【年报】2021年青岛房地产市场年报（克而瑞）(1).pdf

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1、20212021青岛房地产青岛房地产趋势分析及展望趋势分析及展望易居企业（中国）集团有限公司易居企业（中国）集团有限公司克而瑞青岛机构克而瑞青岛机构前言20212021CPICPI102.390951001051101151202019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.10 2020.11 2020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.92021.10 2021.11中国居民消费价格指数中国居民消费价格指数居民消费价格指数（CPI）

2、食品烟酒类衣着类居住类医疗保健类教育文化和娱乐类疫情疫情整体平稳，但有下降整体平稳，但有下降20202020年，受疫情影响，实体经济消费环境崩坏，整体年，受疫情影响，实体经济消费环境崩坏，整体CPICPI下降下降20212021年，上半年报复性消费，下半年受经济大环境影响，消费欲望仍不足年，上半年报复性消费，下半年受经济大环境影响，消费欲望仍不足数据来源：国家统计局M2M20%2%4%6%8%10%12%050000010000001500000200000025000002016年2017年2018年2019年2020年2021年11月货币和准货币货币和准货币(M2)(M2)供应量走势（亿元

3、）供应量走势（亿元）货币和准货币供应量(M2)同比增长受信贷派生能力减弱及前期基数过大影响，受信贷派生能力减弱及前期基数过大影响，2121年上半年全国货币供应量增速下降年上半年全国货币供应量增速下降未来一段之间中，货币流通性预计持续宽松，刺激消费与投资未来一段之间中，货币流通性预计持续宽松，刺激消费与投资数据来源：中国人民银行5.26%5.26%5.26%5.31%5.33%5.56%5.56%5.56%5.59%5.61%5%6%2021.12021.22021.32021.42021.520212021年年1 1-5 5月月全国房贷平均利率全国房贷平均利率首套房贷款平均利率二套房贷款平均利

4、率贷款利率持续施压，与抑制性政策相辅相成，预计22年初小幅回落5年期LPR连续22个月不变，12月1年期LPR下调，对于地产刺激小，但是有信号作用2021年12月15日：下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），释放长期资金12000亿信贷金融信贷金融房贷利率：全国贷款利率整体先抑再扬，为对冲全国经济下行压力，预计房贷利率：全国贷款利率整体先抑再扬，为对冲全国经济下行压力，预计2222年上半年可能刺激放松年上半年可能刺激放松准备金：自准备金：自20202020年起，准备金利率不断下调，但是定向小微经济，目的明确年起，准备金利率不断下调，但是定向小微经济，目

5、的明确数据来源：中国人民银行、融360（全国房贷利率6-12月缺失）3.85%3.85%3.85%3.85%3.85%3.85%3.85%3.85%3.85%3.85%3.85%3.80%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%4.65%3%4%5%2021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.9 2021.10 2021.11 2021.1220212021年年LRPLRP走势走势1年期LPR5年期LPR20222022消费逻辑相信相信政策的力量不变不变变化变化战

6、略定力价值价值产品力目录目录CONTENTS政策篇政策篇城市发展篇城市发展篇土地篇土地篇市场篇市场篇产品客户篇产品客户篇04040505030302020101政策篇政策篇行业意义全国政策青岛政策总结与展望中国房地产政策周期回顾84%公共预算土地出让金占地方一般公共预算收入84%金融房地产贷款占全部贷款近30%经济房地产关联数十个行业，中国25%至30%的GDP与房地产和建筑业有关固投近十年房地产投资占全社会固定资产投资比例的25%左右30%25-30%25%政策篇政策篇丨丨行业意义行业意义 2020年初，中国的房地产行业拥有年初，中国的房地产行业拥有69406940万人口就业，产业链上下游接

7、近万人口就业，产业链上下游接近1 1亿人亿人 在各大专业机构的预测中，中国年均在各大专业机构的预测中，中国年均GDPGDP增长的增长的6 6个点中，其中个点中，其中1 1个点以上来自房地产个点以上来自房地产房地产行业是“事实上”房地产行业是“事实上”的支柱产业，不以人的喜恶偏好为转移；但是同时，行业不可绑架经济，不引发风险的支柱产业，不以人的喜恶偏好为转移；但是同时，行业不可绑架经济，不引发风险政策篇政策篇丨丨中国房地产政策周期回顾中国房地产政策周期回顾19781978-19831983年年19841984年年19851985-19911991年年19921992-19971997年年1、允许

8、私人建房；2、居民可自购自建；3住房制度改革；4、调整产业结构；5、下放管辖权1、发展房地产业；2推行商品化试点1、防止盲目发展商品房；2、规范并整顿市场行为；3、压缩固定资产规模；4、紧缩银根1、加快房地产业发展；2、发放开发、消费贷款；3、完善相关法律法规；4、推行住房公积金制度；5、政策性贷款制度建立19981998年年19991999年年20002000年年20012001-20022002年年1、扩大内需，房改启动；2、停止住房分配制度；1、鼓励换购住房，免个税；2、免营业税、契税减半1、银行、公积金贷款免税；2、租金收入税收降低1、加大开发投资力度；消化积压商品住房；2、降低公积金

9、存贷利率；3、降息；4、严控土地供应；5、恢复征收土地增值税20032003-20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年1、加强房地产信贷；2、提高二套房首付比例；3、上调存款准备金利率；4、抑制房地产投资过度；5、加息；6、房贷优惠政策取消；7、旧国八条、新国八条8、；二手房重新缴纳个税1、房贷利率再次上调；国六条出台2、；90/70政策出台；3、二手房缴纳营业税；规范商品房预售制度；4、再度加息；1、清算土地增值税；2、6次加息；3、10次上调存款准备金率；4、保障、健全廉租房制度；5、二套首付及利率上浮；6、加大土地供应1、重拳打击囤地；2、5次上调

10、存款准备金率；3、9月起降息；4、降准；政府由控制到救市；5、四万亿投资刺激。20092009年年20102010年年20112011年年20122012-20132013年年1、加强土增税征收管理；开证物业税；2、加强贷款资金监管；3、免营业税由2年改5年1、国十一条出台；2、二套房首付上调至四成；3、暂停发放第三套贷款；4、限购首次提出；5、上调存款准备金率1、新国八条；二套首付60%；2、7次上调存款准备金率；3、公积金贷款利率上调；4、公积金贷款限额1、打击小产权房；2、保护刚需政策；3、加大保障房供应；4、土地征收补偿提高；5、新国五条推出；20142014年年20152015年年2

11、0162016年年8 8月月1、认贷不认房；2、7折利率出现；3、降息；4、12个月社保降为6个月1、两年以上住房免营业税；2、二套房首付降至四成、降准；3、公积金利率下降1、首套首付比例降至两成；2、二套首付比例降至三成；3、契税调降；85折利率推出。20162016年年-20172017年年20182018年年20192019年年20202020年年-20212021年年1、重启限购、限贷；房住不炒基调推出；2、限售出台；3、限价、限签出台；限土拍出台；4、租售并举出台；共有产权房试点。1、调控持续；因城施策。1、稳字当头；城市更新；2、存量房改造；3、发展租赁住房；突出稳字当头1、三道红

12、线严防资金流入房产市场；2、房贷上限不超过40%；3、重点建设保障房；4、三道红线升级，企业融资难；5、夫妻过户继承免征契税；6、促进房产税立法；7、降准20202020年年7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月金融信贷：金融信贷：三道红线：净负债率100%；剔除预收后的资产负债率70%；现金短债比1 两点禁令：权益拿地金额/权益销售金额40%；近三年经营现金流为负信贷端：信贷端：三张监测表：权益拿地、销售额；经营现金流；债权融资方式等信贷端：信贷端：两道红线：房地产贷款占比、个人住房贷款占比20212021年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6

13、6月月土地供应：土地供应：土地两集中：集中发布出让公告，不能超过3次（含三次）；集中组织出让活动金融信贷：金融信贷：央行强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”税务端：税务端：十四五规划纲要”提房地产立税销售：销售：防止以学区房等名义炒作房价税务端：税务端：财政部、税务局等在京召开房产税改革试点工作座谈会金融信贷：金融信贷：商票监管：要求房企每月上传商票数据 就“严防经营贷违规流入楼市”问题，监管覆盖范围扩大到非银行类金融机构税务端：税务端：出让金归“税务”7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月土地供应：土地供应：住建部房地产世行监管司司长表示“推广北京市

14、做法，限房价、控地价、提品质”“三道红线”重点房企，被要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出金融信贷金融信贷 ABS审批、发行放缓土地供应：土地供应：自然资源部就溢价率、拿地资格、土地获取方式等提出指导意见税务端：税务端：夫妻过户、子女继承房产均免征契税 26地最低税率3%税务端：税务端：习总书记“极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作：国务院在部分地区开展房地产改革试点工作政策篇政策篇丨丨全国政策全国政策1 1-9 9月全面月全面收紧收紧前前9 9月，全面收紧月，全面收紧金融信贷：不断加强监管、优化升级限购限贷政策，防止房企暴力扩张

15、，基本截断部分公司的融资性现金流金融信贷：不断加强监管、优化升级限购限贷政策，防止房企暴力扩张，基本截断部分公司的融资性现金流土地供应：土地市场更透明，房企拿地更谨慎；提高中央对出让金使用约束力，降低地方政府土地财政依赖度土地供应：土地市场更透明，房企拿地更谨慎；提高中央对出让金使用约束力，降低地方政府土地财政依赖度税务端：增加房产持有成本，稳定房价，调节财富分配税务端：增加房产持有成本，稳定房价，调节财富分配政策篇政策篇丨丨全国政策全国政策9 9月下旬以来边际放松月下旬以来边际放松方向方向/时间时间会议会议/文件文件主要内容主要内容资金/导向2021年9月27日央行货币政策委员会2021年第

16、三季度例会维护房地产市健康发展，维护住房消费者合法权益2021年9月28日央行/银保监会央行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，重申“两维护”，即“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”2021年9月29日房地产金融工作座谈会金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益2021年10月15日2021年第三季度金融统计数据新闻发布会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放；恒大集团问题是个别现象，房地产行业总体健康保持房地产

17、信贷平稳有序投放；恒大集团问题是个别现象，房地产行业总体健康2021年10月26日外管局为房企境内资金偿还境外债开辟“绿色通道”房企境内资金偿还境外债开辟“绿色通道”2021年11月12日央行、银保监传达学习党的十九届六中全会精神稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展稳定健康发展2021年11月18日银保监会房地产合力贷款需求得到满足2021年12月3日中国人民银行有关负责人就恒大问题答记者问短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。2021年12月3日中国银保监会新闻发言人答记者问恒大未能履行担保义务不会对银行业保险

18、业正常运行造成任何负面影响。现阶段将重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度。2021年12月3日证监会有关负责人就恒大集团风险事件答记者问恒大属于个案风险，对资本市场稳定运行的外溢影响可控。证监会将继续保持市场融资功能有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。2021年12月6日中共中央政治局会议理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环促进房地产业健康发展和良性循环。推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合楼市2021年9月8日沈阳市高层次人才住房公积金支持政策实施细则人才贷款限额放宽至当

19、期最高限额1.5-4倍（首次使用公积金在沈购置首套房）2021年9月16日调整珠海市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）二手住宅个人所得税核定征收率调整为1%，二手非住宅调整为1.5%2021年9月22日关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）二手住宅个人所得税核定征收率调整为1%，二手非住宅调整为1.5%，个人转让二手非住宅土地增值税核定征收率调整为5%2021年10月10日关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见哈尔滨出台“十六条”利好哈尔滨出台“十六条”利好，涉及购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限、降低预售条件

20、等2021年10月20日关于调整部分房地产市场调控政策的通知义乌市降低预售条件，差别化摇号政策2021年11月11日武汉市加快推进总部经济高质量发展政策措施非本市户籍总部企业高管在限购区域购买首套自住住房不受限购限制（本市无自有住房）2021年11月12日关于调整佛山市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）二手房转让个人所得税由2%调整为1%土地2021年10月24日南京第三批集中供地公告下调保证金比率，不设联合竞买、合作开发和股权转让要求，下调开发资质至三级2021年10月25日苏州第三批集中供地公告保证金比率下调至30%，取消市场指导价，降低首次缴纳土地出让金比

21、例2021年11月2日广州第三批集中供地公告取消限房价；允许“分期支付”9 9月下旬以来，边际放松月下旬以来，边际放松自自9 9月月2424日起，面对多家房企的流动性困境，央行第三季度例会定调日起，面对多家房企的流动性困境，央行第三季度例会定调“两维护”“两维护”，地产调控边际转向，主要是对前期政策的过度执，地产调控边际转向，主要是对前期政策的过度执行进行纠偏行进行纠偏12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行我国经济发展面临三重压力我国经济发展面临三重压力需求收缩需求收缩供给冲击供给冲击预期转弱预期转弱房地产业的未来发展方向房地产业的未来发展方向坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位坚持房

22、子是用来住的、不是用来炒的定位坚持租购并举坚持租购并举加快长租房市场加快长租房市场推进保障性住房建设推进保障性住房建设因城施策促进房地产业良性循环和健康发展因城施策促进房地产业良性循环和健康发展政策篇政策篇丨丨全国政策全国政策年末的声音年末的声音年末的中央经济工作会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，提出“促进房地产业健康发展和良性循环”；年末的中央经济工作会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，提出“促进房地产业健康发展和良性循环”；1212月月2020日，央行、保监会鼓励优质的房地产企业兼并收购出险房企优质项目。日，央行、保监会鼓励优质的房地产企业兼并收购

23、出险房企优质项目。我们认为：经济压力下，政策“底”已经出现我们认为：经济压力下，政策“底”已经出现20202020年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月人才引进与共有产权：人才引进与共有产权：城阳区关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见正式实施人才引进与共有产权：人才引进与共有产权：城阳区共有产权政策降低门槛：由四大国有企业扩大到所有企业人才引进与共有产权：人才引进与共有产权：城阳区共有产权二次降低门槛，产权比例调整；6月底，为防控金融风险，银保监会对城阳共有产权政策提出质疑土地供应：土地供应：高新区进一步放宽人才公寓销售时间，由原需要取得竣工备案调整为主体封顶即

24、可取预售7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月人才引进与共有产权：人才引进与共有产权：城阳共有产权正常接受报名，但新政出台前，共有产权住房协议暂停签订加强房产销售：房产销售：精装修管理，对精装品牌、型号等必须进行公示人才引进与共有产权：人才引进与共有产权：城阳共有产权“0”首付取消，客户首付需要缴纳21%，加上政府30%首付，共是51%20212021年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月人才引进与共有产权：人才引进与共有产权：共有产权申请条件进一步放宽到中专及同等学力，2017年以来通过全国统考入学的非全日制硕士，购房补贴可以申请第四层次

25、，最高享房款30%补助人才引进与共有产权：人才引进与共有产权：2021年3月15日：取消落户的面积限制，坚持居住优先2021年3月17日：毕业学年大学生可在青落户，且提供住房补贴房产销售：房产销售：预售资金监管政策调整房地产开发企业不得直接收存购房款，不得提供任何其它预售资金收存账户；自行提取协议监管额度以外的资金，优先用于项目工程建设。人才引进与共有产权：人才引进与共有产权：城阳四大国有平台资金压力过大，需求房企垫资7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月土地供应：土地供应：青岛2021年二批次供地政策调整：摘牌挂土地竞拍政策调整，“限地价，竞品质”，严查资金来源人

26、才引进与共有产权：人才引进与共有产权：共有产权收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房继续享受人才共有产权住房政策政策篇政策篇丨丨青岛政策青岛政策整体趋严整体趋严人才引进与共有产权：持续性的与其他地市“抢人大战”，但是城阳“共有产权”政策收紧，未来对于地产刺激性趋弱人才引进与共有产权：持续性的与其他地市“抢人大战”，但是城阳“共有产权”政策收紧，未来对于地产刺激性趋弱土地供应：集中出让土地供应：集中出让，“限地价，竞品质”，严查资金来源，增加难度，“限地价，竞品质”，严查资金来源，增加难度房产销售：预售资金监管，增加精细化管理，影响开发企业现金流收紧房产销售：预售资金监管，增加精细化

27、管理，影响开发企业现金流收紧政策篇政策篇丨丨总结与展望总结与展望20212021202220222021年，全国调控政策超过450次，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环。总体来看，“房住不炒”仍是21年地产调控的主基调，以“稳房价、稳地价、稳预期”为整体目标。中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变 政策“适度纠偏”，短期内存在改善预期，但是大幅放松可能性小 房地产税试点或将落地，短期将进一步影响购房者预期 楼市“双向”调节可能贯穿全年，部分房价韧性较强的城市，若市场出现

28、明显升温，调控政策亦将迅速跟进史上全方位最严调控周期史上全方位最严调控周期以稳为主，乐观偏谨慎以稳为主，乐观偏谨慎城市发展篇城市发展篇经济城市交通产业总结与展望重点规划人口城市发展篇丨城市发展篇丨20212021年概述年概述地区生产总值预计地区生产总值预计突破突破1300013000亿亿2010-2021年青岛地区生产总值5351 5666 6870 7509 8121 8659 9283 10137 10949 11741 12400 13000 30008000130002010201120122013201420152016201720182019202020212021年青岛GDP13

29、000亿元前三季度同比增加1570亿元城市发展篇丨经济城市发展篇丨经济2010-2021年青岛人均可支配收入302733288535680387634201945452471563844302000040000600002021年前三季度青岛人均可支配收入38443元前三季度同比增长9.4%2021年前三季度，青岛GDP10310亿元，同比2020年前三季度（8740亿元）增加1570亿元，预计全年GDP突破13000亿2021年前三季度，青岛人均可支配收入38443元，同比增长9.4%数据来源：国家统计局、山东省统计局、青岛市统计局青岛青岛20212021年年GDPGDP预计突破预计突破13

30、00013000亿元亿元人均可支配收入同比增长人均可支配收入同比增长9.4%9.4%，经济回稳、回温增速，经济回稳、回温增速城市发展篇丨人口城市发展篇丨人口能级能级重点城市年均人口增量变化青岛市常住人口已突破至1011万人，六普青岛常住人口为871.5万人，十年增长了139.1万人，山东省同期新增人口573万，青岛占总增量的24.3%。青岛作为山东省“龙头”，凭借其优越的区位、多元化产业及良好的就业机会，吸纳省内、外人口。从人口增量变化来看，青岛在全国重点城市排名靠后，人才引进力度仍需加强。数据来源：国家统计局、山东省统计局、青岛市统计局青岛人口破千万青岛人口破千万城市城市西安西安长沙长沙济南

31、济南成都成都广州广州深圳深圳郑州郑州杭州杭州武汉武汉东莞东莞青岛青岛苏州苏州 石家庄石家庄 北京北京天津天津上海上海重庆重庆20002000-20102010年均增量年均增量（万人）（万人）10.567.88.922827.633.519.6718.2117.317.7412.235.48.1860.4329.262.8-20.5820102010-20202020年均增量年均增量（万人）（万人）44.8530.0423.8468.959.7672.0239.7432.3625.4122.4613.5322.824.7722.819.2818.5232.083205 2487 2189 209

32、4 1868 1756 1387 1295 1275 1260 1233 1194 1064 1047 1011 1005 1001 924 01000200030004000重庆上海北京成都广州深圳天津西安苏州郑州武汉杭州 石家庄 东莞青岛长沙 哈尔滨 济南2020年人口数（万人）2010年人口数（万人）2010/2020年全国重点常住人口2020年青岛常住人口1011万人相比2010年增加139万人全国排名第16位1 1、人才落户条件、人才落户条件 学历：学历：普通高等院校、中等职业学校(含技校)毕业。年龄限制：年龄限制：本科以下的，年龄放宽到45岁（含）以下。2 2、人才补贴政策、人才补

33、贴政策 安居租赁补贴：安居租赁补贴：A类人才6500元/月；B类人才5000元/月；C类人才3500元/月，最高享受5年。D类人才1000元/月；E类人才300元/月，最高享受3年。一次性补贴：一次性补贴：应届高校毕业生在西安就业落户，给予1000元一次性奖励补助。一次性安家费：一次性安家费：博士研究生5年15万元/人。创业补贴：创业补贴：符合条件者，给予5000元一次性创业补贴。3 3、落户限制、落户限制 凡在本市具有合法固定住所的人员，可迁入本市落户。本市户籍人员，均可申请其直系亲属投靠落户。西安人才引进政策及落户条件1 1、人才落户条件、人才落户条件 学历：学历：郑州市大学、大中专院校录

34、取落户；中专及以上、职业（技工）院校毕业生等。年龄限制：年龄限制：无。2 2、人才补贴政策、人才补贴政策 住房补贴：住房补贴：本科500元/月，硕士1000元/月，博士1500元/月，可享受3年。首次购房补贴：首次购房补贴：博士每人10万元，硕士每人5万元，本科毕业生每人2万元。（已暂停）创业补贴：创业补贴：符合条件者，可申请10000元一次性创业(帮扶)补贴。3 3、落户限制、落户限制 外地户籍在郑州购买商品房可直接落户。郑州市中心城区郑州市中心城区租赁住房满1 1年的外市人员可办理落户郑州人才引进政策及落户条件1 1、人才落户条件、人才落户条件 学历：学历：大学生落户放宽至专科。年龄限制：

35、年龄限制：市级以上人才、博士学位人员不再有年龄限制。50周岁以下取得硕士学位人员;45周岁以下本科学历人员；40周岁以下大专学历人员。2 2、人才补贴力度、人才补贴力度 住房补贴：住房补贴：本科500元/月，硕士800元/月，博士1200元/月，可享受3年。一次性安家费：一次性安家费：硕士10万元/人，博士15万元/人。小微企业就业补贴：小微企业就业补贴：符合条件者，每人400元/月，可享受3年。3 3、落户限制、落户限制 在青岛取得居住性质的合法产权型房屋人员及其近亲属即可办理落户。青岛人引进政策及落户条件城市发展篇丨人口城市发展篇丨人口政策政策十四五末青岛人口目标：十四五末青岛人口目标：1

36、1001100万万近两年人口增速放缓，青岛加强人才引进力度、放宽相关落户政策，但与西安、郑州等城市相比，仍相对保守近两年人口增速放缓，青岛加强人才引进力度、放宽相关落户政策，但与西安、郑州等城市相比，仍相对保守平度市莱西市即墨区鳌山湾胶州湾“三带一轴”灵山湾胶州湾东岸城区“组团式”胶州湾西岸城区胶州湾北岸城区胶州市城阳区崂山区市南区市北区李沧区西海岸新区有序疏解非中心城区功能，推进老城区复兴发展，建设时尚魅力城区辐射山东、服务海洋强国的滨海海洋特色发展带面向东北亚、融入“一带一路”的烟威青协同发展带联通欧亚、辐射沿黄流域的济潍青协同发展带贯穿青岛南北、带动城乡一体化的大沽河生态中轴十四五青岛城

37、市定位：高能级湾区大都市十四五青岛城市定位：高能级湾区大都市十三五城市空间离散，资源利用效率低，十四五调整资源集聚东岸城区，主副联动，提升资源利用效率十三五城市空间离散，资源利用效率低，十四五调整资源集聚东岸城区，主副联动，提升资源利用效率城市发展篇丨重点规划城市发展篇丨重点规划城市空间城市空间“5+3”高能级湾区大都市：“5”是指市南、市北、李沧、崂山、城阳五大主城区；“3”是指黄岛、即墨、胶州三大主城片区十四五青岛调整城市发展空间布局，将城阳划归主城，以东岸城区作为核心，实现环湾区域规模集聚、有效利用资源，加快城市发展速度平度市莱西市即墨区胶州市城阳区崂山区市南区市北区李沧区西海岸新区十四

38、五“聚湾强心、主副联动”十三五“三湾三城”城阳划归主城区三大副主城：黄岛、即墨、胶州东部湾区，以鳌山湾群为依托打造东部湾城，建设世界知名、以海洋教育科技为特色的“中国蓝谷”。中心湾区，以胶州湾群为依托打造中心城区，优化城市功能，集聚高端要素，延续历史文脉，彰显“红瓦绿树、碧海蓝天”城市风貌。西部湾区，以灵山湾群为依托打造西部湾城，建设董家口湾城和古镇口军民融合创新示范区，打造海洋强国战略支点。加快推进新型城镇化，完善形成“中心城区次中心城市特色镇（街道）城乡社区”城镇体系。突出转型升级，建设精美实力城区加快提升城市综合功能，建设品质活力城区城市发展篇丨重点规划城市发展篇丨重点规划城阳未来之城城

39、阳未来之城流亭机场打造国际会展中心，板块规划“未来之城”流亭机场打造国际会展中心，板块规划“未来之城”机场限高解除，打通原城阳与东岸主城发展隔离带，未来之城板块将成为城市楼宇经济新的增长极机场限高解除，打通原城阳与东岸主城发展隔离带，未来之城板块将成为城市楼宇经济新的增长极2019年11月，青岛未来之城概念首次提出：涵盖科技创新区、文化创意区、共享生活区等5个功能、3个轴线、1条景观带2020年8月，城阳区政府表示，青岛未来之城规划对流亭机场及周边约36平方公里用地进行整体研究2021年11月，青岛自然资源和规划局发布流亭机场片区部分地块规划指标批前公示，这是流亭机场转场，首次发布该区域地块规

40、划片区城市功能主要包括国际会议会展、国际商贸、旅游集散、总部经济与商务、智能制造、新能源新材料、科技研发与测试、时尚消费、公共服务（文化、体育、医疗）等职能。片区五大功能区各对应形成一处特色中心，包括“一带一路”国际贸易与文化交流中心、旅游首末站、市民体育中心、市民医疗中心、市民文化中心。城市发展篇丨重点规划城市发展篇丨重点规划亚洲杯亚洲杯亚洲杯足球赛事落户，城阳再迎城市发展利好亚洲杯足球赛事落户，城阳再迎城市发展利好为迎亚洲杯，城阳调整为迎亚洲杯，城阳调整2020宗土地规划，新建设宗土地规划，新建设1515条道路条道路 以亚洲杯足球赛事亚洲杯足球赛事为契机，进一步强化区域公共中心职能，增加商

41、业商务设施，布局足球产业空间；加速推进老旧工业园区改造，实现产业升级，提升亚洲杯场馆周边城市整体形象。2021年12月6日，城阳区城阳街道南部片区及流亭街道北部片区22宗地块中20宗地块控规调整，调整后总占地面积77.14万，总建面152.5万。包括容积率的调升，住宅调整为商住地，教育用地调整为住宅等，调整后商住用地建面从约83万增加至121.87万。2021年1月7日，亚足联及亚洲杯中国组委会宣布，2023年亚足联中国亚洲杯于2023年6月16日至7月16日在北京、天津、上海、重庆、成都、西安、大连、青岛、厦门和苏州10座城市举行。其中，青岛承办球场落户城阳。青岛承办球场落户城阳。根据亚洲杯

42、举办期间的道路交通和配套需求，围绕亚洲杯核心区根据亚洲杯举办期间的道路交通和配套需求，围绕亚洲杯核心区配套及区域发展需求，计划建设配套及区域发展需求，计划建设1515条道路，包括：条道路，包括：靖城路（G204-城阳区界）拓宽改造、泰城路（民城路-G204）、民城路（白沙河路-规划路）、规划路（阜城路-民城路）、规划六路（白沙河路-规划路）、民城支路（靖城路-民城路）、春城路（黑龙江路-礼阳路北）、阜城路（G204-阜城路）、规划八路（规划三路-G204）、规划二路（春城路-阜城路）、规划五路（银河路-规划八路）、规划七路（靖城路-规划八路）、亚洲杯场馆南地通道建设、靖城路南延、重庆路北延。城

43、市发展篇丨城市交通城市发展篇丨城市交通地铁地铁20212021年青岛轨交运营里程年青岛轨交运营里程284.2284.2公里，全国排名第十公里，全国排名第十未来五年，青岛轨交网络运营里程达未来五年，青岛轨交网络运营里程达370.7370.7公里，城市发展进程将持续加快公里，城市发展进程将持续加快目前已开通线路7条，在建5条，新规划7条，运营里程284.2公里，全国排名第十第十；未来五年左右，运营里程可达370.7公里。青岛轨交线路已交织成网，串联起市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、即墨区、西海岸新区、胶州市等8区市；轨交延伸推动城市发展，未来随着更多轨交线路的开通、开工，青岛城市发展进程将

44、持续加快。已开通线路新规划线路2015201711号线开通202020162018201913号线开通1号线北段、8号线北段开通20212023202620222024202520271号线南段开通2022年底4号线预计通车2023年2号线（1期调整段）、13号线预计通车2024年6号线预计通车2025年2号线（东延线）、7号线（2期）预计通车2027年5号线预计通车3号线开通2号线（1期）开通城市发展篇丨城市交通城市发展篇丨城市交通机场机场青岛沧口机场青岛沧口机场（1933-1982年8月）青岛流亭国际机场青岛流亭国际机场（1944-2021年8月）青岛胶东国际机场青岛胶东国际机场（2021

45、年8月正式启用）青岛胶东国际机场：全国青岛胶东国际机场：全国1818个个4F4F机场之一机场之一胶东国际机场的正式启用，为青岛建设国际性综合交通枢纽城市、在城市竞争赛道上进位争先再添筹码胶东国际机场的正式启用，为青岛建设国际性综合交通枢纽城市、在城市竞争赛道上进位争先再添筹码2021年，国家综合立体交通网规划纲要明确了青岛的城市交通定位：国际性综合交通枢纽城市。在2017年2月国务院印发的“十三五”现代综合交通运输体系发展规划中，青岛的功能定位是“持续巩固提升全国性综合交通枢纽地位”。此次印发的纲要中，青岛的功能定位实现了跃升，调整为“建设国际性综合交通枢纽城市”。由“全国”到“国际”，不仅标

46、志着青岛在全国交通布局中的节点和枢纽价值提升，也意味着城市地位和城市发展能级不断跃迁。一座城市在实现能级跃升的过程中，总伴随着机场、火车站等大型公共交通枢纽的升级3.72.73.23.53.43.241.630.940.435.635.234.754.766.456.460.961.462.10%20%40%60%80%100%201620172018201920202021Q320162016年来青岛三产占比变化年来青岛三产占比变化第一产业第二产业第三产业“一带一路”“一带一路”战略的提出为青岛带来了新的发展机遇。借国务院批复“西海岸新区”的契机和有7亿吨大港的底气，青岛市提出了“海上丝绸之

47、路”的枢纽设想。将青岛打造成我国北方“一带一路”的桥头堡以及海陆联系的枢纽，更符合青岛的实际，更具有现实性。要将青岛打造为我国北方“一带一路”“一带一路”的桥头堡，应深化区域合作，建立青岛、日照、连云港、烟台联动发展机制，发挥青岛核心城市作用，加强区域布局、产业发展、重大项目、基础设施、环境保护等方面的合作，对涉及区域发展的重大问题高层协商。规划区用地总体功能结构为“一核三轴七片区一核三轴七片区”“一核一核”：产业综合服务核心，即集海洋医药、海洋生物技术研发，公共技术平台、科技创新服务等现代服务于一体的产业发展核心。“三轴三轴”：海西路发展轴、开城路发展轴和牛心山-风河生态轴。“七片区七片区”

48、：海洋生物产业片区、海洋医药产业片区、海洋食品产业片区、康养片区、中部居住片区、北部居住片区和南部生活片区。城市发展篇丨产业城市发展篇丨产业定位定位青岛产业发展战略围绕“一带一路”桥头堡定位展开，三产结构优化，产业内生力蓬勃青岛产业发展战略围绕“一带一路”桥头堡定位展开，三产结构优化，产业内生力蓬勃龙泉汽车制造产业聚集区姜山镇新能源产业聚集区灵山生物医药产业园上合示范区胶东临空经济示范区青岛高新区南村智能家电产业聚集区青岛交通产业示范区青岛自由贸易试验区即墨蓝色硅谷灵山湾影视文化产业区国际经济合作区青岛海洋高新区军民融合示范区董家口经济区西海岸交通商务区龙泉姜山产业组团西海岸产业组团上合-南村

49、-高新产业组团城市发展篇丨产业城市发展篇丨产业规划规划十四五：发展三大产业组团、做强五个产业集群、壮大七大新兴产业十四五：发展三大产业组团、做强五个产业集群、壮大七大新兴产业龙泉-姜山产业组团重点建设园区：重点建设园区：龙泉汽车制造产业集聚区、姜山新能源汽车产业集聚区、灵山生物医药产业园等重点发展产业：重点发展产业：汽车及新能源汽车、生物医药等上合-高新区-南村产业组团重点建设园区：重点建设园区：青岛高新区、轨道交通产业示范区、胶东临空经济示范区、南村智能家电产业集聚区等重点发展产业：重点发展产业：新一代信息技术、高端装备、生物医药、智能家电、新材料等 保税区保税区打造自由贸易试验区，灵山湾灵

50、山湾发展影视文化产业 中央活力区中央活力区以海洋产业为主，古镇口古镇口为军民融合示范区等西海岸产业组团打造具有国际竞争力的先进制造业集群，做强高端智能家电、轨道交通装备、新能源汽车、高技术船舶与海工装备、高端化工等5个优势产业集群。壮大新一代信息技术、生物医药、智能制造装备、新能源、新材料、现代海洋、航空航天等7个新兴产业。2021年2月26日，奇瑞汽车青岛基地在地处即墨的青岛汽车产业新城开工，总投资达230亿元，主要包括乘用车乘用车、新能新能源商用车源商用车、出口出口KDKD以及相关配套零部件以及相关配套零部件、物流项目物流项目，整个基地达产后年产值可达500亿元以上。目前，青岛已经有整车企