高起点，为城镇广大居民创造环境宜人、方便安全的居住空间；按居民的不同生活需求分级配置各类公共服务设施，形成相对集中的综合服务中心，使生活居住区功能明确、方便生活；注重对生活区内各类市政设施配套。2、生态为本原则遵循“生态优先，合理建设”的理念，建设“河、海、城
16、”相融的镇区，保留完整的自然环境和生态系统，以不破坏生态环境为根本，保持并提升海头镇的生态环境的系统性和完整性，不进行过度的开发建设。3、弹性与刚性相结合的平面立体双平台控制原则规划用地性质以弹性和刚性控制相结合为原则，采取科学、合理、灵活的方式管理，以适应市场化的需求，加强规划管理的可操作性。以传统控制性规划的平面性与城市设计的立体性相结合为原则，全面、立体地进行规划构思。三、规划目标绿色生态的城市：构建绿脉纵横、城在绿中的大生态格局，引领绿色、环保的城市生活。与海完美融合的城市：海洋与城市相互映衬的魅力尺度、标志性建筑统领的滨海空间、水体与城市相互协调的尺度空间。生活丰富多彩的城市：构建亲
17、密无隔阂的邻里单位、形成丰富多彩的旅游度假生活、形成地域文化的主题街区。四、规划定位海头镇集行政办公、商务休闲、文化娱乐、旅游度假于一体的生态、宜居的滨海新区，展示蓝色海头勃勃生机形象的窗口。十分钟步行的宜居城镇：合理的路网间距、完善的组团中心、便捷的公交系统共同构建了海头中心区出行便捷、生活方便的宜居城镇框架。绿色掩映的生态城镇：层次丰富的绿化体系、适宜的建筑体量和密度、特色的绿化种植共同营造了海头镇绿色生态城镇的家景观意向。海、城、河相融的滨海城镇：通过城市建设趋向海滨和引水入城两种途径，实现海、城、河相融的滨海城镇目标。设施完善的活力城镇：完善的城镇公共设施、配套齐全的口岸服务设施以及海
18、州湾旅游度假设施共同构筑了海头中心区活力之源。五、人口规模依据连云港城市总体规划纲要（20062020）、海头片区分区规划（在编），海头镇区人口总体规模为11万人，分区规划中确定的控规范围内居住用地面积为160公顷左右，人均居住用地取28平方米/人，控规范围内居住人口约5.7万人。六、发展策略研究针对海头镇现状特点与优势条件，规划研究了国外滨海小镇的成功案例，以便海头镇从建设规模、空间布局以及建筑形态等方面进行有益的经验吸收。朗科恩（Runcorn）位于英格兰柴郡（Cheshire）的一座工业及货运港口城镇，距伦敦269公里、距利物浦22.5公里；1964年新城规划前人口28，000人，规划人
19、口100，000人，2004年人口61，252人；20世纪初城镇主导产业为化工业、皮革制造业，目前除保留化工产业外淘汰其余产业并利用发达的高速路网系统形成仓储物流中心；规划新城位于老镇的东部，并为朗科恩带来了30，000新居住人口；目前城镇有2个公交汽车站、2个购物中心、2个图书馆、1个现代化的剧院、1座文化艺术中心及相应的城镇配套服务设施朗科恩的规划特点：新城位于默尔西河南岸，是默尔西赛得城市群的一个组成部分。城市东西长7.2公里，南北宽4.8公里，总用地为2935公顷。规划结构遵循线状原则，结合自然地形，呈“8”字型平面。城市中心设在“8”字的交叉点上。这样简洁、严谨，结合地形又有图解式的
20、规划平面是颇具新意的。以8000人组成一个邻里单位。其中心设置公共汽车站以及其他公共设施。每个邻里单位划分4个邻里，邻里又由一系列100200人的居住组团组成。各邻里单位的各个中心被城市公共交通所串联，打破了原传统邻里单位的结构模式所带来的被城市道路绝然隔开的而形成的单调和被隔离的生活方式。规划布局与城市交通组织紧密结合，采用限制小汽车，鼓励公交汽车的做法，以“8”字形道路骨架组织公共交通是经济有效的。工业除围绕居住区外围布置外，邻里单位内亦安排一定的工业用地，缩短居民上下班距离。朗科恩的成功经验：绿意盎然的城市；体量宜人、优美的城市形态；邻里单位的多彩生活；以人为本、舒适便捷的出行；英国的小
21、城镇建设经历了独特的发展历程,目前呈现出规划合理、环境优美、设施完善、经济活跃的特点。对于海头镇发展的借鉴：合理确定居住单元的人口规模，不同等级配套设施位置及内容；主次干路的组织、断面形式、绿化控制宽度；公共交通站点及线路的组织方式；绿化景观系统的组织方式；开发强度、人口密度的控制原则。第三章 空间布局规划一、规划结构总体规划结构：“一心、两带、三轴、四区” 。一心：复合行政办公、文化、商业、口岸服务设施等功能，构成新区城镇综合服务中心；两带：龙王河沿河风光带 、沿海沙滩旅游风光带；三轴：沿主干道、交汇于新区中心的十字城镇发展轴，沿内河纵向展开的滨水城镇景观轴；四区：西北居住功能区、中部综合功
22、能区、东南旅游度假区、南部以军事用地和渔港码头为主的河口功能区。二、功能布局在“一心、两带、三轴、四区”规划结构的基础上，对功能布局进行细分。龙王河沿河风光带包括其两侧滨河景观带、渔港作业带等。沿海沙滩旅游风光带包括海滨公共浴场、滨海生态沙滩等。居住功能区包括划分合理的居住小区、居住配套服务设施、中小学等。综合功能区包括政府办公、港口口岸办公、商业金融、商住混合、文化娱乐 设施等。河口功能区则包括军事区、渔港配套服务区。三、用地布局1、居住用地（R）以居住区和小区为单位进行居住用地的划分。中心区居住用地按照人口规模划分为两个居住区，每个居住区由三个居住小区构成。居住用地包括一类居住用地、二类居
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