《中指丨第二批供地进程过半土拍规则优化下各地土拍遇冷》.pdf
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1、中指研究院中指研究院中房中房指数系统指数系统本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS、中房指数系统。详情请查询、中房指数系统。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 15701368030。截至 2021 年 9 月 22 日,重点城市第二批集中供地进度过半,成都、苏州、沈阳等十个城市率先完成第二批次地块出让。整体来看,本批集中供地可谓一波三折,为响应中央加快完善“稳地价”要求,多数城市延期挂牌并调整土拍规则,一方面加强购地自有资金监管来提高房企土拍门槛,另一方面通过严控溢价和取消“竞配建”等出让方式降低企业拿地成本。从近期完成出让的城市来看,土拍规则优化下稳
2、地价效果明显。重点城市土地市场整体热度较首批出现明显降温,多数城市成交楼面价较首批下跌,无锡、成都和苏州等热点城市竞价达上限价格地块比重有所回落,部分地块出现流拍;近百宗地块在交易前因优化方案或无人报名被临时撤牌。政策调控延续常态化下市场调整压力增加,叠加房地产金融审慎管理严格落实下房企资金端持续承压,部分房企补货意愿有所减弱,市场观望情绪上升,房企拿地回归理性。一、一、重点城市第二批集中供地较首批供应节奏放缓,半数城市供应规模增加重点城市第二批集中供地较首批供应节奏放缓,半数城市供应规模增加表:表:22 个重点城市个重点城市 2021 年前两批次集中供地供应规模及挂牌成交时间(市本级)年前两
3、批次集中供地供应规模及挂牌成交时间(市本级)注:统计口径:住宅用地和综合用地,青岛按第二次挂牌地块计算,天津、上海未公布 2021 年具体供地计划;数据来源:各地方自然资源与规划局,中指数据 CREIS,中指地主重点城市第二批集中供地节奏普遍放缓重点城市第二批集中供地节奏普遍放缓,挂牌或出让时间有所延期挂牌或出让时间有所延期。第二批次地块原计划在 7 月份集中挂牌,但受土拍规则调整影响,多数城市在 8 月份挂牌并于 9-10 月集中成交。截至目前,22 个重点城市中共有 20 个城市正式发布挂牌公告,其中深圳、青岛和杭州中止后再度挂牌,沈阳、福州等 5第二批供地进程过半,土拍规则优化下各地土拍
4、遇冷第二批供地进程过半,土拍规则优化下各地土拍遇冷中指研究院中指研究院中房中房指数系统指数系统本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询中指数据、中房指数系统。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 15701368030。个城市挂牌后延期出让并调整土拍规则,成都、北京等城市调整土拍规则后延期挂牌,宁波和郑州两城尚未挂牌。重点城市第二批集中供地供应规模整体增加,但各城市分化明显。重点城市第二批集中供地供应规模整体增加,但各城市分化明显。目前已发布挂牌公告的 20 个城市的整体宅地供应进一步增加,第二批推出占地面积达到 4951 万平方米,较首
5、批增长 4%。各城市供应规模分化明显,厦门、深圳、成都、无锡等城市加大供地,杭州、苏州、南京等城市供地规模则有所下滑。从计划供应完成率来看,1-8 月沈阳宅地供应规模已超过年初计划,广州和青岛完成率也超过九成,而厦门、北京等城市完成率不足四成,第三批集中供地供应规模或将有所增加。二、二、重点城市调整优化第二批次地块土拍规则,较首批呈现四大变化重点城市调整优化第二批次地块土拍规则,较首批呈现四大变化表:表:22 个重点城市第二批集中供地土拍规则及变化情况个重点城市第二批集中供地土拍规则及变化情况数据来源:中指研究院整理变化一:重点城市逐步建立并完善房地价联动机制,实现稳地价、稳房价、稳预期目标变
6、化一:重点城市逐步建立并完善房地价联动机制,实现稳地价、稳房价、稳预期目标7 月 22 日会议后,住建部表示将进一步落实城市政府主体责任,着力建立房地联动机制,推广北京市的做法。受此影响,北京、上海等城市的第二批次地块继续实施并完善房价和地价联动机制,深圳在中指研究院中指研究院中房中房指数系统指数系统本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS、中房指数系统。详情请查询、中房指数系统。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 15701368030。下调最高地价的同时也调降了最高销售价格;武汉引入房地价联动机制,广州热点区域南沙和黄埔的地块试点“限房价”。变化二:严
7、控溢价,多数城市竞价达上限后转为变化二:严控溢价,多数城市竞价达上限后转为“摇号摇号”并禁马甲,降低房企拿地成本并禁马甲,降低房企拿地成本除长春和厦门外,18 个城市第二批地块的溢价上限或竞价规则较首批有所优化,其中多数城市溢价上限被下调至 15%,取消“竞配建”或“竞自持”,竞价达到上限后多数城市转为摇号等方式并禁马甲。其中,无锡、福州等 11 个城市采取“摇号”出让,上海和苏州采取“一次报价”,北京、青岛等 6 个城市采取“竞报高品质方案”。部分城市遵循“因城施策”原则,竞价规则有所不同。广州、深圳、重庆、武汉和长沙五城在进入最终环节前仍保留竞自持租赁面积,其中深圳竞全年期自持租赁面积,而
8、武汉则还需参与竞一次性付款、竞现房销售比例和竞房屋全装修面积三个环节。成都采取“限地价+竞自持/竞销售型一类人才公寓”,合肥采用“限地价+竞装配率/竞报高品质住宅建设方案+摇号”。表:重点城市第二批集中供地对表:重点城市第二批集中供地对“同一竞买人同一竞买人”定义标准定义标准定义标准定义标准涉及城市涉及城市关联公司关联公司(有直接或间接参股有直接或间接参股、控股控股、投资等关系投资等关系,母公司为上市公司的非控股股东除外)母公司为上市公司的非控股股东除外)上海、广州关联公司(子公司、母公司及其控股子公司等)关联公司(子公司、母公司及其控股子公司等)合肥、无锡、杭州所属集团成员企业所属集团成员企
9、业南京、福州控股或参股子公司控股或参股子公司沈阳控股子公司控股子公司北京、深圳、苏州、成都、武汉、重庆、济南、青岛、长沙未定义未定义天津、厦门、长春数据来源:中指研究院整理多数城市引入摇号等方式作为最终竞价环节,禁马甲也成为第二批次地块出让要求的标配之一,但城市间限制程度各异。除天津、长春、厦门外,17 个城市均明确“同一竞买人”定义并严禁参拍同一宗地,但定义标准有所不同。其中,上海、广州、合肥、无锡和杭州限制要求相对较严,深圳、苏州等 9个城市禁止控股子公司共同参拍。此外,部分城市对房企同一批次报名或竞得地块宗数设限,推动土拍回归理性和公平,其中杭州和南京同批次地块分别限制报名 5 宗和 1
10、3 宗(三分之一),深圳同批次地块限竞得 3 宗。变化三:重点城市从开发资质、购地资金、保证金等多个维度提升参拍门槛,并设定禁拍年限变化三:重点城市从开发资质、购地资金、保证金等多个维度提升参拍门槛,并设定禁拍年限中指研究院中指研究院中房中房指数系统指数系统本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询中指数据、中房指数系统。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 15701368030。表:重点城市第二批次地块出让规则中对参拍门槛的详细要求表:重点城市第二批次地块出让规则中对参拍门槛的详细要求数据来源:中指研究院整理为响应中央在 7 月 22
11、日会议上所提出的“建立购地企业资格和资金审查”要求,重点城市第二批次地块的出让规则普遍增加竞买人开发资质要求,其中南京、杭州、重庆等热点城市对资质的级别、年限、联合多主体等要求相对较严。除天津外,后续调整土拍规则的重点城市均加强房企购地自有资金审查,明确房企股东和购地资金来源“五不得”,上海、南京等 8 个城市须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告。多数城市对房企违规参拍加大处罚力度,除扣除保证金外设置 1-3 年的禁拍时间。此外,杭州、苏州和深圳等城市二批次地块还上调了保证金比例,其中杭州取消首批 5000 万保证金托底机制,保证金比例恢复至 20%。变化四:近半重点城市引入变化
12、四:近半重点城市引入“定品质定品质”或或“竞品质竞品质”,对房企提出更高要求,对房企提出更高要求杭州、苏州等 10 个城市第二批集中供地引入品质相关要求,其中北京和合肥在设置最低品质标准的同时对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让;青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式,苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。品质相关要求的增加,对房企产品设计和工程质量提出更高要求,或将增加房企施工成本,一定程度上降低了房企拿地意愿。其中,杭州第二批次有 10 宗地块试点“竞品质,竞地价”并要求现房销售,但仅一宗地块报名数量达到挂牌要求。三、土拍规则优化下,重点城市二批次市场热度较首批整体下降,市场明显降温三、土
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