【年报】2021年郑州房地产市场年报（同策）(1).pdf

《【年报】2021年郑州房地产市场年报（同策）(1).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【年报】2021年郑州房地产市场年报（同策）(1).pdf（112页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2021年郑州房地产年报在危机中育在危机中育先机先机于变于变局中开新局局中开新局河南同策咨询中心同 策 咨 询同 策 咨 询目录CONTENTS宏观宏观环境环境010102行业行业环境环境城市概括城市概括03034.1政策环境政策环境土地层面土地层面4.24.2市场监控市场监控4.44.44.3楼市数据楼市数据05总结展望总结展望04郑州市场郑州市场同 策 咨 询同 策 咨 询同 策 咨 询同 策 咨 询PARTONE01宏观宏观环境环境1.1.经济形势经济形势2.2.金融环境金融环境3.3.开发环境开发环境4.4.房价走势房价走势同 策 咨 询同 策 咨 询PART 1 宏观宏观环境环境/1

2、.经济形势经济形势【GDP】前三季度前三季度GDP增速增速+9.8%，经济仍以，经济仍以拉动内需为主，长期向拉动内需为主，长期向好，基本好，基本面面不变不变2021年前三季度GDP同比增速9.8%，呈稳定增长趋势，虽然今年全球疫情跌宕起伏，但中国经济整体趋势依然持续向好；2021年伴随系列扩内需促消费政策持续发力，社会消费显著回暖，线上消费成为新的经济增长点；投资需求拉动经济持续稳定恢复，净出口需求延续增长势头，稳外贸成效继续显现；在政府引导下，未来仍以拉动内需为主，大力促进消费为主。备注：数据来源国家统计局，河南同策咨询中心；-10.0%0.0%10.0%20.0%0500001000001

3、5000020000025000030000035000020172017-20212021年年GDPGDP季度季度走势走势季度GDP累计同比增幅线性(累计同比增幅)-30-20-100102030405060-30-20-1001020304020172017-20212021年年（投（投-出出-消）消）增速走势增速走势固定资产投资完成额：累计同比出口金额：累计同比社会消费品零售总额：累计同比同 策 咨 询同 策 咨 询PART 1 宏观宏观环境环境/1.经济形势经济形势【CPI&PPI】11月月CPI增速增速2.3%，继续上涨扩大，继续上涨扩大0.8%,PPI增速增速12.9%，涨幅回落，

4、涨幅回落0.6%11月CPI同比增速2.3%，涨幅环比扩大0.8%，涨幅扩大较多，除了受到本月新涨价影响外，主要是受到去年同期基数较低的影响；随着保供稳价政策落实力度不断加大，煤炭、金属等能源和原材料价格快速上涨势头初步得到遏制，PPI涨幅有所回落，同比增速12.9%，环比回落0.6%。-6-4-20246810121416-1012345620172017-20212021年年CPI/PPICPI/PPI走势走势CPI同比增速PPI同比增速线性(PPI同比增速)备注：数据来源国家统计局，河南同策咨询中心；同 策 咨 询同 策 咨 询PART 1 宏观环境宏观环境/1.经济形势经济形势【经济会

5、议经济会议】2022经济稳定当头，持续改善民生，商品房市场更好满足合理经济稳定当头，持续改善民生，商品房市场更好满足合理住房住房需求需求2021年12月8-10日，中央经济工作会议于北京召开，会议首次提出，我国当前面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力；会议强调，2022年经济工作确定以“稳”字为基调，货币政策支持实体经济，房地产政策坚持租售并举，推进保障性住房建设，商品房市场保交房控债息，更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。20212021年年20202020年年20192019年年国内国内三重压力三重压力国际国际疫情冲击疫情冲击货币政策房地产首提内容国内国内经

6、济下行压力加大经济下行压力加大；世界世界经济增速放缓，经济增速放缓，全球动荡和风险点显著增多国内国内经济恢复基础尚不牢固经济恢复基础尚不牢固；世界世界经济形势复杂严峻经济形势复杂严峻，疫情冲击导致各类衍生风险不容忽视。国内国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期需求收缩、供给冲击、预期转弱转弱三重压力；全球全球世纪疫情冲击世纪疫情冲击，外部环境更趋复杂不确定2022目标稳中求进，保持经济运行在合理区间。稳中求进，保持经济运行在合理区间。持续改善民生改善民生,稳定稳定宏观经济经济大盘,保持社会社会大局大局稳定稳定,保持经济运行在合理区间。稳健政策,控制货币信贷控制货币信贷/社会融资规模，降低社社

7、会融资规模，降低社会融资成本会融资成本。稳健政策,控制货币供应量和融资规模增速。控制货币供应量和融资规模增速。稳定的货币政策,引导金融机构支持实体经济支持实体经济（小微/科创/绿色发展企业）。形式研判房住不炒，稳地价稳地价/稳房价稳房价/稳预期稳预期，促进房地产平稳健康发展。房住不炒，因地制宜，多策并举因地制宜，多策并举，促进房地产平稳健康发展。房住不炒，租售并举租售并举，发展长租房市场，保交房保交房、控债息，满足市场合理市场合理住房需住房需求，促进房地产业良性循环和良性循环和健康健康发展发展。稳稳经济经济稳稳社会局势社会局势支持支持实体经济实体经济保交房保交房/满足满足合理合理需求需求促进促

8、进良性健康良性健康发展发展20222022年年积极应对人口老龄化；保证电力供应；为资本设置“红绿灯”，防止资本野蛮生长。资本资本“红绿灯”“红绿灯”备注：官网公布，河南同策咨询中心；同 策 咨 询同 策 咨 询PART 1 宏观宏观环境环境/2.金融环境金融环境【货币供应货币供应】M2增速放缓增速放缓，货币政策，货币政策前紧后松，年末社前紧后松，年末社融融规模小幅规模小幅反弹，企业反弹，企业直接融资明显直接融资明显转好转好2021年11月广义货币(M2)同比+8.5%，社融规模增量同比+10%，居民中长期贷款增加额同比+15%，多增部分主要来自政府债券和直接融资；2021年M2增速放缓，货币政

9、策前紧后松，下半年央行两次降准，年末融资社融规模增量增速小幅反弹，企业直接融资出现明显转好。备注：数据来源中国人民银行，河南同策咨询中心；0510152025300500000100000015000002000000250000020192019-20212021年年货币供应量及增速货币供应量及增速月度走势月度走势M2供应量(亿元)M1供应量(亿元）M2同比增速（%）M1同比增速（%）-1,0009,00019,00029,00039,00049,0002017年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年1

10、月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月20172017-20212021年年社会融资规模社会融资规模与与居民贷款增加额居民贷款增加额月度走势月度走势社会融资规模（亿元）居民中长期贷款（亿元）同 策 咨 询同 策 咨 询PART 1 宏观环境宏观环境/2.金融金融环境环境【降准降息降准降息】下半年下半年央行两降准央行两降准/一降息，市场一降息，市场释放金额释放金额2.2万亿，万亿，楼市维稳缓松信号楼市维稳缓松信号渐近渐近2021年央行分别在7月15日和12月15

11、日两次降准，21年12月一年期LPR下调5个基点，市场释放约2.2万亿中长期资金；2021年两次降准主要支持实体经济，一年期LPR下调主要支持中小企业；但降准意味着银行信贷投放能力增强，一定程度上可缓解房企资金压力，提高房企拿地信心，楼市维稳缓松信号渐近。央行首次一年两次下调央行首次一年两次下调金融机构存款准备金金融机构存款准备金率率降准次数：一年降准次数：一年2 2次次（分别下调（分别下调0.50.5个百分点）个百分点）降准目的：降准目的：支持实体经济发展，降低融资成本释放释放金额金额：1 1万万亿元/1.21.2万万亿元资金用途：资金用途：中期借贷、长期资金LPRLPR：降息降息（2021

12、年12月20日下调一年期LPR下降5个基点）开发利好开发利好：央行降准，银行降息，虽对房地产行业影响有限，但意味银行放贷资金得到缓和，同时也要警惕宽信用、低流动性风险房企房企利好利好：缓解缓解房企资金紧张情况，降低降低房企开发成本，提高提高房企拿地信心，提振提振市场信心销售销售利好：利好：改善房贷额度不足问题，刺激刺激市场购房需求的释放3.83.84.654.654.454.54.554.64.654.74.754.84.854.93.63.73.83.944.14.24.320192019-20212021年年LPRLPR月度走势月度走势一年期五年期线性(五年期)5年期年期lpr：21个月未

13、变个月未变1年期年期lpr：20个月未变个月未变2021年年12月月20日下调日下调5个基点个基点备注：数据来源中国人民银行，河南同策咨询中心；同 策 咨 询同 策 咨 询PART 1 宏观宏观环境环境/3.开发开发环境环境【工程工程环境环境】新新开工开工疲软、新疲软、新竣工复苏竣工复苏，房地产新开工增速，房地产新开工增速预期承压预期承压2021年111月，房地产开发新开工面积同比-9.1%，新竣工面积同比+16.2%，施工面积同比+6.3%；2021年银行“两道红线”和房企“三道红线”的出台使得房企资金面快速收紧。融资压力下房企开发新开工面积出现负增长，而交付大年下竣工面积保持高增长，两者此

14、消彼长下施工面积增速逐月收窄。-60-40-2002040608020192019-20212021年房地产开发企业年房地产开发企业新开工、施工、竣工新开工、施工、竣工面积增长面积增长走势走势房地产施工面积_累计增长(%)房地产新开工面积_累计增长(%)房地产竣工面积_累计增长(%)房地产竣工面积：呈增长趋势，2020年受疫情影响，多项目延迟交付，导致2021年成交交付大年，新竣工面积呈增房地产新开工面积：上半年增速放缓，下半年负增长，房房企受融资三道红线企受融资三道红线，银行集中管理制度以及集中，银行集中管理制度以及集中土拍等政土拍等政策限制，策限制，资金收紧资金收紧/拿拿地热情降温地热情降

15、温，房地产新开工面积递减2020年一季度全国受疫情严重，房地产新开/施/竣工面积断崖式下降备注：数据来源国家统计局，河南同策咨询中心；同 策 咨 询同 策 咨 询PART 1 宏观宏观环境环境/3.开发开发环境环境【投投资环境资环境】开发投资增速持续开发投资增速持续收缓、规模收缓、规模收缩，房地产收缩，房地产开发投资企稳开发投资企稳2021年111月，全国房地产开发投资同比+6.0%；比2019年111月份+13.2%，两年平均+6.4%；2021年2月房地产开发投资达到小高峰后，全国房地产开发投资增速持续收缓；2020年上半年受疫情影响国房景气指数40401010-2020成交面积成交面积（

16、万万）1010备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【板块均价】主城均价由北龙湖环状向外递减【板块均价】主城均价由北龙湖环状向外递减，近郊近郊均价均价多在多在10000元元/以下以下整体为东高西低表现，主城由北龙湖/高铁西核心等板块向外价格逐步降低；近郊距郑越近，价格梯度越高，白沙镇/绿博板块均价排名靠前，整体表现在万元以下水平。中心区中心区龙龙子子湖湖高高铁铁东东马寨马寨冉冉屯屯路路高新高新新城新城花园口花园口龙子龙子湖北湖北象湖象湖黄河黄河荥阳北荥阳北广武广武万滩万滩雁鸣湖雁鸣湖南港南港上街主城上街主城杨金板块杨金板块龙湖北龙湖北北港北

17、港荥泽荥泽西西荥荥泽泽东东南大南大学南学南路路郭店郭店薛店薛店迎迎宾宾路路惠济惠济 省省体体育育中中心心沙沙门门国国贸贸南南阳阳路路花园北花园北路路金金岱岱大大学学南南路路南南四四环环商都新城商都新城孟庄孟庄南南龙龙湖湖经经开开老老城城金金沙沙湖湖国国际际陆陆港港国际物流国际物流园区园区白沙镇白沙镇汽车城汽车城中牟县中牟县官渡官渡绿博绿博荥阳沿黄板块荥阳沿黄板块上街南部板块上街南部板块新郑板块新郑板块新郑南部板块新郑南部板块古荥古荥中牟南部中牟南部双桥双桥常西常西湖湖高新区高新区中原新中原新城城二二七七老老城城碧沙碧沙岗岗万山湖万山湖洞林湖洞林湖健康城健康城侯寨侯寨二七新城二七新城十八十八里河

18、里河航海航海东路东路滨滨河河国国际际新新城城北龙湖北龙湖CBCBD D高高铁铁西西排名排名板块板块均价（万）均价（万）排名排名板块板块均价（万）均价（万）1 北龙湖板块31384 31 南四环板块12463 2 高铁西板块25477 32 双桥板块12424 3 龙子湖北板块21738 33 冉屯路板块12421 4 国贸板块21075 34 马寨板块12387 5 中心区板块19620 35 大学南路板块12266 6 经开老城板块18821 36 象湖板块12263 7 省体育中心板块18491 37 中原新城板块11945 8 迎宾路板块18360 38 白沙镇板块11887 9 杨金板

19、块18045 39 绿博板块10788 10 沙门板块18030 40 黄河板块10733 11 花园北路板块17927 41 古荥板块10470 12 滨河国际新城板块17022 42 雁鸣湖板块10263 13 金岱板块16294 43 国际物流园板块9333 14 航海东路板块15953 44 南龙湖板块8802 15 金沙湖板块15458 45 北港板块8576 16 龙子湖板块15332 46 古荥板块8480 17 碧沙岗板块15314 47 中牟县板块8353 18 南阳路板块15286 48 南港板块8292 19 高新区板块14884 49 汽车城板块7950 20 象湖板块

20、14748 50 郭店板块7858 21 惠济板块14386 51 万山湖板块7782 22 十八里河板块14114 52 孟庄板块7667 23 高铁东板块13945 53 洞林湖板块7660 24 龙湖北板块13850 54 荥泽东板块7639 25 常西湖板块13826 55 健康城板块7570 26 二七老城板块13621 56 新郑板块6927 27 国际陆港板块13565 57 薛店板块6852 28 二七新城板块13445 58 南大学南路板块6587 29 高新新城板块13004 59 荥泽西板块6408 30 商都新城板块12748 1800018000-2000020000

21、1600016000-180001800020000200001400014000-1600016000成交均价成交均价（元（元/）1200012000-14000140001000010000-1200012000小于小于1000010000PART 4.3 楼市数据楼市数据/1 1.大郑州住宅市场大郑州住宅市场备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【月度供求】市场表现先扬后抑，房企以价换量，见效甚微【月度供求】市场表现先扬后抑，房企以价换量，见效甚微2020-2021年受疫情影响，经济衰退，客户购买力受限，观望形势严峻；20年市场前三季

22、度量价齐涨，四季度以价换量，21年二季度回暖后，下半年成交量持续走低，第四季度以价换量，见效甚微。PART 4.3 楼市数据楼市数据/1 1.主城住宅主城住宅市场市场2020.1234567891011122021.1234567891011供应（万方）6209512311414316783143851251152929701127411561591136666成交（万方）611346771089110388879389143442175108758810746607160均价（元/）1444815000147731512614930153081557215815159791558415295

23、155081605316298159501593015951163951586616089165441555815531100001100012000130001400015000160001700002040608010012014016018020202020-20212021年郑州年郑州市区商品住宅月度供求市区商品住宅月度供求走势走势20202020年一季度月均年一季度月均成交：成交：4040万万均价：均价：1463214632元元/20202020年二季度月均年二季度月均成交：成交：9292万万均价：均价：1510915109元元/20202020年三季度月均年三季度月均成交：成交：9

24、393万万均价：均价：1577615776元元/20202020年四季度月均年四季度月均成交：成交：108108万万均价：均价：1547115471元元/20212021年一季度月均年一季度月均成交：成交：4747万万均价：均价：1603516035元元/20212021年二季度月均年二季度月均成交：成交：9090万万均价：均价：1608716087元元/20212021年三季度月均年三季度月均成交：成交：7171万万均价：均价：1610516105元元/20212021年年1010-1111月月月均月均成交：成交：6666万万均价均价：1553115531元元/备注：数据来源河南同策咨询中心

25、，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【分业态】高层仍为成交主力军，弱改善释放增强信号，强改善需求动能不足【分业态】高层仍为成交主力军，弱改善释放增强信号，强改善需求动能不足高层弱改善需求扩张(小高成交量价双升)，强改善需求减弱(洋房及别墅成交量分别同比-6%/-24%)；高层成交量跌价稳(成交量同比-29%，成交均价小幅同比+2%)；小高成交量价双升(成交量同比+16%，成交均价同比+14%)；洋房成交量价双跌(成交量价均同比-6%)；别墅成交量跌价稳(成交量同比-24%，成交均价同比持平)。2019年2020年2021年成交面积（万）875846597成交均价（元/

26、）140551429214646136001380014000142001440014600148000200400600800100020192019-20212021年郑州市区年郑州市区高层高层年度供求价年度供求价2019年2020年2021年成交面积（万）486171成交均价（元/）17351170271939315000160001700018000190002000002040608020192019-20212021年郑州市区年郑州市区小高层小高层年度供求价年度供求价2019年2020年2021年成交面积（万）678480成交均价（元/）2379023786222522100021

27、50022000225002300023500240002450002040608010020192019-20212021年郑州市区年郑州市区洋房洋房年度供求价年度供求价北龙湖备案量同比下降9万；均价22000元/以下项目备案量增加2019年2020年2021年成交面积（万）475成交均价（元/）314442754927535250002600027000280002900030000310003200001234567820192019-20212021年郑州市区年郑州市区别墅别墅年度供求价年度供求价受供应有限影响，成交低位，均价维稳受中海云鼎湖居、康桥香麓湾、龙居华府高价项目影响，拉升均

28、价20192019-20212021年住宅分业态成交面积占比年住宅分业态成交面积占比年份年份高层高层小高小高洋房洋房别墅别墅合计合计20192019年年88%5%7%0%100%20202020年年85%6%8%1%100%20212021年年79%9%11%1%100%高层仍为成交主力，市场占比减少；小高及洋房成交占比逐年增加；别墅受市场供应量影响，成交占比维稳；PART 4.3 楼市数据楼市数据/1 1.主城住宅主城住宅市场市场备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【成交结构】【成交结构】100-120刚改产品占比首破刚改产品占比首破2

29、5%，总价，总价140万万/套占比逐年增加，套占比逐年增加，置业趋势向改善进阶置业趋势向改善进阶成交面积：2021年成交面积80-100刚需产品仍为成交主力军，占比37%，其中100-120刚改产品占比首次突破25%，弱改善需求增强；成交总价：2021年成交总价集中于100-140万/套刚需产品，占比49%；总价140万/套市场份额逐年增加，向改善进阶；12%6%4%6%6%23%23%17%17%17%17%15%15%18%18%19%19%23%23%27%27%21%21%16%16%11%11%15%15%14%14%15%15%15%15%8%8%12%12%12%12%13%13

30、%11%11%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2017年2018年2019年2020年2021年20172017-20212021年年郑州市区郑州市区商品住宅总价商品住宅总价结构走势结构走势8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-30030042%42%41%41%41%41%36%36%37%37%16%16%18%18%18%18%22%22%26%26%18%18%18%18%20%20%20%20%17%17%0%10%20%30%40%50%

31、60%70%80%90%100%2017年2018年2019年2020年2021年20172017-20212021年年郑州市区郑州市区商品住宅面积商品住宅面积结构走势结构走势8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220以上PART 4.3 楼市数据楼市数据/1 1.主城住宅主城住宅市场市场备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【分区成交结构】主力【分区成交结构】主力面积面积主主城城及及近郊近郊80-120/远郊远郊120-140，主力总价主力总价主城主城120-180万万/套套

32、/近远郊近远郊80万万/套套成交总价:主城成交总价集中于120-180万/套，热点区域郑东新区总价段集中于300+万/套，金水区/经开区总价段集中于140+万/套，近远郊多集中于80万/套(除中牟外)；成交面积:主城及近郊成交面积主力为80-120，强改善区域郑东新区120占比61%；远郊多集中于120-140。47%47%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20212021年大郑州年大郑州分区商品住宅成交分区商品住宅成交总价总价结构走势结构走势300郑东新区300万+/套占比47%金水区/经开区140万+/套占907%/76%主城主城近郊近郊远郊远郊除中牟外，近

33、远郊总价段多集中于80万/套0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20212021年大郑州年大郑州分区分区商品住宅商品住宅成交成交面积面积结构走势结构走势220主城近郊远郊近郊成交面积主力为80-120远郊面积主力120-140（除新密外）主城成交面积主力为80-120郑东新区120占比61%PART 4.3 楼市数据楼市数据/1 1.主城住宅主城住宅市场市场备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【年度量价】二手房市场份额升至【年度量价】二手房市场份额升至34%，同比，同比+6%，新房，新房/二手房二手房价差价差

34、升至升至3036元元/二手房2019-2021年市场份额逐年增加，2021年份额占比升至34%，同比+6%，年成交407万，同比+3%，均价13180元/，同比+2%(涨幅拉升主要在上半年，下半年受大环境洪水重建、疫情反复以及二手房监管趋严影响，均价环比上半年-1.2%)；新房/二手房价差近三年维持在2600-3000元/，剪刀差不断增大。742410352348397407 153987094699599879305001000150020002016年2017年2018年2019年2020年2021年20162016-20212021年年郑州新房、二手房成交郑州新房、二手房成交量量走势走势

35、二手房成交量：万新房成交量：万92691255712811122691280813180 1088913837150031494615356162168000130002016年2017年2018年2019年2020年2021年20162016-20212021年年郑州新房、二手房成交郑州新房、二手房成交均价均价走势走势二手房成交均价：元/新房成交均价：元/30363036新房：二手房市场占比基本维持在新房：二手房市场占比基本维持在7:37:320212021年二手房同比年二手房同比+2%+2%（2020.1-11月12779元/）20212021年下半年环比上半年年下半年环比上半年-1.2%

36、1.2%（2021年1-6月13109元/，2021年7-11月12955元/）年度年度201620162017201720182018201920192020202020212021年年新房新房/二手房二手房价差价差1620 1620 1280 1280 2192 2192 2677 2677 2548 2548 30363036年度年度201620162017201720182018201920192020202020212021年年二手房市场份额占比二手房市场份额占比33%33%32%32%27%27%26%26%28%28%34%34%PART 4.3 楼市数据楼市数据/1 1.二手房

37、住宅市场二手房住宅市场备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【区域量价】金水【区域量价】金水区区产蝉联产蝉联TOP1(124万万/12681套套)，东区涨幅最快同比，东区涨幅最快同比+59%，下半年六区均价下滑，下半年六区均价下滑二手房成交主要集中配套成熟的核心区域，金水区年成交124万蝉联TOP1，同比+8%，郑东新区涨幅最快，同比+59%，成交52万；二手房与新房价差第一梯队：3500-4500元/(东区/金水/经开区)，第二梯队：1500-2600元/(其他五区)；二手房整体均价先涨后跌，下半年环比上半年下降1.2%，分区域来看，下半

38、年仅惠济区、经开区均价较上半年小幅上涨。PART 4.3 楼市数据楼市数据/1 1.二手房住宅市场二手房住宅市场20192019-20212021年二手房年二手房成交成交面积面积分区对比分区对比按照按照20212021年面积排名年面积排名20192019年年20202020年年20212021年年1 1-1111月月排名排名区域区域套数套数面积面积（万）（万）套数套数面积面积（万）（万）套数套数面积面积（万）（万）同比同比1金水区金水区12497114 13532128 12681126811241248%2中原区563649 705962 627656 0%3二七区587850 660958

39、 608555 6%4郑东新区郑东新区267729 327837 450052 59%59%5管城区477041 547550 543051 13%6惠济区191419 245025 245926 15%7高新区172716 233823 251124 24%8经开区8089 123714 152918 48%总计总计3590735907326 326 4197841978397 397 4147141471407 407+15%+15%20192019-20212021年新房年新房/二手房成交均价二手房成交均价分区对比分区对比按照按照20212021年均价排名年均价排名20192019年年2

40、0202020年年20212021年年1 1-1111月月排名排名区域区域二手房均价二手房均价二手房二手房/新新房房价差价差二手房均价二手房均价二手房二手房/新新房房价差价差二手房均二手房均价价二手房二手房/新新房房价差价差二手房二手房同比同比20212021年年7 7-1111月月/2021/2021年年1 1-6 6月价差月价差1郑东新区19161-357 18161-3293 18366-4372+1.0%+1.0%-473 473 2金水区12768-4915 12991-4468 13040-4464+0.5%+0.5%-192 192 3 3惠济区惠济区20533 20533 65

41、45 6545 12226 12226-1863 1863 12586 12586-1600 1600+3.1%+3.1%+747+747 4 4经开区经开区12180 12180-2664 2664 12308 12308-2350 2350 12142 12142-3730 3730+0.2%+0.2%+171+171 5中原区12277-1389 11956-2924 11857-1983-0.3%0.3%-173 173 6管城区11938-2067 11813-1418 11802-2364-0.2%0.2%-426 426 7二七区12003-1175 11664-1171 115

42、78-1540-0.6%0.6%-219 219 8高新区11063-2522 11495-2157 11464-2615+0.5%+0.5%-69 69 总计总计13397 13397-1548 1548 12809 12809-2547 2547 13041 13041-2947 2947+2.0%+2.0%-154(154(-1.2%)1.2%)备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【供求价存】年成交【供求价存】年成交38万万(-37%)，均价均价9868元元/(-4%)，去化周期去化周期153个月，市场探底个月，市场探底2016-2

43、021年公寓市场供应端持续加码，成交端承接不足，长期供过于求加剧供求矛盾，致使量价不断下探，库存高企，去化承压；2021年郑州公寓市场供销价齐跌，其中供应112万，同比-46%，成交38万，同比-37%，成交均价9868元/，同比-4%，截至11月库存559万，持续攀升，去化周期153月。2016年2017年2018年2019年2020年2021年供应面积（万)134219194192206112成交面积（万）1131221251176138成交均价（元/）906911005122891181610290986802000400060008000100001200014000050100150

44、20025020162016-20212021年年郑州市区公寓郑州市区公寓供求价供求价走势走势2016年2017年2018年2019年2020年2021年库存（万）101198266335486559去化周期（月）1119263496153020406080100120140160180010020030040050060020162016-20212021年年郑州市区公寓郑州市区公寓存量及去化周期存量及去化周期走势走势PART 4.3 楼市数据楼市数据/2 2.公寓公寓市场市场备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【分区】【分区】供求比例

45、均严重供求比例均严重失衡失衡(除除二七区二七区外外)，东区价值高地，金水区库存高企，中原区去化举步维艰东区价值高地，金水区库存高企，中原区去化举步维艰2021年公寓各区域供求比均失衡严重(除二七区外)，成交热点区域为金水区/郑东新区(成交量价TOP2)，截至11月，中原区去化周期352个月，去化艰难；2021年金水区成交9万，占比23%，郑东新区成交7万，占比18%；郑东新区受北龙湖板块影响，均价位列第一。二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区供应（万）412131826101514成交（万）45549472均价（元/）7942853975248126117428455138077

46、583020004000600080001000012000140001600005101520253020212021年年郑州市区郑州市区公寓分区供求价公寓分区供求价二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区存量（万）63507635155476668去化周期（月）16010618410618112910235205010015020025030035040002040608010012014016018020212021年年郑州市区郑州市区公寓分区存量及去化周期公寓分区存量及去化周期鑫苑金水观城公寓集中供应15.4万，占比59%龙湖金融中心、启迪科技城，卢森堡中心，郑州金融岛翡云项

47、目均价在2万-2.7万，集中备案1.2万PART 4.3 楼市数据楼市数据/2 2.公寓公寓市场市场备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【分业态】【分业态】SOHO仍为成交主力，仍为成交主力，SOHO成交热点在金水，成交热点在金水，LOFT成交热点在成交热点在东区东区，价差价差716元元2021年SOHO仍为成交主力(25.9万)，占比67%，LOFT成交12.7万，占比33%；SOHO成交热点区域郑东新区成交6.8万，占比26%，LOFT成交热点区域郑东新区成交2.6万，占比20%；2021年SOHO均价10104元/，LOFT均价93

48、88元/，价差716元/,郑东新区及金水区SOHO备案项目能级较高，均价高于LOFT。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区SOHO2.673.883.511.936.831.733.951.43LOFT1.600.871.321.771.872.092.580.6420212021年郑州市区分区年郑州市区分区SOHO/LOFTSOHO/LOFT成交量对比成交量对比二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区SOHO82128322724687711197771

49、94153477134LOFT7346950882647422108879499114528589700080009000100001100012000130001400015000160001700020212021年郑州市各区域年郑州市各区域SOHO/LOFTSOHO/LOFT成交价对比成交价对比LOFTLOFT年成交量年成交量12.712.7万万占比公寓占比公寓33%33%，均价均价93889388元元/SOHOSOHO年成交量年成交量25.925.9万万占比公寓占比公寓67%67%，均价，均价1010410104元元/SOHOSOHO均价均价1010410104元元/，LOFTLOFT

50、均均价价93889388元元/，价差，价差716716元元/38953895东区：龙湖金融中心、启迪科技城，卢森堡中心，郑州金融岛翡云项目SOHO均价在2万-2.7万，集中备案1.2万金水区：SOHO项目鑫苑金水观城，正弘城集中备案3.0万拉高均价，loft备案项目能级较低10901090PART 4.3 楼市数据楼市数据/2 2.公寓公寓市场市场备注：数据来源河南同策咨询中心，房地产市场备案数据更新至11月；同 策 咨 询同 策 咨 询【成交结构成交结构】面积段面积段30-55为公寓成交主力，大面积集中于金水为公寓成交主力，大面积集中于金水/郑东新区郑东新区SOHO产品特征：主力面积30-4